Kira Akdi - Çatı Tamiri

Herkese merhaba,
10 yıdır kiracı olan X şahsının kirası , kira tespiti sonucu istedigimiz gibi arttırılmıştır.
Bunun üzerine yaptığı çatı onarımı için 1000TL faturalı harcaması olduğunu bunun bedelden indirimini aksi halde dava açacağını belirtmiştir. Arada yazılı kontrat var. Kontratta esaslı tamiratla ilgili net hükümler bulunmuyor. Hali hazırda kiracı olarak oturmaya devam ederken böyle bir talepte bulunailir mi? Hukuki dayanağı ne olabilir? Sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümler bir satış durumunda gündeme gelebilir ancak öyle birşey düşünülmüyor. Bu kiracı çıkartılırsa ne gibi talepler olabilir?

İyi çalışmalar,
Bahsettiğiniz türden bir tamirat esaslı tamirat sayılır ve Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre,esaslı tamiratlara ilişkin masraflar kiralayana aittir. Çatının onarımına ait masraflar, eşyanın alelade kullanılmasından doğan masraflardan değildir.
Konunun hukuki dayanağı BK. md. 258' dir. Bu madde emredici niteliktedir.
Bu sebebe dayanılarak müvekkilinizin, evini tahliye ettirebileceğini düşünmüyorum.
Saygılarımla

Sayın meslektaşım;

Gerçekten de bahsedilen tamirat esaslı bir tamirat gibi görünüyor ve malsahibinin yükümlülüğüdür. Siz tahliye isteyin veya istemeyin, kiracının bu parayı talep etme hakkı Borçlar Kanunu kapsamında olacaktır. Ayrıca sebepsiz zenginleşmeye dayanılması için satış aşamasının gerektiğini düşünmüyorum. Mal sahibinin taşınmazında yapılan bir iyileştirme, her aşamada mal sahibi açısından zenginleşmedir.

Bence müvekkilinizin bu konuda kiracısıyla bir uzlaşmaya varması en doğru çözüm olacaktır.

Tabii bir de, tamiratın ve faturanın gerçekliği konuları var ki, bunlar da ayrıca değerlendirilmesi gereken noktalar.

Saygılarımla.

C.YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/6943

K. 2007/8424

T. 27.6.2007

• HASILAT KİRA İLİŞKİSİNE DAYALI ESASLI ONARIM GİDERLERİNİN KİRALAYANDAN TAHSİLİ ( Kiracı Akitten Önce Kiralananı Gezip Muayene Etmişse Kiralananın O Andaki Durumunu Kullanmaya Elverişli Olarak Kabul Etmiş Sayıldığı )

• KİRACININ AKİTTEN ÖNCE KİRALANANI GEZİP MUAYENE ETMESİ ( Etmişse Kiralananın O Andaki Durumunu Kullanmaya Elverişli Olarak Kabul Etmiş Sayıldığı - Hasılat Kira İlişkisine Dayalı Esaslı Onarım Giderlerinin Kiralayandan Tahsili )

• KİRALAYANIN ESASLI TAMİRAT GİDERLERİNDEN SORUMLULUĞU ( İçin Kiracının Kiralayana Durumu İhbar Etmesi Uygun Süre Tanımasına Rağmen Tamirat Yapılmazsa Hakimden Alacağı İzin Sonucu Onarımı Kiralayan Namına Yapması Gerektiği )

818/m. 97, 273, 274

ÖZET : Dava, hasılat kira ilişkisine dayalı esaslı onarım giderlerinin davalı kiralayandan tahsili istemiyle açılmıştır. Kiralayanın esaslı tamirat giderlerinden sorumlu tutulması için; kiracının kiralayana durumu ihbar etmesi, uygun süre tanımasına rağmen tamirat yapılmazsa hakimden alacağı izin sonucu onarımı kiralayan namına yapması gerekir. Kiracı akitten önce kiralananı gezip muayene etmişse, kiralananın o andaki durumunu kullanmaya elverişli olarak kabul etmiş sayılır.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.06.2004 gününde verilen dilekçe ile alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 14.12.2005 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı ve davalı vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, 25.07.2002 günlü başlangıç tarihli hasılat kira ilişkisine dayalı esaslı onarım giderlerinin davalı kiralayandan tahsili istemiyle açılmıştır.
Davalı kiralayan, kiracının ihbar borcunu yerine getirmediğini, ısı sisteminin değiştirilmesinde de zorunluluk bulunmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece istek kısmen hüküm altına alınmış, değişik tarihlerde faiz yürütülerek 1.812.48 YTL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü taraflar temyiz etmiştir.
1- Taraflar arasındaki 25.07.2002 günlü halı saha sosyal tesisleri kafeterya işletme kira sözleşmesi 9. maddesi hükmüne göre kiralanandaki büyük bakım, onarım ve tadilat giderleri davalı kiralayana aittir. Davacı kiracı, kiralananda sözleşmenin 9. maddesi kapsamına giren ısınma tesisatında ortaya çıkan problem nedeniyle esaslı harcamalar yaptığını ileri sürerek ibraz ettiği faturalara karşılık davalı kiralayandan 5.816.22 YTL alacağın tahsilini talep etmiştir.
Bilirkişi raporuna göre, davacının önceden sıvı yakıtla çalışan kalorifer kazanını katı yakıtla çalışan sisteme dönüştürmesindeki neden, yakıt masraflarını azaltmaya yöneliktir. Bu amaçla yapılan değişiklik esaslı tamirat kabul edilemeyeceğinden, buna ilişkin harcama kalemleri ile ilgili davanın reddedilmesinde bir yanılgı yoktur. Davacının bütün temyiz itirazları açıklanan nedenle reddolunmalıdır.
2- Davalı kiralayanın temyiz itirazlarına gelince;
Borçlar Kanunu'nun 273. maddesi hükmünce kiralayan, kira müddeti zarfında icrasına zaruret olan esaslı tamiratı kiracı tarafından ihbar edilir edilmez gideri kendisine ait olmak üzere yapmaya mecburdur. Kaldı ki, taraflar arasındaki sözleşmede davalı kiralayanın büyük bakım ve onarımlardan sorumlu olduğuna dair açık hüküm bulunmaktadır. Olaya uygulanması zorunlu Borçlar Kanunu'nun 273. maddesindeki esaslı tamirattan maksat ise; kiralanan şeyin akitten beklenilen amaca uygun kullanma ve işlemeye elverişli bir durumda bulundurulması için gereken tamirat demektir. Esaslı olmayan onarmaların neler olduğu da yasanın 274. maddesi hükmünde gösterilmiştir. Ne var ki, kiralayanın esaslı tamirat giderlerinden sorumlu tutulması için kiracının ( davacının ) davalı kiralayana esaslı tamiratın varlığını ihbar etmesi, uygun bir süre tanımasına rağmen kiralayanın Borçlar Kanunu'nun 273. maddesinde hükme bağlanan esaslı tamirat borcunu yerine getirmemesi, kiralayanın temerrüdünden sonra da kiracının Borçlar Kanunu'nun 97. maddesinden yararlanılarak hakimden alacağı izin sonucu onarımın kiralayan namına yapması gerekir. Öncelikle Borçlar Kanunu'nun 273. maddesindeki kiracının "ihbar borcu" yerine getirilmeden nama ifa yapılamaz. Kaldı ki, eğer kiracı kiralananı akit tamamlanmadan önce gezmiş ve muayene etmişse, kiralananın o andaki durumunu kullanmaya elverişli olarak kabul etmiş sayılır. Ticari bir işletme olan kafeteryayı işleten ve basiretli tacir olması gereken davacının kiralanan şeyi gezip görmediğini veya muayene etmediğini kabul etmek hayatın olağan akışına uygun düşmez.
Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, davacının Borçlar Kanunu'nun 273. maddesinde hükme bağlanan ihbar mükellefiyetini yerine getirmeden ve kiralanan mevcut durumu ile kiralandığından sözleşmenin 9. maddesine dayanılarak istenen onarım giderleri ile ilgili davasını reddetmek olmalıdır.

Bu kararda açıkça ihbar külfeti BK.273 gereğince kiracıya aittir. Bu duruma göre bir değerlendirme yapmamız gerekirse neler düşünüyorsunuz?