tahliye taahhütnamesini kefilin imzalaması halinde geçerli olur mu?

Sevgili meslektaşlarım, elimizde 15 kasım 2009'da imzalanmış bir kira sözleşmesi mevcut. Sözleşmenin imzası sırasında kiracının kefili tarafından imzalanmış "tahliye tarihi" kısmı boş bırakılmış bir de tahliye taahhütnamesi var. Kiracının apartman sakinlerini rahatsız eden davranışları yüzünden Site Yönetimi müvekkilime şikayette bulunmuş. Bahsi geçen tahliye taahhütnamesini uygulamaya koyabilmek mümkün mü? Kefilin imzaladığı tahliye taahhüdü geçerli midir? Nasıl bir yol izlenmelidir?

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun'un 7/a maddesi ve yerleşen içtihatlara göre tahliye taahhütnamesi sebebiyle açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için taahhütnamenin sözleşmenin yapılmasından sonra, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilmesi gerekir. Bu özellikleri taşımayan taahhüde dayanarak tahliye karan verilmesi mümkün değildir. Diğen yandan sadece kefilin imzaladığı, kiracının imzasının bulunmadığı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye istenemez.
Kiracının rahatsız edici davranışları var ise,Kat Mülkiyeti Yasası'nın 18. maddesi hükmüne göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Aynı maddenin ikinci fıkrası hükmü uyarınca da kat maliklerinin borç ve yükümlerine ilişkin olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır. Mahkemece yapılacak inceleme ve tarafların gösterecekleri delillerin toplanması sonucu rahatsızlık verici eylem ve davranışların varlığının saptanması durumunda Kat Mülkiyeti Yasası'nın yukarıda sözü edilen 18. maddesi ve 33. madde hükümleri çerçevesinde diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız edici eylemlerin giderilmesi konusunda gerekli önlemlerin alınmasına ,bunların belirlenen süre içinde davalı tarafça yerine getirilmesine hükmedilmesi gerekir.
Kiralayan ise akte aykırılıktan dava açabilir. Buna göre, kiracı kiralananı kira müddeti boyunca tam bir özen içerisinde kullanmak zorundadır. Buradaki özen borcundan amaç, kiracının kendi malı imiş gibi özen gösterme, örneğin tahrip etmeme, şeklini değiştirmeme gibi hususları içerir. Kiracının komşuluk ilişkilerine uymaması, rahatsız edici hareketlerde bulunması da sözleşmeye aykırılık olarak kabul edilebilir.

Kiracı, gerek bu yasa hükmü gerekse aralarında düzenledikleri sözleşme ve özel şartlarına aykırı olarak rahatsız edici davranışlarda bulunduğuna göre , kiralayan tarafından kiracıya ihtar çekilerek rahatsız edici davranışlara son vermesi, akte aykırılığı gidermesi hususunda süre vermesi gerekir. Nitekim, Borçlar Kanununun 256. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.
İYİ ÇALIŞMALAR, KOLAY GELSİN

Kefilin imzaladığı tahliye taahhütnamesi geçerli olmaz. Kiracılık ilişkisi ''etkisi kuvvetlendirilmiş nisbi haklar'' arasındadır. Bilindiği gibi nisbi haklar, taraflar arasındaki karşılıklı borç ilişkilerinden dolayı ortaya çıkan ve sadece taraflar arasında ileri sürülebilen, belirli bir süre sonunda geçerliliğini kaybeden haklardır. Kira sözleşmesinden kaynaklı bir haktan sadece kiracının kendisi vazgeçebilir-devredebilir.
Kefil, kira sözleşmesinden kaynaklı borçtan, kira sözleşmesinde belirtilen süreyle bağlı kalmak üzere sorumludur. Kefilin imzaladığı tahliye taahhütnamesi ile işlem yapamazsınız.

Sayın Av.Şenel Deligöz, öncelikle yanıtınız için teşekkür ederim. Kiracıya çekeceğim ihtarda müddet belirtmemden bahsetmişsiniz. Sözleşmeye aykırılığın giderilmesine ilişkin ihtarlarda, ödememe halinde olan ihtarlarda olduğu gibi 30 gün gibi belirlenmiş bir süre kanunda var mı yoksa ne kadar süre vereceğim benim insiyatifimde midir? Tekrar teşekkür ediyorum, iyi çalışmalar diliyorum.

Alıntı: Yazan avukat152 Sayın Av.Şenel Deligöz, öncelikle yanıtınız için teşekkür ederim. Kiracıya çekeceğim ihtarda müddet belirtmemden bahsetmişsiniz. Sözleşmeye aykırılığın giderilmesine ilişkin ihtarlarda, ödememe halinde olan ihtarlarda olduğu gibi 30 gün gibi belirlenmiş bir süre kanunda var mı yoksa ne kadar süre vereceğim benim insiyatifimde midir? Tekrar teşekkür ediyorum, iyi çalışmalar diliyorum.

Yargıtay "makul süre" verilmesini istemektedir. Aykırılığın çeşidine göre süre değişebilir. 7-10-30 gün olabilir.

Sn.Av.Suat Ergin, tahliye taahhüdünün alındığı tarihten itibaren ne kadar süre sonra icra takibi yapmam gerekiyor acaba ve bu süreye dayanak kanun maddesi konusunda da bana yardımcı olursanız sevinirim.Şimdiden teşekkürler...

Alıntı: Yazan Av.Görkem Öcalan Sn.Av.Suat Ergin, tahliye taahhüdünün alındığı tarihten itibaren ne kadar süre sonra icra takibi yapmam gerekiyor acaba ve bu süreye dayanak kanun maddesi konusunda da bana yardımcı olursanız sevinirim.Şimdiden teşekkürler...

Taahhüdün alındığı tarihin önemi yoktur. Taahhütteki tahliye tarihinin önemi vardır. Tahliyeyi taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi ya da dava açmak gerekmektedir. 6570 S.K. da bu konuda bir hüküm yoktur.İİK 272 inci madde kıyasen uygulanır.