Gayrımenkul Satışı KDV Oranı İtirazı

Tüm Meslektaşlara kolaylıklar diliyorum.

Müvekkil icra satışı ile bir gayrımenkul alıyor,ihale ilanında gayrimenkul 150 m2 büyük olduğu iddiası ile KDV %18 gösteriliyor. Kesinleşen satış sonucunda evin brüt olarak 150 m2 den büyük olduğu ancak net olarak 137 m2 olduğu ortaya çıkıyor. KDV kanununa göre net alanın dikkate alınması gerekirken brüt alan üzerinden KDV hesaplanmasına müdürlüğe itiraz ediliyor ancak itiraz kabul edilmeyip %18 KDV tahakkuk ettiriliyor. İtirazi kayıt ile %18 KDV vergi dairesine ödenip tetkik merciine KDV nin %1 olması gerektiğinden şikayette bulunulmuş ancak gerekçesi hala yazılmamış karar ile şikayet yerinde olmadığından reddedilmiştir.

Geriye, ödenen KDV nin fazla olduğu sebebi ile vergi mahkemesine dava açmak yolu kaldığı görüşündeyim ancak vergi hukuku yönünden, davalı olarak kimi göstereceğim, yetkili ve görevli mahkeme ve dava açma süresi bakımından değerli görüşlerinizi bekliyorum.
İyi çalışmalar.

Yazılı red gerekçesi gelmeden dava açamazsınız. Aksi halde mahkeme merci tecavüzü nedeniyle davanızı reddebilir.

Cevabınız için teşekkür ederim.

Yazılı red gerekçesini beklememiz halinde vergi mahkemesine başvuru süresini kaçırıyoruz. Vergi mahkemesine dava açtığımızda davalı olarak hangi kurumu göstereceğimiz konusunda yardımlarınızı bekliyorum.

Tahakkuk fişinin mükellefe tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir. Adli tatil içinde bulunduğumuzu (bazı illerde adli tatilin uygulanmadığını) biliyorsunuz.

Hasım ise, tahakkuk fişini düzenleyen idari kurumdur.
/////////

"KDV kanununa göre net alanın dikkate alınması gerekirken brüt alan üzerinden KDV hesaplanmasına" ifadenizin hukuksal dayanağını bulamadık.

Tapuda ve/veya resmi belgelerde kaç m2 yazıyor ise, (net x brüt kavramlarına göre değil) ona göre KDV oranı hesaplanır, biliyoruz. Bizim bilmediğimiz aksine bir (karar vb.) yazın da biz de öğrenelim.

KDV kanununda tahakkukta net alanın dikkate alınacağı belirtiliyor. Net alanın nasıl hesaplanacağı hakkında bir yazı linkini aşşağıya ekliyorum.

http://www.imobursa.org.tr/Content/D...limNetAlan.doc

Eski bir tebliği unuttuğumdan, atlamışım. Haklısınız.

Ayrıca size idarenin eski bir özelgesi;



T.C.
MALİYE BAKANLIĞI
İstanbul Defterdarlığı
Katma Değer Vergisi Gelir Müdürlüğü

TARİH: 22.06.1999
Sayı : KDV.MUK.B.07.4.DEF.0.34.16.GEÇİCİ-8.25-21283/2904
Konu : Belediyeye yapılan konut, işyeri, ticaret merkezi şeklindeki inşaat taahhüt işlerinin hakediş ödemelerinde konut yada işyeri kısmına tekabül eden KDV’nin hesaplanması hakkında



İlgi : 30.11.1998 tarihli dilekçeniz.

Dilekçenizle, 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun değişik 28. maddesine göre 27.12.1997 tarihinde kararlaştırılan, 27.10.1993 tarihli ve 93/4932 sayılı kararname ile değişik 22.12.1992 tarihli ve 92/3896 sayılı kararnamenin eki karara ekli 1 sayılı listeye9,10,11.nci sıraların eklendiği belirtilerek kurumunuz tarafından

1- 1 sayılı listeye 11. sırada eklenen 150m2’lik konutlardan kasıt net alan mıdır.? Yoksa brüt alan mıdır.?

2- Konut+Ticaret Merkezi,Konut+İşyeri,Konut+Dükkan şeklinde ihalesi yapılan işlerde (konut kısmındaki konutların alanları 150m2’nin altında ise ) KDV oranı uygulanmasının nasıl yapılacağı,

3- Konut+Ticaret Merkezi, Konut+İşyeri,Konut+ Dükkan şeklinde yapılan inşaat taahhüt işlerinin hakediş ödemelerinde konut yada işyeri kısmına tekabül eden KDV’nin nasıl hesaplanacağı sorulmaktadır.

3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun Geçici 8.maddesinde, 4134 sayılı kanunla yapılan değişikliğe göre net alanı 150m2’ye kadar konutların teslimi ile konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, Geçici 9. maddesinde ise net alanı 150 m2’yi aşmayan konutlar için yapılan inşaat taahhüt işlerine münhasır olmak üzere, kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ile belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri 31.12.1997 tarihine kadar Katma Değer Vergisinden istisna edilmiş olup, söz konusu istisna uygulaması 31.12.1997 tarihinde sona ermiştir.

02 Ocak 1998 tarihli ve 23218 Sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan 97/10465 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile;

Net alanı 150m2’ ye kadar konut teslimleri
Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri
Kanunla kurulmuş Sosyal Güvenlik Kuruluşları ve Belediyelere yapılan sadece 150m2’ ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri
İçin 1 Ocak 1998 tarihinden geçerli olmak üzere katma değer vergisi oranı %1 olarak tespit edilmiştir.

Diğer taraftan 29.07.1998 tarih 23417 Sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan 4369 sayılı Kanunun 62. maddesi ile KDV Kanununa eklenen Geçici 15. Madde ile (01.01.1998’den geçerli olmak üzere) “ Bu kanunun yayımlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak

a. Konut Yapı Kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri

b. Sadece 150M2’yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere Kanunla kurulmuş olan sosyal güvenlik kuruluşları ile belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri KDV’den müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.

Yine 4369 sayılı kanunun 60. maddesi ile KDV Kanunu’nun 17/4.bendine eklenen (k) fıkrası ile konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri KDV’den istisna edilmiştir.

Diğer taraftan, 25.03.1985 tarih 18705 Sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi,Resim,Harç,Muafiyet ve istisnası başlıklı 3 Seri No.lu Tebliği’nin 4.maddesinde “ konutlarda net alanı tespiti” açıklanmış olup, 1 Seri No.lu Genel Tebliği’nin v-1/e bölümünde; 2982 sayılı kanunun uygulanmasında “net alan” deyiminin faydalı alanı ifade ettiği ve faydalı alandan maksadın; “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan olduğu açıklanmıştır. Faydalı alan konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır,bodrumlarda konut başına bir adet konutun bulunduğu bina dışında, konut başına 4m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajların faydalı alan dışında olduğu, bina dışındaki kömürlük veya depoların 4m2’yi, garajların 18m2’yi aşan miktarların ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edileceği açıklanmıştır.

26 seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği’nin G-I-Ticari Amaçlı Özel İnşaatlarda Kısmi İstisna Kapsamına Giren İşlemlerle Vergiye Tabi İşlemlerin Bir Arada Yapılması Halinde Durum bölümünde;” Ticari amaçlı inşaatlarda, kısmi istisna kapsamına giren konutlar yanında, işyeri gibi vergiye tabi bağımsız birimlerin de bulunması halinde, kısmi vergi indirimi, bağımsız birimlerin toplam net alanı içindeki payları dikkate alınarak hesaplanacaktır.

Buna göre, ticari amaçlı inşaat yapan mükellefler bina projelerine göre, istisna kapsamına giren ve girmeyen bağımsız birimlerin m2 cinsinden toplam net alanlarını tespit edecekler, bulunan bu alanlar binanın toplam net alanına bölünerek, basit orantı yoluyla istisna kapsamına giren ve girmeyen alanların payları bulunacaktır. Mükelleflerce herhangi bir vergilendirme döneminde yüklenilen vergiler bu oranlarla çarpılarak; ilgili dönemde indirim konusu yapılacak ve ayrıca maliyete eklenecek vergiler hesaplanacaktır.” denilmektedir.

Aynı Kanunun 10.maddesinin (a) fıkrasında, mal teslim ve hizmet ifası hallerinde malın teslim ve hizmetin yapılması ile (b) fıkrasında malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi halinde bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura ve benzeri belgelerin düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olayın meydana geldiği açıklanmıştır.

Gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup, gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir

Buna göre;

1. Konutlarda 150 m2’den kasıt net alan olup, net alan hesabı yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde yapılacaktır.

2. 150 m2’nin altındaki konut inşaatlarına ait bina inşaat ruhsatının kanunun yayımlandığı 29.07.1998 tarihinden önce alınmış olması halinde 01.01.1998 tarihi itibariyle belediyenize yapılan inşaat taahhüt işleri KDV’ne tabi olmayacaktır.

3. 29.07.1998 tarihinden sonra bina inşaat ruhsatı alınmış 150m2’nin altındaki konut inşaatlarına ilişkin olarak belediyenize yapılan inşaat taahhüt işleri %1 oranında, inşaat ruhsatı ne zaman alınmış olursa olsun 150m2’nin üzerindeki konut ve işyeri inşaatlarınıza ilişkin inşaat taahhüt işleri ise %15 oranında KDV’ne tabi olacaktır. Bu şekilde yapılan inşaat taahhüt işlerinin hakediş ödemelerinde konut ya da işyeri kısmına tekabül eden katma değer vergilerinin de yine yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde basit orantı yoluyla hesaplanması gerekir.

Ayrıca belediyenizce Konut+Ticaret Merkezi, Konut+İşyeri,Konut+ Dükkan şeklinde yapılan işlerde 150m2’nin altındaki konut teslimleri %1,150m2’nin üzerindeki konut teslimleri ile işyeri teslimleri %15 oranında Katma Değer Vergisine tabi olacak, 150 m2’nin üzerindeki konut ve işyeri teslimlerinin tapuya tescilinden evvel kullanıma tahsisi edilmesi halinde vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden faturanın bu dönemde düzenlenerek KDV hesaplanması ve beyan edilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

http://www.ivdb.gov.tr/Mukteza/kdv/ornek84.htm

Son gün olması sebebi ile bugün vergi mahkemesinde vergi dairesini davalı göstererek bir dava açtım bakalım sonucu ne olacak...

Adli tatil bitmeden nden son gün olduğunu anlayamadım. Dava Ankara dışında açıldı ise bilemem.

Alıntı: Yazan ARN Son gün olması sebebi ile bugün vergi mahkemesinde vergi dairesini davalı göstererek bir dava açtım bakalım sonucu ne olacak...

Sonucundan bilgi verebilir misiniz?

yetkili mahkeme icra hukuk mu vergi mahkemesi mi davanın sonucunu öğrenebilir miyiz.Bir de ihtirazi kaydı nasıl kayıtlara geçirteceğiz.tşk.

Alıntı: Yazan ARN Tüm Meslektaşlara kolaylıklar diliyorum. Müvekkil icra satışı ile bir gayrımenkul alıyor,ihale ilanında gayrimenkul 150 m2 büyük olduğu iddiası ile KDV %18 gösteriliyor. Kesinleşen satış sonucunda evin brüt olarak 150 m2 den büyük olduğu ancak net olarak 137 m2 olduğu ortaya çıkıyor. KDV kanununa göre net alanın dikkate alınması gerekirken brüt alan üzerinden KDV hesaplanmasına müdürlüğe itiraz ediliyor ancak itiraz kabul edilmeyip %18 KDV tahakkuk ettiriliyor. İtirazi kayıt ile %18 KDV vergi dairesine ödenip tetkik merciine KDV nin %1 olması gerektiğinden şikayette bulunulmuş ancak gerekçesi hala yazılmamış karar ile şikayet yerinde olmadığından reddedilmiştir. Geriye, ödenen KDV nin fazla olduğu sebebi ile vergi mahkemesine dava açmak yolu kaldığı görüşündeyim ancak vergi hukuku yönünden, davalı olarak kimi göstereceğim, yetkili ve görevli mahkeme ve dava açma süresi bakımından değerli görüşlerinizi bekliyorum. İyi çalışmalar.

KANIMCA: İhtirazi kayıtla ödemeyi iyi akıl etmişsiniz, ancak zaman geçirmeden İdare Mahkemesine dava açmalıydınız. İdare Mahkemesine başvurmak için sürenizin geçip geçmediği konusunda bir tartışma yaşanacaktır. Şikayet KDV'yi tahsil eden ic ra daireinin yetkili itiraz mercine yapılan bavuru sayılmalıdır, bu durumda dava süreniz geçmez diye düşünürüm. Ancak yine de beklemeden idari dava açın. İdare mahkemesi bekletici neden sayacaktır, eğer yapılan itirazın dava açma süresini geçirmediğine inanırsa.

En kötü ihtimalle, süre kaçmış ise şikayet yoluyla GİB na başvurabilir sonucuna göre tekrar idare mahkemesine gidebilirsiniz.

150 m2 den küçük konutlarda, brüt net alan hesaplaması aşağıdaki tebliğe göre yapılacaktır. Zaman kazanmak için bir inşaat bilirkişisi ile vergi bilirkişisinden (listede olmaları zorunlu değil) ilgili tebliğe göre yapılmış bir ölçüm/hesaplama raporu/tutanağını dilekçenize ekleyin derim. Kola gelsin.

http://www.gib.gov.tr/index.php?id=1028


E _ KONUT İSTİSNASI :

Katma Değer Vergisi Kanununun geçici 8. maddesinde, net alanı 150 m2'ye kadar olan konutların tesliminin vergiden müstesna olduğu hükme bağlanmış, konu ile ilgili olarak; 9 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin 1. bölümünde, net alan deyiminin "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlanan faydalı alanı ifade ettiği, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisnanın sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanacağı açıklanmıştır.

Bakanlığımıza intikal eden olaylardan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin istisna karşısındaki durumu konusunda tereddüte düşüldüğü anlaşıldığından bu konuda aşağıdaki şekilde hareket edilmesi uygun görülmüştür.

1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir.

2. Bu yerlerin 150 m2'lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu "Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası" Genel Tebliğinin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir.

"Halk konutu standartları"nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;

a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.

benim de aynı konuda bir sıkıntım var.müvekkilim satış ilanında 158 m2 olarak yazılan mesken niteliğindeki taşınmazı cebri icra yolu ile aldı,ihalenin feshi için itiraz süresi geçti ancak henüz tescil gerçekleşmedi.şimdi birkaç gün içinde %18 den kdv yatırmak zorunda kalacak.ancak evi gidip gördüğünde 158 den çok daha küçük olabileceği izlenimi edinmiş.tabi göz kararı.kdv yi ödemek zorunda kalırsak iadesini nerden ne şekilde kimi hasım göstererek isteyeceğiz.gerçek alanı nasıl hesaplatacağız bilemedim

Alıntı: Yazan sevda mert ancak evi gidip gördüğünde 158 den çok daha küçük olabileceği izlenimi edinmiş.tabi göz kararı.kdv yi ödemek zorunda kalırsak iadesini nerden ne şekilde kimi hasım göstererek isteyeceğiz.gerçek alanı nasıl hesaplatacağız bilemedim

Ödemenizi yaparken makbuz üstüne, "konu taşınmaz 150 m2'den küçük olduğu için % 18 KDV'ye tabi değildir, bu nedenle ihtirazi kayıtla ödeme yapıyoruz" şeklinde not düşün.

Sonra bir mimar yardımıyla aşağıda (1) ve (2) bölümündeki açıklamalarda tarif edildiği şekilde konut m2sini hesaplatın.

Daha sonra GİB'na VUK düzeltme hükümlerine göre başvuruda bulunun, dilekçenize ölçüm tutanağını (nasıl hesaplandığını gösteren) ekleyin, gerekirse yetkili biriminin ölçüm yapmasını talep edin. cevap olumsuz gelirse GİB'na vergi mahkemesinde dava açarsınız. Daha ayrıntı gerekirse tartışılması gereken noktalar var lütfen yazın.

(I)
16 Aralık 1988 Tarihli Resmi Gazete

Sayı No: 20021

KATMA DEĞER VERGİSİ GENEL TEBLİĞİ (Seri No: 30) (*)
E – KONUT İSTİSNASI :
Katma Değer Vergisi Kanununun geçici 8. maddesinde, net alanı 150 m2'ye kadar olan konutların tesliminin vergiden müstesna olduğu hükme bağlanmış, konu ile ilgili olarak; 9 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin 1. bölümünde, net alan deyiminin "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlanan faydalı alanı ifade ettiği, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisnanın sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanacağı açıklanmıştır.
Bakanlığımıza intikal eden olaylardan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin istisna karşısındaki durumu konusunda tereddüte düşüldüğü anlaşıldığından bu konuda aşağıdaki şekilde hareket edilmesi uygun görülmüştür.
1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir.
2. Bu yerlerin 150 m2'lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu "Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası" Genel Tebliğinin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir.
"Halk konutu standartları"nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;
a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.

(II)

Konut teslimlerindeki “net alan” ifadesinden ne anlaşılması gerektiğine ilişkin olarak KDVK’nunda bir tanımlama bulunmayıp; Mülga 3 Seri No.lu “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği”nin 4. bölümündeki açıklamalardan aynen alıntı yapılmak suretiyle 30 Seri No.lu K.D.V.K Genel Tebliği’nin “E” bölümünde geniş bir biçimde açıklanmıştır.Buna göre;
“E- Konut İstisnası:
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun geçici 8. maddesinde, net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların tesliminin vergiden müstesna olduğu hükme bağlanmış konu ile ilgili olarak; 9 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği’nin 1. bölümünde, net alan deyiminin “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlanan faydalı alanı ifade ettiği, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisnanın sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanacağı açıklanmıştır.

Bakanlığımıza intikal eden olaylardan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin istisna karşısındaki durumu konusunda tereddüde düşüldüğü anlaşıldığından bu konuda aşağıdaki şekilde hareket edilmesi uygun görülmüştür.
1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir.
2. Bu yerlerin 150 m2’lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği”nin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir.
“Halk konutu standartları”nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;
a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.’den yüksek terasların toplamının 2 m2’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.” açıklamalarına yer verilmiştir.

III-Konutların Net Alanlarının Hesaplanması, Yaşanan Sorunlar Ve Özellikli Durumlar:

Uygulamada, net alan tabirinden ne anlaşılması gerektiği hususunda özellikle konut balkonlarının, hesaba katılmamasından veya tebliğde balkonlara ilişkin belirtilen istisnanın yanlış yorumlanmasından kaynaklanan nedenlerle KDV’nin eksik olarak hesaplanmak suretiyle vergi ziyaına sebebiyet verilmektedir.
Söz konusu konutların net alanı hesaplanırken yukarıda ayrıntısına yer verilen mevzuat hükümleri dikkate alınmak suretiyle hesaplama yapılması gerekmektedir Özellikle konutlardaki balkonların toplamının 2 m2’sinin istisna edilmesi ve sıva paylarına ilişkin olarak düşülecek istisnanında doğru olarak hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, konut dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edildiklerinden site şeklinde veya müstakil olarak inşa edilen (dubleks,tripleks) konutlarda net alan hesabına istisnayı aşan kısımlarında dahil edilmesi gerektiği hususu unutulmamalıdır.
Örnek: X müteahhitlik şirketinin inşa etmiş olduğu 3 bloktan oluşan site inşaatında her bir blokta bulunan en üst dairelerin (konutların)dubleks olduğu ve söz konusu dairenin satış fiyatları üzerinden KDV oranının %1 olarak hesaplandığını varsayalım;
Buna göre, X şirketinin inşa etmiş olduğu 3.katta bulunan bir dubleks konutun büyüklüğü şu şekilde olsunSıva paylarına ilişkin Tebliğde öngörülen istisna düşüldükten sonraki net büyüklükler)
- Giriş (Hol) : 10 m2
- Koridor : 10m2
- Salon : 33 m2
- 1. Oda : 15 m2
- 2. Oda : 20 m2
- Banyo : 10 m2
- Tuvalet : 2 m2
- 1. Balkon : 15m2
- 2. Balkon : 20 m2
Toplam : 135 m2

Üst Kat (Çatı Kat):
- Yatak Odası : 30 m2
-Çocuk Odası : 10 m2
- Banyo : 8 m2
Toplam :48 m2

Yukarıdaki verilere göre balkonlar hesaba katılmadan (net alan) 148 m2 olarak hesaplanmış ve satış fiyatı üzererinden bu konut için %1 KDV oranı hesaplanarak fatura edilmiştir.Ancak Örnekte görüldüğü üzere konutun net alanı hesabına balkonlar katılmadığı için 148 m2 olarak hesaplanmıştır. Oysaki söz konusu Tebliğ hükümleri dikkate alındığında net alan tanımına uygun olarak balkonların tamamının hesaplamaya dahil edilip sadece 2 m2’lik kısmın istisna olarak düşülmesi gerekmektedir.Buna göre Tebliğde öngörüldüğü şekilde balkonların sadece 2 m2 ‘si düşüldüğünde konutun net alanı 148 m2 değil , gerçekte 183 m2 -2 m2 =181 m2 olmaktadır.Bu durumda bu konutun KDV oranının %18 üzerinden hesaplanması gerekmekte iken %1 oranından hesaplanarak KDV açısından %17’lik bir KDV ziyaa uğramış olmaktadır.

Konuya ilişkin olarak Bursa Vergi Dairesi Başkanlığının 20.06.2007 ve B.07.1.GİB.4.16.16.02-300-07- /950 sayılı “Net alanın hesabında balkonların ne şekilde dikkate alınacağı”na ilişkin olarak verilen özelgede “Buna göre; konutlardan ayrı olarak kullanılması mümkün olmayan balkonların net alan içinde değerlendirilmesi gerekmekte olup, inşasını gerçekleştirdiğiniz konutların net alanları toplamı {(138,16 m2 )+(2 adet balkon 19,62 m2-2 m2 =17,62 m2)= 155.78 m2 } 150 m2’nin üzerinde olduğundan satış bedelleri üzerinden %18 oranında katma değer vergisi hesaplanması gerekmektedir.” şeklinde açıklamalara yer verilmiştir.
Konut satışlarında KDV uygulamasında her bir bağımsız bölüm, kat ve bina ayrı ayrı gözönüne alınacaktır. İki katlı bir evin iki katı da ayrı ayrı kullanılabilecek yapıda ise, 150 m2’lik net alanın hesabında her kat ayrı ayrı değerlendirilecektir. Her iki kat birbirini tamamlayıcı ve birbirine bağlı ise 150 m2’lik net alanın hesabında (dubleks dairelerde olduğu gibi) iki katın toplam alanı dikkate alınacaktır.Bahçeli evler ile ilgili olarak 150 m2’lik net alanın hesabında, bahçe gözönünde tutulmadan konutun alanı dikkate alınacak, konutu çevreleyen arsa ve arazi ise, bu konutun mütemmimi olarak kabul edilecektir. Arsa ve arazinin ne kadarının mütemmim sayılacağı konusu ise mahalli örfe göre tespit edilecektir. Ayrıca, KDV uygulamasında konutu çevreleyen arsa ve arazinin, konutun net alanı ile orantılı olması esastır.Maliye Bakanlığınca bu konuda verilen 09.09.1991 tarih ve 62108 sayılı Özelge’de;“5.000 m2’lik arsa üzerinde yer alan 10 m2’lik iki katlı gayrimenkulün satışı halinde, bu satışın konut değil arsa satışı olarak değerlendirilmesi ve 5.000 m2’lik arsaya isabet eden bedel üzerinden KDV hesaplanması gerekir.” şeklinde görüş bildirilmiştir

IV-Sonuç:
Bu yazımızda konut teslimlerinde net alan ifadesinin Katma Değer Vergisi Kanunu açısından değerlendirilmesi ve uygulamada karşılaşılan bir kısım sorunlara değinilmiştir. Mükellefler tarafından yapılan konutların tabi olacağı katma değer vergisi oranını belirleyen net alan ifadesinin vergi mevzuatındaki tanımı ile kamuoyundaki tanımı farklılık arz etmektedir. Bu nedenle konut inşa eden firmaların, konutların net alanlarının tespitinde gereken hassasiyet ve bilgi araştırmasını göstermeleri, bu konuda işletmelerin mali müşavirleri ile mimar ve mühendis gibi teknik personelinin işbirliği yaparak katma değer vergisi oranının yanlış hesaplanmasının önüne geçmeleri işletmelerin faydasına olacaktır.Ayrıca konut inşa edip satan mükelleflerin net alan ifadesini yanlış algılayıp uygulamaları durumunda indirimli orana tabi işlemler nedeniyle alabilecekleri haksız ve yersiz KDV iadelerinin vergi idaresince cezalı olarak geri alınması riski ile karşılaşabileceklerdir.

İhsan AKAR
Vergi Denetmeni

Hala geçerli mi .balkonlar da eklenerek metrekare yüksek olduğundan kdv yönünden satışın feshi istenebilir mi