Kiralayanın 15 gün önce feshi

merhaba
fazla uzatmadan kısaca özetleyeyim. Kiracının kira döneminin bitiminden evvel 15 gün önce feshi ihbarı geçerli bir fesih olmakla bu 15 günlük süre kontrat sırasındaki madde ile 1 aya çıkarılmıştır. 1 aylık süre bağlaycımıdır? teşekkürler cevaplar için.

Sayin Meslektasim,

Kira sozlesmesi her iki tarafinda imzasiyla onaylanmis ise kanaatimce gecerlidir.

Saygilarimla

Tam anlattığınız olaya birebir uymasa da içinde geçen maddenin bir fikir oluşturabileceğini düşünüyorum.
T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 13
Esas No.
2005/6810
Karar No.
2005/11463
Tarihi
04.07.2005
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/11
İTİRAZIN İPTALİ DAVASI
KİRA SÖZLEŞMESİ
ÖZET
TARAFLAR ARASINDAKİ KİRA SÖZLEŞMESİ, 6570 SAYILI KANUNUN 11. MADDESİNDE ÖNGÖRÜLEN ŞEKİLDE DAVACI TARAFINDAN FESHİ İHBARDA BULUNULMADIĞINDAN, 1.9.2001 TARİHİNDEN İTİBAREN 1 YIL SÜRE İLE YENİLENMİŞ İSE DE, KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACIYA 1 AY ÖNCEDEN YAZILI OLARAK İHBARDA BULUNARAK SÖZLEŞMEYİ FESİH VE TAHLİYE HAKKI TANINDIĞINA GÖRE, 27.8.2001 TARİHİNDE TAŞINMAZI TAHLİYE EDİP ANAHTARI DAVALI VEKİLİNE TESLİM ETMESİ, YAZILI FESHİ İHBAR ANLAMINDADIR. BU DURUMDA DAVACI 2001 YILI EYLÜL KİRASINI ÖDEMEKLE SORUMLUDUR. BUNUN DIŞINDAKİ AYLAR KİRASINI DAVALI KİRALAYAN DAVACIDAN TALEP EDEMEZ
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı, davalıya ait taşınmazı 1.9.2000 başlangıç tarihli ve aylık 300.000.000 TL bedelli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, uzman doktor olup 2001 yılı Ağustos ayı ortasında Mardin Devlet Hastanesine tayini çıkması sebebiyle davaya konu kira sözleşmesini feshederek mecuru 27.8.2001 tarihinde tahliye edip anahtarı teslim ettiğini, iade edilmeyen 1000 USD depozito bedelinin davalı kiralayandan tahsili için başlatılan takibe vaki haksız itirazının iptali, takibin devamı ile % 40 inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davacının süresinde feshi ihbarda bulunmadığından kira akdinin bir yıl yenilenerek uzadığını, 2001 yılı Eylül ayı sonunda anahtarı teslim ettiğinden Eylül ayı ve yenilenen dönem sonuna kadar ki kiralar ile ödenmediği için ödemek zorunda kaldığı borçları da kendisi ödediğinden bunlardan davacı kiracının sorumlu olduğunu ve davacının alacağı bulunmadığını bildirip, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile davalının icra takibine vaki itirazın kısmen iptaline takibin 236 dolar üzerinden devamına, fazla talebin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacı tarafından, davalıya ait taşınmazın 1.9.2000 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 300.000.000 TL kira ile kiralandığı, kira sözleşmesini kiralayan vekili olarak A.Hakan'ın imzaladığı, dosyada örneği olan kira sözleşmesinden anlaşılmaktadır. Yine kira sözleşmesinin 5. maddesinde, taraflarca kiracının daireyi boşaltmadan bir ay önce daire sahibine yazılı olarak haber vereceği kararlaştırılmıştır. Davacı tayini çıkması nedeniyle daireyi boşaltıp, anahtarı 27.8.2001 tarihinde davalı vekiline teslim ettiğini savunarak, anahtarı teslim ettiği ve kira sözleşmesini de davacı adına imzalayan A.Hakan'ın imzasını taşıyan 27.8.2001 tarihli belgeyi ibraz etmiştir. Kira sözleşmesini davalı kiralayan vekili olarak yapıp imzalayan kişinin tahliye halinde de anahtarı teslim almaya yetkili olduğunun kabulü gerekir. Bu belge ile davacı taşınmazı 2001 yılı Ağustos ayı sonunda tahliye ettiğini davacı kanıtlamıştır.
Mahkemenin kabulü de bu doğrultudadır. Kira sözleşmesi 6570 sayılı Kanunun 11. maddesinde öngörülen şekilde davacı tarafından feshi ihbarda bulunulmadığından, 1.9.2001 tarihinden itibaren 1 yıl süre ile yenilenmiş ise de kira sözleşmesinde kiracıya 1 ay önceden yazılı olarak ihbarda bulunarak sözleşmeyi fesih ve tahliye hakkı tanındığına göre, 27.8.2001 tarihinde taşınmazı tahliye edip anahtarı davalı vekiline teslim etmesi, yazılı feshi ihbar anlamındadır. Öyle olunca davacı 2001 yılı Eylül kirasını ödemekle sorumludur. Bunun dışındaki aylar kirasını davalı kiralayan davacıdan talep edemez. Öte yandan İSKİ faturalarından da, su borcunun davacının tahliyesinden sonraki aylara ait olduğu anlaşıldığından, bunlardan da davacının sorumlu olmaması gerekir.
Mahkemece davacının sorumlu olduğu 2001 yılı Eylül ayı kirası depozitodan mahsup edilerek, kalan miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
Sonuç : 1. bent gereği davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent gereği kararın temyiz eden davacı yararına (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde iadesine, 4.7.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

biraz sitede araştırma yaptım aslında aleyhe anlaşma olmayacağını hatırlıyorum ama emin olamamıştım. Daha öncede konu sorulmuş ve yargıtay kararı verilmiş cevap olarak buraya kopyalayım zira çok zor buldum konuyu belki bir arayanın yine işine yarar. cevaplarınız içinde teşekkür ederim.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/2850
K. 2004/2982
T. 20.4.2004
• GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUNA AYKIRILIK ( Sözleşmede Kiracının Süre Bitimine İki Ay Kala Sözleşmeyi Yenileyip Yenilemeyeceğini Yazılı Olarak Bildirmesi Hükmü )
• KİRACININ HAKLARINI KISITLAMA ( Sözleşmede Süre Bitimine İki Ay Kala Sözleşmeyi Yenileyip Yenilemeyeceğini Yazılı Olarak Bildirmesi Hükmü )
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Kiracının En Az Onbeş Gün Evvel İhtarda Bulunarak Sona Erdirme Hakkı - Kanunun Tanıdığı Hakkını Daraltır Şekilde Sözleşmeye Hüküm Konulamayacağı )
• TAHLİYE ( Kiracının En Az Onbeş Gün Evvel İhtarda Bulunarak Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı - Kanunun Tanıdığı Hakkını Daraltır Şekilde Sözleşmeye Hüküm Konulamayacağı )
6570/m. 11
ÖZET : Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde yeralan "Kiracı, kira sözleşmesinde yazılı kira süresinin bitimine iki ay kala sözleşmeyi yenileyip yenilemeyeceğini yazılı olarak kuruma bildirecektir. Söz konusu bildirim yapılmadan kiralanan yer tahliye edildiği takdirde boş kalan süreye ait kira bedelleri kiracı tarafından ödenecektir." şeklindeki ibare, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 11. maddesi karşısında kiracı aleyhine bir nitelik taşıdığından sözleşmenin belirtilen hükmüne göre uyuşmazlığın çözümlenmesi Kanun'un amacı ve düzenleme biçimine uygun düşmemektedir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, kira alacağına ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalının 22.12.1995 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, sözleşmedeki ihbar şartı yerine getirilmeden kiralananın 24.12.2001 tarihinde boşaltıldığını öne sürerek 22.12.2001 tarihinde başlayan kira dönemi için 12 aylık kira bedeli, gecikme zammı ve yasal faiz olmak üzere toplam 6.276.063.997.-TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili kiralananın tahliye edileceğinin 26.10.2001 günlü ihtarname ile davacıya bildirildiğini, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, bu iyi niyetin korunması gerektiğini, şayet mahkemece bu savunma kabul edilmeyecek ise bilirkişi marifetiyle kiralananın ne kadar sürede tekrar kiraya verilebileceğinin tespitini istediklerini bildirmiştir.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan taraflar arasındaki kira sözleşmesi 22.12.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kiralanan işyeri dükkan olarak gösterilmiştir. Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 21. maddesinde ise ( Kiracı, kira sözleşmesinde yazılı kira süresinin bitimine iki ay kala sözleşmeyi yenileyip yenilemeyeceğini yazılı olarak kuruma bildirecektir. Söz konusu bildirim yapılmadan kiralanan yer tahliye edildiği takdirde boş kalan süreye ait kira bedelleri kiracı tarafından ödenecektir. ) hükmüne yer verilmiştir. Mahkeme sözleşmenin bu maddesini esas alarak uyuşmazlığı çözmüştür. 6570 sayılı Kanun'un 11. maddesi kiracı kira müddetinin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır şeklinde bir düzenleme getirmiştir. Bu hüküm sözleşme sona ermeden onbeş gün önce yazılı bildirimde bulunmak şartı ile kiracıya sözleşmeyi tek taraflı feshetme yetkisi veren kanun maddesidir. Kanun kiralayana böyle hak ve yetki tanımamış, ancak sözü edilen Kanun'un 7. maddesine dayanarak tahliye ve akdin feshi isteğinde bulunabileceğini öngörmüştür.

6570 Sayılı Kanun'un kiracıyı koruyan bir kanun olduğu, emredici ve sınırlandırıcı hükümler taşıdığı yargısal ve bilimsel içtihatlarla kabul edilmiştir. Sözleşmenin 21. maddesi söz konusu Kanun'un 11. maddesi karşısında kiracı aleyhine bir nitelik taşıdığından sözleşmenin belirtilen hükmüne göre uyuşmazlığın çözümlenmesi Kanun'un amacı ve düzenleme biçimine uygun düşmemektedir. Yukarıda açıklanan esasların dikkate alınmaması, kiracının kira sözleşmesini sona erdirme yönünden kanunun tanıdığı hakkını daraltır şekilde yorumlanması ve kira yılı sonuna kadar olan tüm kiranın tahsiline karar verilmesi doğru olmadığı gibi kabule göre de gerekçesiz ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak gecikme zammı ve yasal faize hükmedilmesi de hatalı olduğundan hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Hükmün yukarıda açıklanan nedenle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20.4.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.