İntikalden sonra pay sahibi olan paydaşın önalım hakkı

Merhabalar değerli meslektaşlarım. Tarla niteliğindeki bir taşınmazda 2 paydaş var. Paydaşlardan birisi vefat ediyor. Murisin 5 mirasçısı var. Vefat sonrasında diğer paydaş payını 3. Kişiye satıyor. Payını satan paydaş aynı zamanda ölen paydaşın mirasçısı. Mirasçılardan birisi önalım hakkını kullanmak istiyor. Ancak payı satan aynı zamanda mirasçı olduğundan bu dava için muvafakat vermeyecektir. Bu durumda intikal işlemlerini yapıp elbirliği ile mülkiyeti paylı hale getirsek ortaklardan birisi önalım hakkını kullanabilir mi? Burada tereddüt ettiğim nokta şu payın 3.kişiye devredildiği tarihte (önalım hakkının doğduğu tarihte) müvekkil paydaş değil el birliği mülkiyetinde ortak. Pay murisin ölüm tarihinden sonra devrediliyor ancak intikal işlemi ise satıştan sonra yapılıyor. Payın (paylı olarak) mirasçılara intikalinin satıştan sonra yapılması önalım hakkına engel olur mu?

Sevgili meslektaşım ; aynı konu ile karşı karşıyayım. Acaba satıştan sonra intikal yapıldı ise intikal yapılan ön alım hakkına sahip olabiliyor mu ? Siz bir Yargıtay Kararı bulabildiniz mi bu konuda ?

İştirak halinde mülkiyet, esasen, ölüm halinde, kanundan dolayı kendiliğinden doğar. Bu mülkiyet şeklinde, bir mirasçı payını üçüncü kişiye nasıl satılabilir ki. Tapuda, önce mirasın intikali elbirliği ( iştirak halinde) mirasçılar adına yapılır, sonra birlikte talep üzerine, paylar, müşterek,paylı mülkiyete çevrilir ve bir paya sahip olan mirasçı da payını üçüncü kişiye satar, satış sonucunda da önalım hakkı veya davası ile karşılaşabilir. Önceden satış yapılmışın şeklini, manasını pek anlayamadım.

Şöyle izah edeyim ; Taşınmaz iki ayrı hisseye sahip. 1/2 sinde paydaşlık sıfatı var kalan 1/2 de üç kişi iştirak halinde mülkiyet sahibi. İştirak halinde mülkiyet sahibi olan 1/2 ye sahip mirasçı üç kişiden biri tek başına taşınmazın diğer 1/2 lik kısmının diğer paydaş tarafından üçüncü kişiye satılması sebebi ile önalım hakkı olduğunu iddia ederek üçüncü kişiye dava açıyor. Burada sorum şu ;
*** Ön alım davasına konu taşınmazın 1/2 hissesinin üçüncü kişiye satışı sırasında , dava açan ön alım hakkı sahibi olduğunu iddia eden kişiye taşınmazın henüz intikali yapılmamış. İntikal satış işleminden sonra yapılıyor ve dava açılıyor. Elbirliği mülkiyet sahibi olan davacı için zaten paydaş olmadığı için dava açmasında çeşitli itirazlarımız olacaksa da taşınmazın 3.kişiye satışı sırasında adına intikal bile yapılmamış davacı tarafa , ön alım hakkı sahibi olamayacağına ilişkin itirazımız olsa yasal bir dayanak bulabilir miyiz ? Teşekkür ederim...

1.Davacının taşınmazda elbirliği mülkiyeti ile ortak olması önalım davası açmasına engel değildir. Ortaklardan biri kendi payı yönünden dava açsa dahi tereke adına başvurmuş sayılır. Bu nedenle dava ret edilmez , diğer ortakların muvafakatının sağlanması için davacıya süre verilir. Muvafakat sağlanamaz ise TMK 640 m. göre kayyım atanarak davaya devam edilir. Bu yönden "3.kişiye satışı sırasında adına intikal bile yapılmamış davacı tarafa , ön alım hakkı sahibi olamayacağına ilişkin itirazımız olsa yasal bir dayanak bulabilir miyiz ?" şeklindeki soruya olumlu yanıt verilemeyeceğini düşünüyorum.

(Bkn; http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=119501. ‘deki soruya verdiğimiz cevap yazısı ile yazımızda değinilen HGK’nun 19.04.2022 T. 2019/739E.2022/577 K. ve ayrıca aşağıdaki 14.HD. 03.07.2018 T. 2018/1272 E. 2018/5005K. )

2. Aşağıdaki karar ayrıca, taşınmazın satıştan sonra paylı mülkiyete dönüştürülmesi halinde, paydaşların payı oranında önalım davası açabileceği hususunu da doğrulamaktadır.

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2018/1272
K. 2018/5005
T. 03.07.2018

"…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün 3/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder. Dava hakkına dair olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

Somut olaya gelince, mahkemece bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gereklerinin tamamen yerine getirildiği söylenemez. Davanın açıldığı tarih itibariyle davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu olduğu için davacının tereke adına dava açtığı gözetilerek davada iştirakin sağlanması gerektiği Dairemizin önceki bozma ilamında vurgulanarak bu bağlamda diğer elbirliği ortaklarının muvafakatinin alınması gereğine değinilmiştir.
Ayrıca davacının dayandığı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair Sulh Hukuk Mahkemesinin, 09.02.2012 tarih, 2011/442 Esas, 2012/100 Karar sayılı ilamın kesinleşmesine rağmen infaz edilmediği hususuna da yer verilmiştir.

O halde, davanın görülebilirlik koşulu itibariyle davacının eldeki davayı kendi adına sürdürebilmesi için tapu kaydında iştirakın çözülmesi, başka bir ifadeyle anılan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair ilamın infazının sağlanması gerektiği açıktır. Aksi halde davanın tereke adına sürdürülmesi zorunluluğu gözetilerek TMK'nun 640. maddesi uyarınca işlem yapılması gerektiği kuşkusuzdur.

Mahkemece, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair kararın tapu kaydına yansıtılması için davacı tarafa uygun bir süre verilmesi, verilen süre içerisinde kararın tapu kaydına yansıtılıp yansıtılmadığı güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi suretiyle denetlendikten başka bir ifadeyle, yukarda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle davanın görülebilirlik koşulu yerine getirildikten sonra işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı-birleştirilen davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.07.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.