Kat karşılığı sözleşme ,arsa sahibinin sözleşmeden cayması

Müvekkil müteahit, arsa sahibi ilr KKİS imzalıyor. Sözleşmenin ardından söz konusu arsanın ruhsat basvuru işlemleri için (proje cızım, zemın etüt vs giderler) bır takım masraflar yapıyor. Bu işlemler sırasında arsa sahibinden ikemetgah kimlik sureti vs. evrak isyiyor ,arsa sahıbı uzunca bır sure bu evrakları getırmıyor ve sözlu olarak sözleşmeden caydıgını söyluyor. Bizde 8 ay sonra arsa sahıbıne noterden ,masraflarımzı ödenmesını aksı takdırde dava açacaığımızı ihtar ettik.Cevap bile vermedi.
Bu olayda arsa sahibinden neler talep edilebirir. Muvekkıl resmi olmayan bır emlekçıya bu arsa için 5.000 TL komısyon ödedık ve bazı masraflarımızın makbuzu da yok (örneğin proje cizilmiş 5.000 TL .makbuz yok). Neler yapılmalı?

Sayın meslektaşım ;
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,gayrımenklulün belli payının mülkiyetini geçirim borcu da yülediğinden tek taraflı irade beyanı ile feshedilecek sözleşmelerden değildir. Sözleşmenin feshi için ya mahkeme kararı gerekli, ya da fesih konusunda taraflar anlaşmalıdır.
Burada arsa sahibi sözlü olarak sözleşmeden caydığını bildirmiş, yüklenici de çektiği ihtarla masraflarınının ödenmesini, aksi halde dava açacağını ihtarnamede bildirmiş. Yani sözleşmenin feshi konusunda taraf iradeleri birleşmiş. Bu durumda sözleşme feshedilmiş olur ve yüklenici sadece yaptığınız masrafları isteyebilir. Tabi bu arada yüklenicinin ihtarında kullandığı ifadeler çok önemli.
İyi çalışmalar.

ihtarda bu güne kadar yapılan harcamalar denilıyor.komisyon ucretı yazılmamış. İmar dosyasında aslında yapılan işle belli.Delil olarak isteyceğiz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat için ruhsat alma yükümlülüğü arsa saibindedir. Çok defa sözleşme ile ruhsat alma yükümlülüğü yükleniciye yüklenir ve bu ruhsat alma ve diğer işlemlerin takibi için yükleniciye vekaletname verilir.
Yükleniciye vekalet verilmemişse ihtar çekerek ruhsatın alınması istenebilir, buna rağmen ruhsat alınmazsa ruhsat alınması için Mahkemeden yetki alınabilirdi.
Arsa sahibinin tek taraflı irade beyanı ile sözleşme feshedilmiş olmazdı. Yüklenici işi yapmak istiyorsa yine de inşaatı yapabilirdi. Bunun tek istisnası, BK.m.369 da düzenlenen " baliğan meblağ " fesih. Arsa sahibi ancak, yüklenicinin tüm zararlarını fazla fazla ödemeyi kabul ederek sözleşmeyi feshedebilirdi.( BK.369 , 325 ) Ancak bütün bunlar geçmiş gibi görünüyor.

Tapuda Kayıtlı taşınmazlarların mülkiyetini devir borcu doğuracak olan bu tür sözleşmeler-kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi- eser sözleşmesi gibi görünsede taşınmaz satımını da içerdiğinden Borçlar Kanunu ve Noterlik Kanunu maddeleri gereği resmi şekil şartına tabiidir. Resmi şekil burada geçerlilik şartıdır.
Böyle bir durumda nedensiz zenginleşme kuralları gereği herkes verdiğini alır.
Yüklenici olan müvekkiliniz arsa sahibinin malvarlığına artı bir değer kattı ise bunları Borçlar Kanunu hükümlerine göre talep edebilir.
Ancak buna rağmen kısmende olsa ifa edilen edimler varsa sözleşmenin geçersizliğini savunmak iyiniyet kurallarına aykırıdır savunması yapılabilinir.

Önemli olan husus şu ben ,sözleşmenin feshini istemelımıyım yoksa fesih istemeden yaptıgımız harcamalar ve munzam zararı talep edebilirmiyiz

Müvekkiliniz sözleşmenin devamını arzu ediyorsa bir ihtarname ile arsa sahibinden sözleşme gereği edimin ifasını isteyebilir onun bu ihtarname karşısındaki tavrına göre hareket edebilirsiniz.Sözleşmenin geçersizliğinden yada sözleşme hükümlerine göre fesihten söz ederse siz de sözleşmede hüküm varsa o yönde yoksa genel hükümlere göre zararınızı talep edebilirsiniz.