Anahtar teslimi ve site yönetimi

Sevgili meslektaşlarım, bir konu da yardımınıza ihtiyacım var. Elimde kaynaklarım olmadığı için sorularımın cevaplarını netleştiremedim.
Müteahhit ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmış. Eylül 2011 de iskan ruhsatı alınmış, aralık ayında da kat mülkiyetine geçilmiş. Arsa sahiplerinden bir kısmı dairelerini kiraya vermiş. Yönetim planında yüklenici kendi lehine 5 yıl boyunca kendisi yönetici atayacağını gerekirse profesyonel site yönetimi ile anlaşacağı yönünde maddeler koymuş. Kat mülkiyetine geçildikten sonra da profesyonel site yönetimi ile anlaşmış.
- İskan ruhsatı alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi ayrıca bazı dairelerin kiraya verilmesi ‘anahtar teslimi’ yapılmış anlamına gelir mi?
- Anahtar teslimi yapılmadan aidat talep edilebilir mi? Ayrıca aidat ve işletme projesi hakkında arsa sahiplerine verilmiş bir bilgi yok. İşletme projesi tebliğ edilmeli ve kesinleşmesi gerekiyor diye biliyorum.
- Elektirik ile ilgili de sorun mevcut. Tek trafo üzerinden dağıtım yapılmakta.
Çok uzun oldu ama verecek olduğunuz cevaplar benim için çok önemli yardımcı olursanız çok sevinirim.

İskan ruhsatının alınarak kat mülkiyetine geçilmiş olması yüklenicinin işi yasal olarak bitirdiğinin ispatı açısından önemlidir. Şayet projeye aykırı olarak yapılan bir iş söz konusu ise ve bu durumda usule aykırı olarak alnmış bir iskan var ise , bu durumun tespiti gerekmektedir. Şayet bu şekilde bir durum söz konusu değil ise daireler sözleşmeye uygun olarak teslim edilmiş kabul edilmelidir.İskan alınıp kat mülkiyetine geçiş işlemleri yapıldıktan sonra kat mülkiyeti hükümleri gereğince aidat talep edileceğini düşünüyorum. Tabi burda akla şu soru geliyor yüklenici ile arsa sahibi arasında ki yönetici atanmasına dair sözleşme, diğer kat malikleri açısından da geçerlimidir?Bunun da tartışılması gerektiği kanaatindeyim. Aidat konusunda yönetimin, kat maliklerinin katılımı ile gerçekleşen ve karar altına alınan bir karar olması gerekir. Aksi durum KMK. na aykırı olacaktır. Gider ve avans payının belirlenmesi ve ödenebilir hale gelmesi için bu proje veya kararın varlığı gereklidir.

Kendisine işletme projesi tebliğ edilmeyen ya da bu husustaki kat malikleri kurulu toplantısına katılmadığı gibi toplantıda alınan kararlar kendisine tebliğ edilmeyen kat maliki (veya sorumlu sakini) işletme projesi veya toplantıda alınan kararları öğrendiği tarihten itibaren ortak gider ve avansın ödenmesinden ve dolayısıyla gecikme tazminatından sorumludur

Cevaplarınız için çok teşekkür ederim. Sözleşmede teslimin tutanak ile yapılacağı konusunda madde bulunmakta. Henüz anahtarlar teslim edilmiş değil. Tapuları 3-4 gün önce aldılar. Usulüne uygun anahtar teslimi yapılmış değil henüz. Takıldığım nokta da burası.

Alıntı: Yazan avukat48 Sevgili meslektaşlarım, bir konu da yardımınıza ihtiyacım var. Elimde kaynaklarım olmadığı için sorularımın cevaplarını netleştiremedim. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmış. Eylül 2011 de iskan ruhsatı alınmış, aralık ayında da kat mülkiyetine geçilmiş. Arsa sahiplerinden bir kısmı dairelerini kiraya vermiş. Yönetim planında yüklenici kendi lehine 5 yıl boyunca kendisi yönetici atayacağını gerekirse profesyonel site yönetimi ile anlaşacağı yönünde maddeler koymuş. Kat mülkiyetine geçildikten sonra da profesyonel site yönetimi ile anlaşmış. - İskan ruhsatı alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi ayrıca bazı dairelerin kiraya verilmesi ‘anahtar teslimi’ yapılmış anlamına gelir mi? - Anahtar teslimi yapılmadan aidat talep edilebilir mi? Ayrıca aidat ve işletme projesi hakkında arsa sahiplerine verilmiş bir bilgi yok. İşletme projesi tebliğ edilmeli ve kesinleşmesi gerekiyor diye biliyorum. - Elektirik ile ilgili de sorun mevcut. Tek trafo üzerinden dağıtım yapılmakta. Çok uzun oldu ama verecek olduğunuz cevaplar benim için çok önemli yardımcı olursanız çok sevinirim.

Sayın Meslektaşım,
KMK madde 28. gereği yönetim planı tüm kat maliklerini baplayan bir sözleşmedir. Bu sebeple; yönetim planında müteaahhitin 5 yıl taşınmazı yöneteceği veya profesyonel yöneticiye yönetimi vereceği hükmü tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. fakat aynı maddede devamla yönetim planı kat maliklerinin 4/5 ünün oyuyla münkün. Kat maliklerinin ayrıca KMK 33 madde gereğince mahkemeye başvuru hakkıda saklıdır.
iskan ruhsatı alınmasıyla taşınmaz kat irtifakından kat mülkiyetine geçer ve kat mülkiyetinin kurulmasıyla böylece kat maliklerinin aidat ödeme yükümlülükleri de başlamış olur anahtar teslimi aranmaz. kat maliki daireyi kullanmadığı veya kiracının kullandığı veya dairenin boş olduğundan bahisle aidat ödeme borcundan kurtulamaz. kat mülkiyeti kurulmuş ve KMK na tabidir.
Her ne kadar anahtar tutunakla teslim edilecektir vs. hükümler olsada taşınmazın iskan ruhsatının alınması , kat maliklerinin oturuyor olması teslim edildiğine karinedir şeklinde düşünüyorum. Kaldı ki ; teslim olgusu hukuki bir olay olup tanıkla dahi ispatlanabilir. teslimin ispatı için tutatnak şart değil sizin olayınızda .

Yüklenici profesyonel site yönetimi ile site yönetim planına istinaden 5 yıllık bir sözleşme yapmış ise, 4/5 çoğunlukla ilgili maddeleri kaldırsak profesyonel site yöneticisinin görevi sonlanmış olur mu? Yoksa 5 yıl boyunca devam eder mi? Şayet devam ederse şu aşamada ilgili maddeleri kaldırmanın anlamı yok. (A) Sitesi 1,2,3 ve 4. Etap diye ayrılmakta. Biz 1. Etap olarak yöneticimizi ayırdığımız zaman siteden ayrılmış oluyor muyuz? (Profesyonel yönetici ayıracaklarını belirtti) Ya da ayırmak için yapabileceklerimiz nelerdir? Yardımlarınızı bekliyorum

Toplu yapılarda durum farklıdır. Toplu yapılara ilişkin özel hükümler KMK 66 maddesinde düzenlenmiştir. (ilk sorunuzda toplu yapı olduğunu belirtmemiştiniz.) Toplu yapıların Yönetim planı toplu yapının tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir ve toplu yapı kapsamındaki tüm kat maliklerini bağlar. Toplu yapı yönetim planı Toplu Yapı temsilciler kurulu üyelerinin Temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının 4/5 oyu şarttır. yani toplu yapıdaki her blok Kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun oyu gerekiyor. Bunu sağlayabilmek çok zor. Sağlanması halinde yönetim planındaki bu hüküm kaldırıldığında Profesyonel Yöneticiyle yönetilmek istemiyorlarsa bu durumda yönetim planının değiştirilmesiyle profesyonel yöneticinin görevi kendiliğinden sona ermeyeceği için yeni yöneticinin atanması yoluna gideceklerdir. Yönetim planında blokların yönetim tarzı açıklanmıştır. öncelikle yönetim planını tapudan alarak idare tarzını incelemenizi tavsiye ediyorm. Yönetim planındaki yönetim tarzı kanunlara aykırı olmayacak şekilde değiştirilebilir. ( Toplu yapılarda değiştirme çoğunluğunun sağlanması çok zor)
KMK 34. madde gereğince '' yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır.'' denilmektedir. Bu durumda, blokunuzun olağan toplantısında kat maliklerinin hem sayı hemde arsa payı çoğunluğu ile blok için yeni yöneticilerini atayabilirler.( Kat maliklerine engel teşkil eden yönetim planı değiştiği takdirde) seçtikleri yeni yönetici o blok ve o bloğa ait ortak yerlerin yönetiminden sorumlu olur . Ancak o bloktaki kat malikleri, bulundukları parseldeki ortak yerlerin yönetimi açısından kat maliikleri kurulu ( tüm blokların kat maliklerinden oluşan kurul ) ) tarafından yönetilirler. birde fazla parsel bulunması halinde ise ada ortak yerleri parsellerin bulunduğu ada da yer alan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim şekli bu kurul düzenler.
Sonuç olarak blok olarak yönetim planı değiştirilse ve blok kat malikleri kendi yöneticisini seçse dahi kendi bloğunu kendi yöneticisiyle yöneten kat malikleri parsel ve ada ortak yerleri için kat malikleri kurulu yada ada kat malikleri kurulunun yönetimine tabidir bu sebeple ortak alanlarda bu yönetimin düzenlemesine uymak zorunda, ortak olanların yönetimi için gerekli aidatı ödemek zorundır. Kendi yönetimini ayırmakla ada ortak alan masraflarına katılmaktan kurtulamazlar. Yönetim planı ile KMK 66 ve devamını inceleyin.
Bana kalırasa tüm şartlar gerçekleşse dahi seçecekleri yönetici profesyonel yöneticiden daha iyi hizmet veremeyecektir. Toplu yapılarda yönetim ekip işi profesyonel yönetici kaliteli yaşam ve yönetim için bir ihtiyaç haline geldi .

Sevgili meslektaşım öncelikle çok teşekkür ederim bende sizin gibi düşünüyorum ama aidat yüksek ve ayrıca arsa sahiplerinin daire sayısı fazla hepside boş. Toplu yapı değil meslektaşım yönetim planları ayrı ama site adı altında toplamışlar hepsini yüklenici aynı şahıs çünkü. Anladım ki yönetim planındaki yüklenici lehine olan ek maddeler kaldırılınca profesyonel site yöneticisinin de görevi sonlanmış olacak.