taraflar arasındaki adi yazılı sözleşme tapu iptal davasında kesin delil olabilir mi?

Müvekkilimin, amcaları ve onların çocuklarıyla ortak olduğu arazileri mevcuttur. Daha doğrusu, araziler fiilen paylaşılmış, ancak tapu kayıtlarında durum biraz karışık yani, bazı yerler fiili olarak orayı kullanmayanlar adına kayıtlı. Tabii bu durum karşılıklı.
Müvekkilim bana başvurarak, akrabalarıyla anlaşarak, fiili paylaşımlarını tapu kayıtlarına yansıtmak istediklerini söyleyerek, acilen nasıl bir yol izlemesi gerektiğini söyledi.
Araziler çok fazla ve çok ortaklı olması sebeiyle tapuda işler çok uzayacağı için, ben de kendisine, arazi tapuda adına kayıtlı olan kişi, arazinin verileceği kişinin göstereceği bir kişiye Noter'de satış vekaleti vermesini ve böylelikle sorunun çözüleceğini söyledim.
Ancak burada da, ihtimal de olsa vekalet verenlerin, vekilleri azletme riski bulunmaktadır. Bu riski bertaraf etmek için aklıma ilk önce Noter'de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaları fikri geldi. Ancak Noter'den sorduğuma göre, artık yasal olarak g.menkul satış vaadi sözleşmesini yapamadıklarını söylediler. Kaldı ki; yapabilseler bile, araziler çok fazla olduğundan yaklaşık 50 bin TL2lik noter masrafı çıkıyor.
Acaba, taraflar (vekaleti veren ve lehine vekalet verilen) taşınmazın tüm özelliklerini vs. belirtmek suretiyle aralarında bir sözleşme yapabilirler mi? Bu sözleşmeye, vekillerin azledilmeyeceğine dair bir hüküm koyabilirler mi? Ayrıca, azilname olması ve dolayısıyla devir yapılamaması durumda, bu sözleşmenin açılacak olan tapu iptal davasında kesin delil sayılacağına yönelik bir hüküm koyabilir miyiz? Tüm bunları yaparsak hukuki olarak kendimizi tam olarak sağlama almış olur muyuz?
Varsa Yargıtay kararı da sunarsanız sevinirim. Şimdiden teşekkürler.

Rızai taksim sözleşmesi yapmayı düşünmediniz mi?

Alıntı: Yazan avukat.derviş.yıldızoğlu Müvekkilimin, amcaları ve onların çocuklarıyla ortak olduğu arazileri mevcuttur. Daha doğrusu, araziler fiilen paylaşılmış, ancak tapu kayıtlarında durum biraz karışık yani, bazı yerler fiili olarak orayı kullanmayanlar adına kayıtlı. Tabii bu durum karşılıklı. Müvekkilim bana başvurarak, akrabalarıyla anlaşarak, fiili paylaşımlarını tapu kayıtlarına yansıtmak istediklerini söyleyerek, acilen nasıl bir yol izlemesi gerektiğini söyledi. Araziler çok fazla ve çok ortaklı olması sebeiyle tapuda işler çok uzayacağı için, ben de kendisine, arazi tapuda adına kayıtlı olan kişi, arazinin verileceği kişinin göstereceği bir kişiye Noter'de satış vekaleti vermesini ve böylelikle sorunun çözüleceğini söyledim. Ancak burada da, ihtimal de olsa vekalet verenlerin, vekilleri azletme riski bulunmaktadır. Bu riski bertaraf etmek için aklıma ilk önce Noter'de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaları fikri geldi. Ancak Noter'den sorduğuma göre, artık yasal olarak g.menkul satış vaadi sözleşmesini yapamadıklarını söylediler. Kaldı ki; yapabilseler bile, araziler çok fazla olduğundan yaklaşık 50 bin TL2lik noter masrafı çıkıyor. Acaba, taraflar (vekaleti veren ve lehine vekalet verilen) taşınmazın tüm özelliklerini vs. belirtmek suretiyle aralarında bir sözleşme yapabilirler mi? Bu sözleşmeye, vekillerin azledilmeyeceğine dair bir hüküm koyabilirler mi? Ayrıca, azilname olması ve dolayısıyla devir yapılamaması durumda, bu sözleşmenin açılacak olan tapu iptal davasında kesin delil sayılacağına yönelik bir hüküm koyabilir miyiz? Tüm bunları yaparsak hukuki olarak kendimizi tam olarak sağlama almış olur muyuz? Varsa Yargıtay kararı da sunarsanız sevinirim. Şimdiden teşekkürler.

Söz konusu mallar muristen intikal eden ancak henüz taksim edilmemiş kül halindeki mallar ise, kendi aralarında miras taksim sözleşmesi yapılabilir diye düşünüyorum.

Sn.dikiciye katılıyorum.Benzer bir durum bizim ailemizde de var. Bende hem avukat hemde ailnin bir ferdi olarak anlaşma uyarınca intikal yapmayı düşünüyordum. Görüşü için SN.dikiciye teşekkür ederim.

Sayın Meslektaşlarım cevaplarınız için teşekkürler.
Ancak buradaki problem, taşınmazların taksimi problemi değildir. O konuda bir sıkıntıda yoktur.
Buradaki sıkıntı şudur: Biraz daha somutlaştıracak olursak, Diyelim ki iki tane arazi var. Bu iki arazide de A ve B ortak malik. Aralarındaki ortaklığı sona erdirmek için A, 1. arazideki payını B'ye devredecek, B' de 2. arazideki payını A'ya devredecek. Böylelikle ortaklık sona erecek. Ancak tapu işlemleri uzun süreceği için, A ve B bu anlaşma doğrultusunda gösterecekleri kişiye satış vekaleti verecektir. Ancak birbirlerine çok da güvenemediklerinden, vekaletleri azil riski var. Bunu bertaraf etmek için ve birbirleri arasında açmaları muhtemel tapu iptal davasında kesin delil olmak üzere, adi yazılı sözleşme yaparlarsa, devir gerçekleşmediği durumda, açacakları tapu iptal davasında bu protokol delil olarak yeterli ve geçerli olur mu?
Arkadaşlar şunu da ekleyeyim. Bu paylaşımda yaklaşık 25 kişi ve 20 bin dönüm arazi söz konusu ve yaklaşık 80 parsel bulunmakta. Söz konusu mallar, muristen intikal eden ma değildir.
Bu sebeple, malumunuz tapu işlemleri çok uzun sürecek. Anlaşmada hedeflenen, mümükün olduğu kadar paylı olan her bir parselin bir kişi adına yapılarak ortaklığın giderilmesidir. Bu konuda da paydaşlar, anlaşmış zaten.

Belirttiğiniz miktarlar ve taraflar cok fazla.Bu durumda adi yazılı sözleşmeden ziyade noter huzurunda veya noter tasdikli sözleşme yapılması ve güvenilir tanıklar bulunmasının daha dogru olacağı kanaatindeyim. İyi çalışmalar üstad.

Alıntı: Yazan avukat.derviş.yıldızoğlu Sayın Meslektaşlarım cevaplarınız için teşekkürler. Ancak buradaki problem, taşınmazların taksimi problemi değildir. O konuda bir sıkıntıda yoktur. Buradaki sıkıntı şudur: Biraz daha somutlaştıracak olursak, Diyelim ki iki tane arazi var. Bu iki arazide de A ve B ortak malik. Aralarındaki ortaklığı sona erdirmek için A, 1. arazideki payını B'ye devredecek, B' de 2. arazideki payını A'ya devredecek. Böylelikle ortaklık sona erecek. Ancak tapu işlemleri uzun süreceği için, A ve B bu anlaşma doğrultusunda gösterecekleri kişiye satış vekaleti verecektir. Ancak birbirlerine çok da güvenemediklerinden, vekaletleri azil riski var. Bunu bertaraf etmek için ve birbirleri arasında açmaları muhtemel tapu iptal davasında kesin delil olmak üzere, adi yazılı sözleşme yaparlarsa, devir gerçekleşmediği durumda, açacakları tapu iptal davasında bu protokol delil olarak yeterli ve geçerli olur mu? Arkadaşlar şunu da ekleyeyim. Bu paylaşımda yaklaşık 25 kişi ve 20 bin dönüm arazi söz konusu ve yaklaşık 80 parsel bulunmakta. Söz konusu mallar, muristen intikal eden ma değildir. Bu sebeple, malumunuz tapu işlemleri çok uzun sürecek. Anlaşmada hedeflenen, mümükün olduğu kadar paylı olan her bir parselin bir kişi adına yapılarak ortaklığın giderilmesidir. Bu konuda da paydaşlar, anlaşmış zaten.

Sayın meslektaşım,

Sizin olayınızda yapmayı planladığınız protokol, malların nasıl paylaştırılacağına dair bir protokol olup, protokolün bizatihi kendisi taşınmazın naklini sağlamayacağı için resmi şekil şartına tabi değildir. Bildiğiniz gibi taşınmaz nakline ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması şarttır.

Protokol altına imza koyan herkesi o protokol kesinlikle bağlar. Ancak protokolün gereğini taraflardan biri yerine getirmezse protokolden kaynaklanan sadece şahsi talep haklarınızı dile getirebilirsiniz diye düşünüyorum.

Sorum belirli bir seviyeye geldi.Ancak aradığım cevabı hala alabilmiş değilim. O zaman şöyle sorayım.
Böyle bir protokolle, protokole uymayan tarafa karşı tapu iptal davası açabilir miyim? Yani bu protokol tapu iptal davasını kazanmamız noktasında yeterli bir delil olur mu?

Alıntı: Yazan avukat.derviş.yıldızoğlu Sorum belirli bir seviyeye geldi.Ancak aradığım cevabı hala alabilmiş değilim. O zaman şöyle sorayım. Böyle bir protokolle, protokole uymayan tarafa karşı tapu iptal davası açabilir miyim? Yani bu protokol tapu iptal davasını kazanmamız noktasında yeterli bir delil olur mu?

Ben bir önceki mesajımda şahsi hak bahşedebileceğini yazmış ve ayni hak talebinin mümkün olamayacağı yönündeki düşüncemi belirtmiştim.

Bildiğiniz gibi bu tür bir protokolde ŞAHSİ HAK talebinin anlamı sözleşmeye aykırılıktan dolayı zarar-ziyan talebidir. Yoksa resmi şekle uyulmadan yapılan bir protokolün (miras taksim hariç) mülkiyetin naklini sağlayacak türde bir Tapu tesçil ya da tapu iptale imkan vermez kanaatindeyim. Zira mülkiyetin nakline yönelik Tapu iptal ya da tapu tesçili resmi şekil şartından yoksun bir protokolle sağlayamazsınız (Diye düşünüyorum)

Sayın meslektaşım,

Sorunuzdan anladığım kadarıyla bazı hisseleri müşterek mülkiyet, bazı hisseleri iştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi birden fazla taşınmaz söz konusu. Öncelikle yapacağınız sözleşmede tüm hissedarların onayının olması gerektiğini söylemek istiyorum. Zira taşınmazda hissedar olanlardan bir kişinin dahi bu paylaşmaya onay vermemesi, paylaşma sözleşmesini geçersiz kılacaktır.

Şayet taşınmazların paylaşımı için, paylaşmaya giren taşınmazlardan herhangi birinin bölünmesi gerekmiyorsa işiniz daha kolay olacaktır. Bu durumda tüm hissedarlar ve paylaşmaya konu taşınmaz bilgileri ile taşınmazların kayıtlı olduğu tapu sicil müdürlüğüne giderek resmi senet yapılmasını istiyorsunuz. Tapu sicil müdürlüğünde paylaşma esaslarına yönelik resmi senet düzenleniyor. Hangi taşınmazın kime nakledileceğini belirledikten sonra taşınmazlar ilgili kişinin adına tescil ediliyor. Bu durumda tapuda devri sebebi olarak rızai taksim yazdıklarını biliyorum. Tüm bu işlemlerin M.K. madde 706 ve Tapu Kanunun madde 26 gereğince resmi şekilde yapılması gerekiyor.

Şayet taşınmazların paylaşımı için herhangi bir taşınmazın bölünmesi (ifrazı ) gerekiyorsa bazı şartlar söz konusu olacaktır. Bu durumda Tapu Kanunu madde 32 gereğince ifraz haritasının hazırlanması ve her bir parçanın 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu madde 8 de belirtilen miktarlarda olması gerekecektir.

Bizler genelde aynen taksimin mahkeme yoluyla yapılmasına alıştığımız için paylaşmanın rızai yollarla yapılıp yapılmayacağı konusunda tereddüt yaşıyoruz. Fakat M.K. da mevcut paylaşmaya yönelik hükümler, taşınmazların rızai paylaşımında da uygulanabiliyor ve herhangi bir dava söz konusu olmadan tapuda tescil işlemi gerçekleşiyor. Burada dikkat edilmesi gereken husus gerek M.K. gerekse özel yasalarla belirlenmiş kurallara uygun hareket etmek.

Umarım faydalı olur, iyi çalışmalar.

Olay kafamda netleşti. Anladığım kadarıyla, adi yazılı şekilde sözleşme, tapu iptal davasında işe yaramamakla birlikte, satış bedelinin tahsili yönünden açılacak tazminat davasında delil olabilecektir.
Şimdi başka bir şey sormak istiyorum. Noterden sorduğuma göre artık gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri noterde yapılamıyormuş. Bu konuda Noterlik Kanunu'nda değişiklik mi olmuştur? Ya da böyle bir şey var mıdır?
Kıymetli bilgileriniz için şimdiden teşekkürler.

Noterlik Kanununda değişiklik yok. Ancak önceki mesajımda belirttiğim Toprak Koruma Kanununun 8. maddesi gereğince bu maddede belirtilen miktarlardan daha az hissenin söz konusu olduğu durumlarda, yasanın amir hükmü gereğince satış işlemi ve ayrıca satış vaadi işlemi yapılamıyor diye biliyorum. Umarım sorunuza cevap olmuştur.