Geçmişe Dönük birden fazla yıla ait Kira artışının icra yoluyla talep edilmesi

İyi günler değerli meslektaşlarım,
Müvekkilim 2007 yılında konut için 650 tl kira bedeli karşılığında kira sözleşmesi yapmıştır. Bu zamana kadar oturmaya devam etmektedir. Oturduğu dönem boyunca da hiç kira artışı yapılmamış. Ancak şuan kiralayan müvekkile karşı geçmişe dönük olarak yapması gereken kira artışını kira söz. tefe tüfeye göre kira artışı yapabileceği maddesine dayanarak 18.000,00 TL kira artış farkı için ödeme emri göndermiş müvekkil itiraz etmiş ve icra takibinin devamına ve konuttan tahliye talepli dava açılmıştır. Bu şekilde geçmişe dönük yıllardır yapmadığı kira artışı bu şekilde talep edilebilir mi? Yargıtay kararı aradım ancak bulamadım. TBK kira bedeli tespitini açabileceğini ya da kira bedelinin kararlaştırması maddelerine dayandım dilekçemde. Ancak başka nasıl bir sebebe dayanabilirim. Yardımcı olursanız sevinirm.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2014/7219
K. 2014/10978
T. 14.10.2014

KARAR : Uyuşmazlık, kira sözleşmesi gereği teminat senedi olarak verilen 70.000 Dolar bedelli bonodan dolayı borçlu olunmadığının tespiti ile teminat senedinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kirası net 9.000 TL olarak belirlenmiş, sözleşmenin özel şartlar bölümü 12. maddesinde, sözleşmenin yenilenmesi halinde kira bedelinin TEFE+ TÜFE'nin ortalamasına üç puan eklenmek suretiyle bulunacak oran kadar artırılacağı, sözleşmenin özel 6. maddesinde de, kiralanana ait elektrik, su doğalgaz, güvenlik, bahçe bakımı, ÇTV, emlak vergisi hariç tüm vergi, harçlar ile sair tüm giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin özel 5. maddesinde, kira, elektrik su, ortak gider gibi kalemlerin teminatı olarak kiracının kiraya verene 10.000 Dolar ve kira bedellerinin teminatı olarak da 60.000 Dolar olmak üzere 70.000 Dolar tutarlı vadesiz bono vereceği, söz konusu bononun kira akdinin sonunda ve kiracının hiçbir borcunun kalmadığının anlaşılması halinde kiracıya iade edileceği düzenlenmiştir. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşme gereğince kiracı tarafından 70.000 Dolar bedelli tanzim ve vade tarihleri yazılı olmayan bono, üzerine teminat senedi olduğu da yazılmak suretiyle 27.09.2007 tarihinde davalı kiraya verene teslim edilmiştir. Kiracılık süreci içinde davacı kiracı, sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesinde kararlaştırıldığı üzere kırkbeş gün öncesinden, 10.06.2009 tarihinde keşide ettiği feshi ihbar ihtarnamesi ile sözleşmeyi kira dönemi sonunda feshedeceğini bildirmiştir. İhtarname davalıya 12.06.2009 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacının bu şekilde sözleşmeyi feshetmesi sözleşme koşullarına uygun olup, kiralananın da feshi takiben tahliye ve teslim edildiği taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacı açmış olduğu işbu dava ile, kiralananın borçsuz olarak tahliye edilmesine karşın verilen teminat senedinin kendisine iade edilmediğini belirterek, 70.000 Dolar bedelli bono dolayısıyla borçlu olunmadığının tespitini istemiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonucu davacının kira sözleşmesinin 12.maddesi gereğince geçmişe dönük ödenmemiş kira farkları bulunduğundan bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Ne var ki, sözleşmenin özel şartlar bölümü 12. maddesinde kira parasının takip eden yıllarda ne şekilde artırılacağı, açık ve belirgin şekilde düzenlenmiş olup, sözleşmenin tarafları bağlı oldukları sözleşme koşullarına uygun hareket etmek durumundadır. Davacı ise, tahliye tarihine kadar bu artış şartını uygulamadan kira paralarını sözleşmeyle belirlenen aylık 9.000 TL üzerinden ödemiştir. Sözleşmedeki artış koşuluna dayalı olarak alacak isteminde bulunan tarafa karşı sözleşme hükmünün değiştirildiğini ya da kendisi hakkında uygulanamayacağını ileri süren davacının bu iddiasını sözleşmenin bağlı olduğu şekle uygun şekilde başka bir delille kanıtlaması gerekir. Eksik ödenen kira paralarının çekincesiz tahsil edilmesi borçlu yararına hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle Dairemiz 09.12.2013 gün ve 2013 / 12370 Esas 2013 / 16519 Karar sayılı kararı ile mahkemece davalının kira farkı alacağına yönelik isteminin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğine işaretle hükmü bozmuştur. Bozma öncesinde alınan 10.08.2011 tarihli bilirkişi raporunda, sözleşmenin 01.10.2008 tarihinde yenilendiğinde sözleşmedeki artış şartı gereği yeni dönemde aylık kira parasının % 14.81 artışla 10.332.90 TL olarak ödenmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle bozma ilamına uyan mahkemece davacının kira farklarından doğan borcunun bulunması gerekçesi ile davanın tümden reddine karar verilmiştir. Bununla birlikte sözleşmede, davacının elektrik, su, ortak giderler ile kira parasının teminatı olarak dava konusu edilen bononun verileceği düzenlenmiş olup, davacının bu bonodan dolayı sorumluluğu, kiralananın tahliyesi aşamasındaki borçları ile sınırlıdır. Bu durumda mahkemenin bilirkişi tarafından tespit edilen yeni kira dönemindeki kira farkları ile varsa ortak giderlerden kaynaklanan borçları dışında davacının dava konusu edilen teminat senedi nedeniyle borçlu olmadığına karar vermesi gerekirken, hatalı nitelendirme ile davanın tümden reddine karar vermesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 14/10/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.