satın alınan taşınmaz üzerindeki yapı

Sayın Meslektaşlarım; müvekkilim yeni bir arazi satın aldı ancak arazi üzerinde önceki malikten kira kontratlı, vergi levhası olan ve üzerine kayıtlı elektirik-su faturasına sahip, araba yıkama dükkanına sahip olan bir kişi ( dükkanın etrafı tuğladan, bazı kısımları profil ile kaplı şekilde) faaliyet göstermektedir. Müvekkil bu yıkama dükkanını derhal arazisinden çıkartılmasını talep ediyor. Benim burada araştırmalarıma göre müdahalenin men-i davası açmam mı gerekiyor? Eğer cevap evetse, yargılama aşamasında müvekkilimden yıkamacının bir talebi olur mu( arazi üzerindeki yapı değeri gibi) ve yargılama safhası nasıl seyir eder? Bir önemli konu da arazi üzerinde yıkmacı değil de gecekondu olursa farklı bir hukuki durum olşur mu? Ya da tamamen farklı bir yol mu uygulamalıyım? Fikirlerinizi şimdiden sabırsızlıkla bekliyorum.

Bence önce Belediye'ye başvurun.Bu durumda yıkım kararı çıkabileceğini düşünüyorum.Saygılarımla

Kira sözleşmesi olduğundan bahsetmişsiniz. Kira sözleşmesi var ise müdahalenin meni davası açamazsınız. Kira hükümlerine göre sorunu çözmelisiniz. Ancak tarifinize göre taşınmaz üzerindeki bina geçici bir yapı gibi görünüyor. Dolayısıyla Borçlar Kanunu hükümleri mi yoksa 6570 sayılı yasa hükümleri mi uygulanacak onu iyi araştırın. Kolay gelsin.

Sayın Özbek, söz konusu taşınmazda kira kontratı olmasa idi müdahalenin men-i davası açabiliceğimden bahsetmişsiniz ama bu konuda araştırmalarıma göre net bir cevap bulamadım. Eğer kira hükümlerine göre çözülecekse, kuvvetle muhtemel 6570 sayılı yasanın ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulubabilceğimi düşünüyorum.
Sayın Peksüslü, eğer belediyeye yıkım kararı için başvuruda bulunabilceksem sanırım reddedilme ihtimali çok yüksek. Zira belediyeye ait su faturası, vergiler v.s. var. Yani belediyece bir hukuksuzluğun olmadığı kanaatindeyim.

Yine de tüm meslektaşlarımın düşüncelerini ve yardımlarını sabırsızlıkla bekliyorum. Çünkü fazla zamanım kalmadı.

üzerindeki yapının taşınmaz niteliğinde olmayıp, geçici nitelikte ,mk.md 728 uyarınca taşınır hükümlerine tabi bir yapı olduğunu,bu nedenle de mülkiyetinin arsa malikine ait olduğunu ve müdahalenin meni davası açılabileceğini düşünmekteyim.

Aşağıdaki Yargıtay kararını incelerseniz, kira sözleşmesi olması halinde haksız müdahaleden bahsedilemeyeceğinden müdahalenin meni davası açılmamayacağını göreceksiniz. Karar Hukuk Genel Kurul kararı. Aynı nitelikte daire kararları da var ama bu sorununuzu çözer sanırım.

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2007/1-72

K. 2007/74

T. 14.2.2007

• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Davalı Taşınmaz Malda Kiracı Bulunduğunu İspat Ederse Elatmanın Haksızlığından Söz Edilemeyeceği )

• ELATMANIN HAKSIZLIĞI KAVRAMI ( Davalı Ayni ya da Kişisel Bir Hakka Dayandığını Bu Cümleden Olarak Taşınmaz Malda Kiracı Bulunduğunu İspat Ederse Elatmanın Haksızlığından Söz Edilemeyeceği )

• KİRACIYA KARŞI AÇILAN ELATMANIN ÖNLEMESİ DAVASI ( Davalı Tarafından İbraz Edilen Kira Sözleşmesinin Geçerli Bir Sözleşme Niteliğini Taşıyıp Taşımadığının Araştırılması Gereği )

4721/m.683


ÖZET : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil isteklerine ilişkindir. Yasa hükmünde "haksız elatmadan" söz edilmiş olması karşısında, bütün bu davranışların haksız olması, davalının bir.. hakka dayanmaması gerekli ve yeterlidir. Öyleyse, mülkiyet hakkına dayalı olarak açılan elatmanın önlenmesi davasında davalı, ayni ya da kişisel bir hakka dayandığını; bu cümleden olarak taşınmaz malda kiracı bulunduğunu ispat ederse, elatmanın haksızlığından söz edilmesi olanağı bulunmamaktadır.
Yerel Mahkemece, dava konusu taşınmazın tapu kayıtlarının tesisinden itibaren tüm tedavülleri ile birlikte getirtilerek, davalı tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinin geçerli bir sözleşme niteliğini taşıyıp taşımadığının araştırılması ve hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki "elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ş. Asliye 1. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 28.02.2006 gün ve 2005/192 -2006/180 sayılı kararın incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 24.04.2006 gün ve 2006/3803-4522 sayılı ilamı ile;
( ... Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 295 ada 59 parsel sayılı taşınmazın 15.2.2005 tarihinde davacıların mülkiyetine geçtiği, bunun üzerine eldeki davanın açıldığı, davalının ise kiracılık savunmasında bulunarak taşınmazın önceki maliki M. Y. P. Vakfı mütevelliği ile E. A. arasında düzenlenen kira sözleşmesine dayanmıştır.
Söz konusu kira ilişkisinin geçerli bulunduğunun saptanması halinde davalının çekişmeli taşınmazı işgalinin haksızlığından söz edilemez. Öyle ise, savunmanın araştırılması zorunludur.
Hal böyle olunca, dosyaya sunulan kira sözleşmesinin geçerli bir sözleşme niteliği taşıyıp taşımadığının araştırılması, ondan sonra bir karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir... ),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyizedildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Davacılar vekili; müvekkillerinin kayden malik oldukları 295 ada 59 parsel sayılı taşınmaza, hiç bir haklı gerekçeye dayanmadan, davalının demir profilden camekan şeklinde dükkan yapmak suretiyle müdahalede bulunduğunu ileri sürerek; elatmanın önlenmesi ile yapının yıkımına ve 5.500,00 YTL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; kiracılık savunmasında bulunarak davanın reddine karar verilmesini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin; "davalının, davacılara ait taşınmaza camekan şeklinde dükkan yapmak suretiyle elattığının keşfen tespit edildiği" gerekçesiyle, "elatmanın önlenmesi ve yıkım davasının kabulüne, 2.877.802.900 TL ecrimisilin davalıdan tahsiline" dair verdiği karar, Özel Daire'ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkemece "taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmadığının anlaşıldığı" gerekçesiyle, direnme kararı verilmiştir.
Dava konusu taşınmaz 1/2 yarı paylarla, davacılar adına müşterek mülkiyet üzere kayıtlı olup; tapu kaydında çekişme konusu 295 ada 59 parsel sayılı taşınmazın, 15.2.2005 tarihinde davacıların mülkiyetine geçtiği belirtilmiştir. Dava konusu taşınmazın bir bölümünü camekan dükkan yapmak suretiyle kullandığı keşfen tespit edilen davalı ise, dava dışı önceki malik M. Y. P. Vakfı Mütevellisi ile akdettiklerini ileri sürdüğü kira sözleşmesine dayanarak; taşınmazın, adı geçen Vakıf Mütevellisi tarafından arsa vasfıyla E. A. 'ya kiralanmasına dair 01.01.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesini ibraz etmiştir. Yerel Mahkemece, çekişmeli taşınmazın önceki maliklerini de gösterir şekilde tapu kayıtları getirtilmemiş ve kira ilişkisinin geçerli olup olmadığı tespit edilmemiştir.
Görüldüğü üzere uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın önceki maliklerinin belirlenmesi ve davalının dayandığı kira sözleşmesinin geçerli bir sözleşme niteliğini taşıyıp taşımadığının araştırılmasından sonra hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle belirtilmelidir ki mülkiyet, toplum yararı ile sınırlı, sahibine gerek yetki ve gerekse ödevler yükleyen kamu ve özel hukuk karakterli, kendine özgü bir haktır.
Malik, mülkiyet hakkının sağladığı yetkileri, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde dilediği gibi kullanabilir. Eşya üzerindeki egemenliğin üçüncü kişilere karşı korunması için malike verilen bu yetkilerin yaptırımı olan davalar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesinde ( önceki Türk Kanunu Medenisi'nin 618.maddesinde ) belirlenmiştir. Kanunun bu hükmüne göre; "Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir."
Mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin malik tarafından gereği gibi kullanmasının önleyen ve üçüncü kişilerden gelen etkilere karşı korunma aracı olarak haksız elatmanın önlenmesi, taşkınlığın giderilmesi, durdurulması için, elatmanın önlenmesi davası hakkı tanınmıştır.
Kısaca; malikin zilyetliğine ve bundan dolayı da mülkiyet hakkına el atan, taşkınlık yapan ve rahatsız edici durumlar yaratan, hakkının derecesine itiraz eden kimse aleyhine, elatmanın önlenmesi davası açılabilecektir.
Burada önemle vurgulanmalıdır ki, Yasa hükmünde "haksız elatmadan" söz edilmiş olması karşısında, bütün bu davranışların haksız olması, davalının bir hakka dayanmaması gerekli ve yeterlidir. Öyleyse, mülkiyet hakkına dayalı olarak açılan elatmanın önlenmesi davasında davalı, ayni ya da kişisel bir hakka dayandığını; bu cümleden olarak taşınmaz malda kiracı bulunduğunu ispat ederse, elatmanın haksızlığından söz edilmesi olanağı bulunmamaktadır.
Bu noktada; önceki kayıt maliki ile aktedilen geçerli bir kira sözleşmesinin, sonradan taşınmazı satış yoluyla edinen taşınmaz malikini de bağlayacağı kuşkusuzdur.
Tüm bu açıklamalar çerçevesinde somut durum değerlendirildiğinde; çekişme konusu 295 ada 59 parsel sayılı taşınmazın kayıt maliki olan davacıların, davalı tarafından yapılan dükkanın yıkılması yoluyla elatmanın önlenmesi için açtıkları davada; davalı, çekişmeli taşınmazı dava dışı önceki malik M. Y. P. Vakfı Mütevellisinden kiraladığını savunarak kira sözleşmesini ibraz etmiştir.
Gerçekten, 01.01.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi, davalı ile dava dışı M. Y. P. Mütevelli vekili tarafından imzalanmakla beraber; Mahkemece, sözleşmede kiralayan sıfatıyla yer alan M. Y. P. Mütevellisinin davacılardan önceki kayıt maliki olup olmadığı araştırılmadığı gibi, kira ilişkisinin geçerli olup olmadığı da saptanmamıştır.
Az yukarıda açıklandığı üzere, davalının işgalinin geçerli bir kira sözleşmesine dayanması halinde, haksız elatmasından söz edilemeyecektir. Bu itibarla davalının kiracılık savunmasının araştırılması zorunludur.
Hal Böyle olunca; Yerel Mahkemece, dava konusu taşınmazın tapu kayıtlarının tesisinden itibaren tüm tedavülleri ile birlikte getirtilerek, davalı tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinin geçerli bir sözleşme niteliğini taşıyıp taşımadığının araştırılması ve hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken; yanılgılı gerekçeyle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalının temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 14.02.2007 gününde oybirliği ile karar verildi. yarx

Sn Özbek çok teşşekkür ederim. Sunmuş olduğunuz karar tam bir mesal niteliğinde. Sanırım kira hükümlerine göre bu işi çözeceğim.