kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ceza şartı, ifraz tevhid tarihi, ek dava mı ıslah mı

Merhaba, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı - yargıtay kararlarında belirtildiği üzere "müteahhidin anahtar teslim olarak üstlendiği edimin yapının iskan ruhsatı alınmış hali ile tam ve kusursuz olarak teslimini içerdiği" hususları da göz önünde bulundurulunca, halen daha iskanı alınmamış yapı hakkında- geç teslimden kaynaklanan ceza şartı, yoksun kalınan kira bedeli ve teknik şartnameye aykırılıktan kaynaklanan tazminata ilişkin açtığımız davada, yapılan keşif üzerine hazırlanan bilirkişi raporunda, "her ne kadar sözleşmede inşaat ruhsatı alındıktan sonra 60 iş günü içinde inşaata başlanacağı ve ifraz tevhid yapıldıktan sonra 15 ayda anahtar teslimi yapılacağı yazılmışsa da, inşaat ruhsatının 02.02.2015 tarihinde alındığı, ifraz tevhid işlemi yapılmadığı, bu durumda teslim tarihinin genel kabule göre inşaat ruhsatı alındıktan sonra 15 ay olarak değerlendirilmesi gerektiği, bu nedenle 25.12.2015 tarihinde teslim tarihinden 5 ay önce açılmış bulunan davada ceza şartı ve kira bedeli hesaplanmadığı belirtilmiştir.
1- Bu durumda teslim tarihinin ruhsat tarihinden başlaması doğrumudur,
2- Halen iskan alınmadığı için dava süresi içinde teslimi gecikmiş olduğundan bu talepler için ıslah yapamazmıyız
3- Bunun için ek dava mı açmamız gerekir, hak kaybı yaşar mıyız,
İlgilenebilen meslektaşlarıma şimdiden teşekkürler.

Sayın KENREY,

Sorunuza sağlıklı yanıt alabilmek için sanırım kronolojik akışı biraz daha açmanız, daha fazla bilgi vermeniz ve sözleşme hükümlerini daha detaylı aktarmanızda fayda var gibi görünüyor.

Örneğin;

İfraz ve tevhid işlemi yoksa(arsanın tek parsel olduğunu anlıyorum) neden inşaata başlama süresi olarak ifraz ve tevhid tarihi esas alınmış?
İnşaat süresince müteahhidin sağladığı ek imkanlar varsa (kira ödemesi vs.) bunların sona erme tarihi olarak fiili teslim mi yoksa hukuki anlamda eserin teslimi mi esas alınmış?
Sözleşmede fiili teslim, eserin teslimi, bağımsız bölümlere ilişkin ayıp bildirim yöntemi hakkında hükümler mevcut mu?
İnşaat ruhsatı alımı sürecinde ilgili idareden ya da sözleşmenin taraflarından kaynaklanan bir gecikme mevcut mudur?

Saygılarımla,
Engin

İlginiz için teşekkür ederim, öncelikle belirtmeliyim ki, müvekkiller yurtdışında yaşadığından bilgisizler, bu yüzden yüklenicinin yönlendirmesiyle noterde matbu bir sözleşme imzalıyorlar, ve evet arsa tek parsel olmasına rağmen bu nedenle sözleşmede böyle gereksiz bir madde var, hangi dairelerin arsa sahiplerine, hangilerinin yükleniciye ait olacağını da belirttikten sonra sözleşmeye, arsa sahipleri (iki kardeş) yükleniciye ait bir daireye şerh koyacak ve anahtar tesliminde bu şerhi kaldıracaktır ve arsa sahipleri ile yüklenici arasında bir daire değişikliği olabilir maddelerini de ekliyorlar ancak sahip oldukları bu hakların da farkında olmadıkları için üstüne bir de yükleniciye ait dairelerin tapuda yükleniciye tescili için yetki veriyorlar, böylece yüklenici kendisine bırakılan daireleri satıp, müvekkillere ait daireleri de bitmiş haliyle bırakıyor bir daha da telefonlarını dahi açmıyor, bu arada yüklenicinin inşaat süresince karşıladığı her hangi bir imkan yok, fiili teslim ya da hukuki teslim şeklinde bir ayrım yapılmamış, sözleşmede teslim hakkında anahtar teslim şeklinde bir ibare var, ayıp bildirim yöntemi olarak binanın tamamının bitirilmesinden sonra altı ay içinde denmektedir, ruhsat alımındaki gecikme idareden kaynaklıdır, bilirkişi raporunda dairelerdeki eksik ve ayıplı işler ile bedelleri tespit edilmiştir.

Sayın KENREY,

İnşaata başlama tarihi olarak öngörülen ifraz ve tevhid tarihi somut olayda hiç yer almadığından olaya uygun adaletli bir çözüm bulmak için tarafların iradelerine en yakın yorumu yapmak gerekir fikrindeyim. Eğer taşınmaz ifraz veya tevhide konu olabilecek bir yer olsaydı bu sürecin ruhsat başvurusunun hemen öncesinde tamamlanmış bir aşama olması gerekirdi. Çünkü inşaat ruhsatına başvurmak için öncelikle arsa üzerindeki durumun netleşmesi ve buna göre de imara uygun bir inşaat ruhsatının düzenlenmesi gerekirdi. Şu halde siz, 15 aylık teslim süresinin başlangıç tarihinin ruhsat tarihi değil de ruhsat başvuru tarihi olarak esas alınması yönünde bir argüman ileri sürebilirsiniz. Her ne kadar ruhsat düzenlenmesinde idareden kaynaklı gecikmeler olsa da sonuç itibariyle ruhsat düzenlenmesi için öngörülen bir makul süre vardır. Bu makul her belediyeye göre değişmekle birlikte 1-3 aylık bir süreden bahsetmek mümkün olabilir. Bu durumda da bu makul sürenin riskini basiretli tacir konumundaki müteahhide yüklemek ve en azından bu süreyi 15 aylık süre içinde değerlendirmek gerekir.

Teslim için sözleşmede yazan tek ibare anahtar teslim ibaresi ise ve fiili teslim-hukuki teslim ile bunlara bağlı sonuçlar düzenlenmemişse 15 aylık anahtar teslim süresi içinde iskanın alınmış olması gerektiğini ileri sürmeniz mümkün. Karşı taraf iskana başvurmuş, gerekli harçları yatırmış ve fakat yine idareden kaynaklı gecikmeler olmuşsa bunların yükünü müteahhide yüklememek ama yine en azından yukarıda bahsettiğim makul süre kıstasını iskan alımı süresi için de uygulamak gerekir fikrindeyim.

Konuya ilişkin yorumlarımın Yargıtay uygulaması ile uyuşup uyuşmadığı konusunda emin olmamakla beraber yukarıda izah ettiğim şekilde bir çözümün adaletli olacağı fikrindeyim.

Değerli katkılarınız için teşekkür ederim üstadım, sürenin başlangıcı ile ilgili sunduğunuz bakış açısını zorlamayı düşünüyorum, hali hazırda iskan başvurusu dahi yapılmamış olduğundan yükleniciden daire alanlar da aynı dertten muzdaripler. Bizim elimizde de teslime ilişkin belirleyici başka bir etken bulunmadığından iskan alınmamış olması olgusuna dayanıyoruz. Bu konuda Yargıtay kararları mevcut ancak inşaat başlama süresi ile ilgili de bir araştırma yapacağım.