Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlık

İyi akşamlar,

Somut olayda müvekkil adayı (a)'ya 9.5.2012 tarihli verdiği vekaletname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim etmeye yetki vermiş, (a) kişisi kardeşi olan (b) kişisinin sahibi ve yetkilisi olduğu .... ltd. şti. ile müvekkil adayı adına kat karşılığı inşaat sözleşmesini usul ve yasaya uygun olarak 7.8.2012 tarihinde noterde ve düzenleme şeklinde imza etmiştir. Sözleşmede taşınmazı ifraz ederek yeni parsel üzerinde vasıfları yazılı taşınmazın inşaa edileceği, inşaatın temel üstü ruhsatı alındıktan sonra 18 ayda bitirilip teslim edileceği yazılmış, başkaca bir süre kaydı bulunmaksızın cayma halinde de 25.000-TL cezai şart konulmuştur.

Verilen vekaletname süreli olacak ki müvekkil adayı aynı (a) kişisine 8.7.2013 tarihinde yeniden 2 yıl süreli aynı yetkileri havi bir vekaletname vermiş, aynı gün vekil (a) ile ... ltd. şti. arasında yine noterden düzenleme şeklinde önceki sözleşmeyi tadil eden ( sadece 1 daire fazla verilmesi hususunda tadil edilmiş ve atıf yapılmış ) bir sözleşme daha imza edilmiştir.

İşin aslı şu ki daha sonra imardaki değişiklik nedeniyle müvekkil adayının alması gereken hissede artış olmuş, o da önce 3.1.2014 tarihli azilname ile (a)'yı azletmiş, noterden 24.1.2014 tarihinde gönderdiği ihbarname ile de ... ltd. şti.'ye " aradan geçen zaman içinde inşaata başlamadığı " gerekçesi ile sözleşmeyi feshettiğini bildiren bir ihbarname göndermiştir.Bu azilname ve ihbarnamenin birer suretini tapuya ve belediyeye de vermiştir. Ne var ki daha önceki sözleşme tapuya şerh edilmiş durumdadır.

... ltd. şti.'nin bir hafta önce gönderdiği cevabi ihbarnamede ifrazın yapıldığı, müvekkil adayının imarda değişiklik olabileceğinin bildirilmesi nedeniyle inşaata başlanmadığı ve süreç içerisinde de değişikliğin olduğu, lehe değişen şartlarda bir araya gelerek yeni bir sözleşme imzalanmadığı durumda inşaata başlayacaklarının bildirildiği görülmektedir. Müvekkil adayı sözleşmeden dönmek ve başka müteahhitlere daha fazla daire karşılığında yeni sözleşme imzalamak istemektedir.

Hukuki tavsiyem sözleşmeye başlama süresi konulmadığından açılacak davanın lehe sonuçlanmayacağı, ruhsatın alınması ve inşaata başlama için önce süre verilmesi gerekmesi nedeniyle davanın aleyhe sonuçlanacağını düşündüğümü söyledim. Gönderilen ihbarnamenin de bağlayıcılığının bulunmadığı bilinmektedir. Zira bu sözleşmenin tarafların ortak iradesi veya mahkeme kararı ile sonlanması gereklidir. Bu saatten sonra gönderilecek bir süre verme ihbarı da iyi niyetli kabul edilmeyecektir çünkü daha önce vekaletten azledilmişler ve sözleşmeyi feshettim diye ihbarname göndermiş müvekkil adayı. Ayrıca süre veren ihtar gönderilse karşı taraf gel ruhsat için imza ver ya da yeniden vekalet ver biz de gerekli işlemleri verilen süre içinde yapalım diyeceklerdir. Müvekkil adayı cezai şartı ödemeye hazır olduğu halde karşı taraf talebi bu meblağın 4 katıdır.

Çözüm yolu önerecek meslektaşlarıma teşekkür eder, yemek ısmarlamayı tek taraflı olarak kabul ve taahhüt ederim.

Sayın YİĞİT,

Belki haklı fesih vardır saikiyle:
İfraz ne zaman yapılmış? Mesela 2. KKİS tarihinde (08.07.2013'te) ifraz yapılmış durumda mı? Bu 2. sözleşmedeki süre de aynı mı?

Diğer taraftan:

Alıntı: Yazan Av. İbrahim YİĞİT ...cayma halinde de 25.000-TL cezai şart konulmuştur... ...Müvekkil adayı cezai şartı ödemeye hazır olduğu halde karşı taraf talebi bu meblağın 4 katıdır...

TBK m.179/3 (BK m.158/3) anlamında dönme cezası kararlaştırıldığında tarafların kabul ettiği şudur: sözleşmeden dönüldüğünde/sözleşme feshedildiğinde bizim tüm zararımız X TL'dir. Dolayısıyla dönme cezası kararlaştırıldığı hallerde karşı taraf, kararlaştırılan dönme cezası miktarından daha fazla talepte bulunamaz... Zararını ispatlasa dahi

Sevgili İbrahim YİĞİT,

Sözleşmede " inşaatın temel üstü ruhsatı alındıktan sonra 18 ayda bitirilip teslim edileceği yazılmış.." olduğu tartışmasız olduğuna göre, yüklenici, TBK. 471 ve 473. maddenin yüklediği "özen yükümlülüğü" dairesinde, benzer işler için işe başlamak için gereken süre içinde işe başlamak amacıyla ruhsata başvurmak ve sözleşmede belirtilen sürede işi tamamlamak zorundadır.

Arsa sahibinin, arsayı inşaat yapılabilir şekilde yüklenicinin hakimiyet alanına bıraktığı açıksa (işin mahiyetinden, sözleşmeden veya benzeri sair delillerden anlaşılabilir) yüklenicinin işe başlaması için ihtar edilmesine de gerek yoktur.

Aradan uzunca süre geçmesine rağmen inşaata hiç başlanmamışsa veya ruhsat için girişimde bulunulmamışsa, kalan sürede de inşaatın bitirilemeyeceği belli ise, 473. madde ve genel nitelikteki TBK.125 uyarınca, tedbir talepli olarak "sözleşmenin geçmişe etkili şekilde feshi (dönme) suretiyle tapu iptali ve tescil davası" açmanız mümkün.

Alıntı: B. Hükümleri I. Yüklenicinin borçları 1. Genel olarak MADDE 471- Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır. 3. İşe başlama ve yürütme MADDE 473- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Teşekkürler meslektaşlarım.

Sayın Öksüz,

Evet ifraz 2. KKİS'den önce yapılmış ve süre aynı. Yüklenici ruhsat için başvuru yapmış ama harçları vs yatırmamış ve ruhsatı almamış.

Sayın Dikici,

Bildiğim ve okuduğum kaynaklara göre sözleşmeye başlama süresi, teslim süresi belli olan işler ve teslim süresi belli olmayan işlere göre ayrıma tutuluyor. Teslim süresi belli olan derken örneğin inşaata 2 ay içinde başlanacak ve başlama tarihinden itibaren 12 ay sonra bitirilecek dersek buna inşaata başlama süresi belli olan bir sözleşme deyip iki ay içinde inşaata başlanmaması halinde iş sahibi ihtar ile süre verip başlanmazsa sözleşmeyi haklı olarak feshedebiliyor. Ancak somut olaydaki gibi inşaat izninin alınmasından itibaren 12 ay içinde bitirilecektir gibi bir sözleşme başlama tarihi belirsiz ise burada ihtarla inşaat izni al diye ihtar edilemiyor. İş sahibinin bu ihtar hakkı inşaatın zamanında tamamlanma olanağının bütün tahminlere göre ortadan kalkmasına kadar kullanılamıyor.

Bu arada iş sahibi müvekkilin temerrüdü söz konusu değil. Zira arsa boş ve yüklenici dilediği zaman başlayabilirdi.

Somut olaya bakarsak 7. aydan bu yana 9 ay kadar geçmiş. Binanın inşaatının 6 ay gibi bir sürede tamamlanması muhtemel bir süre olarak görülüyor. O halde 9+6=15 ay toplam süre olduğuna göre en iyi ihtimalle bizim 3 ay sonra yeni bir ihbar ile süre kalmadığını ve sözleşmenin feshini bildirip dava açabileceğimizi düşünüyorum. Bu durumda da ocak 2014'de vekaletten azil ve sözleşmeyi feshetmiş olmamız suiniyet olarak görülüp red kararı verilir mi endişesindeyim.

Sayın YİĞİT,
http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1579.htm :

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz ... arsa sahibinden, sözleşmenin ifasını süresiz olarak beklemesi istenemez, yalnız arsa sahibi, sözleşmeden dönme hakkını ancak makul bir süre/tahammül süresi geçtikten sonra kullanabilir. Örn: inşaatın yapımına dair proje ve ruhsat işlemlerinin tamamlanıp inşaata başlanması için beklenmesi gereken tahammül süresi geçmeden arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması kabul görmemektedir (Yargıtay 15 HD, 26.04.2011 T., E: 2010/2618, K: 2011/2549). KKİS'de işe başlama zamanı belirtilmemiş, fakat işin teslim tarihi belirtilmişse; önemli olan inşaatın süresinde tamamlanıp arsa sahibine teslim edilmesi olmakla müteahhidin, işe geç başlaması ya da işi yavaş yürütmesi -tek başına- arsa sahibine TBK m.473/1'e mesnetle sözleşmeden erken dönme hakkı vermez. Bu durumda inşaatın, sözleşmede kararlaştırılan sürede arsa sahibine teslim edilip edilemeyeceğine bakılır; inşaatın teslim tarihine kadar bitirilemeyeceği net bir şekilde anlaşılmakta ise arsa sahibi, TBK m.473/1'e mesnetle sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir...

Somut olayınızı değerlendirelim:
İfrazla ilgili işlemin tamamlanması: 08.07.2013
Müteahhidin işe başlaması gereken zaman: 08.07.2013-ifrazın tamamlanması (ruhsat alınması için hazırlıkları başlatması gerekir; ki siz hazırlıklara başladığını, fakat ruhsatı almadığını belirtmişsiniz)
Müteahhidin inşaata başlaması gereken zaman: yapı ruhsatının alınması.

1. seçenek:
Değerlendirilecek: ruhsatın alınması için makul sürenin somut olayınıza göre hesabı yapılacak. Biz ortalama 3 ay kabul edelim. Bu durumda 08.07.2013+3 ay = 08.10.2013. Sözleşmede teslim süresi 18 ayı ekleyelim: 08.04.2015 (işin teslimi gereken tarih). Müvekkilinizin sözleşmeyi fesih tarihi: 24.01.2014.
İnşaat, sözleşmede kararlaştırılan sürede müvekkilinize teslim edilebilir miydi? Müteahhide fesih tarihi itibariyle, işi bitirmesi için kalan süre: 24.01.2014-08.04.2015 arası: 14 ay 2 hafta.
İş, 14 ay 2 haftada bitirilebilecek durumda mıdır?

2. seçenek:
Değerlendirilecek: ruhsatın alınması için makul sürenin somut olayınıza göre hesabı yapılacak. Biz ortalama 3 ay kabul edelim. Bu durumda 08.07.2013+3 ay = 08.10.2013. Sözleşmeyi fesih tarihi: 24.01.2014. Aradaki süre: 3 ay 2 hafta. Makul bekleme süresinin/tahammül süresinin üzerinde mi?

Yukarıdaki iki seçeneğe göre değerlendirme yapılarak müvekkilinizin, sözleşmeden dönme hakkını erken kullanıp kullanmadığı belirlenir. Müvekkiliniz, sözleşmeyi feshettiği için 24.01.2014'ten sonra müteahhitten, işe devam etmesi beklenemeyeceğinden şimdiye kadarki süre için değerlendirme yapılamaz.

Değerlendirilebilir: gabin, taraflar arasındaki güvenin sarsılmış olduğu... veya verdiğiniz bilgiler dışında sözleşmeden haklı dönmenin var olduğu değerlendirilebilecek başkaca hususlar... v.s.