Bir yıldan uzun süreli kiralarda yıllık ödeme durumunda iki haklı ihtar

Merhaba! 1o yıllık bir kira sözleşmesi söz konusu ve kira parası yıllık peşin olarak ödenmekte.Ancak 2 yıllık ödeme aksatılmış, böyle bir durumda iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılabilir mi? Normalde 1 yıllık kiralarda yıllık ödeme durumunda iki haklı ihtar a dayanarak tahliye davası açamayız.1 kira yılı içerisinde iki haklı ihtar durumu oluşmadığı için.ancak böyle uzun süreli kira sözleşmelerinde iki yıla ait yıllık kira ödemesinin peşpeşe yapılmaması iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye neden olabilir mi? Teşekkürler!...

Malesef olmuyor. T.C. YARGITAY Altıncı Hukuk Dairesi E: 2005/7888 K: 2005/9634 T: 20.10.2005 İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE ÖZET: İki haklı ihtar olgusunun gerçekleşmesi için, iki ihtarın da bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde tebliğ edilmesi gerekir. (6570 s. GKK. m. 7/e) Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hükmü davalı temyiz etmiştir. Davacı vekili, davalının kiracı olduğu taşınmazda 14.9.2003-14.9.2004 dönemi içinde iki haklı ihtara sebep olduğunu ve tahliyesini talep etmiş, davalı davanın reddini savunmuştur. 6570 sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. İki haklı ihtar olgusunun gerçekleşmesi için, iki ihtarın da bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde tebliğ edilmesi gerekir. Olayımıza gelince; taraflar arasındaki kira sözleşmesi 14.9.2002 başlangıç tarihli bir yıl sürelidir. Davacı 9.8.2004 keşide, 13.8.2004 tebliğ tarihli ihtarnameyle Ağustos 2004 kirasının ödenmesini talep etmiştir. Kira bedeli 20.8.2004 tarihinde ödendiğinden bu ihtar haklıdır. Yine davacı 7.9.2004 keşide, 16.9.2004 tebliğ tarihli ihtarnameyle 2004 yılı Eylül ayı kirasını istemiş, kira parası ihtarın tebliğinden sonra 21.9.2004 tarihinde ödenmiştir. Davacının Eylül 2004 kirasının süresinde ödenmemesi sebebiyle 7.9.2004 tarihinde keşide ettiği ihtarname davalıya dönem sonu olan 14.9.2004 tarihinden önce tebliğ edilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20.10.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Şu durumlarda iki haklı ihtara dayanamazsınız:
- Kira sözleşmesinin süresi bir yıldan kısa ise
- Kira sözleşmesinde muacceliyet şartı varsa
- Kira bedeli yıllık ödeniyorsa

Daha önce sitemizde birçok forumda bu konu tartışılmıştı. Örneğin: http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=33416

Örnek iki içtihat:

T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

E:2006/4627
K:2006/6393
T:06.06.2006

1086 s. Yasa m. 288
6570 s. Yasa m. 7/e
818 s. Yasa m. 257

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda 01.01.1990 tarihli sözlü sözleşme ile kiracı olduğunu, Ekim 2004 ayından itibaren kira ödememeyi alışkanlık haline getirdiğini Ekim ve Kasım 2004 ayları kirası için davalıya ihtarnameler gönderildiğini, davalının ihtarnamelerin tebliğinden sonra 26.11.2004 tarihinde ödemede bulunduğunu, bu şekilde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek, davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, Ekim ve Kasım 2004 ayları kirası için gönderilen ihtarların zamanında olmadığını, arka arkaya gönderildiklerinden haklı ihtar sayılamayacaklarını, davacının Almanya'da olması nedeniyle kiraların elden davacının kardeşi Hüseyin'e ödendiğini, kiranın hangi gün ödeneceği konusunda bir kayıt ve şartın da bulunmadığını, ay içinde rast gele bir gün ödendiğini bu itibarla Kasım 2004 ayı kirası henüz muaccel olmadan istendiğinden bu aya ilişkin gönderilen ihtarın haklı sayılamayacağını, tarafların Ekim 2004 tarihinden itibaren atı ay süreyle kira ödenmemesi konusunda anlaştıklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
6570 sayılı Yasanın 7/e maddesi gereğince iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı icinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel ( istenebilir ) hale gelen kiranın tek bir ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bolünüp değisik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkun degildir.
Olayımıza gelınce; taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı, kira başlangıcını 01.01.1990 ve süresini bir yıl olarak bildirmiş davalı vekili 18.05.2005 tarihli oturumda davacının bildirdiği kira başlangıç tarihi ve süresini kabul ettiklerini beyan etmiştir. Ancak taraflar arasında kira parasının ödeme zamanı konusunda uyuşmazlık bulunmaktadır. Davacı 09.11.2004 tarihinde keşide ettiği ihtarnamede kiraların ayın beşine kadar ödeneceğini belirtmiş, davalı ise bu iddiaya karşı çıkarak kira parasının ay içinde belirsiz günlerde ödendiğini savunmuştur. Taraflarca sözleşmede kira parasının ne zaman ödeneceğinin kararlaştırılmaması halinde kiranın ne zaman ödeneceği konusu Borçlar Kanunu'nun 257. maddesinde düzenlenmiştir. Ödeme zamanın sözleşmede kararlaştırılmamış olması ve davacının ödeme zamanı konusundaki iddiasına davalının karşı çıkmış olması halinde kira parasının ne zaman ödeneceği konusunu kanıtlama yükümlülüğü davacıya aittir. Tarafların bir hak veya hukuki ilişkinin doğumu, değiştirilmesi ya da ortadan kaldırılması sonucuna yönelik irade beyanları hukuki sonuc doğurmaya yonelik oldugundan hukuki islem sayılır.
Bu gibi hallerde HUMK'nın 288. maddesı hükmunün gözönünde bulundurulması gerekir. Kira ödeme zamanı da ihtara konu edilen kira parasının muaccel hale gelip gelmediğini göstermesi bakımından hukuki sonuç doğuran bir niteliğe sahip olup yıllık kira miktarı itibariyle HMUK'nın 288. maddesi gereği davalının rızası olmaksızın tanıkla kanıtlanması mümkün değildir. Davacı tarafından kiranın ne zaman ödeneceği kanıtlanamamıştır. Bununla birlikte davacı, dava dilekçesinde dayandığı deliller arasında "ikamesi mümkün tüm deliller" demek suretiyle yemin deliline de dayandığına göre davacıya kira ödeme zamanı konusunda davalıya yemin teklif etme hakkının hatırlatılması, yemin teklif edileceğinin belirtilmesi halinde eda ettirilmesi ve sonucuna göre Kasım 2004 ayı kirası yönünden gönderilen ihtarın haklı olup olmadığının belirlenmesinden sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK'nın 428. maddesi uyarınca hükmün ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.06.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

E:2006/6625
K:2006/8776
T:19.09.2006

6570 s. Yasa m. 7/e

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 1.10.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı bulunduğunu, bir kira döneminde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi nedeniyle 6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi gereğince tahliyeye karar verilmesini talep, etmiştir. Davalı elinde olmayan sebeplerle kiralan süresinde yatıramadığını ancak icra dosyasına ödemede bulunduğundan davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar vermiştir.
6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı icerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliginden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa sureli sözleşmelerde iki haklı ihtar olusmaz.
Kıra sozleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel ( istenebilir ) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 1.10.2004 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli yazılı kira akdinin varlığı ve aylık kiranın 240 YTL olup, her ayın ı, günü bankaya yatırılacağı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira akdinin özel şartlar bölümünun 4, maddesinde; "aynı dönem icerisinde kira bedelinin iki ay ödenmemesi halinde ödenmeyen aydan donem kirasının sonuna kadar olan kira bedelleri muacceliyet kesbedeceği ..." şartı getirilmiştır. Davacı davalı hakkında baslattıgı Beyoğlu İcra Müdürlüğünün 2005/1416 Esas sayılı takip dosyasında 2005 yılı Şubat. Mart. Nisan ve Mayıs aylan kiralarının tahsilini. 2, takipte ise. 2005 yılı Haziran ve Temmuz ayları kiralarının tahsilini talep etmiştir. Yukarıda açıklanan ilke karşısında, davacı tarafça ilk takip talebi ile, sözleşmenin 4, maddesinde düzenlenen muacceliyet şartı gereğince ikinci takibe konu ettiği aylar kiralan da istenebilecekken kira paralarının bölünüp ikinci takibe konu edilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.09.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Teşekkür ederim Zafer Bey!...

Sayın Cengiz Aladağ size de taşekkürlerimi sunarım! Verdiğiniz bilgiler benim de bilgim dahilinde.Bir yıllık kiralarda yılıık ödemelerde şart oluşması imkansız,Ancak uzun süreli akitlerde belki bir istisna olabilir diye düşündüm.