kira sözleşmesi hükmü mü yoksa 6570 s. kanun mu uygulanır.

kira sözleşmesi 3. kişi ile kiracı arasında imzalanmıştır.Kira sözleşmesinde kira artışı,sözleşmenin yenilenmesi ve tahliyeye ilişkin aşağıdaki hükümler bulunmaktadır.Kiralayan sıfatı olmayan malik,bu hükümlere dayanarak kira sözleşmesinin süresinin dolmasını beklemeden tahliye davası açabilir mi? yoksa sözleşme süresinin dolmasını beklemek zorunda mıdır?


Kira artışı ; Kira artışı,Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı yıllık ÜFE ve TÜFE ortalaması oranında olacaktır.

Kira kontratının süresi 1 ( bir ) yıl olup kiracı ve malik , sözleşmesinin bitiminden 2 (iki) ay önce yazılı olarak akdin feshi ihbarında bulunmadığı takdirde birer yıllık müddetler halinde sözleşme uzar .

6. TAHLİYE : Kiracı, kira artışına uygun olarak yeni dönem kira bedelini ödemezse veya bir yıllık sözleşme dönemi içinde 3 defa kira bedelini zamanında ödemezse hiçbir ihtara gerek olmaksızın kiralayanı tahliye etmek zorundadır.
Ayrıca KİRACI ; kira sözleşmesi süresi dolmamış olsa dahi, malikin kiralananı bizzat veya çocukları için kullanma durumu ortaya çıkarsa bu ihtiyacın yazılı olarak kendisine bildirdiği tarihten itibaren en geç iki ay içinde kiralananı tahliye edeceğini kabul ve taahhüt etmiştir.

Kiralayanla Malikin Ayrı Olması durumunda ortaya çıkan hukuki problemler :
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=35791

Linki incelemenizi tavsiye ederim.

Saygılar

6570 sayılı kanunda ki hükümler emredicir yani aksi taraflarca kararlaştırılamaz. Bu kurallar emredici olmasaydı emin olun kanunun hiçbir anlamı kalmazdı, kiralayanlar kendi kurallarını dayatırlardı

[quote]

Alıntı: Kira kontratının süresi 1 ( bir ) yıl olup kiracı ve malik , sözleşmesinin bitiminden 2 (iki) ay önce yazılı olarak akdin feshi ihbarında bulunmadığı takdirde birer yıllık müddetler halinde sözleşme uzar . 6. TAHLİYE : Kiracı, kira artışına uygun olarak yeni dönem kira bedelini ödemezse veya bir yıllık sözleşme dönemi içinde 3 defa kira bedelini zamanında ödemezse hiçbir ihtara gerek olmaksızın kiralayanı tahliye etmek zorundadır. Ayrıca KİRACI ; kira sözleşmesi süresi dolmamış olsa dahi, malikin kiralananı bizzat veya çocukları için kullanma durumu ortaya çıkarsa bu ihtiyacın yazılı olarak kendisine bildirdiği tarihten itibaren en geç iki ay içinde kiralananı tahliye edeceğini kabul ve taahhüt etmiştir.[/QUOTE]

Benim sorum malikin dava açıp açamayacağı değil,yukarıdaki sözleşme hükümlerine göre sözleşme süresi dolmadan dava açıp açamayacığını soruyorum.

Teşekkürler.

Alıntı: Yazan Engin Özoğul Kiralayanla Malikin Ayrı Olması durumunda ortaya çıkan hukuki problemler : http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=35791 Linki incelemenizi tavsiye ederim. Saygılar

Bence gösterdiğiniz linkteki kadar çok problem çıkmaz.

Alıntı: Kira kontratının süresi 1 ( bir ) yıl olup kiracı ve malik , sözleşmesinin bitiminden 2 (iki) ay önce yazılı olarak akdin feshi ihbarında bulunmadığı takdirde birer yıllık müddetler halinde sözleşme uzar . 6. TAHLİYE : Kiracı, kira artışına uygun olarak yeni dönem kira bedelini ödemezse veya bir yıllık sözleşme dönemi içinde 3 defa kira bedelini zamanında ödemezse hiçbir ihtara gerek olmaksızın kiralayanı tahliye etmek zorundadır. Ayrıca KİRACI ; kira sözleşmesi süresi dolmamış olsa dahi, malikin kiralananı bizzat veya çocukları için kullanma durumu ortaya çıkarsa bu ihtiyacın yazılı olarak kendisine bildirdiği tarihten itibaren en geç iki ay içinde kiralananı tahliye edeceğini kabul ve taahhüt etmiştir.

Alıntı: Benim sorum malikin dava açıp açamayacağı değil,yukarıdaki sözleşme hükümlerine göre sözleşme süresi dolmadan dava açıp açamayacığını soruyorum. Teşekkürler.

Alıntı: T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 1977/3450 K. 1977/4832 T. 3.11.1977 • TAHLİYE TAAHHÜDÜNE KONAN CEZAİ ŞART ( Kanuna aykırılık ) • BUTLAN ( Tahliye taahhüdüne konan cezai şart ) • CEZAİ ŞARTIN BUTLANI 818/m.19 DAVA VE KARAR : ( ... 2 - Davanın bir bölümü, kira sözleşmesinin özel şartlar kısmında yer alan tahliye taahhüdünün yerine getirilmemesi halinde ödenmesi kararlaştırılan günlük 50,00 lira ceza parasının da ödetilmesine ilişkindir. Mahkemece, bu bölüm istekde kabul edilmiştir. Oysa; Borçlar Kanunu'nun 19 uncu maddesi hükmü uyarınca; Kanunun kesin surette emreylediği hukuki kurallara veya kanuna veyahut kamu düzenine aykırı sözleşmeler geçerli değildir. Gayrimenkul kiraları hakkındaki 6570 sayılı Kanun kamu düzeni düşüncesiyle taşınmaz mal kiralarına sınırlamalar getirmiştir. Kiracı, kira sözleşmesi düzenlenirken mesken veya işyeri edinebilmek için öne sürülen ve aleyhine olabilecek her türlü koşulu kabullenmek zorundadır. Bu durumda sözleşmenin tarafların serbest iradeleri ile düzenlendiğinikabulüne olanak yoktur. O halde, kiracının ödemeyi kabul ettiği ceza koşulu anılan Kanunun sınırlandırıcı ve emredici hükümlerini ortadan kaldırıcı nitelikte bir sonuç doğuracağı; aşikar olup geçersizdir. Öyle ise bu koşula dayanan istek itiraza uğramamış olsa bile, kamu düzeniyle ilgili bulunması nedeniyle re'sen gözönünde tutulmalıdır.

Sayın Korayoz'un cevabına katılıyorum.

Alıntı: Yazan korayoz 6570 sayılı kanunda ki hükümler emredicir yani aksi taraflarca kararlaştırılamaz. Bu kurallar emredici olmasaydı emin olun kanunun hiçbir anlamı kalmazdı, kiralayanlar kendi kurallarını dayatırlardı

Ben nispi emredici olduğunu ve kiracı lehine değiştirilebileceğini düşünüyorum.

Saygılarımla,

Alıntı: Yazan korayoz 6570 sayılı kanunda ki hükümler emredicir yani aksi taraflarca kararlaştırılamaz.

Alıntı: Yazan Saim Sayın Korayoz'un cevabına katılıyorum.

Alıntı: Yazan Adli Tip Ben nispi emredici olduğunu ve kiracı lehine değiştirilebileceğini düşünüyorum

Sn. Av.Suat Ergin bu konuda ne düşünüyor acaba?

Hükümlerin niteliği kanunun 9. maddesinde yazıyormuş zaten

Alıntı: Yazan korayoz Hükümlerin niteliği kanunun 9. maddesinde yazıyormuş zaten

MADDE 9 - Kira mukavelelerinde; bu Kanunun kira bedellerinin tâyinine mütaallik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Sorunun yanıtı bence 6570 sk. 8.maddesinde yanıtlanmış:

MADDE 8 - Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye dâvaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Aybüke Kağan Benim sorum malikin dava açıp açamayacağı değil,yukarıdaki sözleşme hükümlerine göre sözleşme süresi dolmadan dava açıp açamayacığını soruyorum

Bence öncelikli sorununuz malikin taraf olmadığı sözleşmeye dayanarak, dava hakkı olup olmadığıdır. O nedenle Sayın Özoğul'un verdiği link faydalı olabilir.

Alıntı: kira artışına uygun olarak yeni dönem kira bedelini ödemezse

Örneğin malik kendisi aynı zamanda kiralayan değilse, temerrüd nedeniyle tahliye davası açamaz.

Alıntı: bir yıllık sözleşme dönemi içinde 3 defa kira bedelini zamanında ödemezse

Bu hüküm geçersiz olmasına rağmen akit sonunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu davayı da malik değil, kiralayan açabilmektedir. Malikin açabilmesi için daha önceden "ihbar ihtarı" çekmesi ve buna rağmen kira aylıklarının gecikmeli ödenmesi gerekecektir.

Alıntı: kiracı ve malik , sözleşmesinin bitiminden 2 (iki) ay önce yazılı olarak akdin feshi ihbarında bulunmadığı takdirde birer yıllık müddetler halinde sözleşme uzar .

Kiracı aleyhine olan 2 aylık süre geçerli değildir.

Alıntı: MADDE 11 - Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdire sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

Ancak 2 aylık süre kiralayanı bağlayacaktır. Bunun gibi hükümler kiracı lehine olabilir.

Alıntı: Yazan Adli Tip Ben nispi emredici olduğunu ve kiracı lehine değiştirilebileceğini düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Aybüke Kağan Kiracı, kira artışına uygun olarak yeni dönem kira bedelini ödemezse

Kira bedeli ödenmezse, yapılacak iş kiralayanın temerrüd nedeniyle tahliye için icra takibine girişmesi olacaktır. Kira artışını henüz kiracının ödeyip ödemeyeceği bilinmemektedir.

Alıntı: Yazan Aybüke Kağan bir yıllık sözleşme dönemi içinde 3 defa kira bedelini zamanında ödemezse hiçbir ihtara gerek olmaksızın kiralayanı tahliye etmek zorundadır.

1 yıl içinde 2 defa haklı ihtar dava açmak için yetecektir. Ancak;

Alıntı: MADDE 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında, Tahliye dâvası açabilirler.

Alıntı: Yazan Aybüke Kağan kira sözleşmesi süresi dolmamış olsa dahi, malikin kiralananı bizzat veya çocukları için kullanma durumu ortaya çıkarsa bu ihtiyacın yazılı olarak kendisine bildirdiği tarihten itibaren en geç iki ay içinde

Bu hüküm de geçersizdir.

Alıntı: MADDE 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında, Tahliye dâvası açabilirler.

Son olarak;

Alıntı: MADDE 8 - Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye dâvaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz.

yorum ve cevaplar için tüm meslektaşlarıma teşekkür ederim.Özellikle Sayın Ergin'in detaylı açıklamaları için ayrıca teşekkür ederim.

Kira sözleşmesindeki kiracı aleyhine hükümlerin uygulanmayacağını anladım . Ancak bu sınırlama tahliye için sanırım.Kira bedeli ve erken tahliye ya da mecurun kötü teslim edilmesi , alt kira yasak olduğu halde kiraya verilmesi halleri vb. durumlar için kiracı aleyhine tazminat şartı konulabilir.


Ayrıca kira sözleşmesini malik değil kiralayan sıfatındaki 3. kişi imzaladığı halde kiraların malikin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılımış,malikin ad soyad ve banka bilgileri sözleşmeye yazılmış.Bu durumda kiralayan olmayan malik 7. maddede sayılan nedenlerle tahliye davası açabilecektir diye düşünüyorum..

Alıntı: Yazan Aybüke Kağan Ayrıca kira sözleşmesini malik değil kiralayan sıfatındaki 3. kişi imzaladığı halde kiraların malikin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılımış,malikin ad soyad ve banka bilgileri sözleşmeye yazılmış.Bu durumda kiralayan olmayan malik 7. maddede sayılan nedenlerle tahliye davası açabilecektir diye düşünüyorum..

Kiralayan olmayan malikin açabileceği davalar Sayın Özoğul'un verdiği linkte çok detaylı olarak tartışıldı. İki haklı ihtar nedeniyle dava açabilmesinin koşulunu önceki mesajda yazdım. Yine temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için de, daha önceden "ihbar ihtarı" çekmesi ve buna rağmen kira aylıklarının ödenmemesi gerekecektir.

Somut olayda ihbar ihtarından söz edilmediği için, malik "şimdilik" dava açamaz.

Sözleşmede yer alan malikin banka hesabı bana göre "ödeme yeri"nin taraflarca kararlaştırılmış olmasıdır. Sözleşmede malik olmayan ve de kiralayan da olmayan Hüsamettin Kesekağıdı isimli bir şahsın banka hesap numarası yazılmış olabilirdi. O zaman da kira aylıkları Sayın Kesekağıdı'nın hesabına yatırılmadığında temerrüt olgusu gerçekleşecekti.

Ancak, aşağıya kafa karıştıracak bir Yargıtay kararı aktarıyorum. Kararda kiralayan sözleşmeyi malikin vekili sıfatıyla imzalamıştır. Sizin sorunuzdaki kiralayan ise vekil değildir. Bu hususa dikkat ederek, okuyunuz.

Alıntı: T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2000/929 K. 2000/1186 T. 14.2.2000 • TAHLİYE DAVASI ( Temerrüt Nedeniyle ) • TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE ( Kiranın Sözleşmede Belirtilen Ödeme Yerine Ödenmemiş Olması Nedeniyle Temerrüdün Gerçekleştiğinin Kabulü ) • ÖDEME YERİ ( Kiranın Sözleşmede Belirtilen Ödeme Yerine Ödenmemiş Olması Nedeniyle Temerrüdün Gerçekleştiğinin Kabulü ) 818/m.260 6570/m.7 ÖZET : Kiranın ödeme yeri mal sahibinin banka hesabı olduğu davalı tarafça bilinmektedir ve davalı uzun süre bu hesaba kira ödediğini ifade etmiştir. Bu durumda malik hesabına ödenmeyen kira bedeli için ihtar gönderip dava açma hakkı kabul edilmelidir. Kiranın sözleşmede belirtilen ödeme yerine ödenmemiş olması nedeniyle temerrüt olgusu gerçekleşmiş olduğundan, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekir. DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. KARAR : Dava temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi isteğine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş ve hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur. Davacı vekili, davalının ihtara rağmen kiraları ödemeyerek temerrüde düştüğünü belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ise, aylık kira bedelinin 1999 Haziran'a kadar 40.000.000 TL., Haziran'dan itibaren 70.000.000 TL. olduğunu, ihtara konu 1999 Nisan kirasını elden davacı tarafa ödediğini, ihtar gönderdikleri için de Mayıs, Haziran ve Temmuz kiralarını bankaya ödediğini, aslında sözleşme başlangıcından itibaren uzun süre kiraları bankaya ödediğini, daha sonra oğulları Recep ilgilenmeyip yakında oturan annelerinin gelerek elden kirayı aldığını, Nisan kirasını da bu şekilde elden annelerine ödediğini savunarak 1999 Mayıs, Haziran, Temmuz aylarına ait ödeme olduğuna ilişkin 28.7.1999 tarihli ve davacı Hasan Kemer'in banka hesabına ilişkin makbuzu ibraz etmiştir. Mahkemece davacı Recep Kemer'in vekaleten adına dava açtığı Hasan Kemer'in kiralayan olmayıp malik olduğunu, ayrı bir ihtarname göndermeden temerrüt ihtarı ile dava açamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki yazılı sözleşme 1.6.1997 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup, kiralayan Recep Kemer ise de, özel şartlar 10. maddesinde de "kira bedellerinin en geç her ayın 1-5'I arası mal sahibinin banka hesabına yatırılacağı" kararlaştırılmıştır. Bu durumda kiranın ödeme yeri mal sahibi Hasan Kemer'in banka hesabı olduğu davalı tarafça bilinmektedir ve davalı uzun süre bu hesaba kira ödediğini de ifade etmiştir. Bu durumda malik Hasan Kemer'in hesabına ödenmeyen kira bedeli için ihtar gönderip dava açma hakkı kabul edilmelidir. Davacı malik Hasan Kemer'in vekili sıfatıyla Recep Kemer dava açmış ise de Hasan Kemer'in davacı vekili olarak avukatına verilmiş vekaletnamesi bulunduğundan davanın açılışında da bir usulsüzlük yoktur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK. nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 14.2.2000 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

taraflar arasında ki sözleşme 6570 sayılı kanuna aykırılık teşkil etmediği müddetce geçerlidir.

Alıntı: Yazan 6. Daire Davacı malik Hasan Kemer'in vekili sıfatıyla Recep Kemer dava açmış ise de Hasan Kemer'in davacı vekili olarak avukatına verilmiş vekaletnamesi bulunduğundan davanın açılışında da bir usulsüzlük yoktur.

Yani Yargıtay şunu söylemiş:

Bu davayı Adli Tip açamaz, açarsa husumetten reddedilir. Bu davayı ancak Engin açabilir. Ama zaten ikisinin de avukatı Suat Abi. O sebeple davacının kim olduğu farketmez. Ben tarafların kim olduğuna değil, tarafların avukatının kim olduğuna bakarım. Usulsüzlük yoktur.