Tapu iptal ve tescil mi, Alacak davası mı ?

Merhabalar;
Deneyimli meslektaşlarımın katkılarına ihtiyacım var, şimdiden yardımcı olacak herkese teşekkür ederim.
Yaklaşık 2 yıl önce müvekkilim müteahhitten bir ev satın almak üzere kendi aralarında yazılı bir sözleşme düzenliyorlar. Bu sözleşmeye göre Müvekkilim yapılması vaat edilen eve karşılık olarak bir arsa ve evini devretmeyi karşılığında da yeni yapılacak evi almayı kararlaştırıyorlar.
Daha sonra müteahhit müşteri buldum diyerek müvekkilin ev ve arsasını 3. bir kişiye sanki müvekkilim satmış gibi devrettiriyor. Aradan geçen zamana rağmen müteahhit inşaata başlamadığı gibi sürekli oyalama taktiği izliyor.
Bu konuyla ilgili olarak bazı sorularım olacak:
1- Ev ve arsanın devredildiği 3. kişiyi tanımıyoruz. Muhtemelen müteahhitin iş yaptığı esnaf olabilir. Borcuna karşılık olarak böyle bir yol izlemiş olabilir.
Bu durumun 3. kişinin iyiniyet itirazında ne derece rol oynar. Alan kişi müteahhitle hiç ilişkisi olmayan biride olabilir.
2- Tüketici Mahkemesinde Terditli dava açmayı düşünüyorum. 3. kişiye yapılan satışın muvazaa olduğu savıyla tapu iptal ve tescil buna hükmedilmemesi durumunda müteahhitten alacak talebi şeklinde.
Bu görüşüm ne derece doğru tereddütteyim. Müvekkilin kendi muvazasından faydalanamaması itirazı gündeme gelir mi. Yok hata ve hile iddiasında bulunsak zamanaşımı sorun olur diye düşünüyorum.
3- Yoksa direkt müteahhite karşı tazminat davası mı açmalıyım.


Görüş ve önerileriniz için teşekkür ederim.
İyi çalışmalar.

Olayınızdaki püf nokta, üçüncü kişinin (aslında üçüncü kişi değil, tapuda müvekkilinizle işlem yapan kişi), müvekkilinizi aldatarak zarara sokmak konusunda müteahhitle işbirliği yapıp yapmadığı ve bu vakıayı ispatlayıp ispatlayamayacağınızdır.

Müvekkilinizin, kendi muvazaasına dayanması olaya uygun değildir. Tapu iptali ve tescil isteniyorsa kanımca aldatma hükümlerine müracaat edilmesi uygun olacaktır. Zaten, hayatın olağan akışı gereği bu tarz bir tutum içerisinde olan bir müteahhitin muhtemelen üzerine kayıtlı bir malvarlığı olmayacaktır. Müteahhide açacağınız davayı kazansanız bile alacağın tahsil kabiliyeti olmayacaktır. Bu sebeple tapu iptali ve tescili sağlayacak hükümler, olanaklar üzerinde durulması uygun olacaktır.

Üçüncü kişinin yukarıda bahsedilen anlamda bir hareketini tespit etmeniz ve bunu ispatlama imkanına sahip olmanız halinde aldatma hükümlerine veya benzeri sonuçları doğurabilecek hükümlere dayanılarak, üçüncü kişi ile müteahhite açacağınız dava ile, ihtiyati tedbir şerhi konulmasını istemeyi unutmadan, tapu iptal ve tescil bu talebin kabul görmemesi halinde taşınmazların bedelinin iadesini isteyebilirsiniz. Ancak üçüncü kişinin böyle bir aldatma vs. hareketine dahli olmaması halinde sadece müteahhite karşı alacak davası açabilirsiniz (ya da tespitle taşınmazların değeri tespit edilir ve devamında ilamsız takip yapılabilir).

Zamanaşımı ile ilgili yasada (BK m.39), aldatmanın öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde, sözleşme ile bağlı olunmadığının bildirilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Müvekkilinizin de aldatma hareketini öğrendiğini beyan ettiği tarih ise, karşı taraf aksini ispat edene kadar geçerli olacaktır.