geçersiz satış sözleşmesinden kaynaklanan sebepsiz Zenginleşme davasında görevli mahkeme

Muvekkilim ile müteahhit arasında gayrimenkul satışına ilişkin noter huzurunda olmayan bir satış sözleşmesi akdedilmistir. Sözleşme esnasında müteahhit gayrimenkulün değerine ilişkin olarak ikinci bir sözleşme talebinde bulunmuş ve bu nedenle ayni gayrimenkule iliskin aynı şartlarda fakat farklı bedellerde iki ayri sözleşme hazırlanmıştır. Bu sözleşme sırasında müvekkil gayrimenkul bedeline ilişkin olarak 65.000.TL ödeme yapmış karşılığında da teminat senedi almıştır. Gayrimenkulün kalan bedelinin tapu devri esnasında ödenecegi sozlesmeden cayanin 100.TL cezai sart odeyecegi kararlaştırılmıştır. Müteahhit gayrimenkulü teslimden kaçınmis ve bu süreç içerisinde gayrimenkul başkası adına tescil edilmiştir. (Ayrıca Müteahhit arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olup noterde yapılan bu sözleşmede müvekkilime satılması vaad edilen gayrimenkulün müteahhite bırakılacağı kararlaştırılmis olmasına rağmen bu sözleşmeye uyulmamis ve daire arsa sahibi adina tescil edilmistir. )

Burada açabileceğim davanın sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olmasından dolayı sebepsiz Zenginleşme davası olacağını düşünüyorum fakat açacağım davada görevli mahkeme tüketici mahkemesi mi yoksa asliye mahkemeleri mi olmalıdır. Bu konuda bilgileri olan meslektaşlarımın yardımlarını bekliyorum.

Sayın Meslektaşım,
4077 sayılı Kanuna göre;
Tüketici: Bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek ya da tüzel kişiyi, Satıcı: Kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kişileri,Tüketici işlemi: Mal veya hizmet piyasalarında tüketici ile satıcı-sağlayıcı arasında yapılan her türlü hukuki işlemi,ifade etmektedir.
Öte yandan Yargıtay da sözleşmedeki yükümlülüğünü yerine getirmeyen tarafın şekle aykırılık iddiasında bulunmayacağını kabul etmektedir.
Bu verilere göre davanın tüketici mahkemesinde açılması gerektiği kanaatindeyim.
Bir ek bilgi olarak, Yargıtay'a göre, bu tür davalarda yüklenici, tapu alıcısı ve arsa sahipleri zorunlu dava arkadaşı olup, dava bunların tümüne yöneltilmelidir.
Saygılarımla

Anladığım kadarıyla müvekkiliniz kat karşılığı inşaat şözleşmesi yapmamış olup, kat karşılığı inşaat yapan mütaahitle anlaşma yapmıştır.Bu durumda görevli mahkemenin tüketici mahkemeleri olduğunu düşünüyorum

Y14HD

Esas : 2006/8827
Karar : 2006/10582
Tarih : 09.10.2006
GÖREVLİ MAHKEME
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

TMK.706
BK.163, 213
4077 Sa.Ka.3, 23
Kural olarak taşınmaz mülkiyetinin nakline ilişkin sözleşmelerin resmi biçimde olması gerekmekte ise de; yüklenici, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişiye temlik etmişse, Borçlar Kanunu 163. maddesinin yazılı yapılmasını öngördüğü sözleşmeye dayanarak üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir.4077 sayılı Yasa açısından önemli olan, davanın taraflarının bu Yasanın 3. maddesinde tanımları yapılan kişiler olması, yerine getirilmesi istenen hakkın da yasada tanımlı tarafları ilgilendirmesidir. Yasa kapsamında bir mal veya hizmetin resmi veya adi yazılı şekle uyularak yapılmasının mahkemenin görevinin belirlenmesinde önemi yoktur.

DAVA VE KARAR:
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 28.03.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; mahkemenin görevsizliğine dair verilen 30.03.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Recep vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ KARARI:

Dava, yükleniciden 24.11.1999 günlü adi yazılı sözleşmeyle satın alınan bağımsız bölümün tescili, olanaklı görülmezse bağımsız bölümün değeri olan 150,000,00 YTL`nin davalılardan tahsili(sebesiz zenginleşme yerine) istemiyle Tüketici Mahkemesinde açılmıştır.

Mahkemece, dayanılan ve mülkiyet naklini gerektiren sözleşme adi yazılı yapıldığından, geçersiz olan bu sözleşmeye dayalı olarak Tüketici Mahkemelerde tescil istemiyle dava açılamayacağından görevsizlik kararı verilmiş, hükmü davalılardan Recep temyiz etmiştir.

Gerçekten, mahkemece doğru olarak saptandığı üzere taşınmaz mülkiyet naklini gerektiren sözleşmeler, resmi biçime uyularak yapılmadıkça Türk Medeni Kanunun 706 ve Borçlar Kanununun 213. maddeleri hükümlerince geçersizdir. Kural olarak bu sözleşmeye dayanılıp tescil isteminde bulunulamaz. Kural bu olmakla birlikte; yüklenici, arsa sahibi ile aralarında var olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu inşaattaki kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye temlik etmişse Borçlar Kanununun 163. maddesinin yalnızca yazılı yapılmasını öngördüğü bu sözleşmeye dayanarak şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir. Bunun gibi aynı zamanda arsa sahibi olan yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle bağımsız bölüm satın alınmış ve edimleri karşılıklı olarak tümüyle veya reddedilemeyecek oranda yerine getirilmişse, şekil eksikliğini ileri sürmenin Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki dürüst davranma kuralıyla bağdaşmayacağı 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla kabul edilmiştir. Demek ki, kural olarak taşınmaz mülkiyeti geçirme borcu yüklenen sözleşmelerin resmi biçimde yapılması gerekmekte ise de, somut olayın özelliğine göre biçim koşuluna uyulmadan yapılan bazı sözleşmelerde ilgilisine hak kazandırmaktadır.

Mahkemece, davacının dayandığı 24.11.1999 günlü sözleşme ile davalı yüklenicinin dava dışı arsa sahipleriyle yaptığı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde kendisine bırakılması kararlaştırılan bir bağımsız bölümü, davacıya şahsi hakkın temliki suretiyle devretmiş olup olmadığı veya yüklenicinin aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla yapmakta olduğu bir binadan bağımsız bölüm satmışsa bu satışın az yukarıda sözü edilen 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı kapsamında bulunup bulunmadığı, davalıların savunmaları saptanarak ve delilleri istenip toplanarak araştırılıp incelenmemiş, 24.11.1999 günlü sözleşmenin geçersiz olduğuna yetersiz olan bu incelemeyle karar verilmiştir.

Yukarıda yazılanların varlığı halinde açılmış bulunan davanın Tüketici Mahkemesinin görev alanına gireceğinde hiçbir duraksama olmamalıdır. Çünkü, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasada 4822 sayılı Yasanın 3/c maddesiyle değişiklik yapılarak «konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar» da tüketicinin korunması hakkındaki yasa kapsamına alındığından aynı Yasanın 23. maddesine göre bu yasanın uygulamasıyla ilgili olarak çıkacak her türlü uyuşmazlıkların Tüketici Mahkemesinde görülmesi zorunludur.

Diğer taraftan, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması hakkındaki yasa açısından önemli olan, davanın taraflarının bu yasanın 3. maddesinde tanımları yapılan kişiler olması, yerine getirilmesi istenen hakkın da yasada tanımlanan satıcı ile yine yasada tanımı yapılan tüketiciyi ilgilendirmesidir. Yoksa yasa kapsamında olan bir mal veya hizmetin resmi veya adi yazılı şekle uyularak yapılmasının, mahkemenin görevini belirlemesi açısından bir önemi yoktur. Esasen 4077 sayılı Tüketicinin Korunması hakkındaki Kanunda konut satışı sözkonusu ise ve satış resmi biçimde yapılmışsa satışla ilgili olarak çıkan uyuşmazlıkların Tüketici Mahkemelerinde, adi yazılı biçimde yapılan satışlardan çıkan uyuşmazlıkların ise, Genel Mahkemelerde görüleceğine dair özel bir hüküm de yoktur. Satışın adi yazılı veya resmi biçim koşuluna uyularak yapılmış olup olmamasının sonuçlarını hiç kuşkusuz görevli mahkeme değerlendirecektir. Mahkemenin emsal nitelikte gördüğü Yüksek Onüçüncü Hukuk Dairesinin ilamlarındaki uyuşmazlık, tapulu bir taşınmazın maliki tarafından tapu ile değil, haricen satımından kaynaklanmış olduğundan somut uyuşmazlık ile benzerliği yoktur.

Dava konusu uyuşmazlıkta 24.11.1999 günlü sözleşmeyle satılan konut nitelikli bağımsız bölüm olduğuna satıcı yüklenicinin ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında tüketici konumundaki davacıya konut amaçlı taşınmaz mal sattığına göre bir ayrım yapılmaksızın yine de davanın Tüketici Mahkemesinde görülmesi gerekir. Mahkemece bu hususlar göz ardı edilerek yazılı olduğu şekilde görevsizlik kararı verilmesi bozma nedenidir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün (BOZULMASINA), oybirliği ile karar verildi.
Y14HD 09.10.2006 E.2006/8827 - K.2006/10582

Öncelikle cevap veren meslektaşlarıma teşekkür ederim.

Müvekkilim kat kat karşılığı inşaat yapan müteahhit ile satış sözleşmesi yapmıştır. Fakat sözleşme noter huzurunda yapılmamıştır. Yargıtay görüşlerine göre bu tür sözleşmeler alacağın temliki olarak değerlendiriliyor. Yargıtay görüşlerine göre alacağın temliki olarak değerlendirilen böylesi durumlarda Tüketici Mahkemelerinde sebepsiz zenginleşme davası açılması görevsizlik durumu olabilir mi? Ayrıca sözleşmede akdi fesheden tarafın cezai şart talebinde bulunabileceği belirtilmiş fakat sözleşme resmi şekilde yapılmadığından talep edemeyeceğimi düşünüyorum bu konuda görüşleriniz nelerdir.

Tapulu taşınmazlara ilişkin satış sözleşmesinin hüküm taşıması için resmi şekilde yapılması gerekir (BK. md. 213/1, MK. md. 634/1). Bu sözleşmeye ait bütün kayıt ve şartların resmi şekle bürünmesi zorunludur. Resmi şekil, taraflarca önemli olan, sözleşmenin bütün hükümlerini ana noktalarını kapsaması gerekir. Satış sözleşmesini ilgilendiren bütün unsurlar esaslı sayılır. Esas sözleşmeyi bozmayan ve değiştirmeyen fer`i ve mütemmim koşullar şekle bağlı olmadan serbestçe değiştirilebilir (BK. md. 12). Esas sözleşmeyi bozmayan ve değiştirmeyen fer`i ve mütemmim koşullardan maksat, esas sözleşme ile yükümlenilen borcu ağırlaştırmayan fer`i ve mütemmim koşullardır. Şayet sözleşmede yapılan değişiklik, sözleşme ile yükümlenilen borçları ağırlaştıracak doğrultuda ve nitelikte olursa geçerliliği esas sözleşmenin bağlı olduğu biçimde yapılmasına bağlıdır.

Bu esas uyarınca taraflar arasında taşınmaz hisse satışı konusunda BK. m. 213`de öngörülen biçime uygun olarak yapılan sözleşmede öngörülmeyen müstakil parsel tapusunun verilmemesi ve ceza koşulu ödemesi ayrı bir sözleşme ile esas sözleşmeye eklenirken bu geçerlik koşuluna uygun olarak kararlaştırılmalıdır. Aksi halde olayda olduğu gibi, taraflar arasında adı yazılı belge ile kararlaştırılınca geçerli olmaz. O halde mahkemenin ceza koşulu isteğini reddetmemiş olması bozmayı gerektirir.
SONUÇ:Hükmün açıklanan nedenle davalı yararına (BOZULMASINA), oybirliğiyle karar verildi.
Y13HD 08.11.1983 E.1983/5443 - K.1983/7751

Cezai şartın resmi olması gerekiyor.Görevsizlik hakkında fikrim yok ancak,önceki mesajımda da belirttiğim gibi sebepsiz zenginleşme yerine bağımsız bölümün tescili,olanaklı görülmezse bağımsız bölümün değerinin tahsili istemiyle dava açsanız?Bu durumda grevsizlik riski de kalkmış olur diye düşünüyorum

Sayın Meslektaşım Av.Sercan35; öncelikli olarak cevabınız için teşekkür ederim.

Bağımsız bölümün tescili istemi ile dava açmayı düşündüm fakat taraflar arasında aynı bağımsız bölüme ilişkin olarak aynı tarihte iki sözleşme yapılmış bu sözleşmelerin tek farkı bağımsız bölümün bedeline ilişkindir. Şöyle ki; sözleşmelerin birinde bağımsız bölüm bedeli olarak 190.00.TL belirlenmişken, ikinci sözleşmede bağımsız bölüm bedeli 300.00.TL'dir. Ayrıca müvekkil bağımsız bölüme ilişkin olarak sadece 65.000.TL ödeme yapmış kalan bedelin tapu tesliminde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Burada Müvekkilin tam bedeli ödememiş olması nedeni ile edimini tam olarak yerine getirmediği (müvekkilin bağımsız bölüm bedelini tam olarak ödemediği düşünüldüğünde bu sefer de müvekkil yararına haksız zenginleşme gündeme geleceği düşüncesindeyim) ve iki farklı satış bedeli olduğu da düşünülürse bağımsız bölümün tescili istemi ile dava açamayacağımı düşünüyorum. Ayrıca bağımsız bölüm arsa maliklerinden biri adına tescil edilmiş bağımsız bölümün teslimi bu aşamada imkansız gibi görünüyor. Bu durumda bağımsız bölümün teslimi talepli dava açmam hukuki anlamda yarar sağlayabilir mi?