Önalım (Şufa) Davası yardım ?

Arkadaşlar elimde davacı sıfatında olduğumuz bir şufa davası var fakat maalesef fiili taksim iddiasıyla riskli konumda. Dava konusu taşınmaz tapuda 5/11 ile 6/11 olarak müşterek mülkiyete sahip. Müvekkilkin hissesi 6/11 oranında. Davalı karşı taraf diğer hissedardan 5/11 oranında ki yeri satın almış fakat müvekkile her hangi bir önalım için ihbarda bulunmamış. Dava esnasında dinlenen tanıklar müşterek malikler arasında kuyu uyuşmazlığı yüzünden bir dönem tarlanın ekim yerlerinin paylaşıldığını ve 4 yıldır bu şekilde bir kullanımın var olduğunu belirtmektedirler.
Sorum şu; 1) bu taksimin temelinde aynı kuyudan tarlayı sulamak istemeyen tarafların aralarında ki husumetin büyümemesi yatmakta yani ne bir mülkiyet kastı ne de bir sınır bulunmaktadır. Sınırı belirleyen tek şey ekilen ürünlerdir. Bu durumda taksim var sayılırmı?
2) Alıcı olan davalı ile müvekkil arasında geçmişten kaynaklanan bir husumet bulunmakta nitekim keşif mahallinde oluşan olaylardan da hakim bunu gördü bu durumda ayrıca bu sebepten dolayı şufa hakkı istenebilirmi?

Şimdiden yorumlarınız ve katkılarınız için teşekkürler saygılar

Bildiğim kadarıyla ihbarın yapılıp yapılmamasının burada pek önemi yok. Sadece dava açmak için aranan 30 günlük hak düşürücü sürenin geçip geçmediğinin tespiti açısından ihbar önem taşımaktadır. Hissedarlar arasında fiili taksimin varlığı durumunda, davacının kötüniyetli olduğu gereçkesiyle dava reddediliyor malesef. Ama siz yine de paydaşlar arasında fiili taksimin bulunmadığı yönündeki iddialarınızı mahkemede sürdürmelisiniz.

Sayın Meslektaşım,
Konu ile ilgili olarak elimin altındaki eserlerden ( KARAHASAN’ın “Eşya Hukuku”, THS üyesi Sayın Şükran T.ŞIPKA’nın “Kanuni Önalım Hakkı” ve Soysal ÖZENLİ’nin “Uygulamada Önalım Davaları”) hangisinden ağırlıklı olarak yararlandım hatırlamıyorum, dosyalarımın birinde fiili taksim savunmasına karşı araştırma yapmış, cevaba cevap derlemiştim. Bu dosya, elinizdeki sorun ile bire bir örtüşmüyor (ortak sayısı fazla) ama ilke olarak; hangi durumlar, önalım davacısının talebine engeller nitelikte fiil taksim sayılır noktasında bir fikir vermesi bakımından yardımcı olur umarım.
Önalım hakkının kullanılmasını önleyecek nitelikteki bir paylaşmanın varlığından söz edebilmek için , gerek öğretide gerekse uygulamada ; bu paylaşmanın bünyesinde bazı unsur ve koşulları toplamış olması gerekmektedir. Bu unsurlar; zaman, bağımsız hareket edebilme, eylem, ifraza elverişlilik -yasal unsur- ve irade unsurlarıdır.
Davalının savunması ekseninde olayda bu unsurların mevcut olup olmadığına bakılacaktır.
a-Zaman : Paylaşma ön alım hakkının kullanıldığı andan çok daha önceki bir zamanda olmalıdır.
b-Bağımsız Hareket Edebilme: Her paydaşın, kendisine pay karşılığı verilen taşınmaz parçası ile ilgili olarak, diğer paydaşların rıza ve kabulüne gerek duymadan, her türlü tasarrufta bulunabilme olanağına sahip olması, diğer paydaşların söz ve tasarruf hakkı olmamalıdır.
c-Eylem: Bu unsurda, taşınmazın, paydaşlar arasında paylaşılması, her bir paydaş yönünden gerçekleşmiş bulunmalıdır.
d-Yasal unsur: Paylaşıma (ifraza) yasaların izin vermiş olması gerekmektedir. Ayrılan paylar üzerinde, payın kendisine verildiği paydaş yararına bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilmelidir. Bu kural kamu düzeni ile ilgilidir.
e-İrade Unsuru; Paylaşmaya tüm paydaşların katılması, paylaşmanın gerek eylem gerekse pay miktarları yönünden paydaşların serbest iradeleri ile gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Tek taraflı veya tüm paydaşların katılmadığı paylaşmalar önalım davasında fiili taksim savunmasına temel olmamalıdır.
Kolay gelsin.
Saygılarımla

Değerli meslektaşım,
Önalım davasında fiili taksim kuşkusuz bir savunma yoludur. Ancak her fiili taksim önalım hakkının kullanılmasına engel olmaz. Bu taksimim tarafların rızaları ile çrkişmesiz olması gerekir. Yoksa kerhen fiili kuulanım fiili taksim yapıuldığı anlamına gelmez.
Sizin olayınızda fiili taksimin tarafların tam bir mutabakat içinde yapılmadığı izlenimi veriyor. Bu nedenle mevcut fiili kullanma biçiminin müvekkilinizin onaylafığı çekişmesiz bir fiili taksim olmadığı yolunda tanıklartınızı dinletmeniz ve keşif sırasında tarafların rızai taksimine engel olabilecek farklılıkları ön plana çıkarmanız (kullanılan alan farkı, yola yakınlık, su bulunması veya bulunmaması gibi)eliniiizi kuvetlendirir, kanısındayım. Size her eylemli kullanımın önalım hakkının kullanılmasına engel olmadığını destekleyen bir de karar gönderiyorum..


YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/1171
K. 2011/5701
T. 3.5.2011
• ÖNALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Davaya Konu Her Bir Taşınmazda Kendi İçinde Paydaşlar Arasında Belirlenmiş Eylemli Kullanma Biçimi Bulunmadığına Göre Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyecek Bir Taksimin Varlığından Söz Edilemeyeceğinden Davanın Kabulü Gerektiği )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Önalım Hakkına Dayalı - Davaya Konu Her Bir Taşınmazda Kendi İçinde Paydaşlar Arasında Belirlenmiş Eylemli Kullanma Biçimi Bulunmadığı/Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyecek Bir Taksimin Varlığından Söz Edilemeyeceğinden Davanın Kabulü Gerektiği )
• PAYDAŞLAR ARASINDA BELİRLENMİŞ EYLEMLİ KULLANMA BİÇİMİ BULUNMAMASI ( Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyecek Bir Taksimin Varlığından Söz Edilemeyeceğinden Davanın Kabulü Gerektiği )
4721/m.2,732
14.2.1951 gün ve 17/1 S. YİBK

ÖZET : Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Davalı vekili önalım hakkına konu edilen payların bulunduğu taşınmazların paydaşlar arasında fiilen taksim edildiğini, ancak buradaki taksimin her bir hissedarın otuz altı adet taşınmazdaki paylarını belli bir alanda toplamaları şeklinde olduğunu davacının da diğer parsellerdeki hisselerini belli bir alanda toplayıp 80-90 dönümlük bahçe kurduğunu savunmuştur. Davalının bu savunması doğrultusunda yapılan keşif sırasında dinlenen mahalli bilirkişi de dava konusu taşınmazlardaki hissedar sayısının çok fazla olması sebebiyle her bir taşınmaz üzerinde tüm hissedarları kapsar şekilde fiili bir taksim yapılmadığını yani tüm hissedarların her bir taşınmazda yer kullanmadığını ancak hissedarların tüm taşınmazlardaki hisselerini bir taşınmazda toplayıp bu şekilde parsellerin taksim edildiğini bildirmiştir. Davaya konu her bir taşınmazda kendi içinde paydaşlar arasında belirlenmiş eylemli kullanma biçimi bulunmadığına göre önalım hakkının kullanılmasını etkileyecek bir taksimin varlığından söz edilemez. Davanın kabulü gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, fiili taksim nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde müvekkilinin paydaşı olduğu 92, 93, 94, 96, 97, 105, 181, 237, 238, 239, 241, 283, 284, 102, 103, 104, 132, 134, 135, 136, 137, 139, 286, 287, 290, 291, 500, 285, 488,491, 494, 497, 506, 201, 73 ve 153 parsel nolu taşınmazlardan davalının pay satın aldığını, önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini istemiştir. Davalı, taşınmazların fiilen taksim edildiğini ve davanın reddini savunmuştur.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK.'nun 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Olayımıza gelince; davalı vekili önalım hakkına konu edilen payların bulunduğu taşınmazların paydaşlar arasında fiilen taksim edildiğini, ancak buradaki taksimin her bir hissedarın otuz altı adet taşınmazdaki paylarını belli bir alanda toplamaları şeklinde olduğunu davacının da diğer parsellerdeki hisselerini belli bir alanda toplayıp 80-90 dönümlük bahçe kurduğunu savunmuştur. Davalının bu savunması doğrultusunda yapılan keşif sırasında dinlenen mahalli bilirkişi de dava konusu taşınmazlardaki hissedar sayısının çok fazla olması sebebiyle her bir taşınmaz üzerinde tüm hissedarları kapsar şekilde fiili bir taksim yapılmadığını yani tüm hissedarların her bir taşınmazda yer kullanmadığını ancak hissedarların tüm taşınmazlardaki hisselerini bir taşınmazda toplayıp bu şekilde parsellerin taksim edildiğini bildirmiştir. Davaya konu her bir taşınmazda kendi içinde paydaşlar arasında belirlenmiş eylemli kullanma biçimi bulunmadığına göre önalım hakkının kullanılmasını etkileyecek bir taksimin varlığından söz edilemez. Bu durumda mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.'nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.05.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.