Önalım davası el birliği ile maliklerin birlikte hareket etme zorunluluğu

Merhabalar, bir konu hakkında ayrıntılı araştırmalarıma rağmen tatmin edici bir cevap bulamadım.
Şöyle ki; paylı mülkiyete tabi taşınmazda 3 paydaş var, bunlardan birinin ölümü ile birlikte çocukları kendi aralarında el birliği ile malik oluyorlar.
Daha sonra bizim müvekkilimiz taşınmazı 3. bir kişiye satıyor. Kardeşleri ile birlikte taşınmazın 1/3 hissesine el birliği ile malik olan kişilerden biri ön alım davası açıyor. Davanın kabulüne karar veriliyor daha sonra istinaf kararı kaldırıyor ve davacının tereke adına dava açtığı gözetilerek davada iştirak sağlansın deniyor.
Benim sorum ise şu; biz bu noktada, dava yeniden görülsün ve taraflara iştirak sağlaması için fırsat verilsin, ama bu hak yenilik doğuran haktır ve el birliği durumunda birlikte hareket edilmesi gerekir, o yüzden bu saatten sonra iştirak sağlansa bile diğer el birliği ile malik olanlar açısından hak düşürücü süre geçmiştir, diyebilir miyiz?

Önalım hakkı dava açmak suretıyle kullanılır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların birlikte hareket etme zorunluluğu bulunmakla beraber ,ortaklardan birinin önalım davası açması halinde o davanın ortaklık adına açıldığı, diğer ortakların hak düşürücü süre dışında dahi muvafakatlarının bildirmesinin geçerli sayılacağı Yargıtay'ca kabul edilmektedir.

Bu nedenle, ortaklardan biri tarafından süresinde açılan önalım davasında;" hak düşürücü süre geçtikten sonra iştirak sağlansa bile diğer el birliği ile malik olanlar açısından hak düşürücü sürenin geçtiğinin" söylenmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Önalım hakkı dava açmak suretıyle kullanılır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların birlikte hareket etme zorunluluğu bulunmakla beraber ,ortaklardan birinin önalım davası açması halinde o davanın ortaklık adına açıldığı, diğer ortakların hak düşürücü süre dışında dahi muvafakatlarının bildirmesinin geçerli sayılacağı Yargıtay'ca kabul edilmektedir. Bu nedenle, ortaklardan biri tarafından süresinde açılan önalım davasında;" hak düşürücü süre geçtikten sonra iştirak sağlansa bile diğer el birliği ile malik olanlar açısından hak düşürücü sürenin geçtiğinin" söylenmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum.

Üstadım çok teşekkür ediyorum, peki dava dilekçesinden ortağın davayı sadece kendi adı ve hesabına açtığı, ortaklık adına hareket etmediğinin anlaşıldığı şeklinde bir savunma yapmak mümkün müdür?

Alıntı: Yazan avccyilmaz Üstadım çok teşekkür ediyorum, peki dava dilekçesinden ortağın davayı sadece kendi adı ve hesabına açtığı, ortaklık adına hareket etmediğinin anlaşıldığı şeklinde bir savunma yapmak mümkün müdür?

Aşağıda alıntı yapılan HGK kararında; "bir mirasçının kendi adına tescil istemli olarak açtığı önalım davasının tereke adına açıldığının kabul edilemeyeceği ve hak düşürücü süre geçirilerek diğer ortaklardan alınan muvafakatin bu yönden geçerli sayılamayacağı" azınlık görüşü olarak savunulmuş ise de; HGK kararında açıkca "önalım davasının tek başına bir mirasçı tarafından kendi adına tescil istemli olarak açılması halinde dahi bu davanın tereke adına açıldığının kabulü gerektiği" hususu kabul edilmiştir.

"...gerek 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, gerekse önalım hakkının hukukî niteliği ve bu hakkın TMK’nın 733. maddesinde öngörülen noter bildirimi üzerine üç ay ve her hâlde iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde dava açılarak kullanılması gereken ivedi haklardan olması nedeniyle tek başına bir mirasçı tarafından kendi adına tescil istemli olarak dava açılsa dahi bu davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekmektedir."

"...Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında; davacının miras payına dayanarak eldeki davayı açtığı, kendi adına tescil isteğiyle açtığı bu davanın tereke adına açılmış bir dava olarak kabul edilemeyeceği, diğer mirasçıların muvafakatinden söz edilmiş ise de bu muvafakatin ancak tereke adına dava açılması için yeterli ve gerekli olduğu, önalım davasının tereke adına açıldığının kabul edilebilmesi için tescil talebinin de tereke adına yapılması gerektiği, aksi hâlde paylı mülkiyet hükümlerine göre paydaş olmayan bir mirasçının önalım davası neticesinde kendi adına tescili sağlayarak paylı malik olması gibi bir durumun ortaya çıkacağı, bu durumun ise önalım hakkı ve el birliği mülkiyetinin hukukî mahiyetiyle bağdaşmayacağı belirtilerek, direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından yukarıda açıklanan nedenlerle benimsenmemiştir."
( Yargıtay HGK. 19.04.2022 T. 2019/739 E. 2022/577 K.)

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Aşağıda alıntı yapılan HGK kararında; "bir mirasçının kendi adına tescil istemli olarak açtığı önalım davasının tereke adına açıldığının kabul edilemeyeceği ve hak düşürücü süre geçirilerek diğer ortaklardan alınan muvafakatin bu yönden geçerli sayılamayacağı" azınlık görüşü olarak savunulmuş ise de; HGK kararında açıkca "önalım davasının tek başına bir mirasçı tarafından kendi adına tescil istemli olarak açılması halinde dahi bu davanın tereke adına açıldığının kabulü gerektiği" hususu kabul edilmiştir. "...gerek 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, gerekse önalım hakkının hukukî niteliği ve bu hakkın TMK’nın 733. maddesinde öngörülen noter bildirimi üzerine üç ay ve her hâlde iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde dava açılarak kullanılması gereken ivedi haklardan olması nedeniyle tek başına bir mirasçı tarafından kendi adına tescil istemli olarak dava açılsa dahi bu davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekmektedir." "...Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında; davacının miras payına dayanarak eldeki davayı açtığı, kendi adına tescil isteğiyle açtığı bu davanın tereke adına açılmış bir dava olarak kabul edilemeyeceği, diğer mirasçıların muvafakatinden söz edilmiş ise de bu muvafakatin ancak tereke adına dava açılması için yeterli ve gerekli olduğu, önalım davasının tereke adına açıldığının kabul edilebilmesi için tescil talebinin de tereke adına yapılması gerektiği, aksi hâlde paylı mülkiyet hükümlerine göre paydaş olmayan bir mirasçının önalım davası neticesinde kendi adına tescili sağlayarak paylı malik olması gibi bir durumun ortaya çıkacağı, bu durumun ise önalım hakkı ve el birliği mülkiyetinin hukukî mahiyetiyle bağdaşmayacağı belirtilerek, direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından yukarıda açıklanan nedenlerle benimsenmemiştir." ( Yargıtay HGK. 19.04.2022 T. 2019/739 E. 2022/577 K.)

Anılan pay satışı nedeniyle önalım davası mirasçılardan sadece ... tarafından kendi adına tescil isteği ile açılmış ise de tapu kaydında paydaş olan muris ...'ın davacı dışındaki mirasçıları, davacı adına önalım davasını takip eden Av. ...’ye Kadıköy 10. Noterliğince düzenlenen 011926 yevmiye numaralı vekâletnameyi vererek, davacının eldeki davayı açmasına ve önalım hakkına konu payın onun adına tesciline muvafakat etmişlerdir.
45. Bu durumda, önalım hakkına konu payın davacı mirasçı adına tescili konusunda mirasçıların kendi aralarında TMK’nın 702/2. maddesine uygun biçimde oy birliğiyle karar verdikleri anlaşılmakta olup, bu konudaki iradeleri (muvafakatleri) dosyaya sunulan vekâletname ile mahkeme huzuruna ulaştığından davanın görülebilme koşulunun tamamlandığı açıktır.
Üstadım belirtilen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında bu şekilde bir ifade geçmesi beni biraz şüpheye düşürdü. Sanki Yargıtay, diğer ortakların vekaletname vermemesi ve onun adına tesciline muvafakat etmemesi durumunda davanın reddi yönünde karar vereceği izlenimini oluşturmuş.