tahliye emrine itirazın iptali davasını ıslah ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına dönüştürmek

Merhabalar
müvekkil taşınmazını Aralık 2012 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile kiraya veriyor. Kira borcunu ödemeyen kiracıya 2 kez haklı ihtar yapılıyor. Ancak bu aşamada yapılan yanlışlıkla iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak yerine borçluya tahliye taahhüdü olmamasına rağmen Örnek 14 tahliye emri gönderiliyor. Gönderilen ödeme emrinde dayanak belge olarak ihtarnameler de mevcut. Borçlu tahliye taahhüdünün olmadığı gerekçesi ile itiraz ediyor ve itirazın iptali davası açılıyor.
Mahkeme geçen celsede tahliye taahhüdünü sunmak ve beyanda bulunmak için tarafımıza süre verdi. tarafımca bu aşamada dosyanın takibine başlanmış olup yapılan yanlışlığı nasıl giderebilirim? İtirazın iptali davasını ıslah ederek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına dönüştürmem mümkün mü?
Yardımlarınız için teşekkürler, saygılarımla..

Müracaata bırakıp karşı tarafın takip etmemesini ummaktan başka mevcut davanıza yapabileceğiniz birşey olduğunu düşünmüyorum.

İki haklı ihtar nedeniyle ayrı bir dava açmayı düşünebilirsiniz ancak bu davada da işiniz oldukça zor olacak çünkü iki haklı ihtarla tahliye alabilmeniz için ihtarların aynı kira dönemi içinde gönderilmiş olması gerek ve sözlü bir kira akdinde kira döneminin başlangıç tarihini ispat etmek de çok güç.

Bu olayda kiracıyı tahliye etmek için en başta yapılması gereken 30 günlük temerrüt ihtarı göndermek ve 31. gün de temerrüt nedeniyle tahliye davası açmaktı. Ben sizin yerinizde olsam herşeyi bırakır, bu şekilde sıfırdan başlarım, çünkü bu haliyle kiracı için tahliye kararı almak çok zor.

Alıntı: Yazan Admin Müracaata bırakıp karşı tarafın takip etmemesini ummaktan başka mevcut davanıza yapabileceğiniz birşey olduğunu düşünmüyorum. İki haklı ihtar nedeniyle ayrı bir dava açmayı düşünebilirsiniz ancak bu davada da işiniz oldukça zor olacak çünkü iki haklı ihtarla tahliye alabilmeniz için ihtarların aynı kira dönemi içinde gönderilmiş olması gerek ve sözlü bir kira akdinde kira döneminin başlangıç tarihini ispat etmek de çok güç. Bu olayda kiracıyı tahliye etmek için en başta yapılması gereken 30 günlük temerrüt ihtarı göndermek ve 31. gün de temerrüt nedeniyle tahliye davası açmaktı. Ben sizin yerinizde olsam herşeyi bırakır, bu şekilde sıfırdan başlarım, çünkü bu haliyle kiracı için tahliye kararı almak çok zor.

Sayın Admin,

Dün soruyu okuduktan sonra yanıtlamaktan vazgeçtim. Çünkü o kadar çok bilinmeyen husus var ki...O nedenle yanlış anlaşılma kacınılmaz olacaktı.İzninizle sizin da yapmış olduğunuz açlım ile birlikte soru sahibine soralım:

1- Benim kanaatimce ortada bir kira döneminde elde edilmiş iki haklı ihtar bile yok. Hatta belki de birçok meslektaşın karıştırdığı gibi, elde temerrüd ihtarı var ama biz onu "haklı ihtar" sanıyoruz. O nedenle soru sahibi keşide edilen ihtarların ne zaman tebliğ edildiğini ve içeriğinde ne talep ettiğini; kiracının nasıl tepki verdiğini yazmalıdır.

2- Islah mümkün değil. Mümkün olsa bile sadece davayı ıslah edebilecek.İcra takibindeki eksikliği gidermesi mümkün değildir. Kısaca bu yol kapalı.

3- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için(eldeki ihtarlarla) sürenin kaçmış olacağı yönündeki görüşünüze katılıyorum. Ancak kira akdinin başlangıcının kanıtlanamayacağı şeklindeki karamsarlığınıza katılmıyorum. Çünkü eldeki davada -sanki- kiranın başlangıç tarihine itiraz yok gibi(Her ne kadar soruda "Aralık 2012 başlangıç tarihli" demişse de). Bu hususların da açıklığa kavuşması gerekir.

4-

Alıntı: Yazan Admin en başta yapılması gereken 30 günlük temerrüt ihtarı göndermek ve 31. gün de temerrüt nedeniyle tahliye davası açmaktı

Bu ifadenizi yanlış anlayacak meslektaşlar olabilir. Buradaki "ihtar" sadece noter ihtarı olarak algılanabilir. Oysa gayet iyi bildiğiniz ve başka başlıklarda yazdığınız gibi, icra takibi yaparak(örnek:13 ihtarlı ödeme emri) da bu yol denenebilir.

Öncelikle ilginiz için teşekkür ederim. Soruyu daha çok açmak gerekirse;
borçluya yapılan ihtarların içeriği birikmiş kira borcunun ödenmesi aksi halde hakkında tahliye ve alacak davası açılacağıdır. İlk ihtar 13/04/2015 tarihli olup borçluya 21/04/2015 tarihinde tebliğ edilmiş ikinci ihtar ise 04/05/2015 tarihli olup borçluya 11/05/2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Borçlu tarafından ihtarlara cevap verilmediği gibi herhangi bir ödeme yahut tahliye de yapılmamıştır.
Bunun üzerine Örnek 13 düzenlenmesi gerektiği gözardı edilerek birikmiş kira borcu için borçluya Örnek 7 ve tahliye için ise Örnek 14 gönderilmiştir.
Her iki dosyaya itiraz eden borçluya karşı açılan itirazın iptali dosyası birleştirilmiş kira alacağı için açılan itirazın iptali davasında bilirkişi raporu talebimiz doğrultusunda gelmiştir. Ancak sorumda belirttiğim gibi tahliyeye ilişkin itirazın iptali davasında yanlış işlemler günyüzüne çıkmıştır.
Kira sözleşmesinin Aralık 2012 tarihli olup şifahi yapıldığına ilişkin her iki dosyada da borçlu tarafından herhangi bir itirazda bulunulmamıştır.
Islah yoluna gidildiğinde takibin düzelmeyeceği aşikar fakat artık itirazın iptali davasının ıslah edileceği için ve iki haklı ihtara dayanılacağı için takibin artık bir öneminin kalmayacağı konusunda yanlış mı düşünmekteyim?
Saygılarımla..

Alıntı: Yazan av.ferihan Öncelikle ilginiz için teşekkür ederim. Soruyu daha çok açmak gerekirse; borçluya yapılan ihtarların içeriği birikmiş kira borcunun ödenmesi aksi halde hakkında tahliye ve alacak davası açılacağıdır. İlk ihtar 13/04/2015 tarihli olup borçluya 21/04/2015 tarihinde tebliğ edilmiş ikinci ihtar ise 04/05/2015 tarihli olup borçluya 11/05/2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Borçlu tarafından ihtarlara cevap verilmediği gibi herhangi bir ödeme yahut tahliye de yapılmamıştır. Bunun üzerine Örnek 13 düzenlenmesi gerektiği gözardı edilerek birikmiş kira borcu için borçluya Örnek 7 ve tahliye için ise Örnek 14 gönderilmiştir. Her iki dosyaya itiraz eden borçluya karşı açılan itirazın iptali dosyası birleştirilmiş kira alacağı için açılan itirazın iptali davasında bilirkişi raporu talebimiz doğrultusunda gelmiştir. Ancak sorumda belirttiğim gibi tahliyeye ilişkin itirazın iptali davasında yanlış işlemler günyüzüne çıkmıştır. Kira sözleşmesinin Aralık 2012 tarihli olup şifahi yapıldığına ilişkin her iki dosyada da borçlu tarafından herhangi bir itirazda bulunulmamıştır. Saygılarımla..

Sayın Admin;

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Hatta belki de birçok meslektaşın karıştırdığı gibi, elde temerrüd ihtarı var ama biz onu "haklı ihtar" sanıyoruz.

demişim.

Alıntı: Yazan av.ferihan Borçlu tarafından ihtarlara cevap verilmediği gibi herhangi bir ödeme yahut tahliye de yapılmamıştır.

Şimdi de "Bingo!"diyorum.

Alıntı: Yazan av.ferihan Islah yoluna gidildiğinde takibin düzelmeyeceği aşikar fakat artık itirazın iptali davasının ıslah edileceği için ve iki haklı ihtara dayanılacağı için takibin artık bir öneminin kalmayacağı konusunda yanlış mı düşünmekteyim?

Sayın av.ferihan,

Eldeki dava, "itirazın iptali" davasıdır. Çünkü ortada itiraza uğramış bir icra takibi vardır. Bu dava neticesinde verlecek karar "itirazın iptaliyle takibin devamına" veya itirazın haklı görülerek "davanın reddine " karar verilecektir. O nedenle "takip" önemlidir.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın Admin; demişim. Şimdi de "Bingo!"diyorum. Sayın av.ferihan, Eldeki dava, "itirazın iptali" davasıdır. Çünkü ortada itiraza uğramış bir icra takibi vardır. Bu dava neticesinde verlecek karar "itirazın iptaliyle takibin devamına" veya itirazın haklı görülerek "davanın reddine " karar verilecektir. O nedenle "takip" önemlidir.

Sayın üstadım,
Eldeki davanın itirazın iptali davası olduğu ve bu davanın temelinin yapılan icra takibi olduğunun pek tabi farkındayım. Sanırım sorumu yanlış aktardım. Esasen düşüncem, itirazın iptali olarak açılmış olan bu davanın tamamen ıslahı ile birlikte tahliye davasına dönüştürülmesi ve bu tahliye davasının BK 352/2 maddesi çerçevesinde görüleceğinden takipten bağımsız hale gelmesidir. Yargıtay kararları çerçevesinde "itirazın iptali davası olarak açılmış olan davanın, ıslah dilekçesi verilerek alacak davasına dönüştürülmesi mümkündür. (2004/m.67 1086/m.83)
19.HD.01.02.2006 E2005/10973 K2006/742" itirazın iptali davasının alacak davasına dönüştürülmesi mümkün iken bu tezimi destekleyecek bir doktrinsel görüş yahut yargıtay kararına rastlayamadım. Bu noktada yardımlarınızı bekliyorum aksi halde dosyada yapılan hatalar nedeniyle 2 yıldır süre gelen davanın reddi gündeme gelecek..
Saygılarımla..

Alıntı: Yazan av.ferihan Sayın üstadım, Eldeki davanın itirazın iptali davası olduğu ve bu davanın temelinin yapılan icra takibi olduğunun pek tabi farkındayım. Sanırım sorumu yanlış aktardım. Esasen düşüncem, itirazın iptali olarak açılmış olan bu davanın tamamen ıslahı ile birlikte tahliye davasına dönüştürülmesi ve bu tahliye davasının BK 352/2 maddesi çerçevesinde görüleceğinden takipten bağımsız hale gelmesidir. Yargıtay kararları çerçevesinde "itirazın iptali davası olarak açılmış olan davanın, ıslah dilekçesi verilerek alacak davasına dönüştürülmesi mümkündür. (2004/m.67 1086/m.83) 19.HD.01.02.2006 E2005/10973 K2006/742" itirazın iptali davasının alacak davasına dönüştürülmesi mümkün iken bu tezimi destekleyecek bir doktrinsel görüş yahut yargıtay kararına rastlayamadım. Bu noktada yardımlarınızı bekliyorum aksi halde dosyada yapılan hatalar nedeniyle 2 yıldır süre gelen davanın reddi gündeme gelecek.. Saygılarımla..

Alıntı yaptığınız kararı somut olayınıza uygulamanız mümkün değildir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ancak kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir.