müteahhidin işi tamamlamadan kaçması tapu sorunu

Günaydın sayın meslektaşlarım ;
müvekkilim ile müteahhid arasında yapılan hizmet sözleşmesi gereği yılbaşında mütahhidin binayı tamamlayıp daireyi teslim etmesi gerekiyordu . Müvekkil satış bedelinin hemen hemen tamamını müteahhide vermiş durumda.Sözleşmenin yapıldığı tarihte de kat irtifakı yapılmış ancak müteahhit daireyi tamamlamak şöyle dursun sadece kaba inşaatını tamamlamış ve kasım ayından beri ortada yok.
Arsa sahibiyle aralarındaki anlaşma gereği de evi 6.ayda tamamlayacağı belirtilmiş .
Müvekkilimin şu aşamada ne yapması gerekir ?
Tapuyu almak için mütaahhidin alacaklarını temlik alıp arsa sahibine karşı hak ileri sürebilmesi ve tapuyu isteyebilmesi için müteahhidin sorumluluklarını tamamen yerine getirmesi gerekir .Sadece arada satış bedeli kadar bir senet yapılmış senedi işleme koymak haricinde ne yapılabilir dairenin tapusunu elde edebilmek için?

Sayın emi_shn

Sitemizde araştırma yaptınız mı?
Örneğin
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=56556

Saygılarımla

evet baktım sitede benzer konular daha önce de tartışılmış ancak belirttiğim gibi müvekkilimin tescil hususunda arsa sahibinden talepte bulunabilmesi için müteahhidin işi tamamlaması ya da tamamlanmak üzere olması ,büyük ölçüde tamamlanmış olması gerekiyor .Oysa müteahhit kaba inşaat halinde bırakıp kaçmış . Bu soruna cevap olacak bir yanıt bulamadım.

Sayın emi_shn,

Aşağıdaki kararda, Yargıtay, arsa sahiplerince, inşaatın henüz kaba inşaat halinde olduğu, bu yüzden yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden vb. sebeplerle, yükleniciden daire alan kişilerin haklarının doğmayacağına ilişkin savunmalarını haklı bulmuştur.

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2000/1-1280
Karar: 2000/1554
Karar Tarihi: 25.10.2000
　


Taraflar arasındaki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir Asliye 5. Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 18.3.1999 gün ve 1996/55 E. 1999/246 K.sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 28.10.1999 gün ve 1999/9947-10832 sayılı ilamiyle;
(...Davacı arsa sahipleri, dava dışı yükleniciyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, taraflara verilecek dairelerin bu sözleşmede kararlaştırıldığını, ayrıca sözleşmeye göre, yükleniciye verilecek zemin kattaki dükkan tapusunun da inşaat bitirilmeden verilmeyeceğinin belirlendiğini; teminat olarak bırakılan bu dükkanı bilahare yüklenicinin satarak ve yerine de teminat olarak kendisine bırakılan 6 numaralı daireyi teminat olarak bırakılması şeklindeki talebini de kabul ettiklerini ve bu konuda ek sözleşme yaptıklarını, ek sözleşmeye göre; yüklenicinin daha önce teminat olarak bırakılan dükkanı 3.kişiye temlik ettiğini, ancak ek sözleşmeye göre 6 nolu bağımsız bölümü satma yetkisi yok iken işlerinin bozulması nedeniyle teminat olarak bırakılan 6 nolu bağımsız bölümü kendilerinden çok önceleri almış olduğu vekalete istinaden muvazaalı olarak davalıya sattığını, böylece hem vekalet görevini kötüye kullandığını hem de akde aykırı davrandığını, davalının ise durumu bilen ve iyiniyetli olmayan kişi olduğunu, çünkü davalının inşaatın henüz kaba inşaat halinde bulunduğunu ve 6 nolu bağımsız bölümün teminat olduğunu, inşaat bitmeden bu daireyi yüklenicinin hak edemeyeceğini, hem çevreden hem de tapuya ibraz edilmiş olan inşaat sözleşmesinden öğrendiğini ileri sürüp; 6 nolu bağımsız bölüm tapusunun iptaliyle adlarına tescilini istemişlerdir.

Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimidir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde Borçlar Kanununun 358.maddesi uyarınca arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar.

Hemen belirtmek gerekir ki; yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi onun ardılı (halefi) olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Başka bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerine yazılan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem, yolsuz tescil durumuna düşer.
Somut olayda, çekişmeli 6 bağımsız bölüm nolu meskenin sözleşme gereği dava dışı yükleniciye verileceği kararlaştırılmış ve arsa sahipleri tarafından da satışı konusunda yükleniciye vekaletname verilmiştir. Yüklenici inşaatın %43,5 oranındaki kısmını ikmal ettikten sonra işi bırakmış, buna rağmen çekişmeli yeri vekaleten davalıya temlik etmiştir.

Ne var ki; söz konusu kişinin, gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı yüklenicinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen tapu sicilindeki yolsuz tescil durumuna düştüğünü bilmemesi gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötüniyet iddiasının defi değil, itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı, gerek 8.10.1991 tarih, 1990/4 esas, 1991/13 karar sayılı İnançları Birleştirme Kararında gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir.

Davalının henüz inşaat halinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığı, bunun içinde bağımsız bölümlerle bağlantılı arsa payı satın aldığı olayların cereyan tarzından, taraflar arasındaki ilişkiden açıkça anlaşılmaktadır. Bu tür satışlarda alıcı arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Bu durumda, M.K. 931. maddesinin koruyuculuğundan yararlanılması söz konusu olamaz.

O halde, yukarıda değinilen ilke ve olgular dikkate alındığında davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle reddi doğru değildir....) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K. nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 25.10.2000 gününde oybirliği ile karar verildi.

Saygılarımla.

Sayın emi_shn,

Alıntı: Yazan emi_shn ...müvekkilim ile müteahhid arasında yapılan hizmet sözleşmesi gereği yılbaşında mütahhidin binayı tamamlayıp daireyi teslim etmesi gerekiyordu . Müvekkil satış bedelinin hemen hemen tamamını müteahhide vermiş durumda... müteahhit ...sadece kaba inşaatını tamamlamış ve kasım ayından beri ortada yok. Arsa sahibiyle aralarındaki anlaşma gereği de evi 6.ayda tamamlayacağı belirtilmiş . Müvekkilimin şu aşamada ne yapması gerekir ? ...senedi işleme koymak haricinde ne yapılabilir dairenin tapusunu elde edebilmek için?

Yukarıdaki anlatım müvekkilinize ait sanırım?

Soruyu müvekkilinizin değil de sizin soracağınız şekle çevirelim:

1- Müteahhit (M), arsa sahipleri (A) ile yaptığı KKİS gereği bir bina inşaatının yapımını ve işi Haziran 2013'te A'ya teslim etmeyi üstlenmiştir.

2- M, müvekkil 3. kişi (Ü) ile yaptığı adi yazılı sözleşmeye göre; KKİS gereği M'ye düşecek dairelerden birini Ü'ye Ocak 2013'te tamamlanmış vaziyette teslim etmeyi taahhüt etmiştir. (M ile Ü arasında KKİS'nin sözleşme bedelinin bir kısmına dair "alacağın temliki" nitelikli sözleşme akdedilmiştir).

3- Ü, M'ye aralarındaki sözleşme gereği ödemesi gereken bedeli, sözleşmeye uygun olarak ödemiş olmasına rağmen M, yükümünü yerine getirmemiştir. Ayrıca M, Kasım 2012'den beri kayıptır ve binanın sadece kaba inşaatı tamamlanmış vaziyettedir.

4- M, Ü'ye; yükümünü ifa edeceğini teminen satış bedeline tekabül edecek bir senet vermiştir.

Yukarıdaki bilgiler ışığında Ü'nün, M'nin yükümünde olan KKİS gereği kendisine düşecek dairelerden Ü'ye temlik ettiği alacağı taşınmazın tapusunu, A'dan talep etmesi mümkün müdür? Bu aşamada Ü için -tapu iptal ve tescil- sağlanabilir mi?

CEVAP:
1- Ü'nün, A'dan taşınmazın tapusunu talep edebilmesi için evleviyetle kendisine alacağı temlik eden M'nin, A'ya karşı KKİS'den doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması; başka bir deyişle temlik ettiği taşınmazın tapusunu önce M'nin haketmiş olması gerekmektedir. Böyle bir durum sözkonusu olmadığına göre Ü, A'dan tapu iptal ve tescil talep edemez.

2- İnşaat henüz kaba inşaat halinde olduğuna göre; inşaat A'nın kabulden imtina edemeyeceği bir aşamada değildir. Dolayısıyla Ü'nün M yerine inşaatın eksikliklerini tamamlayıp tapu iptal ve tescil talebi de mümkün olamayacaktır.

3- M kayıp olduğuna göre; Ü, Haziran 2013'e kadar beklese de inşaatın A'nın kabulden imtina edemeyeceği aşamaya getirilmesi mümkün olmadığından Ü, anılan tarihte de tapu iptal ve tescil talep edemeyecektir.

Saygılar...