Yazili Olmayan Tellallik SÖzleŞmesİ Acİl!!!

Sevgili Meslektaşlarım,

Emlakçı olan müvekkil M, dedesinin arkadaşı D ile D'ye ait taşınmazı satmak için arasında sözlü bir anlaşma yapar. Bu çerçevede de taşınmazı 3-4 kişiye gösterir ve sonunda da yeri satacak birisini bulur. Ancak bu kişi bugün yarın derken bu yeri satın alacak parayı denkleştiremediğini söyler. Bu konuşmanın üzerinden 2 ay kadar sonra bu müşteri, D ile bizzat bağlantı kurar ve taraflar müvekkilim M' yi devre dışı bırakarak kendi aralarında satışı yaparlar. Tabi müvekkilime de, biz kendi aramızda anlaştık diyerek hiçbir ödeme yapmazlar. Bu arada şöyle bir ayrıntıyı da var. D, bu yeri satmaya karar verip de satış için müvekkilimi görevlendirdiğinde D' nin oğlu O durumu öğrenir ve babasının bu yeri satmasına engel olur. Hatta bu nedenle de D oğlu O'yu savcılığa şikayet eder. Şikayet dilekçesinde de; kendisinin bu yeri satmak istediğini, hatta bu nedenle müvekkilim M' yi emlakçı olarak tuttuğunu, oğlu O' nun ise M' nin bulduğu müşterileri kovaladığını bu nedenle de oğlu O'dan şikayetçi olduğunu açıkça söylemiştir.

Gayrimenkul satışına ilişkin Tellallık Sözleşmesi'nin yazılı olması gerektiği kanunda açıkça belirtilmiş. Bu olayda yazılı bir sözleşme olmamakla beraber savcılık dosyasında satıcı D' nin beyanından bu yerin satışı görevinin müvekkilime verildiği çok açık. Bu halde müvekkilim tarafları bir araya getirip satışa aracılık ettiğini de ispatlarsa (bu yeri gösterdiğine tarafları bir araya getirdiğine tanık olan kişiler var) açacağımız alacak davasını kazanabilir miyiz?

Eleştiri ve önerilerinizi bekliyorum.

Saygılarımla

Değerli meslekdaşım

Kannımca mahkeme burada yine yazılı sözleşmeyi arayacağından sizin ispat sorununuz ortaya çıkacak. Zira bilindiği üzere emlakçının müşteriyi gezdirdiğine dair tutanağın da imzalatmış olması aranacaktır. O yüzden de ispat sorununuzdan ötürü sıkıntı yaşayacağınız kesin. Savcılığa verilmiş dilekçe çok da etkisi kuvvetli olan bir delil olmayacaktır.

saygılarımla

Gayrimenkul tellalık sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması, sözleşmede içerik ve konunun gösterilmesi, borç altına girenlerin imzalarının bulunması gerekir. Bu şart geçerlik şartıdır ve mahkemece resen nazara alınarak davanın reddi gerekir.

YARGITAY 3.HD.NİN KARARI 3.2.2000 T.2000/413 E.2000/795 K.saygılar kusura bakmayın yukarıda belirtmeden göndere basmışım.iyi yıllar

Sevgili Hırs,
Kararın detayını da gönderebilirseniz çok sevinirim. İçtihat programım yok ve Yargıtay'ın emsal karar arama sayfasından hiçbir sonuç alamıyorum.
Tekrar Teşekkürler,
Saygılarımla

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 1995/2689

K. 1995/3215

T. 3.4.1995

• İTİRAZIN İPTALİ ( Komisyonculuk Ücretinin Ödenmemesi Üzerine Yapılan İcra Takibine İtiraz Edilmesi )

• GAYRIMENKUL TELLALLIK SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmenin Yazılı Şekilde Yapılmaması Durumunda Geçerli Olmaması )

• TELLALLIK SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmenin Yazılı Şekilde Yapılmaması Durumunda Geçerli Olmaması )

• YAZILI OLMA ŞARTI ( Gayrımenkul Tellallığı Akdinin Yazılı Şekilde Yapılmaması Durumunda Geçerli Olmaması )

818/m.13, 404


ÖZET : Gayrimenkul tellallığı, akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz. Yazılı olarak yapılması yasaca öngörülen ve özellikle tellallık sözleşmesinde olduğu gibi tarafları karşılıklı yüküm altına sokan bir sözleşmenin hukuken geçerlik kazanabilmesi ancak borç yüklenenlerin imzalarının bulunmasıyla mümkündür.
DAVA : Taraflar arasındaki iptal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR : Davacı, evli çift olan davalıların kiralık mesken temini için şirketine müracaat ettiklerini kendilerine İstanbul Kadıköy, Bostancı, Çatalçeşme, Ahmet Çevdetpaşa Cad. Coşkun Sitesi ( B ) Blok Daire 12 adresindeki meskenin önerildiğini, kocanın işi olması nedeniyle, evin diğer davalı eşe gösterildiğini ve sözleşme imzalandığını, sözleşme gereği kira bedelinin %12’si olan 5.760.000 TL. emlak kiralama komisyon bedelinin ödenmediğini, tahsili amacıyla yaptığı icra takibine borcun olmadığı gerekçesi ile davalıların itiraz ettiğini öne sürerek itirazın iptaline, %40 icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalılar, davacının komisyon ücretine hak kazanmadığını, hizmetin sadece eş olan ikinci davalıya kiralık dairenin gösterilmesinden ibaret olduğunu, kira akdinin yapılmasında davacı şirketin hiç bir emek ve katkısının olmadığını kaldı ki, sözleşme denilen belgenin aslında müracaat formu olduğunu, böyle bir belgenin aile reisi olan koca tarafından imzalanması gerektiğini oysa kocanın belgede imzası bulunmadığını o nedenle davada hasımda gösterilemeyeceğini savunmuş, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, dava davalı Cemile yönünden kabul edilmiş, Ömer yönünden reddedilmiştir.
Hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1- Davalı Ömer Bozer’in temyiz itirazlarının incelenmesinde:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle davacının takipte kötü niyetli olduğunun kanıtlanamamasına göre temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davalı Cemile Bozer’in temyiz itirazlarının incelenmesinde:
TTK.nun tatbikine ilişkin 6763 sayılı yasanın 41. maddesi ile değiştirilen BK.nun 404/son fıkra hükmü uyarınca gayrı menkul tellallığı akdi yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz anılan yasa maddesi hükmü buyurucu niteliktedir. Tellallık sözleşmesi için öngörülen yazılı biçim ispat değil geçerlik koşuludur. O nedenle taraflar ileri sürmeseler dahi mahkemece doğrudan gözetilir. Yazılı olarak yapılması yasaca öngörülen ve özellikle Tellallık Sözleşmesinde olduğu gibi tarafları karşılıklı yüküm altına sokan bir sözleşmenin hukuken geçerlik kazanabilmesi ancak borç yüklenenlerin imzalarının bulunmasıyla mümkündür. ( BK. Md. 13 ) Sadece bir tarafça imzalanmış bulunan bir belge hukuken tek taraflı bir irade açıklanması niteliğini taşır ve hakkın esasına yönelik bulunan biçim eksikliği nedeniyle tarafları bağlayıcı kabul edilemez. Bu nitelikteki bir belgeye dayanan tarafın iyi niyetli olması dahi az yukarıda açıklanan yazılı biçime ilişkin hukuki esasları etkilemez. O nedenle tellallık akdinde her iki tarafın imzalarının bulunması şarttır. Olayda dayanılan belge sadece davalının imzasını taşıdığı açıktır. Bu durumda geçerli bir tellallık sözleşmesinin varlığından sözedilemez. Yargıtayın sapma göstermeyen kökleşmiş içtihatları bu doğrultudadır. ( Y.H.G.K. 10.7.1971 gün E, 1968/T - 805, Y.H.G.K. 11.10.1974 gün k, 1971/4 - 467, Y. 13.H.D. 1.10.1991 t. A, 5835, K.8712 ) Mahkemece açıklanan yasal kurallar gözden kaçırılarak Tellallık ücretine dayanan istemin reddi yerine kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ : Birinci bent gereğince davalı Ömer Bozer’in temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle Mahkeme kararının davalı Cemile Bozer yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 3.4.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi. yarxancak size işinize yarabileceğini düşündüğüm şu içtihadı da yolluyorum umaraım sorunu çözer
T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 1995/8582

K. 1995/9381

T. 30.10.1995

• TELLALLIK SÖZLEŞMESİ ( Yazılı Şekil Şartı-Sözleşmenin Kısmen İfa Edildiğini Belirtip Geçersizliğini İleri Sürmenin İyiniyete Aykırı Olması )

• YAZILI ŞEKİL ŞARTI ( Tellallık Sözleşmesi-Şekil Şartında Noksanlık-Geçersizliği İleri Sürmenin İyiniyete Aykırılığı )

• İYİNİYETE AYKIRILIK ( Kısmen İfa Edilen Sözleşmenin Şekil Bakımından Sakat Olduğunu İleri Sürmek-Tellallık Sözleşmesi )

818/m.404

4721/m.2


ÖZET : Yazılı şekilde yapılması gereken tellallık sözleşmesini taraflar yazılı şekilde yapmamıştır. Ancak davalının, bu sözleşmeyi kısmen ifa ettiğini kabul etmesi karşısında sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. İcra edilen bir akitte şekil eksikliği nazara alınmaz.
DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalılara komisyon sözleşmesi yaptığını ücretinin ödenmediğini icra takibi yaptığını öne sürerek itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının davalı A.Zengin'e yönelen temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacı, satıcı ve alıcı olan davalıların imzasını taşıyan 06/10/1993 tarihli sözleşmeye dayanmıştır. Bu sözleşmede davacı tellalın imzası yoktur. Tellallık sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için akdin yazılı şekilde yapılması gerekir. ( BK. Madde 404 ) Başka ifade ile bu sözleşmenin yazılı yapılması geçerlilik ve sıhhat şartıdır. Yazılı şekilden maksat sözleşmenin mahiyet ve konusunu göstermeye yeterli olan ve borç altına girenlerin imzalarının bulunması şarttır. Oysa sözleşme altında davacı tellalın imzası yoktur. Bu nedenle sözleşme geçersizdir. Ne var ki davalı M. Şahin davacının da iddia ettiği gibi davacıya 2.000.000 Lira ücret ödediğini bildirmek suretiyle bu sözleşmeyi kısmen ifa ettiğini kabul etmiştir. Bu durumda sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek objektif iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz. ( MK.madde 2 ) İcra edilen bir akitte şekil eksikliği nazara alınamaz. Bu durumda sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü zorunludur. Şu halde mahkemece davalı M.Şahin yönünden sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek buna göre karar verilmesi gerekirken sözleşmenin geçersizliğinden söz edilerek isteğin reddedilmiş olması bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bent gereğince temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, 30.10.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi. yarx

Alıntı: Yazan Av.bozkara Sevgili Hırs, Kararın detayını da gönderebilirseniz çok sevinirim. İçtihat programım yok ve Yargıtay'ın emsal karar arama sayfasından hiçbir sonuç alamıyorum. Tekrar Teşekkürler, Saygılarımla

Aşağıdaki forumlarda da Yargıtay kararları bulunmaktadır. Ayrıca 'Forum İçi Arama' butonunu kullanırsanız benzer konunun tartışıldığı başkaca forumları da göreceksiniz.

Saygılarımla

http://www.turkhukuksitesi.com/showt...F6z le%FEmesi

http://www.turkhukuksitesi.com/showt...F6zl e%FEmesi

İspat aşamasından önce sözleşmenin geçerliliği konusunda problem bulunmakta. Gayrimenkul tellallığı sözleşmeleri BK m. 404/3 uyarınca yazılı şekilde yapılmadıkça geçerlilik kazanmayacaktır. Bu nedenle müvekkilinizin yaptığı sözleşme de geçersizdir. Açık hüküm nedeni ile Yargıtay kararları da bu konuda kökleşmiştir. Bu yüzden yapılacak pek bir şey yoksa da bir gayrimenkul tellallığı tip sözleşmesi edinerek bundan sonraki satımlar konusunda müvekkilinize önleyici hukuk bağlamında yardımcı olabilirsiniz. Saygılarımla.