Yazılı Olmayan Kira Sözleşmesi Kira Artış Farkı İcra Takibi

Merhabalar herkese, sorum şu:

Yazılı sözleşme olmayan bir kira ilişkisinde kiraya veren, 2021'deki düzenleme öncesi TEFE-TÜFE, 2021 sonrasında ise %25lik azami artış oranları ile hesaplanan kira artış farklarını ay ay toplayarak kiracıya karşı icra takibi yapabilir mi?

Bana çok saçma geldi çünkü ortada sözleşme olmadığı için kira artışına ilişkin bir hüküm de bulunmamakta. Hüküm olmadığı için Kira artış oranına ilişkin bir mahkeme kararı da olmadan kiraya veren artış yapamaz diye düşünüyorum. Ancak bir meslektaşın bu şekilde icra takibi açtığını öğrendim. Sizce ne kadar mantıklı?

Bu arada icra takibi açılmış ancak borçlu(kiracı) itiraz etmiş. İtirazın iptali açalım mı açmayalım mı diye bana danıştılar. Karşı vekalet ücretini de düşünerek çok mantıklı gelmedi bana bu riske girmek. Sizlerin görüşlerini de merak ediyorum.

Meslektaşım,

Düzenleme öncesi dönem için, yazılı bir sözleşme bulunmaması ve kira bedelinin artış oranı net olmaması sebebiyle, karşı taraf tarafından yapılan icra takibinde bence bir sorun yok; zira TBK m.344/1 'de zaten kira artış oranının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla olduğu belirtiliyor.

Hayır yapılamaz.Çünkü yazılı kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin düzenleme yoksa ve ya varsa dahi geçersizse dahi kira farkı talep olunamaz.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/4722
K. 2018/2894
T. 28.2.2018
"Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde, “kiracı kontrat bitiminde kira bedelini Ticaret Odası Endeksine göre artırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder” şeklinde artış şartına yer verilmiş ise de, bu artış şartı endeksin niteliği belirtilmediği için belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Sözleşme metninden aylık kiranın 2.200,00 TL olduğu ve artış şartının geçersiz olduğu anlaşıldığına göre davacı alacaklının kira artış farkına dair alacak istemi yerinde değildir. "

BK 344/2 soruyu net yanıtlıyor diye düşünüyorum:

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."

Yazılı kira sözleşmesi ve bu sözleşmede AÇIKÇA DÜZENLENMİŞ bir artış şartı olmaması durumunda, kiralayanın tek taraflı artış hakkı veya otomatik olarak endeks uygulama seçeneği yoktur, her yılın kira bedelini kira tespit davası ile endeks oranında hakimin tayin etmesi gerekir.

Bir diğer deyişle artış şartı olmayan yazılı kira sözleşmelerinde veya yazılı olmayan kira sözleşmelerinde her yıl kira tespit davası açılmazsa, kiralayan hiç artış talep edemez.

Alıntı: Yazan Admin BK 344/2 soruyu net yanıtlıyor diye düşünüyorum: "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir." Yazılı kira sözleşmesi ve bu sözleşmede AÇIKÇA DÜZENLENMİŞ bir artış şartı olmaması durumunda, kiralayanın tek taraflı artış hakkı veya otomatik olarak endeks uygulama seçeneği yoktur, her yılın kira bedelini kira tespit davası ile endeks oranında hakimin tayin etmesi gerekir. Bir diğer deyişle artış şartı olmayan yazılı kira sözleşmelerinde veya yazılı olmayan kira sözleşmelerinde her yıl kira tespit davası açılmazsa, kiralayan hiç artış talep edemez.

Tam olarak böyle düşünüyordum ben de. Çok teşekkürler karar için.

Değerli meslekdaşlarım .benim sorumda şöyle ; Kira sözleşmesinde % 20 artış şartı var. 5 yıllık kira süresi dolduğundan artış ihtarnamesi göndererek , Ocak 2022 - Aralık 22 kira dönemi için kira tespit davası açıldı ,sonuçlandı ,istinaf aşamasındadır. Kiralayan vekiliyiz. Kiracı 2023 ocak ve 2024 ocak aylarına % 20 artış yaparak kira bedeli ödemiştir.
ihtarnameye dayalı kira tespit davası açma işlemi kira sözleşmesindeki % 20 artış şartını 2023 ve 2024 yılları için ortadan kaldırmış mıdır? Kira tespit davasından sonraki kira dönemlerinde artış oranları sözleşmedeki şarta göre mi yoksa 344 göre mi belirlenecek ? 344 göre belirlenmesi için her yıl kira tespit davası mı açılmalıdır ? 2023 ocak ve 2024 ocak ayında % 20 aşan TBK m.344 göre Tüfe artış oranını uygulayarak kira tespit davasının kesinleşmesini beklemeden kira farklarını 13 örnekle talep edebilir miyiz ? Teşekkür ederim.