kira sözleşmesinde kiracının yaptığı faydalı masrafların akıbeti

Sayın THS Üyeleri benim sorum şöyleki ;

bir kira sözleşmesi mevcut olup sözleşme aktedilirken kiralayan sözleşemeye kiracının yaptığı tadilatlardan sadece söküp alınabilcekleri götüreceğini ve bunun dışındakilerine kiracının katlanacığını ifade eden bir hüküm eklemiştir.Bu hükümde kiralanan şeyin tutulurken kapı pencere yer fayansları dahil hiç birşeyinin olmadığı belirtilmiş ve yapılacak tadilatlardan raflar ön arka vitrin camları lambalar söküp götürülmeyeceği kalıcı olduğu beyan edilmiştir.İşte benim aklıma takılan yapılan bu masraflar bu hükme rağmen faydalı masraflar olması sebebiyle istenebilir değil mi?Aksi olabileceğine inanmak istemiyorumda. Bunun için kira tespit davasımı açılmalıdır? Şimdiden cevaplarınız için saolun

Sayın meslektaşım,
Beyanlarınızdan yapılan masrafların hem faydalı hemde mecurun kullanılması için zorunlu masraflar olduğu anlaşılıyor.
Kira sözleşmesinde beyan edilen "Tezyinat masrafları " mecurun güzelleştirilmesi ve daha yararlı ve güzel hale gelmesini ifade eden (dekor,güzelleştirme süsleme vs.) sökülüp götürülebilen ve aslında kiracı lehine olan masraflardır.Bunlardan sökülüp götürülemeyenler ile ilgili bir talepte bulunulamaz.
Bir davamda Yargıtay,dükkanın bahçesine yapılan kamelyadaki marsilya kiremitlerini tezyinat olarak değerlendirmişti ve sökülüp götürülebileceğine hükmetmişti!
Sizin beyanlarınızdaki masraflar ise bu şekilde nitelendirilemez ve bu nedenle talep edebileceğiniz açıktır.
Saygılarımla





T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2000/7424

K. 2000/8904

T. 23.10.2000

• ALACAK DAVASI ( Davacı Şirketin Talep Ettiği Hususlar Mecura İlave ve Faydalı Masraflar - Mecurun Tahliyesi Sonunda Kiralayan Bunları Benimsemiş ve Kiracı Aleyhine Sebepsiz Zenginleşme Meydana Geldiğinden Davacı Şirketin Bunların Bedelini İstemeye Hakkı Olduğu )

• HASAR BEDELİNİN KİRACIDAN FAİZİ İLE TAHSİLİ TALEBİ ( Mecurun Tahliyesi Sonunda Kiralayan Bunları Benimsemiş ve Kiracı Aleyhine Sebepsiz Zenginleşme Meydana Geldiğinden Davacı Şirketin Bunların Bedelini İstemeye Hakkı Olduğu )

• MECURA İLAVE VE FAYDALI MASRAFLAR ( Mecurun Tahliyesi Sonunda Kiralayan Bunları Benimsemiş ve Kiracı Aleyhine Sebepsiz Zenginleşme Meydana Geldiğinden Davacı Şirketin Bunların Bedelini İstemeye Hakkı Olduğu )

818/m.62, 266


ÖZET :Kira sözleşmesinde özel hükümle hasredilen, taşınmaza yapılan tezyinat masrafları ve tezyinatla ilgili hususlardır. Davacı şirketin yaptığı ve talep ettiği hususlar, bu madde kapsamında olmayıp, tamamen mecura ilave ve faydalı masraflardır. Mecurun tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle davacı şirketin bunların bedelini istemeye hakkı vardır.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:
KARAR : Davacı Ergin şahin davalı kiracı Kale A.Ş.nin en son aylık 600.000.000 lira bedelle kiracı iken 5 aylık kirayı vermeden kiralananı tahliye ettiğini ve ayrıca kiralananda 1.869.250.000 liralık da zarar meydana getirdiğini belirterek 3.000.000.000 lira birikmiş kira alacağı ile 1.869.250.000 lira hasar bedelinin davalı kiracıdan faizi ile tahsilini istemiştir.
Davalı Kale A.Ş., kiralananda yaptıkları iyileştirme ve eklentiler karşılığında davacının da 5 aylık kira bedelini almayacağı hususunda davacı ile anlaştıklarını savunmuş ve davanın reddini dilemiştir.
Birleştirilen İstanbul 10 Asliye Ticaret mahkemesinin 1999/538 esas sayılı davasında ise davacı Kale A.Ş. kiralananda 15.322.000.000 liralık iyileştirme ve yenilik yaptığını, bu miktardan 1.000.000.000 lira davalı Ergin'in zararı ile 3.000.000.000 lira kira alacağının düşümü sonucu alacaklı olduklarını belirterek, 11.322.000.000 liranın davalı Ergin Şahin'den tahsilini istemiş, davalı Ergin ise kira sözleşmesinin 1. ve 10. maddeleri uyarınca yapılan yenilik ve ilavelerin istenemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece her iki davanın birleştirilerek yapılan yargılaması sonunda; davalı- karşı davacının kira bedelinin istenemeyeceğine dair savunmasını ispat edemediği, birleşen dosyada davalı kiracının mecurda meydana gelen zarar miktarını 1.000.000.000 lira olarak kabul ettiği, 5 aylık kira bedeli 3.000.000.000 liranın ödenmediğini, davalı-karşı davacının kira sözleşmesinin 1. ve 10. maddeleri gereğince kiralananda yaptığı eklentilerden dolayı talepte bulunamayacağı gerekçe gösterilerek, asıl davanın kısmen kabulüyle 3.000.000.000 lira kira alacağı ve 1.000.000.000 lirada hasar bedeli olmak üzere toplam 4.000.000.000 liranın davalı kiracıdan faiziyle tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm davalı-karşı davacı Kale A.Ş. tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı- karşı davacı Kale A.Ş.nin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davalı açtığı ve bu davayla birleşen davasında davacıya ait kiralananda ilaveten ve tadilatlar yaptığını ve bunların davalı kiralayana bırakıldığını davalının da yapılan bu ilaveler ve tadilatları benimsediğini belirtip, bedellerinin tahsilini istemiştir. Mahkemece, kira sözleşmesinin matbu kısmındaki 10. maddeye dayanılarak davacının bu isteği reddedilmiştir. Kira sözleşmesinin matbu kısmındaki 10 numaralı özel hüküm "kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bitiminde hiçbir güne bedel ve masraf ve tazminat istemeğe hakkı olmamak üzere gayrimenkul inşaatın cümlesi kiraya verenin olacaktır" şeklinde düzenleme getirmiştir. Bu hükümle hasredilen, taşınmaza yapılan tezyinat masrafları ve tezyinatla ilgili hususlardır. Davacı şirketin yaptığı ve talep ettiği hususlar, bu madde kapsamında olmayıp, tamamen mecura ilave ve faydalı masraflardır. Mecurun tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle davacı şirketin bunların bedelini istemeye hakkı vardır. Mahkemece, davacı şirketin bu talebiyle ilgili olarak işin esasına girilerek, taraf delilleri değerlendirilip neticesine göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davalı-karşı davacı şirketin bu isteğinin reddine karar vermesi usule ve yasaya aykırıdır. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı Kale A.Ş.nin diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ) numaralı bent gereğince temyiz olunan hükmün davalı-karşı davacı Kale A.Ş. yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 23.10.2000 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

11. HUKUK DAİRESİ

E. 1998/4140

K. 1998/5856

T. 22.9.1998

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Mahallinde Keşif İcrası İle Davacının Talep Edebileceği Faydalı Masraf Bulunup Bulunmadığının Tespiti İşletmenin Davacıya İlk Teslimine Ait Varsa Devir Teslim Tutanağının da Getirtilmesi Gereği )

• FAYDALI MASRAFLAR ( Keşif İcrası İle Davacının Talep Edebileceği Faydalı Masraf Bulunup Bulunmadığının Tespiti İşletmenin Davacıya İlk Teslimine Ait Varsa Devir Teslim Tutanağının da Getirtilmesi Gereği - Otelin Kiracılık Sıfatının Sona Ermesi )

• ALACAK TALEBİ ( Varsa Devir-Teslim Tutanağının da Getirtilerek Şimdi Yapılan Devir-Teslim Tutanağı İle Karşılaştırılması ve İhale Şartnamesi Hükümleri de Gözönünde Tutularak Davacının Talep Etmekte Haklı Bir Alacağının Bulunup Bulunmadığının Belirlenmesi Gereği )

818/m.266


ÖZET :Yazılı belgeye karşı tanık dinlenmesinin mümkün olmamasına ve davanın sadece davalı belediyeye teslim ve iade edilen eşya bedellerine ilişkin olmayıp, işletmeye yapılan bazı faydalı masrafların da dava konusu edilmiş bulunması karşısında, mahkemece, gerçeğin ortaya çıkması için mahallinde keşif icrası ile davacının talep edebileceği faydalı masraf bulunup bulunmadığının tespiti işletmenin davacıya ilk teslimine ait varsa devir-teslim tutanağının da getirtilerek şimdi yapılan devir-teslim tutanağı ile karşılaştırılması ve 5.7.1995 tarihli ihale şartnamesi hükümleri de gözönünde tutularak davacının talep etmekte haklı bir alacağının bulunup bulunmadığının belirlenmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki davadan dolayı Kayseri 5.Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 25.2.1998 tarih ve 174-98 sayılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, işletmesi müvekkili tarafından yürütülen ve mülkiyeti davalı belediyeye ait otelin kiracılık sıfatının sona ermesi nedeniyle davalılara teslim edildiğini, ihale şartnamesine göre demirbaş ve faydalı masrafların davalılarca karşılanması gerektiğini, taraflar arasında devir-teslim protokolü yapılmış ise de, birtakım masrafların eksik veya hiç gösterilmemesi nedeniyle protokolün çekinceli olarak imzalandığını, nakliye masrafları ile birtakım çevre düzenleme masraflarına hiç yer verilmediğini ileri sürerek, şimdilik ( 936.699.000 ) liranın faizi ile tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı belediye vekili cevabında, kira bedellerini ödemede temerrüde düşen davacının yargı yoluyla tahliye ettirildiğini, yapılan tespit ve mutabakat gereği davacıya alacağının ödendiğini, hatta tespit listesindeki birtakım eşyaların dahi teslim edilmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Diğer davalı davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, iddia ve savunmaya, toplanan delillere, bilirkişi raporuna nazaran, otel için yapılan masraflar ve demirbaş bedellerinin taraflarca ayrı ayrı tespit ettirilmiş olup, tespit raporları arasındaki çelişkinin yatırılan bilirkişi incelemesi ile giderildiği, ödendiği ihtilafsız olan bedel dışında davacının talep etmekte haklı bir alacağının kalmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Davalılardan Kardelen Tur Otelcilik San Tic AŞ. işletmenin yeni kiracısı olup, önceki kiracı olan davacı ile aralarında bir sözleşme ilişkisi olmadığı gibi, sorumluluğunu gerektirecek bir eylemi de ileri sürülmediğine göre bu davalı hakkındaki davanın pasif husumet yönünden reddi gerekir ise de, verilen karar sonucu itibariyle doğru olduğundan, bu davalı yönünden temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
2- Davalı belediyeye yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacı, işletmenin önceki kiracısı olup, işletme için gerekli olan bazı eşyaların naklinin davacı yönünden zaruret ve menfaati olması ve nitekim davacının bu yeri belli bir süre işleterek kazanç elde etmiş olması karşısında davacının nakliye bedellerine ilişkin temyiz itirazı ve yine, Ticaret Odasınca yapılan tespit ve değerlendirme oldukça yüzeysel olup, bu miktar nazara alınamayacağından davacının bu yönlere ilişkin temyiz itirazları yerinde değil ise de, bazı eşyaların teslimine ilişkin yazılı protokol olması karşısında yazılı belgeye karşı tanık dinlenmesinin mümkün olmamasına ve davanın sadece davalı belediyeye teslim ve iade edilen eşya bedellerine ilişkin olmayıp, işletmeye yapılan bazı faydalı masrafların da dava konusu edilmiş bulunması karşısında, mahkemece, gerçeğin ortaya çıkması için mahallinde keşif icrası ile davacının talep edebileceği faydalı masraf bulunup bulunmadığının tespiti, işletmenin davacıya ilk teslimine ait varsa devir-teslim tutanağının da getirtilerek şimdi yapılan devir-teslim tutanağı ile karşılaştırılması ve 5.7.1995 tarihli ihale şartnamesi hükümleri de gözönünde tutularak davacının talep etmekte haklı bir alacağının bulunup bulunmadığının belirlenmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 22.9.1998 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 1996/8541

K. 1996/9405

T. 31.10.1996

• ALACAK DAVASI ( Tahliye Davası Sonucu Kiralanandan Çıkan Davacının Kiralanana Yaptığı Masraf Bedellerini İstemesi )

• KİRALANANA YAPILAN MASRAFLAR ( Kiracı Tarafından Yapılan Zaruri ve Faydalı Giderlerin Kiralanana Yapmış Olduğu Katkı Değerinin Saptanarak Bu Miktara Hükmedilmesinin Gerekmesi )

• ZARURİ VE FAYDALI GİDERLER ( Kiracı Tarafından Yapılan Zaruri ve Faydalı Giderlerin Kiralanana Yapmış Olduğu Katkı Değerinin Saptanarak Bu Miktara Hükmedilmesinin Gerekmesi )

818/m.266


ÖZET : Davacının kiralanana yaptığı zaruri ve faydalı giderlerin kiralanana yapmış olduğu katkı değerinin saptanması ve bu miktara hükmedilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı, kiracısı bulunduğu mağazayı o tarihte maliki A. Erdem'den kiraladığını, kira sözleşmesine dayanarak mağazada birtakım yenilik ve değişiklikler yaptığını, mağazanın davalılar tarafından satın alınması üzerine bunlarla da kira sözleşmesi yaptığını, önceki malikle aralarında mevcut olan şartların bu kontratta da mevcut olduğunu, açılan tahliye davası sonucu işyerini tahliye ettiğini, yaptırdığı tesbite göre de 700.000.000 TL. masraf yaptığını öne sürerek, bu alacağının temerrüt tarihinden ( 28.8.1993 ) itibaren yasal faiziyle davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, yapılan masrafların zaruri ve faydalı masraf olmadığını, taşınır nitelikte olan bu eşyaların davacı tarafından götürülmemesi üzerine kendilerinin de tespit yaptırdıklarını, 4.635.000 TL. değer takdir edildiğini savunarak davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, zorunlu ve faydalı imalatlar karşılığı olan 260.540.000 liranın temerrüt tarihinden itibaren yasal faiziyle davalılardan alınmasına ve kalması zorunlu olmayan imalatların mevcut ise aynen, değilse toplam bedeli olan 41.000.000 liranın temerrüt tarihinden itibaren ( 28.8.1993 ) yasal faiziyle davalılardan tahsiline karar verilmiştir. Hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Yargılamanın devamı sırasında yapılan inceleme sonucu bilirkişiler davacının yaptığını iddia ettiği zaruri ve faydalı giderlerin dava tarihindeki değerini saptamışlardır. Oysa bozma ilamında da belirtildiği gibi davacı kiralanana yaptırmış olduğu eklentilerin davalı yedinde kalmış olması nedeni ile kiralanana yapmış olduğu katkı değerini isteyebileceği açıktır. Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde buna göre araştırma yapılmamış ve eskiden alınan bilirkişi raporu uyarınca hüküm kurulmuştur. Bu nedenle yeniden seçilecek bilirkişiler aracılığı ile bu giderlerin kiralanana yapmış olduğu katkı değerinin saptanması ve bu miktara hükmedilmesi gerekir. Mahkemenin bozma ilamı esasları gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenle davalılar yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 31.10.1996 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın meslektaşlarım Merhabalar;
Delil tespitine ilişkin açacağım davada sizlerden bilgi almak istiyorum. Müvekkil şirket belediyeden kiraladığı binayı belediyeden aldığı yapı ruhsatı ile genişletmiş hatta yanına ek bina yaptırarak birleştirmiştir. Ayrıca içine de bir çok faydalı yatırım yapmıştır.Şirket 31.03.2012 tarihinde tahliye edilecektir. Faydalı yatırımlardan kaynaklı alacak davası açacağımız için tahliyeden önce delil tespiti davası açmak istiyorum sizce bu mümkün mü hasım olarak belediyeyi mi göstereceğim yoksa ortada henüz husumet olmadığından hasımsız olarak mı açmam gerekiyor tespit davasını ya da önerileriniz nedir?
Şimdiden teşekkürler saygılarımla.