Yüklenici temerrüde düşmüş sayılır mı?

Sayın meslektaşlarım,
Tereddüt ettiğim bir konuda bilgilerinizi paylaşmanızı diliyorum.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan teslim tarihinde işin tamamlanamayacağı aşikârdır.
Mal sahibi de işin teslim tarihine 20 gün kala yükleniciye “işi süresinde teslim etmediğiniz takdirde sözleşmede yer alan gecikme/kira bedellerini her ay tarafıma ödemenizi ihtar ederim” diyerek yükleniciye ihtarname göndermiş….Yüklenici de cevaben “gecikme olduğu doğrudur, 60 gün ek süre talep ediyoruz” demiştir.
Sözleşmedeki teslim tarihinin üzerinden 10 ay geçmiş, ancak inşaat halen aynı seviyede durmaktadır.

Biz öncelikle gecikmeden doğan (sözleşmede yazılı) aylık kira/gecikme bedellerini icra takibi yoluyla talep etmeyi ve ayrıca inşaatın seviyesi ile kalan işin tamamlanabilmesi için gereken rayiç bedelin tespitini yaptırıp devamında müspet zararın tahsili ve inşaata devam kararı verilmesi talebiyle dava açmayı düşündük.

Ancak icra takibi açabilmemiz için yükleniciyi temerrüde düşürmemiz gerekli midir?
Yukarıda belirttiğim ihtarname ile yükleniciyi temerrüde düşürmüş sayılır mıyız?

Cevaplarınız için şimdiden teşekkür ediyorum, Saygılar.

İşin tamamlanamayacağı değil tamamlanmadığı aşikârdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde işin teslim tarihine ilişkin nasıl bir cümle ya da kelimeler bulunmaktadır. İnşaatın bitimi ya da Teslim tarihinden söz ederken "EN GEÇ" ,"KESİN VADELİ AKİT" gibi ibarelerden biri var mıdır? Kolay gelsin...

teslim tarihi ilk sözleşmede yer almıyor. ek sözleşmede şu şekilde yer alıyor:
Ek madde2: İnşaatın bitim tarihi:Tüm inşaat anahtar teslimi olarak tüm unsurları ile eksiksiz bir şekilde sözleşme ve eki şartlarına uygun olarak 30.12.2011 tarihinde bitirilip arsa sahibne teslim edilmiş olacaktır. İnşaat bu tarihte bitirilmediği takdirde arsa sahibine ....ilk sözleşmenin...maddesinde belirtilen gecikme bedelini her ay için ödeyecektir. Bu gecikme altı ayı geçerse bedel iki katına çıkarılacaktır.

Alıntı: Yazan sirya teslim tarihi ilk sözleşmede yer almıyor. ek sözleşmede şu şekilde yer alıyor: Ek madde2: İnşaatın bitim tarihi:Tüm inşaat anahtar teslimi olarak tüm unsurları ile eksiksiz bir şekilde sözleşme ve eki şartlarına uygun olarak 30.12.2011 tarihinde bitirilip arsa sahibne teslim edilmiş olacaktır. İnşaat bu tarihte bitirilmediği takdirde arsa sahibine ....ilk sözleşmenin...maddesinde belirtilen gecikme bedelini her ay için ödeyecektir. Bu gecikme altı ayı geçerse bedel iki katına çıkarılacaktır.

Herşeyden öce, sorunuzla ilgili kanun maddeleri, önceki Borçlar Kanunu'nun 97, 106 ile 355 ve devamı maddelerine karşılık gelen yeni maddelerdir.

Akdin feshinden asla söz etmeksizin 106. maddeye göre bir ihtarname gönderin ve inşaatteki eksiklikleri tamamlaması ve gecikmiş kira ve tazminatı ödemesi için 15 günlük süre verin ve aksi takdirde bu sürenin sonunda gecikmiş ifanın talep edilmiş sayılacağını ve eksikliklein müteaahit nam ve hesabına yaptırılacağını ve gecikme tazminatı içinde takip yapılacağını (dava açılacağını) ihtar etmenizde, yarar vardır. Mahkemece temerrit olgusu kabul edimeyebilir ve onca zaman ve emek boşa geçebilir. m.97 ve 106 hakkındaki içtihatlarında gözden geçirilmesinde yarar vardır. Gecikme tazminatı beş senelik zamanaşımı süresi içinde istenebilir. Mahkemeden izin alırken de tesbit raporundaki noksanlıkların bedelinin de hüküm altına alınmasını isteyebilirsiniz. m.97 ile ilgili içtihat bu sitede de bulunmaktadır.

Merhaba,
Yukarıda bahsettiğim olayda tespit yaptırdık. İnşaatın büyük ölçüde tamamlanmış olduğu, eksik işler toplamının 45.000TL civarı olduğu ve eksik işlerin 15 gün içinde giderilebileceği tespit edildi.
Ancak bu aşamada karşı tarafa ihtarname göndermeksizin doğrudan dava açarak; müteahhidin işten el çektirilerek inşaatın iş sahibi tarafından müteahhit namına devamına karar verilmesi talebiyle, eksik ve kusurlu işler bedeli ve gecikme tazminatını talep etmemiz vekil eden açısından hakim nezdinde "kötü niyet" karinesi oluşturur mu?
Yani hakim der mi ki: "her ne kadar KKİS'nde teslim süresi belirlenmiş olsa da inşaatın neredeyse bitmiş olduğu bir aşamada müteahhide süre vermeden bu davayı açmak pek iyi niyetli bir davranış değildir" der mi acaba???
İhtarname gönderip eksik işleri tamamlaması ve gecikme tazminatını ödemesi için süre vermemek iş sahibi açısından aleyhe bir durum oluşturur mu?

Sorumu okuma zahmetine katlanan ve bilgisini paylaşma nezaketi gösteren tüm meslektaşlarıma teşekkür ederim.
Saygılar..

Değerli meslektaşım,
Hareket noktanız, Borçlar Kanunu'nun önceki 106. maddesi olmak zorundadır; yukarıda da belirtmiştim. Bu husus, değil hâkim nezdinde "kötü niyetiniz", aksine yasal ve yargısal bir zorunluluktur.
İhtar ve süre vermeden (ihtarnamedeki kelimelerinizi iyice seçmeden ve sürenin sonunda ne yapacağınızı da açıkca belirtmeden ve -asla fesih kelimesini de kullanmadan-) açacağınız bir dava ya mahalli mahkemesince reddedilecek ya da üst mahkemece bozulacak ve emek ve zaman kaybına uğranılacaktır diye düşünüyorum. Kolay gelsin...

DİĞER SORUNUZ; gecikme tazminatı, kısmi dava ile ilgili olarak:

"Bu halde maktu olarak kararlaştırılan gecikme tazminatı miktarının uzun süreli gecikmelerde dahi taraflar için bağlayıcı olacağının kabul edilmesi sözleşmeyle beklenen yarara, tazminatın konuluş amacıyla iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırı olacağı kanaati oluştuğundan, Dairemizin maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamasından vazgeçilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır." (Bu konudaki örnek kararları inceleyiniz). Kolay gelsin...

Tekrar merhaba,

Eksik ve kusurlu işlerin tespitini yaptırdık.
Yükleniciye ihtarname göndererek, eksik ve kusurlu işleri tamamlaması için (bilirkişinin öngördüğü) 15 günlük süre verdik. Yüklenici bize yazılı cevap vermedi.
Ancak verilen 15 günlük süre içinde inşaat tamamlanmamakla birlikte yüklenicinin azimle çalıştığını gözlemledik. Gördüğümüz kadarıyla inşaat neredeyse bitti gibi.

Bu aşamada gecikme tazminatı bedelleri için kısmi dava açmaya karar verdik, zira emsal kira bedellerinin sözleşmede kararlaştırılan aylık gecikme tazminatı miktarının epey bir altında olduğunu öğrendik. Dava dilekçemizde gecikme tazminatı alacağımızın bilirkişi marifetiyle tespit edilmesini talep edeceğiz. Raporun lehimize gelmesi halinde miktarı ıslah edeceğiz.
(Buraya kadar umarım bir hata yapmıyoruz )

1- Şimdi dava açacağız, dilekçe hemen hemen hazır, ancak eksik işler için talep edeceğimiz miktarı tespit dosyasındaki bilirkişinin raporuna göre mi belirlemeliyiz?

2- Yoksa (yüklenici halihazırda çalıştığı ve eksik işleri hızla tamamladığı için) kısmi olarak örneğin 3-5.000,00TL gibi bir bedel mi talep etmeliyiz?

3- Bu arada yüklenici inşaatı kısa sürede tamamlarsa (örneğin ilk celseye kadar) eksik işler için talep ettiğimiz miktar red mi olunur? Red halinde aleyhimize karşı vekalet ücreti doğar ki bu durumu müvekkile izah edemeyiz.

4- Bu aşamada önerilerinize ihtiyacım var. Acaba eksik işler için şimdilik dava açmasak da sadece gecikme tazminatı bedelleri için mi açsak??? Dava dilekçemizde eksik işlere ilişkin talep ve dava hakkımızı saklı mı tutsak???

5- Son olarak, yaptırdığımız delil tespiti masraflarını da açacağımız bu davada talep edersek kabul edilir mi??

Kıymetli vaktini mesajımı okumaya ayıran ve bir de cevap yazma zahmetine katlanan tüm meslektaşlarıma çok teşekkür ederim. Saygılar sunarım.