Vergİden KaÇmak İÇİn İkİ Ayri Kİra SÖzleŞmesİ Yapilmasi

Müvekkil mülkiyetindeki taşınmazı bir şahısa kiraya veriyor.Kiralanan taşınmaza ait stopajın da kiracı tarafından ödenmesi konusunda anlaşıyorlar.Stopajın daha düşük çıkması için kiracı 2 ayrı kira sözleşmesi yapılmasını istiyor.Müvekkil ile kiracı arasında kiraya verilenin gerçek değeri üzerinden ve stopajı düşük çıkarmak içinde daha az bir bedelden 2 ayrı kira sözleşmesi yapılıyor.Kiracı tarafından maliyeye falan düşük bedelli kira sözleşmesi sunuluyor.Daha sonra kiracı kira borçlarını ödemediği için esas değer üzerinden yapılan kira sözleşmesine dayanarak icra takibine geçtik.kiracıda icra takibine itiraz etti.itirazın iptali davası açtık daha sonra kiracıda bu davada düşük bedelli kira sözleşmesini sundu ve maliyeden de bu sözleşme üzerinden yatırmış olduğu stopaj vergilerini sundu.kiracı asıl olan sözleşmenin düşük bedelli olan olduğunu idda ederek davanın reddini sağlamaya çalışıyor.Bu durumda taşınmazın da fiili durumundaki değeride dikkate alınarak gerçek miktar üzerinden yapılmış kira sözleşmesinin geçerli olduğu yönünde yartgıtay kararına sahip olan yada bu şekilde bir dava ile karşılaşan var mı?

Değerli meslektaşım,
Bu konuda baktığımız aynı mahiyette bir dosya vardı ve muvazaalı kira sözleşmesinin maliyeye verilmek üzere yapıldığına kanaat getirildi. Bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun bir kararını gönderiyorum. Kolay gelsin...

(818 S. K. m. 18, 260)
Dava: Taraflar arasındaki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara Sulh 1.Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 15.07.2004 gün ve 2004/321-980 sayılı kararın incelenmesi Davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 30.11.2004 gün ve 7978-8588 sayılı ilamı ile;
(... Dava temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, davalının 1.1.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık net 5000 ABD doları kira parası karşılığında kiracı olduğunu, davalının isteği üzerine vergi dairesine ibraz edilmek üzere aylık 2000 Dolarlık ikinci bir sözleşme yapıldığını, ayrıca taraflar arasında 3.1.2000 tarihli anlaşma ve kabul beyanı başlıklı bir sözleşme daha yapılarak aylık kiranın 5000 ABD doları olduğunun belirlendiğini, davalı kiracının Ocak 2004 ayı kirasını süresinde ödemediğini, sözleşme gereği bir yıllık kira alacağının muacceliyet kazandığını, davalının otuz gün süreli ihtara rağmen de ödemede bulunmadığından davalının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili aylık kira bedelinin 5000 ABD doları olarak kararlaştırıldığı kira sözleşmesinin taraflar arasında hiçbir suretle geçerlilik kazanmadığını, kira parasının sözleşmenin başlangıcından beri aylık 2000 ABD doları olarak ödendiğini, Ocak 2004 ayı kirası da 2000 ABD doları olarak ödenmek istendiğinde davacının kötü niyetle ödemeyi kabul etmediğini, bunun üzerine tevdi mahalli tayin ettirilerek söz konusu kira parasının oraya yatırıldığını, davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira parasının ne miktar olduğu hususuna ilişkindir. Başka bir anlatımla uyuşmazlık davacının dayandığı 1.1.2000 başlangıç tarihli aylık kira parası 5000 ABD doları olan sözleşmeye mi, yoksa davalı yanın tutunduğu aynı tarihli aylık kira parası 2000 ABD doları olan sözleşmeye mi itibar edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır. Kural olarak kira parasının ne miktar olduğu hususunu davacının kanıtlaması gerekir. Davalının dayandığı 1.1.2000 başlangıç tarihli aylık 2000 ABD doları olan kira sözleşmesinin tarafların ittifakıyla tapuya şerh verildiği davacı vekilinin temyiz dilekçesine vermiş olduğu cevapla anlaşılmaktadır. Öte yandan davalının ibraz etmiş olduğu ödeme makbuzlarında ödemelerin 2000 ABD doları üzerinden yapıldığı görülmektedir. Bu durum karşısında mahkemece yapılacak iş kira parasının gerçekte ne miktar olduğu konusunda davacının davalı tarafa yemin teklif etme hakkı bulunduğu hatırlatılması yemin teklif etme hakkını kullanması halinde hasıl olacak duruma göre ayrıca davalı Ocak 2004 ayı kirasını zamanında ödemek istediğini ancak davacının bu ödemeyi kabul etmediğini savunduğuna göre davalının bu savunması üzerinde durulması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu yönler gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır...),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Karar: Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
A- Davacının İstemi:
Davacı/kiralayan vekili 09.03.2004 tarihli dava dilekçesinde; Davalı-kiracı ile müvekkili kiralayan arasında imzalanan 01.01.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile müvekkiline ait taşınmazın aylık net 5000 ABD doları karşılığı davalıya kiraya verildiğini,ancak kira akdinin yapıldığı sırada stopaj vergisini düşük ödemek isteyen davalı-kiracının isteği üzerine vergi dairesine ibraz edilmek üzere aylık 2000 ABD dolarlık bir sözleşme daha yapıldığını, her iki sözleşmenin de dava dilekçesine ekli olduğunu, taraflar arasında imzalanan 03.01.2000 tarihli nda bu durumun ve 5000 ABD dolarlık sözleşmenin geçerli olduğunun kabul edildiğini, bu anlaşmalara uygun olarak davalının Ocak 2004 tarihine kadar aylık 5000 ABD Doları kira ödeyip, anlaşma gereği Vergi Dairesine ibraz için aylık 2000 Dolar alındığına dair makbuz verildiğini, davalı-kiracının Ocak 2004 tarihinden itibaren aylık 5000 Dolar değil daha düşük kira ödemek istediğini belirterek sözleşme hükümlerine göre her ayın 3.günü akşamına kadar ödemesi gereken kira parasını ödemediğini, kendisine Ankara 16. Noterliğinin 20.01.2004 günlü ve 1862 sayılı ihtarnamesinin gönderildiğini, ihtarnamenin 21.01.2004 tarihinde tebliğine rağmen bu kira parasının yasal süre içerisinde yine ödenmediğini ve davalı-kiracının Ankara 34.Noterliğinin 28.01.2004 gün ve 3095 sayılı cevabi ihtarı ile bildirdiğini, bu ihtarla öğrendikleri tevdii mahalli kararına 16.02.2004 tarihinde itiraz ettiklerini, tevdi mahalli tayininin gerçek durum gizlenerek alındığını, ihtarnamenin davalıya 21.01.2004 tarihinde tebliğ olunup, tebliğden 30 günlük sürede muaccel olan kiralar ödenmediğinden kanunun aradığı temerrüdün gerçekleştiğini, eldeki davanın bu nedenle açıldığını, beyanla, taraflar arasındaki akdin feshi ile davalı-kiracının işyeri olan taşınmazdan temerrüt sebebiyle tahliyesine ve taşınmazın boş olarak kendilerine teslimine, karar verilmesini istemiştir.
Davacı/kiralayan vekili 17.06.2004 ve 12.07.2004 tarihli dilekçelerinde de özetle; davalının anlaşma ve kabul beyanı ile 5000 USD aylık bedelli sözleşmenin neden geçerli olmadığını açıklayamadığını, davalıya makbuz yanında <... ayına ait kira borcu yoktur.> şeklinde ayrıca belge verildiğini, bunun da 2000 USD makbuzla ödeme dışında bir ödemenin daha olduğunu, aylık kiranın 5000 USD olarak ödendiğini gösterdiğini, davalının buna itirazı olmadığını, ancak işine geleni ibraz edip işine gelmeyeni etmediğini, iki ayrı kira sözleşmesinin kiracının binbir rica minneti ile yapıldığını, düşük stopaj ödemek için böyle bir talepte bulunduğunu, bunu anlaşma ve kabul beyanı başlıklı belge ile kanıtladıklarını, davalı tarafın kötüniyetle hareket ettiğini bildirmiştir.
B- Davalının Cevabı:
Davalı-kiracı vekili cevap dilekçesinde; Müvekkilinin, davacının maliki bulunduğu taşınmazda 01.01.2000 başlangıç tarihli kira kontratı ile kiracı olarak bulunduğunu, dava konusu taşınmazın 2000 yılından bu yana Cambo İnegöl Köftecisi olarak işletildiğini, bu kira sözleşmesi gereğince ödenen kira bedelinin aylık 2000 USD olduğunu, taraflar arasındaki tek geçerli sözleşmenin de 01.01.2000 tarihli aylık 2000 USD bedelli kira sözleşmesi olduğunu, ihtarnameye konu edilen kira bedelinin aylık 5000 USD olarak düzenlendiği kira kontratının taraflar arasında hiçbir surette geçerlilik kazanmadığını, bu nedenle müvekkilinin bu sözleşmeye dayalı olarak gönderilen ihtar ile temerrüde düşürülemeyeceğini, kaldı ki müvekkilinin iddia edilenin aksine davacıya 2004 yılı Ocak ayına kadar düzenli olarak 2000 USD aylık kira ödeyerek bunun karşılığında da makbuzlarını aldığını, aksi yöndeki aylık 5000 USD karşılığında aylık 2000 USD makbuz verildiği iddiasının kabul edilemeyeceğini, taraflar arasındaki uyuşmazlığın davacının 2004 Ocak ayından itibaren aylık kira bedelinin 2000 USD değil de, taraflar arasında hiçbir zaman geçerlilik kazanmamış 5000 USD bedelli kira sözleşmesi gereğince bu miktar üzerinden ödemesini talep etmesiyle baş gösterdiğini, müvekkilinin bundan önceki dönemlerde olduğu şekliyle son aya ait kira bedelini elden makbuz karşılığı yatırmak üzere davacıya müracaat edip, davacının ödemeyi kötüniyetle kabul etmediğini, müvekkiline zaman kaybettirdiğini, neticede kira bedelini almadığını, bunun üzerine kira bedelinin ikametgahta teslim edilmek üzere PTT havalesi ile gönderilmek istendiğini ancak kira sözleşmesi gereği kira parasının dolar olarak ödenmesi kararlaştırıldığından Türk parası ile de ödeme yapılabileceği konusunda bir hüküm bulunmadığından ve PTT kanalı ile yapılan yurt içi havalelerde Türk Lirası haricinde yabancı para (döviz) havalesi kabul edilmediğinden kira bedelinin tevdi mahalli tayini talep edilmek suretiyle kiraya verene ulaştırılmasının mümkün olduğunu, müvekkili kiracının davacı kiralayana hiçbir kira dönemi belirtilen miktarda ödeme yapmadığını, mevcut uyuşmazlığın yeni kira başlangıç döneminde vuku bulmuş olmasının da davacının kötüniyetli hal ve tavrının göstergesi olduğunu, davacının 1 yıllık kira bedelinin muacceliyet kazanması amacıyla Ocak 2004 kira bedelini almaktan imtina edip, müvekkiline tevdi mahalli tayin ettirmek suretiyle zaman kaybettirerek kira bedelinin kontrat gereği gününde yatırılmasına engel olduğunu, arkasından müvekkiline 2004 Ocak kira bedelinin zamanında ödenmediğinden bahisle 1 yıllık kira bedelinin muacceliyet kazandığını ve 30 gün içerisinde ödenmesini ihtar ettiğini, kötüniyetli bu ihtara müvekkilince cevap verilip; bu cevapta tevdi mahalli tayini yoluna gidildiğini, Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/13 D.İş sayılı kararı ile tayin edilen Ziraat Bankası Adliye Şubesine aylık kira bedelinin yatırıldığı ve gecikmeden dolayı müvekkilinin kusurlu olmadığının davacı yana bildirildiğini, ardından muaccel hale gelmemiş bu alacak için müvekkili aleyhine Ankara 15.İcra Müdürlüğünün 2004/1021 takip sayılı dosyası üzerinden icra takibi başlatıldığını, davacının geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanarak müvekkilinden haksız talepte bulunduğunu, geçerli bir sözleşme olmadığından ortada muaccel hale gelmiş bir kira parası alacağı da bulunmadığını, müvekkili adına bir temerrüdün gerçekleşmediğinin de sabit olduğunu, davacının kötüniyetli olup; kimsenin kendi kusurundan yararlanarak menfaat temin edemeyeceğinden ve yasanın bunu himaye etmesinin de söz konusu olmadığını, ifadeyle davanın reddini savunmuştur.
Davalı-kiracı vekili 26.05.2004 tarihli dilekçesinde özetle; delillerini bildirmiş ve geçerli kira sözleşmesi gereğince düzenli kira ödemelerini yapıp makbuzlarını aldıklarını, Ocak 2004 tarihinde ödemenin kiralayanca kabul edilmemesi üzerine tevdi mahalli tayini yoluna gittiklerini, taraflar arasındaki anlaşma ve kabul beyanının hiçbir zaman geçerlilik kazanmadığını, sözleşmenin kurulduğu ilk aydan beri 2000 USD olarak hayata geçtiğini, bunu yazılı delilleri olan makbuzla ispatladıklarını, 2000 USD aylık bedelli sözleşmenin tapu siciline de şerh edildiğini, davanın reddini savunmuştur.
Davalı-kiracı vekili 30.06.2004 tarihli ve 13.07.2004 tarihli dilekçelerinde özetle; 5000 USD bedelli kira sözleşmesi ile anlaşma ve kabul beyanının hiçbir zaman geçerlilik kazanmadığını, aylık kiranın 2000 USD olduğuna ilişkin makbuz ibraz ettiklerini, davacı iddialarının yerinde olmadığını, kira bedelinin ne olduğu taraflar arasında uyuşmazlık konusu olduğundan temerrüt olgusunun da gerçekleşmeyeceğini, Ocak 2004 kirasını davacının almadığını, kirayı artırmak istediğini, bunu tanıkla ispat edebileceklerini bildirmiştir. 13.07.2004 tarihli dilekçe ekinde tüm yıllara ait ödeme makbuzlarını (2000 USD üzerinden) ibraz etmiştir.
C- Yerel Mahkeme Kararının Özeti:
Yerel Mahkeme:
<Dava, Borçlar Kanunu’nun 260. maddesine göre açılan bir temerrüt sebebiyle tahliye davasıdır. Taraflar dosyaya 2 kira sözleşmesi sureti ibraz etmişlerdir. Kira paralarının 2000 ABD doları üzerinden yatırıldığı ve 5000 ABD doları üzerinden yatırılmadığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Bu sebeple davacı tarafça davalıya çekilen ihtarnamede tebliğ meşruhatı bulunmaması, davalı tarafın cevabi ihtarnamesi çekmesi de göz önünde bulundurularak sonuca etkili görülmemiştir. Taraflar arasındaki sorun,hangi kira sözleşmesinin geçerli olacağı konusunda toplanmaktadır. Davalı kiracı vekili, davacı tarafça ibraz edilen 5000 ABD dolarlık kira sözleşmesindeki ve yine davacı tarafça sureti ibraz edilen 03.01.2000 tarihli anlaşma ve kabul beyanındaki imzaya da itiraz etmemiştir. Şu duruma göre, hem iki kira sözleşmesindeki, hem de anlaşma ve kabul beyanındaki imzaların taraflara ait olduğunun kabulü gerekir. Davalı-kiracı tarafça ibraz edilen alındı belgeleri 2000 ABD dolarına göre düzenlenmiştir. Ancak tarafların serbest iradeleri ile yaptıkları anlaşma ve kabul beyanında taşınmazın gerçek kirasının aylık 5000 ABD doları olduğu kabul edilmiştir. Davalı-kiracının bu konudaki beyanı kendisini bağlar. Dolayısıyla kira parasının 2000 ABD doları olduğu şeklindeki savunma yerinde görülmemiştir. Kira parasının aylık 5000 ABD doları olarak kabul edilmesine ve davalı-kiracının usulüne uygun olan ve yasal şartları taşıyan kira parasının 30 gün içerisinde ödenmesi aksi taktirde temerrüt sebebiyle tahliye davası açılacağı şeklindeki ihtarname tebliğine rağmen kira parasını 30 günlük yasal süre içerisinde ödendiği iddia ve ispat edilemediğinden, davacı taraf yararına temerrüt sebebiyle tahliye koşulları gerçekleşmiş bulunmaktadır. Tarafların düzenledikleri sözleşme ve kabul beyanında açıkça düşük stopaj ödenmesi için ikinci kira sözleşmesinin düzenlendiği belirtilmiştir. Bu da Mali yönden ilgililer hakkında yasal soruşturma yapılmasını gerektiren bir durumdur. Bu durumda Davanın kabulüne, davalı- kiracının söz konusu taşınmazdan tahliyesine, taşınmazın boş olarak davacı tarafa teslimine ve durumun mali yönden Ankara Defterdarlığına bildirilmesine karar vermek gerekmiştir.>
Gerekçesiyle davanın kabulüne, davalı-kiracı Candan İrengün’ün <... Çankaya-Ankara> adresinde bulunan taşınmazdan temerrüt sebebiyle tahliyesine, taşınmazın boş olarak davacı tarafa teslimine, karar kesinleştiğinde mali yönden gerekli işlem yapılmak üzere karardan, kira sözleşmelerinden ve anlaşma ve kabul beyanından birer suretin C.Başsavcılığı kanalıyla Ankara Defterdarlığına gönderilmesine, karar vermiştir.
D- Temyiz Evresi, Bozma ve Direnme:
Davalı tarafın temyizi üzerine Özel Dairece; uyuşmazlığın hangi sözleşmeye itibar edileceği noktasında olup, kanıt yükünün davacıda olduğu, 01.01.2000 tarihli aylık 2000 USD bedelli kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiğinin anlaşıldığı, ödeme makbuzlarının da bu yönde olduğu, bu durumda mahkemece kira parasının gerçekte ne miktar olduğu konusunda davacının davalı tarafa yemin teklif etme hakkı olduğunun hatırlatılması, davalının Ocak 2004 ayı kirasını ödemek istediği, davacının bunu kabul etmediği savunması üzerinde de durulması noktasından ispata yönelik olarak bozulmuş; mahkemece davanın kabulü yönündeki önceki kararda direnilmiştir.
Hükmü temyiz davalı/kiracı yan getirmektedir.
E- Deliller:
a) Davacı delilleri: Yukarıda maddi olaya ilişkin açıklamalarda da yer verildiği üzere kira kontratları, ihtarname, cevabi ihtar, anlaşma ve kabul beyanı, Ankara 5.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/13 D.İş sayılı dosyası, ispata yarayacak sair deliller vs.
b) Davalı delilleri: cevap dilekçesi ekinde tevdi mahalli tayini nedeniyle Ocak, Şubat, Mart, Nisan 2004 aylarına ait kira ödeme banka dekontları (aylık 2000 USD olarak), 03.09.2003 -03.12.2003 arası kiralayan tarafından verilmiş aylık 2000 USD kira alındığına ilişkin makbuzlar, 2000 USD aylık kira bedelli kira sözleşmesi, ihtarnameler, ödeme emri, 26.05.2004 tarihli dilekçede; bu deliller yanında vergi kayıtları, defter kayıtları, tanık vs. her türlü delil ve ayrıca tapu kaydının celbini istemiştir.
c) Mahkemece yapılan işlemler: Tarafların yukarıda ayrıntıları açıklanan ve maddi olaya ilişkin bölümde açıklamalarına yer verilen delilleri toplanmıştır. Tevdii mahalli dosyası getirilmiş; icra dosyasının örneği dosya arasına alınmıştır. Yargılamanın ilk celsesinde davacı/kiralayan taraflar arasında iki ayrı kira sözleşmesi imzalanıp daha önceki paraların elden ödendiğini, fiilen 5000 USD olarak yatırıldığını, ancak ödemenin elden yapıldığını, bu nedenle banka ekstre sureti bulunmadığını, sadece davalının ibraz ettiği kendilerinin kabul etmediği banka makbuzları olduğunu bildirmiştir.
Davacı vekili 01.07.2004 tarihli celsede makbuzlar yanında kira borcu kalmadığı şeklinde makbuz da düzenlediklerini, Ocak 2004 tarihine kadar 5000 USD üzerinden kira ödemesi yapıldığını belirtmiştir. Son celse taraf vekilleri beyanlarını tekrarlamışlar; mahkemece belge asıllarının kasaya alınmasına karar verilmiştir.
12.07.2004 tarihli dilekçe ekinde sunduğu Ankara 14.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/202 sayılı dosyasına ait onaylı 08.06.2004 tarihli tutanak örneğinde davalı/kiracı vekilinin 03.01.2000 tarihli belgedeki imzanın müvekkiline ait olduğu, ancak bu belgenin hiçbir zaman geçerlilik kazanmadığına ilişkin imzasız beyanı vardır.
F- Gerekçe:
Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Taraflar arasında aynı taşınmaz için 01.01.2000 başlangıç tarihli iki adet birisi 2000 USD aylık kira bedelli, diğeri 5000 USD aylık kira bedelli olmak üzere kira sözleşmeleri ve 03.01.2000 tarihli başlıklı şeklinde bir belge bulunmakta olup, taraflarca bu belgelerdeki imzalara herhangi bir itiraz ileri sürülmemiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; kira bedelinin 2000 USD mi yoksa 5000 USD mi olduğu noktasındadır.
Davacı yan temerrüt nedeniyle tahliye istemli davasında aşamalardaki tüm beyan ve dilekçelerinde davalı/kiracı ile aylık 5000 USD kira bedeli üzerinde anlaştıklarını, ancak kiracının düşük stopaj ödemek istemesi üzerine ayrıca aynı tarihli aylık 2000 USD bedelli yeni bir sözleşme daha yaptıklarını, aralarında düzenledikleri Anlaşma ve kabul beyanı başlıklı her iki tarafın imzasını taşıyan belge ile de bu durumu belgelendirdiklerini, kiracının aralarındaki anlaşmaya uygun olarak 2004 yılı Ocak ayına kadar ödeme yaptığını, kendisine bu ödemeler için resmi kayıtlarda işlemesi için 2000 USD için makbuz kalan miktar içinse <... ayına ait kira borcu yoktur> belgesi verildiğini, kiracının 2004 Ocak ayında ise bu miktar kirayı ödemek istemediğini daha düşük ödeme yapacağını bildirdiğini ve zamanında kira bedelini ödememesi üzerine kira bedelini 30 gün içinde ödemesi aksi halde tahliye talep edileceğini ihtarla kiracıya bildirdiklerini; kiracının ise taraflar arasında stopaj için görünürde düzenlenen sözleşmeye dayanarak kötüniyetle tevdi mahalli tayini kararı aldığını, ifadeyle, kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesini istemiş; davalı kiracı ise taraflar arasında geçerli olan ve hayata geçen sözleşmenin 2000 USD aylık bedelli sözleşme olduğunu, davacının verdiği makbuzlarda bu miktarın yer aldığını, davacının kira bedelini almaya kendisinin yanaşmadığını, tevdi mahalli tayini yoluyla ödemede bulunduklarını, davanın reddini savunmuş; tapuda da bu sözleşmenin şerhedilmiş olduğunu bildirmiştir.
Yerel Mahkeme; taraflar arasındaki anlaşma ve kabul beyanını, tarafların sözleşmelerdeki ve bu belgedeki imzaya karşı çıkmamalarını, yazılı belgeyle davanın kanıtlandığını esas alarak kira bedelini 5000 USD kabulle taşınmazın temerrüt nedeniyle tahliyesine ve davalının Defterdarlığa ihbarına karar vermiştir.
Davalı tarafın temyizi üzerine Özel Dairece; yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş; mahkemece davanın kabulü yönündeki önceki kararda direnilmiştir.
Hükmü temyize davalı/kiracı yan getirmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen ve imzalanan aynı tarihli ancak farklı aylık kira bedeli içeren, iki ayrı kira sözleşmesinden hangisine taraflarca geçerlik tanındığı; taraflar arasında imzalanan anlaşma ve kabul beyanı isimli belgenin ve bu kira sözleşmelerinin ispat gücünün ne olduğu ve dolayısıyla davacının iddiasını ispatlayıp ispatlamadığı, noktasında toplanmaktadır.
Bu nedenle de, tarafların aynı tarihte kira bedelleri dışında tümüyle birbirinin aynı iki sözleşme yapıp; 03.01.2000 tarihinde de anlaşma ve kabul beyanı başlıklı; <... Kiraya verilen bu işyerinin aylık kirası net beşbin Amerikan dolarıdır. Ancak kiracı stopajı düşük ödemesi için aylık ikibin dolar üzerinden de bir kira kontratı yapılmış olup, bu kontrat stopaj vergisi yönündendir. Aslında işyerinin aylık kirası net beşbin dolar olup, kiracı da bu şekilde aylık kirayı mal sahibine ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt etmiştir...> İçerikli belgeyi düzenlemiş olmalarının, hukuken ne anlama geldiği üzerinde durulmalıdır.
Bu noktada, muvazaa kavramı hakkında şu kısa açıklamanın yapılmasında yarar görülmüştür:
Bilindiği üzere, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek durumu gizleyerek, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına muvazaa; bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir.
Muvazaada, daima, görünüşte var olan, ancak taraflarca gerçekte asla istenmeyen, salt üçüncü kişilere yanlış kanaat verip onları aldatmak amacıyla yapılmış bir hukuki işlem ile, bu işlemin aralarında geçerli olmadığına ilişkin bir muvazaa anlaşması mevcuttur. Bazı durumlarda, bu ikisine ek olarak, tarafların gerçek iradelerine uygun olan (tarafların gerçekte istedikleri), ancak, çeşitli nedenlerle görünen işlemin arkasına sakladıkları bir gizli işlem daha bulunur. Taraflar arasında bir gizli işlemin bulunup bulunmadığına göre bakılarak, muvazaanın iki türünden söz edilir:
Tarafların, kendi aralarında geçerli herhangi bir hukuki işlem yapmak istemedikleri halde, salt üçüncü kişilere, aralarında bir hukuki işlem varmış gibi görünmek için işlem yapmaları halinde mutlak (basit) muvazaa söz konusu olur.
Buna karşılık; nispi (mevsuf) muvazaada, taraflar arasında gerçek iradelerine uygun bir hukuki işlem bulunmakla birlikte, bu işlem, kendi iradelerine uymayan, dışa karşı yapılmış bir başka hukuki işlemle gizlenir.
Nisbi muvazaa; bir sözleşmenin;
-Niteliğinde,
-Taraflarının şahsında,
-Konusunda ve koşullarında
Söz konusu olabilir.
Bir sözleşmenin konusunda ve koşullarında muvazaa halinde, görünüşteki hukuki işlem tarafların gerçek iradelerine uygundur. Ancak, görünüşteki işlemin bazı şartları ve konusunun belli bir bölümü, aralarındaki gizli işlemden farklı düzenlenmiştir. Örneğin daha az miktarda vergi ödemek için, taşınmazın tapudaki satış değerinin düşük gösterilmesinde bu tür bir muvazaa vardır.
Somut olayda, sözleşmenin koşullarında (taraflar arasındaki kira bedelinin miktarı konusunda) muvazaa bulunduğu, farklı kira paralarını içeren iki ayrı kira sözleşmesinin bu amaçla düzenlendiği ileri sürülmüştür.
Dolayısıyla, davadaki muvazaa iddiası, sonuçta, varlığı çekişmesiz olan kira ilişkisine dayalı olarak düzenlenen iki ayrı sözleşmedeki kira bedelleri arasındaki farka yöneliktir.
O halde, somut olayda tarafların gerçek iradelerinin, aralarında bir kira sözleşmesinin yapılması yönünde birleştiğinde çekişme yoktur. Sadece, bu sözleşmenin koşullarında (kira bedelinin miktarında) muvazaa yapıldığı, 2000 USD bedelli sözleşmenin de bu nedenle düzenlendiği ileri sürülmüştür.
Öğretide ve Yargıtay uygulamasında, bir sözleşmenin taraflarının, uyuşmazlık halinde o sözleşmenin muvazaalı olduğunu birbirlerine karşı ileri sürebilecekleri, ancak, bunu ileri süren tarafın, kural olarak bu iddiasını yazılı delille kanıtlaması gerektiği kabul edilmektedir.
Buradaki <yazılı delil> kavramı, tarafların imzalarını taşıması kaydıyla, adi yazılı belgeyi de içeren bir genişliktedir.
Somut olay bu genel açıklamalar ışığında değerlendirildiğinde:
Taraflar arasında, aynı taşınmazla ilgili olarak, her ikisi de 01.01.2000 başlangıç tarihini taşıyan ve ancak, biri 2000 USD; diğeri 5000 USD aylık kira bedelini içeren iki ayrı kira sözleşmesinin bulunduğu çekişmesizdir.
Görülmekte olan davada, davacı kiralayan, davalı kiracı ile aylık 5000 USD kira bedeli üzerinden anlaştıklarını, ancak davalı kiracının düşük stopaj ödemek istemesi üzerine, ayrıca, aynı tarihli aylık 2000 USD bedelli başka bir sözleşmenin düzenlendiğini, bu durumu, 3.1.2000 tarihli, her iki tarafın imzasını taşıyan belge ile belgelendirdiklerini ileri sürmüş ve taleplerini bu olguya dayandırmıştır.
Gerçekten de, dosyaya örneği sunulan başlığını taşıyan ve taraflarca imzalanmış olan 03.01.2000 tarihli belgede, aynen ’a ait bulunan Uğur Mumcu Cd. No:48/B Çankaya-Ankara adresindeki işyeri kiracı Candan İrengün’e kiraya verilmiştir. Kiraya verilen bu işyerinin aylık kirası net beşbin Amerikan dolarıdır. Ancak kiracı stopajı düşük ödemesi için aylık ikibin dolar üzerinden de bir kira kontratı yapılmış olup, bu kontrat stopaj vergisi yönündendir. Aslında işyerinin aylık kirası net beşbin dolar olup, kiracı da bu şekilde aylık kirayı mal sahibine ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt etmiştir> denilmektedir.
İmzası inkar edilmeyen bu belge, taraflar arasında aynı taşınmaz için hangi nedenle iki ayrı kira sözleşmesinin yapıldığını açıkça göstermektedir. Başka bir ifadeyle, bu belge, aylık 2000 USD kira bedelini içeren kira sözleşmesinin bedel yönünden muvazaalı olduğunun ve salt daha düşük miktarda vergi ödenmesini teminen, vergi dairesine sunulmak üzere düzenlendiğinin; tarafların gerçekte aylık kira bedelini 5000 USD olarak kararlaştırdıklarının, iradelerinin bu bedel üzerinde birleştiğinin, dolayısıyla 5000 USD bedeli içeren sözleşmenin geçerli, diğerinin ise muvazaa nedeniyle geçersiz olduğunun yazılı delilini oluşturmaktadır. Bu durumda, davacı tarafın bedele yönelik muvazaa iddiasını, davalının da imzasını taşıyan yazılı delille kanıtlamış olduğunun kabulü gerekir.
Her ne kadar, davacı kiralayan tarafından, 2004 yılı Ocak ayına kadar yapılan kira ödemeleri karşılığında davacı kiracıya her bir ay için 2000 USD üzerinden ödeme makbuzu düzenlenmiş ise de, bu olgu, yukarıda açıklanan sonuca varılmasına engel değildir. Esasen, vergi dairesine sunulan sözleşmede aylık kira parası 2000 USD olarak gösterilmiş iken, kiralayanın gerçek kira bedeli olan 5000 USD üzerinden ödeme makbuzu düzenlemesi, taraflar arasındaki muvazaa anlaşmasına ters düşecektir; muvazaa anlaşması, söz konusu makbuzların 2000 USD üzerinden düzenlenmesini zorunlu kılmaktadır. Kısaca, kiralayan tarafından düzenlenen makbuzlardaki aylık kira parasının 2000 USD olarak gösterilmesi ve bu makbuzların kiracı tarafından alınıp kabul edilmesi, tarafların, kira bedeli hakkındaki muvazaa anlaşmalarını uygulamalarından başka bir anlam ifade etmemektedir. Dolayısıyla, bu makbuzlar, gerçek kira bedelinin miktarı konusunda davalı kiracı lehine bir delil oluşturmayacağı gibi, muvazaanın yazılı delili durumundaki 03.01.2000 tarihli belge içeriğini ortadan kaldıracak nitelikte de değildir. Tam tersine, bu makbuzlar, anılan muvazaa belgesinin içeriğini destekleyen bir nitelik taşımaktadır.
Öte yandan, Özel Daire, bozma gerekçesinde, aylık 2000 USD bedelli kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olmasına da dayanmış ise de; az yukarıda, kiralayan tarafından verilen makbuzlar yönünden yapılan değerlendirme ve varılan sonuç, doğaldır ki, bu şerh bakımından da geçerlidir: Kira bedelinde muvazaa yapan tarafların, gerçek kira bedelini içeren sözleşmeyi değil, muvazaalı bedeli içeren sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeleri, muvazaa anlaşmasının zorunlu sonucu ve kaçınılmaz bir gereğidir. Dolayısıyla, bozma gerekçesinin bu yöne ilişkin bölümünde de isabet görülmemiştir.
Buraya kadar söylenenler özetlenecek olursa:
Taraflar arasında, aynı taşınmazla ilgili olarak aynı gün düzenlenen ve kira bedelinin miktarı dışındaki yönlerden ayniyet gösteren iki ayrı kira sözleşmesinden, 2000 USD aylık kira bedelini içeren sözleşmenin muvazaalı olduğu, tarafların gerçek iradelerine uygun ve kendi aralarında geçerli bulunan sözleşmeye göre de, kira parasının aylık 5000 USD olduğu, davalı kiralayan tarafından kanıtlanmıştır.
Önemle belirtilmelidir ki; bedelde muvazaa halinde, bedeli ödeyecek olan taraf muvazaalı bedeli değil, gerçek bedeli ödemekle yükümlüdür. Bu ilkenin gereği olarak, somut olayda, davalı kiracı, tarafların gerçek iradelerine uygun 5000 USD tutarındaki kira bedelini içeren sözleşme uyarınca, davacı kiralayana anılan miktarda kira parası ödemekle yükümlüdür. Muvazaalı olduğu için yok hükmünde bulunan; aylık 2000 USD kira bedelini içeren sözleşme çerçevesinde, anılan miktarda bedel ödemek suretiyle kiracının kira parasını ödeme yükümlülüğünü yerine getirmiş olduğunun kabulüne hukuken olanak yoktur.
Bu ilkelere göre;
Davacı kiralayanın aylık 5000 USD kira bedelini esas almak suretiyle, eksik ödenen kira bedelinin tahsili istemiyle icra takibi yapmakta haklı ve dolayısıyla davalı kiracının bedele yönelik itirazının haksız olduğunun; temerrüt olgusunun ve temerrüt nedeniyle tahliye koşullarının somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinin bu kabul çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinin kabulü zorunludur.
Yerel Mahkeme de, aylık 5000 USD kira bedelini içeren sözleşmeye geçerlilik tanımak suretiyle, davacı kiralayanın, bu sözleşme uyarınca, aylık kira parasının 5000 USD üzerinden 30 günlük yasal süre içerisinde ödenmesi, aksi taktirde temerrüt sebebiyle tahliye davası açılacağı yönündeki ihtarnamesine rağmen, kira parasının anılan süre içerisinde ödenmemiş olmasına dayanarak, davacı kiralayan yararına temerrüt sebebiyle tahliye koşullarının gerçekleşmiş olduğunu kabul etmiş ve hükmünü bu gerekçe doğrultusunda kurmuştur.
Yerel Mahkemenin bu kararı, hem gerekçesi ve sonucu ve hem de, düşük stopaj ödenmesi amacıyla düzenlenen ikinci (aylık 2000 USD kira bedelini içeren) kira sözleşmesi bakımından, ilgililer hakkında yasal soruşturma yapılmak üzere durumun mali yönden Ankara Defterdarlığına bildirilmesi yönünden, somut olaya ve hukuka uygundur.
Hal böyle olunca, Yerel Mahkemenin direnme kararı usule ve yasaya uygun olup, onanmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA ve aşağıda dökümü yazılı (4.274.50 YTL.) lira bakiye temyiz ilam harcının temyiz edenden alınmasına, 21.09.2005 gününde oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)