Yazısız gayrımenkul satış vaadi/ Teslim/Tescil/ Zararların Tazmini

Tapuda arsa olarak görülen … parsel … ada arsaya, arsa sahiplerinden almış olduğu vekaletname ile (M)üteahhit M Belediyeden hiçbir izin almaksızın ruhsatsız bir bina yapmaktadır. (E)mekli E ise binanın bitiminde bir bağımsız bölümünün kendisine verilmesi amacı ile “Taşınmaz Satım Sözleşmesi” (Adi Yazılı, adi şekilde) yapmıştır. Sözleşme tarafları X inşaat şiketi adına yetkilisi (M) ve (E)mekli E ayrıca Şahit (Ş)dir. Emekli (E) , M’nin banka hesabına sözleşme gereği olarak 55.000’in 47.000’ini yatırmıştır. Elinde Banka dekontları bulunmaktadır. Tapu teslimi 2005 olmasına rağmen tapu verilmemiştir. Emekli E 2005 yılından beridir tapusuz bir şekilde taşınmazda oturmaktadır. Ve taşınmaz kendisine ayıplı olarak verilmesinden dolayı birçok tamiratta bulunmuş ve masraf yapmıştır. Ayrıca taşınmazın alt katını da kullanamamıştır ayıplı olmasından dolayı 5 yıldır.

-E olayımızda tapunun tescilini isteyebilir mi?
-Vermiş olduğu parayı faiziyle birlikte alabilir mi?
-Kullanamadığı alt kattan yoksun kaldığı zararı isteyebilir mi?
-M'nin cezai sorumluluğu?

Sayın meslekdaşım,
Belediye avukatı olduğum için öncelikle imar hukukunu ilgilendiren kısın için you yapayım:Belediyeden izinsiz dediğiniz için bu bina tümüyle KAÇAKTIR.İmar Kanunu 32.maddesine göre Bld.ce mühürlenir ve yıkım kararına kon olur, ayrıca kaçak binayı yapan müt.TCK m.184 uyarınca imar kirliliği suçundan yargılanır.Diğer hususların B.K.gelen hükümlere tabi olup, yorumunu diğer meslekdaşlarıma bırakıyorum.Saygılarımla...

Vermiş olduğunuz bilgiler için teşekkür ederim sayın Av. Seniha Yalçın. Ben de bu noktayı araştırdım ama daha çok B.K. hükümleri çerçevesindeki talepleri öğrenmek istiyoru. Özellikle bununla ilgili Yargıtay kararları işime yarar. Araştırıyorum ama henüz tam bir çözüm getiren bir yargıya varamadım.








.

taşınmaz satış vaadi, adi yazılı biçimde yapıldığından yok hükmündedir.Bu nedenle e nin bir an önce müteahite ihtar çekerek tüm zarar ziyanlarını karşılamasını istemesi gerekir,bence ancak sebepsiz zenginleşmeye dayanabilirsiniz.bu arada evdeki ayıpların tespiti içinde bir bilirkişi incelemesi yaptırabilirsiniz..bunlar bence sorunun başlangıcında yapılması gerekenler..kolay gelsin

Alıntı: Yazan avgubse taşınmaz satış vaadi, adi yazılı biçimde yapıldığından yok hükmündedir.Bu nedenle e nin bir an önce müteahite ihtar çekerek tüm zarar ziyanlarını karşılamasını istemesi gerekir,bence ancak sebepsiz zenginleşmeye dayanabilirsiniz.bu arada evdeki ayıpların tespiti içinde bir bilirkişi incelemesi yaptırabilirsiniz..bunlar bence sorunun başlangıcında yapılması gerekenler..kolay gelsin

Öncelikle ilgilendiğiniz için teşekkür sayın avgubse.

Olayımızda "daire satış sözleşmesi" bulunmaktadır. Her ne kadar adi yazılı şekilde yapılmış olsa da HGK'nun bir kararına göre böyle bir sözleşmeye dayanaraak tapu-tescil talebinde bulunabiliyoruz.

Sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak vermiş olduğumuz paranın ticari faizi ile birlikte iadesini istemeyi düşünüyorum. Fakat bu olasılıkta kullanamadığım kısımlar için yoksun kalmış olduğum karları da isteyebilir miyim?

gayrimenkul satım vaadine ait sözleşmelerin Borçlar Kanununun 213. ve Noterlik Kanunu'nun 89 md. gereği noterler tarafından re' sen tanzim edilmesi şarttır. ancak bu kişisel hak sağlayan bir sözleşmedir. olayınızda eser kaçak mahiyette, dolayısıyla bir tapu iptal davası sözkonusu olamayacaktır. ancak sebepsiz iktisap davası açabilirsiniz. uğramış olduğunuz ek zararları ispatlamak kaydı ile dava edebilirsiniz.

Öncelikle ilginize teşekkür ederim sayın ismiaydın,

olayımızda "Daire Satış Sözleşmesi" vardır. Satış vaadi değil. Ve adi yazılı şekilde yapılmıştır.

Alıntı: Yazan Av. Emrah GELEŞ Öncelikle ilginize teşekkür ederim sayın ismiaydın, olayımızda "Daire Satış Sözleşmesi" vardır. Satış vaadi değil. Ve adi yazılı şekilde yapılmıştır.

Sayın GELEŞ,

Alıntı: Yazan Av. Emrak GELEŞ (E)mekli E ise binanın bitiminde bir bağımsız bölümünün kendisine verilmesi amacı ile “Taşınmaz Satım Sözleşmesi

Ortada henüz taşınmaz yok iken sözleşme yapıldığı için, satıcı "vaad" etmiş. Geçerli ya da değil ama Sayın Üyelerin "Satış Vaadi Sözleşmesi" üzerine yorumda bulunmaları doğrudur.

kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler TMK 704 Md.gereği taşınmaz hükmündedir ve taşınmaz satışlarının tapu sicil müdürlüğünde yapılması geçerlilik koşuludur. bunun haricinde yapılan satış sözleşmeleri geçersizdir. ister satış vaaadi sözleşmesi olsun ister satım sözleşmesi olsun ikiside geçerlilik şartından yoksundur.

Olayımızda arsanın tapusu var sadece. Üzerine yaplan binanın ise varlığı tapu ve belediye tarafından bilinmemekte. Yani tamamen kaçak bir inşaat yapılmış.

Tapulu arsa üzerine yapılan bu bina tapulu bir bağımsız bölüm olarak mı değerlendirilecek?

Kanatimce tapulu bağımsız bir bölüm olarak nitelendirilemiyecektir.Müvekkilinizin yalnızca adi sözleşmeye dayanarak varsa alacak hakkı mevcuttur.Taşınmaza ilişkin talep şekil noksanlığından geçersiz olacaktır.
Saygılar

cevabım; ruhsatı alınmış, kat mülkiyetine çevrilmiş gayrimenkul olsa dahi sözleşme geçersiz anlamında.(noter tarafından yapılmadığı için) bunun yanı sıra arsa sahiplerine karşı herhangi bir başvuru yapabilmenizde mümkün gözükmüyor.( şahsi hakkın ayni hakka karşı korunamayacağından dolayı) Tekrarla sözleşmenin diğer tarafına karşı sebepsiz iktisap davası açabilirsiniz.

T.C.
YARGITAY
İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU
E. 1987/2
K. 1988/2
T. 30.9.1988
• TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZIN DEVRİ ( Sözleşme Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılmışsa Geçersiz Olacağı )
• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ TAŞINMAZ ( Remi Şekil Şartına Uyulmadan Bağımsız Bölüm Satın Alınmasının Bazı Şartlarla Geçerli Olması )
• CEBRİ TESCİL DAVASI ( Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılan Taşınmaz Satışlarına Bazı Hallerde Geçerlilik Tanınabileceği )
• HARİCEN SATIŞ ( Tapuda Kayıtlı Taşınmaz veya Yapımına Başlanan Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Bağımsız Bölüm Olup Olmamasına Geçerliliği )
• DÜRÜSTLÜK KURALINA AYKIRILIK ( Karşı Taraf Edimlerini İfa Ettiği Halde Şekil Sakatlığına Dayanmak )
2644/m.26
818/m.213,11
743/m.2,634
ÖZET: Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M. K. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi



Şahsi olarak öncelikle kat irtifakı kurulmasını ve ardından da kat irtifak tablosuna müvekkilimin de adının yazılmasını ve sonra Tapu Tescilini istemeyi düşünüyorum. Ama tam olarak kafamda netleştiremedim.

Sayın Geleş ne kadar işinize yarar bilmiyorum ancak ben yinede bildiklerimi paylaşmak isterim. Öncelikle binanın ruhsatı var mı yok mu buna bakılır. Şayet binanın ruhsatı yok ise kaçaktır ve ruhsatsız kaçak binaların ekonomik bir değeri yoktur.Söz konusu yerin ruhsata bağlanması mümkün mü bu araştırılır. Mümkün ise ruhsata bağlanır. Siz taleplerinizi sebepsiz zenginleşme çerçevesinde istemelisiniz diye düşünüyorum. Kolay gelsin

Alıntı: Yazan Av.Gülümser Yavuz Sayın Geleş ne kadar işinize yarar bilmiyorum ancak ben yinede bildiklerimi paylaşmak isterim. Öncelikle binanın ruhsatı var mı yok mu buna bakılır. Şayet binanın ruhsatı yok ise kaçaktır ve ruhsatsız kaçak binaların ekonomik bir değeri yoktur.Söz konusu yerin ruhsata bağlanması mümkün mü bu araştırılır. Mümkün ise ruhsata bağlanır. Siz taleplerinizi sebepsiz zenginleşme çerçevesinde istemelisiniz diye düşünüyorum. Kolay gelsin

Sayın Av. Gülümser Yavuz,
öncelikle ilginize teşekkür ederim. Verdiğiniz bilgi tabiki fikir edinmem açısından yararlı oldu. Belediye'den binanın ruhsatsız olduğunu öğrendim. Halen arsa olarak görünmekte kayıtlarda.

Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşı taraf tacir olmasından dolayı "ticari faiz" işletilerek verilmiş olan bedelin iadesi yoluna gidebilirim. Bunda herhangi bir duraksama yok. Amacım tapuyu alabilmek. Bunun için;
-Tapu tescili
-Taşınmazın rayiç bedeli + yoksun kalınan kar + yapılan masraflar
-Verilen bedelin ticari faiz ile iadesi + zararların tazmini


şeklinde terditli bir dava açma hedefim var. Bunlara dayanak arıyorum. Kendi içimde tatminkar bir cevap bulamadım henüz.
-

Sayın Meslaktaşım
Eklediğiniz Yargıtay kararı sizin formülünüze cevaz veriyor .Ancak edimlerin ifası noktasında 55000 TL nin 47000 TL sinin ödendiğini belirtmişsiniz.Bakiyenin tapu devri sırasında ödeneceğine dair szöleşmede bir açıklık yoksa bu durum aleyhinize problem teşkil edebilir.Her ne kadar tapu teslimi 2005 yılında yapılmamışsa da sözleşme şartlarına uyulmadığından yalnızca sebebsiz zenginleşilen 47000 TL den ve diğer sair masraflardan karşı tarafın sorumlu olması söz konusu olabilir.
Saygılar...

Alıntı: Yazan denipre Sayın Meslaktaşım Eklediğiniz Yargıtay kararı sizin formülünüze cevaz veriyor .Ancak edimlerin ifası noktasında 55000 TL nin 47000 TL sinin ödendiğini belirtmişsiniz.Bakiyenin tapu devri sırasında ödeneceğine dair szöleşmede bir açıklık yoksa bu durum aleyhinize problem teşkil edebilir.Her ne kadar tapu teslimi 2005 yılında yapılmamışsa da sözleşme şartlarına uyulmadığından yalnızca sebebsiz zenginleşilen 47000 TL den ve diğer sair masraflardan karşı tarafın sorumlu olması söz konusu olabilir. Saygılar...

İlginize teşekkür ederim Sayın denipre,

Belirtmiş olduğunuz durum için ödenmeyen 8.000-TL'nin dava gününkü güncel halinin, gerekirse bankaya depo edilebileceğini belirteceğim. Sanırım bu bir çıkış yolu olabilir.

Diğer merak ettiğim konu, sebepsiz zenginleşme davası açtığımda 47.000'e uygulanacak faiz hangi tür faiz olacak?(kanuni-ticari).. Destekleyen kararlar varsa sevinirim.