Kira bedelini düzensiz ve geç (ancak tam) ödeyen kiracıların TAHLİYESİ

Meslektaşlarım, merhaba.
Bir konuda kafam karışık karar veremiyorum yardıma ihtiyacım var.
Müvekkilin iki tane kiracısı var biri 10 senelik birisi 8 senelik..
8 senelik olanın, kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü yok ve kira bedelinde bu zaman zarfında rayice göre çok çok az (1 ya da 2 defa) artış yapılmış, kira bedellerini sürekli geç ya da peyderpey (aynı ay içinde farklı zamanlarda kısım kısım olmak üzere) ödüyor. Müvekkil kendileriyle uzlaşamadığını anlaşmalı çıkması için konuştuğunda "2-3 ay bedavaya oturup yani kira vermeden (başka borçları,ergi borçları olduğunu söylüyor) ondan sonra çıkabileceğini söylemiş.
Gelelim 2. kiracıya o da 10 senelik kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü (tarihsiz) var ve kira bedelinde bu zaman zarfında rayice göre çok çok az (1 ya da 2 defa) artış yapılmış, kira bedellerini sürekli geç ya da peyderpey (aynı ay içinde farklı zamanlarda kısım kısım olmak üzere) ödüyor. Ve kendisi kesinlikle tahliye etmek istemiyor. Anlaşmaya yanaşmıyor ödemelerinin de gecikmede olduğunu kabul etmiyor.
Tahliye için biraz araştırma yaptığımda kira bedelinin geç ödenmesinin başlı başına tahliye sebebi olmadığını belli başlı şartları olduğunu (bir senede iki kez geç ödenme/ öncesinde ihtarname gönderme/ ödeme içni 30 günlük süre verme) bunlarında şu anda bizim açımızdan vakit kaybı olduğunu düşünüyorum o nedenle bir yandan da kira artışı(tespit) davası açmayı düşündüm en azından belki davalaşma süreci tarafları yıldırır ve anlaşmayla tahliye ederler diye düşündüm. Çünkü geç ödenme sebebiyle tahliye yoluna girersek her an bedelin ödenmesi sebebiyle hak düşümü söz konusu olabilir ve kanunen öngörülen ödeme süresi çok uzun(30 GÜN) ödenmemesi halinde kiracılardan birinin zaten durumu kötü icraen tahliye edilecek olursa yaptığımız masraf yanımıza kalacak.
Son olarak da 10 senesini dolduran kiracıyı gerekçesiz tahliye etmeyi düşündüm ancak onda da kira dönemi Şubat ayında başladığı için ve 3 ay önceden bildirim gerektiği için şu anda o da bize uzak gelen bir çözüm yolu olacak. Müvekkil kati surette artık bu kiracılarla muhatap olmak istemediğini belirtti yani onun tarafından da her iki kira ilişkisinin de devamı mümkün olmayacak.
Alternatif çözüm yolları aklına gelen ya da bu süreci daha da kısaltacak bir yorumu olan meslektaşlarımın desteklerini bekliyorum. şimdiden herkese teşekkürler.

Tahminimce en kolay tahliye yolu, sözleşemede kira artış hükmü var ise üfe oranlarını geçmemek üzere artışları hesaplayıp, kiracının düşük yaptığı 5 yıllık kira artış farkları için örnek 13 (7/30)icra takibi yapmak. Olurda 30 günde kira bedelini ödemezse, hakim değişmez veya mazeretli olmazsa en fazla 2 celsede tahliye kararı çıkar.

Yargıtay'ın tarihsiz verilen tahliye taahhüdünün sözleşmeye aykırı olarak doldurulduğunu iddia eden yazılı evrak ile ispatlamalıdır, boş evrak veren de sonuçlarına katlanır diye kararları var. Bu da denenecek bir diğer yol. (Ancak tarih veya imza inkar edlilrse bu da Sulh Hukukta görüleceği için uzun sürebilir)

Kira tespit davaları ise şahit olduklarım hep 1 yıldan uzun sürdü. Bu yolu pek kullanmam somut durumda açıkçası.

Sn. Olgu çok teşekkür ederim ilginize ve paylaşımınıza. Peki bir sorum daha olacak kira sözleşmesi olmayan kiracı için nasıl bir yol izlesek daha kısa olur acaba?

Örnek 13 takip başlatırsınız, sözlü kira sözleşmesine atıf yaparak, ancak bazı icra müdürleri bunu kabul etmiyor ancak zorunlaya ikna oluyorlar.

eğer kiracı sözlü kira sözleşmesini inkar etmezse icra mahkemesinde, inkar ederse SHM de tahliye davası açmanız gerekiyor.

SHM de kira akdini tanık dahil her türlü delille ispat edebilirsiniz.

Ancak itiraz gelse bile tahliye için 30 günün dolmasını ve tebligatların usulüne uygun olmasına dikkat edin, talep tahliye olunca 6. daire bu iki hususa çok dikkat ediyor.

Kira alacağı çok değilse, kiracının da durumu borca batık ise, kiraya verenle kiracıyı uzlaştırmayı tercih ediyorum, tahliye davaları hem uzun hemde tahliye rızaen olmazsa masraflı oluyor...

Ben sizin yerinizde olsam 8 yıllık kiracının teklifini aynen kabul ederim. 2-3 kira vermesin daha sonra çıksın. Ancak bunu yazılı hale dökün ve tahliye taahhüdü alın.

10 yıllık kiracıya ise Şubat'ta sözleşmesinin yenilenmeyeceğini noterden ihtarname ile bildirin ve ayrıca tahliyeye kadar yeni kiranın da ne olacağını aynı ihtarda yazın. Ayrıca aynı ihtarda kiraların ödenme yeri için de bir banka hesabı belirtin ve ödeme gününün (sözleşmede aksi yazılı değilse) ayın biri ile beşinci günü arası olacağı, beşinci gün mesai saati sonuna kadar ödenmemesi durumunda bundan böyle temerrüt oluşacağını ihtar edin. Bu ihtardan sonra da temasa geçip birinci kiracıya yaptığınız teklifin aynısı yapın. Tahliye taahüdü versin ve birkaç ay kira ödemeyip çıksın. Bu teklifi ŞİMDİ kabul etmezse,bir daha da pazarlık yapılmayacağını belirtin ve bundan sonraki her gecikmesinde doğrudan 30 günlük icra takibi yapın ve ayrıca şubatta da hem tahliye (hem de tahliye gerçekleşinceye kadarki süre için kira tespit) davası açın.

Sn. Admin yaklaşık bir ay önce bana tavsiyede bulunmuştunuz ancak kiracılarla anlaşma yoluna gitmenin götürüsü olarak sadece zaman kaybetmiş bulunuyorum. O nedenle tekrar size dönüp yardımlarınızı engin bilgilerinizi rica edeceğim. Maalesef yukarıda belirttiğim borca batık olduğunu iddia eden kiracı dükkanı boşaltamayacağını söyledi : geçen ayki kirayı da 550TL yerine 400tl(kendi kafasına göre) olarak ödedi. Ancak, dükkanı birine devredecek ordan alacağı hava parası ile borçlarını ödeyecek ve öyle çıkacak. Biz de bulacağı kiracıyı istemiyoruz bu nedenle anlaşamadık bir türlü... Size soruma gelirsek; kira bedelinin geç veya eksik ödenmesi gerekçesiyle tahliye yoluna başvuracak olursam öncelikle ihtarname süreci beni bekliyor ki her ay bunu tekrarlamam gerekecek ve tahliye açısından kesin bir çözüm olmayacak. Her iki kira sözleşmesinde de kira artışı yıllık ÜFE ort na göre yapılır denmesine rağmen hiç yapılmamış ancak bunlara da dayanamıyorum tahliye için anladığım kadarıyla? çünkü ilk sene kiralayan ses çıkarmayınca zımnen kabul ve sözleşmenin belirsiz bedelli sözl dönüşmesi söz konusu oluyormuş. sonuç olarak tek çözüm kira tespiti davası mıdır? daha kısa kestirme bir yol bilen bulan varsa aydınlatabilir mi şimdiden teşekkürler.

Bu kiracının daha önce 550-TL kira ödemesi söz konusu mu ve elinizde bununla ilgili yazılı delil var mı? (mesela bankadan kira bedeli adı altında 550-TL göndermiş olması gibi).

Örneğin 400-TL'den bir önceki ay kira ne kadar olarak (ve nasıl) ödenmiş?

"550-TL yerine" derken kiranın 550-TL olduğu konusunda da elinizde bir delil olduğunu düşünüyorum, yanılıyor muyum?

Alıntı: Yazan Av. İrem çünkü ilk sene kiralayan ses çıkarmayınca zımnen kabul ve sözleşmenin belirsiz bedelli sözl dönüşmesi söz konusu oluyormuş.

Alıntı: T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/4257 K. 2014/5925 T. 8.5.2014 Davacı, davalı aleyhine yapmış olduğu 18.11.2013 günlü icra takibi ile taraflar arasında düzenlenen yazılı kira sözleşmesinin özel hükümlerinin birinci maddesinde, yıllık kira artışlarının, kontrat tarihinden önce en son açıklanan yıllık toptan eşya fiyat artışları endeks ( TEFE ) oranında yapılacağının kararlaştırılmasına rağmen, davalının bu artış şartına uymayarak yapmış olduğu kira ödemeleri ile sözleşmedeki artış şartının uygulanması ile ödenmesi gerekli kira parası farklarının geriye dönük olarak beş yıllık tutarı 46.678,72.-TL'nin davalıdan tahsilini istemiş, davalının icra takibine borcunun bulunmadığı yönündeki itirazı ile takibin durması üzerine, davacı alacaklı yasal sürede ödeme yapılmadığından bahisle icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunmuştur. Davalı, kira bedellerini artışlı olarak ödediğinden bahisle davanın reddini savunmuş, mahkemece artışlı kiraların davacı alacaklı tarafından zımnen kabul edilmesinden sonra, geriye dönük kira artışlarının istenmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen takibe ve davaya dayanak yapılan 01.11.2002 başlangıç tarihli, beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu yazılı sözleşmenin özel hükümlerinin birinci maddesinde kararlaştırılan yıllık kira artış koşulu geçerli olup, tarafları bağlar. Davacının bu sebeple kira artış farklarını talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sürelerle yenilenmiş olup, geçerliliğini sürdürmekte olduğundan, kira sözleşmesindeki kira artış oranı belirlenebilir ve hesap edilebilir şekilde belirtilmiş bulunduğundan, mahkemece uyuşmazlığın sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Sözleşmede TEFE oranındaki artış şartı ve TEFE ekonomi terminolojisinden kaldırılmakla artış oranı TÜİK'in yayınladığı yurtiçi üretici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasına göre belirleneceğinden, takibe konu alacağın belirlenmesi açısından, bu açıklamalar nazara alınarak takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkının belirlenmesi için dosya üzerinde uzman bilirkişi aracılığı ile yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucunda alınacak rapor içeriğine göre itirazın kaldırılması gereken kira farkı miktarının tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Sn. Admin, yanılmıyorsunuz. Kira sözleşmesinde belirtilen kira bedeli 550,00TL son iki aydır "bu kadar ödeyebiliyorum" dediği ödeme 400,00TL bunu da bankaya yatırıyor. Yani elimizde deliller mevcut. Ayrıca, bir önceki cevabınızda da aklıma takılan bir durum vardı... Diğer kiracı için "10 yıllık kiracıya ise Şubat'ta sözleşmesinin yenilenmeyeceğini noterden ihtarname ile bildirin ve ayrıca tahliyeye kadar yeni kiranın da ne olacağını aynı ihtarda yazın." demiştiniz. Aynı kira dönemi içinde sadece ihtarname ile bu şekilde belirterek bir sonraki aydan itibaren (bir önceki ayın ÜFE ort. oranından fazla olmamak üzere) artış yapmamız mümkün olabilir mi? Yani ben bu şekilde anladım yazdıklarınızdan farklı birşeyse açıklamanızı rica etsem? Teşekkürler.

Alıntı: Yazan olgu

Merhaba, Sn. Olgu ben de bu kararı gördüm ilk önce bir umutlandım. Ancak burda ayrıksı bir durum var diye düşünüyorum.. Bu olayda kira sözleşmesinin 5 yıllık olduğu belirtilmiş ancak bizim durumumuzda kira sözleşmesi 1 yıllık ve aksi kararlaştırılmadığı için 2009 yılından beri 1 yıllık olmak üzere yenileniyor. O nedenle, uygulanamayacağını düşündüm?

Alıntı: Yazan Av. İrem Merhaba, Sn. Olgu ben de bu kararı gördüm ilk önce bir umutlandım. Ancak burda ayrıksı bir durum var diye düşünüyorum.. Bu olayda kira sözleşmesinin 5 yıllık olduğu belirtilmiş ancak bizim durumumuzda kira sözleşmesi 1 yıllık ve aksi kararlaştırılmadığı için 2009 yılından beri 1 yıllık olmak üzere yenileniyor. O nedenle, uygulanamayacağını düşündüm?

Susmak hukukta çok nadir kabul anlamına gelir.

"sözleşmedeki artış hükmü tarafları bağlar" yazıyor kararda, sizin sözleşmeniz yasa gereği aynı şartlarla uzuyor, yenilenmiyor, o sebepten artış hükmünün uygulanmasında bir engel görmüyorum

Sayın Meslektaşım,

1- Kira bedeliniz sözleşmede 550-TL ise ve son iki ay bu tutar yatırılmamışsa, temerrüt durumu var demektir, bu durumda öncelikle eksik ödenen tutarlar için 30 günlük icra takibi yapabilirsiniz (veya noterden temerrüt ihtarı da çekebilirsiniz). Eğer kiracı 30 gün içinde eksik kiraları yatırmazsa, 30 gün sonunda temerrütten tahliye davası açarsınız ve kazanırsınız. Eğer eksik miktarları 30 gün içinde yatırırsa bu 1.haklı ihtarınız olur ve dönem sonuna kadar benzer bir ihtarla kiracıyı tekrar yakalayabilirseniz, dönem sonunda 2 haklı ihtardan tahliye hakkı kazanırsınız. Dolayısıyla ilk yapacağınız işlem bence bu olmalı.

2- Kira sözleşmeniz ilk olarak 2009 yılında, bir yıllık olarak yapıldıysa ve ayrıca o yıldan bu yana da hiç kira tespit davası açılmadıysa bu durumda kira tespit davası açarak kiranın hak ve nısfete göre belirlenmesini talep edebilirsiniz. Yukarıdaki şartlar varsa bu davada TEFE/TÜFE uygulanmayacaktır, kira hak ve nısfete göre belirlenecektir (=keşif yapılacak ve bilirkişi boş kiraya verilse ne kadar kira getireceğini belirtecektir). Kiranızı bu şekilde tespit ettirdikten sonra ise kira sözleşmenizin hangi kanuna tabi olduğuna bağlı olarak ondan sonraki 3 veya 5 yıl ise otomatik TÜİK (=eski TEFE/TÜFE) oranında artış yapılacaktır.

3- "Anlaşma yoluna giderek 1 ay zaman kaybettim" demişsiniz ancak ben halen ilk mesajımda belirttiğim yöntemle gitmenizin sizin için ne hızlı, kolay ve ucuz yöntem olacağını düşünüyorum. "1 ay" zaman dava yoluna gittiğinizde sonuç almanız için gerekli olacak 2 senenin yanında oldukça kısa bir zaman olsa gerek diye düşünüyorum. Ayrıca o 2 senelik dava süreci sonucunda da tam istediğiniz sonucu alıp alamayacağınız 100% garanti değil. O nedenle bir şekilde kiracıdan kısa/orta vadede bir tahliye taahhüdü alabiliyorsanız bu sizin için en güzel çözüm olacaktır. Buna hiçbir şekilde yanaşmıyorsa bu durumda elbette zaten dava yoluna gideceksiniz ama 2 senelik sonucu belli olmayan bir "savaşa" girmeden önce 1 aylık bir anlaşma zemini arayışını ben kendi adıma zaman kaybı olarak değerlendiremiyorum.

Ps.Sayın Olgu'nun eklediği içtihatın ben de sizin olayınızda uygulanabileceği görüşündeyim ancak o içtihat "kiranın ne şekilde belirleneceğine" ilişkin bir içtihattır, olaydaki "tahliye" ile "kira tesbitini" konularını birbirinden farklı değerlendirmek gerek, ikisi tamamen ayrı konular.

kendi kiracım için benzer yolları sayısız defalar şekiller denememe rağmen sonuç alamayıp en sonunda devretmesine müsade ederek alacağı hava parası ile tahliyesine ve yeni kiracı ile uğraşmaya razı olarak çıkartabildim. ve çıkartma sürecim 1 seneden fazla sürdü, alamadığım kiralar ise 6 aydan fazla oldu. Şu an nasıl gideceğini bilmediğim yeni kiracım, tahsil kabiliyeti olmayan kesinleşmiş icra takibim ile başbaşayım. o nedenle sürelerin uzun olması sizi yıldırmasın. siz bir yandan kanuni takiplerinizi harfiyen süreleri aksatmadan yapın bu sırada anlaşarak tahliye etme imkanınız olursa bunu değerlendirin. bu takipleri başlatmadığınız sürece hem pazarlıkta eliniz güçsüz olacak hemde sonunda sonuç alamadığınızda 2 yıllık sürenin en başında olacaksınız.

Alıntı: Yazan Admin Ben sizin yerinizde olsam 8 yıllık kiracının teklifini aynen kabul ederim. 2-3 kira vermesin daha sonra çıksın. Ancak bunu yazılı hale dökün ve tahliye taahhüdü alın. 10 yıllık kiracıya ise Şubat'ta sözleşmesinin yenilenmeyeceğini noterden ihtarname ile bildirin ve ayrıca tahliyeye kadar yeni kiranın da ne olacağını aynı ihtarda yazın. Ayrıca aynı ihtarda kiraların ödenme yeri için de bir banka hesabı belirtin ve ödeme gününün (sözleşmede aksi yazılı değilse) ayın biri ile beşinci günü arası olacağı, beşinci gün mesai saati sonuna kadar ödenmemesi durumunda bundan böyle temerrüt oluşacağını ihtar edin. Bu ihtardan sonra da temasa geçip birinci kiracıya yaptığınız teklifin aynısı yapın. Tahliye taahüdü versin ve birkaç ay kira ödemeyip çıksın. Bu teklifi ŞİMDİ kabul etmezse,bir daha da pazarlık yapılmayacağını belirtin ve bundan sonraki her gecikmesinde doğrudan 30 günlük icra takibi yapın ve ayrıca şubatta da hem tahliye (hem de tahliye gerçekleşinceye kadarki süre için kira tespit) davası açın.

Merhaba, önceki cevaplarınız için çok teşekkür ederim. İhtarname göndermeyi düşündüm ben de ama tutarlar çok düşük 30 günlük süre içerisinde ödenir diye tahmin ettim. O yüzden kira tespit davasını değerlendirmiştim. Ama dediğiniz gibi ödense bile en azından 1.haklı ihtar olacak. Denemeye değer
Ayrıca, diğer kiracı için verdiğiniz yukarıdaki cevabınızda da anlamadığım bir yer vardı, sormak istedim. "ayrıca tahliyeye kadar yeni kiranın da ne olacağını aynı ihtarda yazın." buradan anladığım aynı kira dönemi içerisinde önümüzdeki aydan itibaren geçerli olmak üzere bu şekilde bir artış talep etmemiz mümkün olur mu? Nitekim, kanunen önümüzdeki kira dönemi için artış yapabilirim diye biliyorum?
Tekrar teşekkürler. İyi çalışmalar.

Alıntı: 10 yıllık kiracıya ise Şubat'ta sözleşmesinin yenilenmeyeceğini noterden ihtarname ile bildirin ve ayrıca tahliyeye kadar yeni kiranın da ne olacağını aynı ihtarda yazın.

derken kastettiğim tahliye ihtarında, tahliye gerçekleşinceye kadar da kiranın artacağını belirtmenizdi.

Örneğin kira kontratı 1.2.2017'de bitiyorsa siz tahliye ihtarında bu tarihte boşaltılmasını isteyeceksiniz ama eğer boşaltmazsa boşaltıncaya kadar da ödemesi gereken kiranın ne olduğunu belirtebilirsiniz. Netice olarak sizin "tahliye edin" demenizle sözleşme sona ermeyecek, karşı taraf kabul etmeyebilir, dava açmanız gerekebilir, dava süresince kiracılık sıfatı devam edebilir ve hatta dava reddolabilir vs. Bu nedenle oturduğu sürece ödemesi gereken yeni kirayı da belirtmelisiniz.