Eski kiracının tercih hakkı mirasçılarına geçer mi?

Yeniden inşa nedeniyle açılan tahliye davası kabul edilmiş ve kiracı tahliye edilmiştir.

(Bilindiği gibi 6570 sayılı Kanunun 15.maddesine göre inşaat tamamlandığında eski kiracıya yeni kira bedelini kabul etmesi koşuluyla aynı yeri yeniden kiralama konusunda tercih hakkı tanınmaktadır.)

İnşaat devam ederken eski kiracı ölmüştür. İnşaat bittiğinde başkalarına kiraya verilme aşamasında eski kiracının mirasçıları bu tercih hakkını kullanmak istemektedir.

Sorum şudur:

Eski kiracının 6570 sk'nun 15.maddesinde tanınan tercih hakkı, eski kiracı öldüğünde mirasçılarına geçer mi?

Saygılar

Eski kiracının sadece "mirasçısı" olmanın bu hak için yeterli olmaması gerektiğini düşünüyorum. Ancak, bu hakkı kullanmak isteyen mirasçı(lar) gayrimenkulu mirasbırakan ile birlikte kullananlardan ise taleplerinin haklı olması gerektiğini düşünmekteyim.

Konunun uzmanı meslektaşların düşüncelerini ben de merak ettim.

Saygılar,

Sayın Adli Tip

Soruda mirasçılar 6570 sk'nın 15.maddesine dayanarak hak talep ediyor.
Sizin sözünü ettiğiniz hak ise aynı Kanun'un 13.maddesiyle ilgili.

Saygılarımla

Bu konuda Yargıtay kararı var. Yarın unutmazsam eğer tarayıp, kararı eklerim.

Mirasçıların bu hakkının olduğu yönünde bir karar okuduğumu hatırlıyorum. (Umarım yanlış hatırlamıyorumdur.)

Yöneticilerimizin aynı konuyla karşılaşması ilginç.

Sayın Adli Tip'e katılıyorum. 6570 Sayılı kanun 13. maddesi uyarınca, kiracılık sıfatını taşıyan aynı meslek ve sanatı devam ettireceğini bildiren veya aynı konutta yaşayan mirasçıların tercih hakkının bulunduğunu düşünüyorum.

Zira eğer tahliye davası sırasında kiracı ölse idi, dava konusuz kalmaz, yukarıda bahsedilen mirasçılara dava yöneltilerek davaya devam edilirdi. Demekki mirasçılara geçen ya da mirasçıları ilgilendiren bir hak söz konusu. 15. madde ile 7. maddeyi bir bütün halde görmek gerekir, diye düşünüyorum. Tabi Yargıtay'ın bu konudaki görüşlerini bilmiyorum, bu benim görüşüm.

Kararı henüz bulamadım. Ancak 6570 sayılı Kanunun 13. maddesini ve Miras Hukuku ile ilgili MK.599. madde hükmünü esas alarak, mirasçıların bu hakkının olduğunu söylemek yanlış olmaz kanaatindeyim. Kararı okuduğumu hatırlıyorum ve hala arıyorum. Umarım bulurum.


Kiracının ölümü ve mirasçıların durumunu izah eden bir karar ekliyorum. Fikir verebilir düşüncesiyle:

Alıntı: T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2003/14030 K. 2003/13811 T. 1.12.2003 • KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ ( Davacının Aylık Kira Bedelinin Belirlenmesi Maksadıyla Açmış Olduğu Kira Bedelinin Tespiti Davası Olması ) • PASİF HUSUMET EHLİYETİ ( 6570 Sayılı Yasayanın Dava Konusu Olayda Uygulanması İçin Yerel Mahkemece Ölen Kiracı İle Birlikte Oturan Mirasçılarının Olup Olmadığının Tespit Edilmesi ) • MÜTESELSİL SORUMLULUK ( Kiracılarının Ölümü Halinde Mirasçıları Fesih Haklarını Kullanmadıları Sürece Ölenin Borcundan Zincirleme Olarak Sorumlu Olması ) • TESLİM ( Kiracının Temerrütten ve Dolayısıyla Sorumluluktan Kurtulabilmesi İçin Anahtarları Usulüne Uygun Kiralayana Teslim Etmiş Olmasının Gerekmesi ) 4721/m.599,641 6570/m.13 ÖZET : 6570 sayılı Yasa'nın 13. maddesine göre ölen kiracı ile birlikte oturan mirasçısının olup olmadığı ve halen bu akdi ilişkinin devam edip etmediğinin yerinde yapılacak keşif ve tanık beyanları ile tesbit etmekten ibarettir. Kiracının ölümü halinde mirasçıları fesih haklarına kullanmadıkça ölenin borcundan zincirleme sorumludurlar ve kiralayan, mirasçılardan hepsine, bir kaçına veya birine karşı kira tesbit davası açabilir.Kiracının temerrütten ve dolayısıyla sorumluluktan kurtulabilmesi için, kiralananı boşaltması yeterli olmayıp ( anahtarları ile birlikte ) davacı kiralayana usulünce teslim etmesi gerekir. DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 01.01.2002 gününden başlayarak aylık 63.787.500 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü : KARAR : Davada 01.01.2002 tarihinden itibaren aylık kiranın 63.787.500 lira olarak saptanması istenilmiş olup, mahkemece, "taraf beyanlarına göre olayda 6570 Sayılı Kanun'un 13. maddesinin uygulama yeri bulunmadığından mirasçılar aleyhine kira tespit davası açılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine" karar verilmiş olup, hükmü davacı ( Vakıflar İdaresi ) temyiz etmektedir. Kiracının ölümü halinde mirasçıları fesih haklarını kullanmadıkça sözleşmenin Borçlar Kanunu'nun 265. maddesi uyarınca devam edeceği açıktır. Nitekim sözü edilen madde aynen "kiracının vefatı halinde gerek mirasçıları gerek kiralayan bir sene veya daha uzun kiralarda kanuni mehillere riayet şartı ile en yakın vakit için tazminat vermeksizin aktin feshini ihbar edebilirler" kuralını koymuştur. Yine 6570 sayılı Yasa'nın 13. maddesi de "kira mukavelesinin ve Borçlar Kanunu'nun bu kanuna mugayir olmayan vecibelerini kiracılar veya ortakları ile sanat, meslek ve ihtisasları dolayısı ile aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan mirasçıları ve meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet edildiği müddetçe bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından 3 ay sonraya kadar aleyhlerine tahliye davası açılamaz" şeklindeki kuralı dikkate alındığında sözleşmenin devam edeceği anlaşılır. Kiracının ölümü halinde MK. 599. maddesi işlemeye başlayacağından ve yine aynı Yasa'nın 641. maddesine göre mirasçılar ölenin borcundan zincirleme sorumlu olduklarından kiralayan, mirasçılardan hepsine, bir kaçına veya birine karşı kira tesbit davası açabilir. Bu anlatılanlar ışığında mahkemece yapılacak iş; 6570 sayılı Yasa'nın 13. maddesine göre ölen kiracı ile birlikte oturan mirasçısının olup olmadığı ve halen bu akdi ilişkinin devam edip etmediğinin yerinde yapılacak keşif ve tanık beyanları ile tesbit etmekten ibarettir. Ayrıca davalı kiracının temerrütten ve dolayısıyla sorumluluktan kurtulabilmesi için, kiralananın boşaltması yeterli olmayıp ( anahtarları ile birlikte ) davacı kiralayana usulünce teslim edilmesi gerekir. Mahkemece, bu yönler üzerinde durulmaksızın eksik inceleme ile sonuca gidilmesinde isabet görülmemiştir. SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 01.12.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Çok güzel bir soru(n). Daha önce başıma gelmiş değil, konuyla ilgili bir Yargıtay içtihatına da hiç rastlamadım ancak mantık yürütmek gerekirse ben de, -miras reddedilmediği sürece- mirasçıların bu hakkı kullanabileceklerini düşünüyorum. Gerekçem de şu: Neticede bu maddi sonuçları olan bir haktır ve dolayısıyla miras ile mirasçılara geçebilmelidir.

Öte yandan işi biraz daha karıştıralım (mı?): Kiralayanın 6570/15'i çiğnemek suretiyle mecuru başkasına kiraya verdiğini farazi olarak düşünecek olursak, mirasçıların 6570/16.maddede belirtilen şikayeti yapma hakları da miras ile geçebilir mi bunu da ayrıca tartışmak gerek.

Mirasçıların hak iddia edemeyecekleri kanısındayım:

A) 6570 sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 13.maddesi aşağıda sunulmuştur:
“Madde 13 - Kira mukavelelerinin ve Borçlar Kanununun bu kanuna mugayir olmayan vecibelerine kiracılar veya ortaklariyle sanat, meslek ve ihtısasları dolayısiyle aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan mirasçıları ve meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet edildiği müddetçe bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından üç ay sonraya kadar aleyhlerine tahliye dâvası açılamaz.”

Kanun maddesinin mirasçılara tanıdığı hak “tahliye davası açılamamasından” ibarettir. Halbuki olayımızda kiracılık ilişkisi bulunmadığı gibi, bir tahliye de söz konusu değildir.

Yeniden inşaattan sonra yapılacak kira sözleşmeleri, birinci kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olmayıp, ikinci kira sözleşmesidir: Murisin yaptığı kira sözleşmesi tahliye davalarındaki tahliye kararları ile sona ermiş bulunmaktadır. Muris tarafından tercih hakkı kullanılarak ikinci sözleşme yapılmamış olduğundan mirasçılarının kiracılıktan doğan hakkı bulunmamaktadır.

Muris ile kira ilişkisi sona ermiştir. Muris artık kiracı değildir. Mirasçılar kiralananda oturmamaktadır; tahliye edilmeleri söz konusu değildir. Bu nedenle 6570 sayılı Kanun’nun 13.maddesine göre eski kiracının mirasçılarının bir hak iddia etmeleri için dayanak oluşturmaz.

6570 sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 15.maddesi aşağıda sunulmuştur:
“Madde 15 – (ç) fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar plânına göre yeniden inşa …..edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır.”

Madde metninden anlaşılacağı üzere yeniden kiralama hakkı ancak kiracı tarafından kullanılabilir. Kanun mirasçılardan söz etmemektedir. Kanun’un mirasçılara tanıdığı hak 13.maddede sözü edilen tahliye edilmeme hakkından ibarettir.

B) Borçlar Kanunu’nun 265.maddesi de mirasçılara kira sözleşmesini sürdürme hakkı tanımamaktadır:
Müstecirin ölümü
Madde 265 - Müstecirin vefatı halinde gerek mirasçıları gerek mucir, bir
sene veya daha uzun müddetli icarlarda kanuni mehillere riayet şartiyle, en
yakın vakit için tazminat vermeksizin akdin feshini ihbar edebilirler.

C) Miras hukuku açısından bakılırsa, mirasçıların kiralanan üzerindeki hakları Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmemiş, 6570 sayılı Kanun’da ve Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Bu iki kanunun ilgili hükümleri yukarıda açıklanmıştır.

D) Uygulama açısından bakılırsa kiralayanın eski kiracının mirasçılarını belirlemesi ve bu mirasçıların adreslerini bulup tercih haklarını kullanmaları yolunda tebligat yaptırması olanaksızdır. Kiralayana bunca yük bindirilmemeli; kiracının yeterince korunduğu Kanun'u zorlama yorumlarla kiracının mirasçıları da gereksiz yere korunmaya çalışılmamalıdır.

SONUÇ : Olayımızdaki mirasçıların bir hak iddia etmeleri için mevzuatta dayanak bir hüküm bulunmamaktadır. Mirasçıların kira sözleşmesini devam ettirme hakkı, devam eden bir kira sözleşmesi içinde vardır. Bitmiş bir kira sözleşmesi mirasçılara hak bahşetmez kanısındayım.

Saygılarımla

Benim mesajım 13. maddeyi anımsatıyor ama, sizin sorunuzun cevabı değil. Bunun farkındayım.
Benim düşüncemin dayanağı şudur:
Kira akdi, her iki tarafa borç yükleyen bir akittir. Aktin yapılmasında tarafların şahsi özellikleri belirleyici ise, taraflardan birinin ölümü borç ilişkisini sona erdirir.
Bence, kira akdinde tarafların kişiliği belirleyicidir. Bu sebeple hak ve borç mirasçılara intikal etmez. Ancak kiralayan, gayrimenukulu kiracı ile birleikte kullanan diğer kişileri de gözönünde bulundururak bu akdi yaptığına göre, hak ve borçların gayirmenkulu kullanan diğer kişilere intikal etmesi gerektiğinin savunulabileceğini düşünmekteyim. Bunun dışında kiralayanın hiç tanımadığı, bilmediği kişilerin, salt mirasçı olmaları sebebiye bence hak iddia edememeleri gerekmektedir.

Netice itibariyle, "mirasçı" ile "mecuru birlikte kullanan" kavramlarına dikkat etmek gerekmektedir.

Aynı örnekte "kiracı değil de kiralayan ölürse ne olur" konusunda bir fikir üretemedim.

Saygılarımla,

Sorun, kira sözleşmesinin kiracının ölümü ile sona ermesine (esasen sona erememesine) ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanması ile çözümlenmelidir diye düşünüyorum.

Borçlar Kanunu 265.md. adi kiralarda kiracının ölümü halinde, kiralayanın dönem sonu itibariyle akdi feshedebileceğini düzenlemişken, 6570 sy. yasanın 13. maddesi ile bu yasa kapsamındaki kira sözleşmelerinde 265. maddenin kiralayana sağladığı olanak ortadan kaldırılmıştır. Bu durumda 6570 sy. yasa kapsamındaki kira sözleşmelerinde kiracının ölmesi kiralayan bakımından kira sözleşmesinin feshi için bir neden teşkil etmemekte, kiracı ile birlikte oturanlar bakımından (sair tahliye nedenleri gerçekleşmediği sürece) kira sözleşmesinin yürürlükte kaldığı kabul edilecektir.

Alıntı: T.C. YARGITAY 6. Hukuk Dairesi E:1984/8949 K:1984/9372 T:11.10.1984 ....... 6570 sayılı Kanunun 13. maddesine göre meskenlerde olen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından kira şartlarına tamamen riayet edildigi sürece aleyhlerine bu kanunun yürürlukten kaldırılmasından 3 ay sonraya kadar kıralananın bosaltılması davası açılamaz. Bu madde metnine göre kiracıyla birlikte oturan kimse mirasçı olabileceği gibi mirasçı da olmayabilir. Bu bakımdan davalının kocasının mirasını red etmiş olması sonuca etki değildir. Belirtilen sebeple davanın reddine karar verilmek gerekirken yazılı şekilde kiralananın boşaltılmasına karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır. S o n u ç : Hükmün açıklanan nedenle (BOZULMASINA), 11.10.1984 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Buna göre ölen kiracı ile birlikte oturanların (mirasçı olsun olmasın) kira sözleşmesinin sağladığı haklardan dolaylı olarak yararlanmaları söz konusudur. Somut olayda kira sözleşmesi tahliye ile sona ermiştir, ancak sözleşmenin sağladığı hak (tekrar kiracı olabilme hakkı) kiracı için devam etmektedir. Kiracı öldüğünde ise kiracı ile birlikte oturanların da aynen kira sözleşmesinin devamında olduğu gibi bu hakkı kullanabilmeleri gerektiğini düşünmekteyim.

Sayın BaharB'nin görüşüne katılıyorum. Bu konuda yasada açık bir düzenleme olmaması, sorunun hakim tarafından kıyas, yorum vb. yöntemlerle çözümünü gerektirmektedir. 6570 sayılı yasanın amaçsal (gai) yorumu, hele de 13. madde hükmü bizi 15. maddedeki tercih hakkının, sayın BaharB'nin isabetle dikkat çektiği gibi, "mirasçı olup olmadığına bakılmaksızın" 7/ç maddesine göre tahliye zamanında kiraı ile birlikte oturanlar için de geçerli olması gerektiği sonucuna ulaştırmaktadır.
Saygılarımla.

Alıntı: Dava, yeniden inşaat nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. … Adı geçen davalının dava tarihinde ölü olup olmadığının saptanması, davadan sonra ölmüşse 6570 sayılı yasanın 13. maddesinin uygulama alanı bulunup bulunmadığı üzerinde durulması o takdirde işi yürüten mirasçının, aksi takdirde tüm mirasçılarının davaya katılmasının sağlanması.. (6 HD.30.6.1992-7524/8382)

Ben de, mirasçıların hakkı bulunmaktadır, şeklinde düşünmekteyim. Yukarıdaki karar özetini Müslüm Tunaboylu’nun “Kira Hukuku-Tahliye-Uyarlama-Tesbit-Alacak Davaları” isimli kitabından aktardım.

Karara göre, yeniden inşaat nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkin davalarda da, kiracının davadan sonra ölmesi durumunda mecurda işi yürüten mirasçı yoksa tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir. Amaç kiralayanı kollayıp, yargılama masrafı ve vekalet ücretini mirasçılara yıkmak olamayacağına göre, tahliyeden sonraki haklardan yararlanmalarını sağlamaktır.

Ben de "mirasçıların tercih hakkı olduğunu " düşünen meslektaşlar grubundayım.

Kiracının tahliye edilmesindeki amaç "yeniden inşaat "tır.Bu inşaat tamamlandığı takdirde kiracıya tahliye edilen yer tekrar teklif edilmelidir.Yani aslında "kira sözleşmesinin yeniden inşaat süresince askıda " olduğu doüşünülmelidir.

Sayın meslektaşların söyledikleri gibi,yeniden yapılacak sözleşme "yeni bir sözleşme " olsa da aslında,tahliyenin şarta bağlı sağlandığı ve o şart gerçekleştikten sonra yeniden kiracı olabilme hakkının kanundan doğduğu kabul edilmelidir.Bir anlamda mal sahibinin tahliyeyi bu şartı kabul etmekle (kiracı ile inşaat akabinde yeniden sözleşme yapılacağı garantisi) sağladığı düşünülmelidir.

Her ne kadar kira sözleşmesinden doğan hak şahsi hak olsa da,mirasçılar mecurda,murisin yaptıkları işi yapacaklarını beyan ettikleri takdirde,kiralayanın kira sözleşmesini fesih hakkı bulunmamaktadır.

Bu yorumla,kiracının tahliyesinin sağlanma sebebi inşaatın yeniden yapılmasıdır.Yine kiracının ölümü sözkonusu olduğunda "mirasçılar tahliye edilen yerde aynı işi yapacaklarını " beyan ettikleri takdirde, aynen kira sözleşmesinin ölüm ile sona erememesinde olduğu gibi,mirasçıların tercih hakkını kullanabilecekleri açıktır.

Mal sahibinin böyle bir talebi sırf kiracının ölümü sebebiyle reddetmesi hakkın kötüye kullanılmasını dahi teşkil edebilir.

Bu nedenle Sn. BaharB ve Sn.Aladağ'a katılıyorum.

Sorun, kıyas yöntemiyle çözümlenmelidir.

Saygılarımla
T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5333

K. 2001/5555

T. 2.7.2001

• TAHLİYE DAVASI ( İşyeri İhtiyacı Nedeniyle )

• İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ ( Kiracını Ölümü Durumunda Aynı Meslek ve Sanatı İdame Ettirecek Mirasçıların Kira Mukavelesine Riayet Etmeleri Durumunda Fesih İstenememesi )

• KİRACININ ÖLÜMÜ ( Mirasçıların Tahliye Edilebilmesi Şartı )

6570/m.13


ÖZET : Kiracının ölümü durumunda meslek ve ihtisasları dolayısıyla aynı meslek ve sanatı idame ettirecek mirasçılarını kira mukavelesine tamamen riayet edildiği sürece akdin feshi istenilemez.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görülüşüp düşünüldü:
KARAR : Dava işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili dava konusu taşınmazın 1.4.1982 başlangıç tarihli 2 yıl süreli sözleşmeyle Reşat K.'a kiraya verildiğini, kiracının ölümü ile akdin kızı Müzeyyen ve damadı Rabbani ile devam ettiğini, taşınmazda davacıların deri imalat ve satışı yapacaklarından bahisle davalıların tahliyesini istemiştir. Davalılar kendilerinin kiracı olmadığını, kiralananın işyeri olması nedeniyle kiracı öldüğünden aynı işi yapan mirasçılarıyla devam edeceğini, davalı Müzeyyen'in ölen kiracıyla aynı işi yapmadığını, davalı Rabbani'nin de Müzeyyen'in kocası olmadığını davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ihtiyaç samimi kabul edilerek tahliye kararı verilmiştir. Davalılar kiracılığa karşı çıktıklarına göre bu hususu davacıların kanıtlaması gerekir. 1.4.1982 başlangıç tarihli sözleşmeyle taşınmazda kiracı olan Reşat K.'ın öldüğü, kiralananın işyeri olduğu hususunda ihtilaf yoktur. 6570 sayılı yasanın 13.maddesine göre kiracının ölümü durumunda meslek ve ihtisasları dolayısıyla aynı meslek ve sanatı idame ettirecek mirasçılarını kira mukavelesine tamamen riayet edildiği sürece akdin feshi istenilemez. Davalılar ölen kiracı ile aynı işi yapmadıklarını ve kiralananı kullanmadıklarını savunduklarına göre bu savunma üzerinde durularak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 1993/3459

K. 1993/3626

T. 18.3.1993

• İHTİYAÇLININ DAVA SIRASINDA ÖLMESİ ( Mirasçılar Adına Aynı Gerekçeyle Tahliye Davasına Devam Edilip Edilemeyeceği )

• İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE ( İhtiyaçlının Dava Sırasında Ölmesi Halinde Mirasçılar Adına Aynı Gerekçeyle Davaya Devam Edilip Edilemeyeceği )

• MİRASÇILARIN DAVAYI DEVAM ETTİRMESİ ( İşyeri İhtiyacıyla Açılan Tahliye Davası Sırasında İhtiyaçlının Ölmesi )

6570/m.13


ÖZET : İş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarında kiracının ölümü halinde, aynı meslek veya sanatı devam ettirecek olan mirasçıları aleyhine tahliye davası açılamaz. DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Davacı Kemal vekili, kiralananda müvekkilinin inşaat malzemeleri ticareti yapacağını iddia ederek bu ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Dava devam ederken ve hatta tüm delillerin toplanmasından sonra, ihtiyaçlı davacının vefat ettiğini bildiren davacı vekili, mirascılar vekili olarak, davaya devam edeceklerini belirtmiş ve murisin yapmayı düşündüğü işin mirasçılar tarafından kurulup devam ettirileceğini belirtmiştir.
Başlangıçta ölen davacının ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını savunan davalı vekili, ihtiyaçlı olduğu iddia olunan davacının ölümü karşısında davanın reddi gerektiğini, mirasçıların ihtiyaçları varsa ayrıca dava açmaları gerektiğini bildirmiştir.
Mahkeme davacı ihtiyaçlının ölmesi sebebiyle davanın konusuz kaldığını kabul ile karar verilmesine yer olmadığı sonucuna varmıştır.
İhtiyaç sebebiyle açılmış davada, davacı olan kişinin ölmesi üzerine mirasçılarının davayı sürdürme haklarının mevcut olduğu, sadece ölüm yüzünden davanın reddi gerekmediği uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, davacı ihtiyaçlı kişinin ölmesi karşısında mirasçıların aynı işi yapacaklarını bildirmeleri halinde bu iddianın dinlenip dinlenemiyeceği noktasındadır. 6570 sayılı Yasa bir kişinin kendisinin, eşinin ve çocuklarının ihtiyacı için tahliye istenebileceğini kabul etmiştir. Aynı Yasanın 13. maddesi işyeri kiracısı olan kişinin ölmesi halinde aynı meslek veya sanatı devam ettirecek olan mirasçıları aleyhine tahliye davası açılamıyacağı esasını benimsemiştir. Yasanın, gerek kiralayan ve mirasçıları, gerekse kiracı ve mirasçıları açısından öngördüğü düzenleme karşısında bunlardan birinin ölümünün kira ilişkisini bitirmiyeceği gibi tahliye istemi hakkını da ortadan kaldırmıyacağının kabulü zorunludur. Bu itibarla, olayda aynı işi sürdüreceklerini bildiren mirasçı davacıların bu iddialarının dinlenmesi gerekir. Bu sebeple, davacı vekilinin son iddiası çerçevesinde karşı tarafın diyeceğinin sorulması, uyuşmazlık halinde davacıların son iddialarıyla ilgili delillerin toplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi icap ederken, yazılı şekilde davanın konusuz kaldığından bahisle reddedilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 18.3.1993 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.



Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile H.U.M.K.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 2.7.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın Üyeler

Bir işhanı düşünün, yıkılıp, yeniden yapılmıştır. Eski kiracılarından yedisi ölmüştür. Şimdi kiralayan 7 adet izin alarak 7 adet mirasçılık belgesi alacak; belgede adı geçen en az 20 mirasçının adreslerini belirleyecek; bu adreslere tebligat yaptıracaktır.

Eğer mirasçılardan da üçü ölmüşse bütün bu işlemleri ikinci kuşak mirasçılar için üç kez daha yineleyecektir.

Kanunun amacı bu mudur?

Eğer kanunu anlamak için maddeleri birlikte göz önüne alacaksak 13.madde ile 15.maddeyi birlikte düşünmek gerekir:

Bence 13.maddenin amacı kiracı ile birlikte oturanların ölüm acısı içindeyken evden atılmaması ya da kiracının yaptığı işi sürdürerek aile ekonomisinin birden çökmemesi için işyerinden atılmamasını sağlamaktır.

Asıl kural şudur: Kiracının kira hakları mirasçılarına geçmez. Bu nedenle 15.madde nedeniyle mirasçılar hak iddia edemez. 13.madde bu kuralın istisnalarını yazmaktadır.

Dikkatinizi çekerim ki 13.maddedeki hak ''kiracı ile birlikte oturanlara'' tanınmıştır. Kiracı ile birlikte oturanın bu hakkı eğer ölürse kendi mirasçısına geçer mi? Kıyas yoluyla bakarsanız geçer. Her şeyin miras kalacağını düşünürseniz geçer. Ama kanunun sözüne ve amacına bakarsanız geçmez. Kanun bu hakkı mirasçılara değil, sadece birlikte oturanlara tanımıştır.

Miras hukuku açısından bakarak her hakkın mirasçılara geçeceğini düşünmek bu nedenlerle yanlış olur.

Kira sözleşmesindeki şahsi bir hak olan kiralananı kullanma hakkı miras yolu ile mirasçılara geçmez. 6570 sk 13.maddesiyle ancak belli koşullarla kiracıların mirasçılarına belli haklar sağlamıştır. Aynı hakları kıyas yoluyla 15.maddeye taşımak yanlış olur. Hele 13.maddede olmayan hakları taşımak daha da yanlış olur: ( birlikte otursun-oturmasın mirasçının hakkı vardır; hatta mirasçının mirasçısının da hakkı vardır) diyorsanız lütfen yazının başlangıcına dönünüz.

Sayın Av.Suat Ergin

Gönderdiğiniz kararda kiralanan henüz tahliye edilmemiş ve kira ilişkisi sürmektedir. Dava açıldığı tarihteki duruma göre görülür. Karardaki olayda davanın açıldığı tarihte kiracı yaşamaktadır. Bu nedenle dava sırasında ölen kiracının mirasçılarının çağırılması ve 13.maddede sayılan koşulların bulunup bulunmadığının araştırılması ve 13.maddedeki koşullar yoksa tahliye kararı verilmesi gerekir. Bu hususta bir tartışma bulunmamaktadır. Karar doğrudur. Ama kararın amacı mirasçılara tahliyeden sonraki hakları tanımak değil; tahliyeden önceki hakları tanımaktır. Zaten davanın konusu tahliyedir.

Sorudaki olayda ise kira ilişkisi bitmiş; kiralanan tahliye edilmiş ve kiracı daha sonra ölmüştür. Artık 13.maddeden beklenen fayda bulunmamaktadır. 13.maddenin uygulanması da mümkün bulunmamaktadır. 13.madde mirasçılara tahliye davası açılamayacağı hakkını tanımıştır. Yeniden kiralama hakkını tanımamıştır.

Saygılarımla

Alıntı: A. Kazanma I. Mirasçılar tarafından MADDE 599.- Mirasçılar, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanırlar. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklı kalmak üzere mirasçılar, mirasbırakanın ayni haklarını, alacaklarını, diğer malvarlığı haklarını, taşınır ve taşınmazlar üzerindeki zilyetliklerini doğrudan doğruya kazanırlar ve mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olurlar. Atanmış mirasçılar da mirası, mirasbırakanın ölümü ile kazanırlar. Yasal mirasçılar, atanmış mirasçılara düşen mirası onlara zilyetlik hükümleri uyarınca teslim etmekle yükümlüdürler

Bence;

Mirasçılar, MK. 599/2 dairesinde murisin haklarını kendiliğinden kazanmış olacaklarından ve 6570 Sayılı Kanunun 15. maddesinde yer alan tercih hakkı da bu kapsamda bir hak olduğundan, yani muris ölmeseydi kullanabileceği ve kiralayana karşı yöneltebileceği bir hak olduğundan, mirasçıların bu hakkı MK.599 icabıdır.

Sayın Av.Armağan Konyalı,

6570/14-3 diyor ki:

Alıntı: ç fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar planına göre yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrımenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedebli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamaya tercih hakkı vardır. Bu hakkın kiralayanın yapacağı tebliğ tarihinden itibaren 1 ay içinde kullanılması şarttır. Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrımenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.

Bu madde hükmüne göre kiralayan bu tahliye davasını açarken, bu külfet ve yükümlülüğü de peşinen kabul ediyor demektir.

Zira bu maddeden kaynaklanan tahliye davası her ne kadar teknik anlamda kiracılık ilişkisini bitirmekteyse de, kanun koyucunun buradaki esas amacının kiracıyı ve kira ilişkisini korumak olduğu ve mecurla ilgili sorun aşıldıktan sonra kira sözleşmesine devam edilmesini amaçladığı da bence net. (Kira sözleşmesi devam ediyor DEMİYORUM, evet kira sözleşmesi sona ermiştir ancak kanun koyucu tadilattan sonra herşeyin eski haline dönmesini arzulamaktadır diyorum)

Bir diğer deyişle böyle bir dava açmayı düşünen kiralayan tadilat bittikten sonra önceki kira ilişkisine hiç var olmamış gözüyle bakamaz, bu tadilatı geçici bir araverme olarak değerlendirmeli ve kendini de buna göre hazırlamalıdır. Böyle bir ölüm durumunda mirasçıların bu hakkı kullanmalarına izin vermeyen bir kiralayan bence fırsattan istifade etmeye çalışıyor demektir ve ruhunda kiracının haklarını korumak olan 6570 sayılı yasa bence bu kiralayanın kötüniyetini koruyacak şekilde yorumlanmamalıdır.

Bu nedenle ikna edici açıklamalarınıza rağmen benim düşüncem değişmedi.

Tartışmanın özetini çıkaracak olursak:

- Henüz kira sözleşmesi devam ederken ölen kiracının kiracılık haklarını bütün mirasçılara tanımıyoruz; belli mirasçılara ve belli koşullarda sadece tahliye edilmeme hakkını tanıyoruz. (madde 13)

- Kira sözleşmesi bittikten sonra ölen kiracı için ise zorla yeni bir kira sözleşmesi yapma hakkını, kayıtsız şartsız bütün mirasçılara tanıyoruz. (madde 15)

Benim aklımdan atamadığım soru bu:
-Miras hakkı, 13.maddede tanınmıyor da neden 15.maddede tanınıyor?
-Miras hakkı kira sözleşmesi varken tanınmıyor da kira sözleşmesi bittikten sonra neden tanınıyor?

''Hali hazırda süren bir kira ilişkisi'' durumu ile ''Yeniden kiraya verilmek üzere tahliye edilmiş olması'' durumu arasında fark olmamalı; hele bu fark yeniden kiraya verilmesi durumu lehine hiç olmamalı.

''Kanun koyucu böyle uygun görmüş'' diyorsanız Yargıtay'ın işe el koymasının tam zamanıdır.

Saygılarımla

Mirasçının seçimlik hakkı kulanması, murisin kullanabileceği hakkın sınırları dairesinde olabilir. Fakat 6570 sayılı kanunun getirdiği sınırlama gözetildiğinde, 6570 sayılı kanunda aynen:

Alıntı: MADDE 13 - Kira mukavelelerinin ve Borçlar Kanununun bu kanuna mugayir olmayan vecibelerine kiracılar veya ortaklariyle sanat, meslek ve ihtısasları dolayısiyle aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan mirasçıları ve meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet edildiği müddetçe bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından üç ay sonraya kadar aleyhlerine tahliye dâvası açılamaz.

Şeklindeki hüküm uyarınca, "Aynı mesleği icra eden mirasçılar (işyeri bakımından)" , "Kiracı muris ile aynı evde ikamet edenler ise (konut bakımından)" kira akdi hükümlerinden istifade etmeye hak kazanıyorlar.

Bu nedenle; mirasçı sıfatıyla /MK:599 dairesinde/ 15. maddedeki tercih hakkından yararlanmak söz konusu olduğunda, mirasçının kiracı ile aynı evde ikamet eden mirasçı olması yahut mecur işyeri ise; aynı mesleği icra eden mirasçı olması tartışmasız açıktır, düşüncesindeyim.

Alıntı: Yazan Saim mirasçı sıfatıyla /MK:599 dairesinde/ 15. maddedeki tercih hakkından yararlanmak söz konusu olduğunda, mirasçının kiracı ile aynı evde ikamet eden mirasçı olması yahut mecur işyeri ise; aynı mesleği icra eden mirasçı olması tartışmasız açıktır,

15.maddedeki tercih hakkının mırasçılara geçeceği kabul edilirse bu durumda 13.maddede sayılan ''kiracı'' ''ortak'' ''mirasçı olmayıp da birlikte yaşayan'' kişilere eski kiracının tercih hakkını kullanma olanağı verilmemekte ama sadece miras yoluyla mirasçılarına bu hak verilmektedir.

13.maddede sayılanlar arasında yapılacak bu haksız ayırım tercih hakkının miras kalmaması gerektiğini göstermektedir kanısındayım.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı 15.maddedeki tercih hakkının mırasçılara geçeceği kabul edilirse bu durumda 13.maddede sayılan ''kiracı'' ''ortak'' ''mirasçı olmayıp da birlikte yaşayan'' kişilere eski kiracının tercih hakkını kullanma olanağı verilmemekte ama sadece miras yoluyla mirasçılarına bu hak verilmektedir. 13.maddede sayılanlar arasında yapılacak bu haksız ayırım tercih hakkının miras kalmaması gerektiğini göstermektedir kanısındayım. Saygılarımla

Kanunun ifade tarzından isabetle bahsettiğiniz gibi çok adil ve mantıklı olmayan bir sonuç çıkıyor. Mevcut yasal düzenlemeler bu sonucu doğuruyor.

Esasen MK.599/2 dairesinde sayılan ve mirasçılara kendiliğinden (doğrudan) intikal eden haklar içinde, "şahsi hakkın" açık bir ifade ile yer almaması, bu hakkın sadece nisbi alacak hakkı ile sınırlandırılması, belki bu hükme dayalı teze yöneltilebilecek en manalı itiraz olacaktır. Tercih hakkının, bir ayni hak veyahut alacak hakkı olamayacağı, "bir şeyin yapılmasını talep" temelli şahsi haktan öte bir anlam taşımayacağı muhakkaktır. O halde, MK.599/2 de sayılan haklar içinde "Şahsi haklar" yer alır mı almaz mı sorusunu tartışmak doğru olacaktır.

Sayın bir üyemizin THS dışında bana sözlü olarak dile getirdiği bu noktadaki itirazını çok haklı buluyorum. Şöyle demişlerdi: "Bu tercih hakkı muris sağken kendisi tarafından temlik edilebilir bir hak ise, MK.599/2 dairesinde bu hakkın mirasçılara geçmediğini söylemek pek doğru olmaz!"

O halde; tercih hakkının hukuki niteliğini tespit etmek önemlidir.

Konu oldukça güzel bir araştırma konusu. Aktaranlara teşekkür etmek gerekir.

Saygılarımla.

Bir kişinin ölmesi durumunda bu kişiye ait haklar ve borçlar külli halefiyet gereğince mirasçılarına geçer. Gerek borçlar kanununda gerekse 6570 sayılı kanunda kiracının ölmesi, kira sözleşmesini derhal sona erdiren bir sebep sayılmamıştır. Ancak yeni inşaya ilişkin 6570 sayılı kanunun 7/ç maddesinde kira akdinin sona ermesinden sonra tahliye davası açılarak, kiracının tahliye edilebileceği belirtilmiştir. Buna göre burada kira sözleşmesinin devamından söz edilemez. Bu durumda 6570 sayılı kanunun 15. maddesinde tanınan hak kira sözleşmesinden değil doğrudan kanundan kaynaklanan bir hak olduğu için ve kanunda bu hak sadece eski kiracıya tanındığı için, bence kiracının ölmesiyle bu hak da sonra erer.