Arsa Sahiplerini Temerrüde Düşürmek Zorunlu mu?

Yüklenici, arsa sahiplerinin, arsalarını teslim etmemeleri ve gerekli vekaletnameleri vermemeleri nedeniyle, kar mahrumiyetini alabilmek için dava açmak istiyor. Sözleşmede bu konularda süre yok.

Ancak bu durumda, arsa sahiplerine ihtar çekip mehil vermeden (temerrüde düşürmeden), sözleşmeye uymadıkları gerekçesiyle, kar mahrumiyetine yönelik açtığı davanın akıbeti ne olur, dava açma tarihi temerrüt yerine geçer mi?

Saygılarmla

YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU
E. 1976/11-7 K. 1976/6

...Bir davanın usulen açıldığı tarihte maddi hukuk ve usul hukuku yönünden hasıl ettiği neticeleri vardır. Özellikle maddi hukuk alanında zaman aşımı kesilmiş olur. Hak düşürücü bir süre sözkonusu ise bu husus hakim tarafından resen gözönünde tutulur. Şahsa bağlı haklarla ilgili bazı davaların takibi mirasçılarına geçer. Davalı, davadan önce usulen mütemerrit duruma düşürülmemiş ise, davanın açılması ve dilekçenin usulü dairesinde tebliğ olunmasıyla mütemerrit sayılır...

Alıntı: Yazan manolimato_06 YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU E. 1976/11-7 K. 1976/6 ...Bir davanın usulen açıldığı tarihte maddi hukuk ve usul hukuku yönünden hasıl ettiği neticeleri vardır. Özellikle maddi hukuk alanında zaman aşımı kesilmiş olur. Hak düşürücü bir süre sözkonusu ise bu husus hakim tarafından resen gözönünde tutulur. Şahsa bağlı haklarla ilgili bazı davaların takibi mirasçılarına geçer. Davalı, davadan önce usulen mütemerrit duruma düşürülmemiş ise, davanın açılması ve dilekçenin usulü dairesinde tebliğ olunmasıyla mütemerrit sayılır...

Sunmuş olduğunuz içtihat için teşekkürler. Bu kuralın genel olarak geçerli olduğunu bilmekteyim.

Ancak bahsettiğim olayda, arsa sahiplerinin borçları:
a) Vekaletname vermek (Ruhsat, vs için)
b) Arsayı teslim etmek

Yüklenici bu borçlarla ilgili arsa sahiplerine ihtar çekip temerrüde düşürmemiş.

Bu gerekçeye dayanarak kar mahrumiyeti talepli dava açmış. İşbu davanın konusu kar mahrumiyeti talebi olduğundan, davayla vekalet ve arsa teslimi konusunda da arsa sahipleri temerrüde düşürülmüş sayılır mı?

Zira temerrüt olmadan talebin kabul edilmeyeceğini düşünmekteyim.

Eğer davayla, kar mahrumiyeti yerine arsa teslimi vs istenseydi bahsettiğiniz içtihadın uygulanabileceğini düşünmekteyim.

Alıntı: Yazan detay82 Sunmuş olduğunuz içtihat için teşekkürler. Bu kuralın genel olarak geçerli olduğunu bilmekteyim. Ancak bahsettiğim olayda, arsa sahiplerinin borçları: a) Vekaletname vermek (Ruhsat, vs için) b) Arsayı teslim etmek Yüklenici bu borçlarla ilgili arsa sahiplerine ihtar çekip temerrüde düşürmemiş. Bu gerekçeye dayanarak kar mahrumiyeti talepli dava açmış. İşbu davanın konusu kar mahrumiyeti talebi olduğundan, davayla vekalet ve arsa teslimi konusunda da arsa sahipleri temerrüde düşürülmüş sayılır mı?

O zaman şöyle bir cevap vereyim, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüdü için BK.101'deki temerrüt şartlarına ilave olarak alacaklı seçimlik haklarından yararlanmak istiyorsa borçluya son süre vermiş olmalıdır. Örneğin alacaklı, sadece temerrüt ile gecikmiş ifayı reddedip gecikme tazminatı talep edebiliyorken, son süre vermekle gecikmiş ifayı red ile müspet zararının tazminini talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir.

Dava açılması ile borçlu temerrüde düşürülmüştür, fakat borçluya son süre tayin edilmediğinden bana göre kar mahrumiyeti talep edilemez.

İnşaat hukuku içinde pek çok hukuki uzmanlık dalını barındıran ancak mevzuatta bir kaç madde ile düzenlenmiş bir dal olması nedeniyle, ihtilafların çözümünü bulmakta genelde zorlanıyorum.

Onlarca, Yargıtay kararı, kitap, makale, mevzuat hükümleri karıştırmam, üzerinde saatlerce düşünmeme rağmen, çoğu zaman net bir sonuca ulaşamıyorum.

Araştırmaya, düşünmeye devam edeyim.

Alıntı: Yazan manolimato_06 O zaman şöyle bir cevap vereyim, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüdü için BK.101'deki temerrüt şartlarına ilave olarak alacaklı seçimlik haklarından yararlanmak istiyorsa borçluya son süre vermiş olmalıdır. Örneğin alacaklı, sadece temerrüt ile gecikmiş ifayı reddedip gecikme tazminatı talep edebiliyorken, son süre vermekle gecikmiş ifayı red ile müspet zararının tazminini talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Dava açılması ile borçlu temerrüde düşürülmüştür, fakat borçluya son süre tayin edilmediğinden bana göre kar mahrumiyeti talep edilemez.

Beyanlarımıza ek olarak,

Temerrüt için ihtar çekilmeli yahut dava açılmalı ancak sözleşmede arsa sahibinin yükümlülüğünün tam günü belirlenmişse o günün geçmesiyle zaten temerrüde düşülmüş oluyor.

Türk Borçlar Kanunu
MADDE 117 - Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.
Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hallerde temerrüt için bildirim şarttır.

Ayrıca, ilgili kanunun 125.maddesindeki hakları kullanabilmemiz için; 123.madde gereği, temerrütten sonra arsa sahibine süre vermemiz gerekli ise de kanunun 124.maddesindeki durumlarda buna dahi gerek yoktur.

b. Süre verilmesini gerektirmeyen durumlar
MADDE 124 - Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:
1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.
3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.

Özetle haklı çıkmamız ve sağlıklı bir yoldan yürümemiz için,

A. Öncelikle arsa sahibi, temerrüde düşmüş olmalı.

B. Temerrüde düşen arsa sahibine karşı, 125.maddeki seçimlik hakları kullanmamız için, kendisine süre vermeliyiz. (Somut olayın özelliklerinden buna gerek olmadığı durumu varestedir.)

Gorüsleriniz yerindedir; somut olayda 117. maddedeki sartlari yerine getirmeden açilan/açilacak bir dava büyük ihtimalle red ile sonuçlanacaktir. Cünkü, davali taraf, " arsanin teslimi talep edildi de teslim etmedik mi?" biçiminde bir savunma ile davaya karsi çikacaktir.
Kolay gelsin...