kira konusu taşınmazın sözleşmede öngörülen süreden önce kiracı tarafından tahliyesi

Sayın Meslektaşlarım;

X şaysı Y şahsından kira konusu taşınmazı noterde yapılan yazılı kira sözleşmesiyle 3 yıllığına kiralamıştır.İlk yıl kira bedeli olarak kararlaştırılan bedelide peşin olarak ödemiştir.Ancak kiracı işlerinin büyümesi nedeniyle daha büyük bir taşınmaza ihtiyaç duymuş ve kira süresinin 5.ayında taşınmazı kiraya verene teslim edip,tahliye etmiştir.Kiraya verende bir hafta sonra kira konusu taşınmazı başka bir kiracıya kiralamıştır.
Benim bu olaydaki sorum şunlar ;

Kiraya veren taşınmazı çok kısa bir sürede tekrar kiraya verdiği için eski kiracıdan peşin aldığı ayların kira parasını iade yükümlülüğünün yasal dayanağı nedir? Medeni yasanın "genel iyi niyet kuralları" ve Borçlar Yasasının "sebepsiz zenginleşme" hükümleri mi?Yoksa Borçlar Yasasında yada Gayrimenkul Kiraları Hakkında Yasada bu konuda özel bir hüküm var mı? Kiracı kira süresinin bitiminden evel gayrimenkulü tahliye eder ve kira sözleşmesini tek taraflı fesih ederse kiraya veren yeni bir kiracı buluncaya kadar olan aylara ait kiraya hak kazanır hakkaniyete uygun bir sürede yeni kiracı buluncada kalanını iade etmesi gerektiği kanısındayım.Çünkü kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sürekli sözleşmelerden olup ilelebet devam etmesi beklenemez.Ancak bu düşündüğüm savları desetkleyen yasal bir dayanak yada yargı kararına ulaşamadım bu konuda yardımcı olunursanız sevinirim.Geçmiş forumlarda somut yasa maddesi ve yargı kararı bulamadım.

Şimdiden ilginize teşekkür ederim.

Sayın meslektaşım,

Yanıtıma bir koyundan iki post çıkmaz yazarak başlamak istiyorum. BK. sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre, 7 aylık kira bedeli talebi ile karşılaşabilirsiniz.
Ancak,
Ben böyle uzun süreli kira sezleşmelerinde bir madde yazıyorum. Buna kiracı keyfi veya haksız sözleşmeyi fesheder ve tahliye ederse kira döneminin sonuna kadar olan kira bedelleri muaccel olacağı, bu talebin cezai şart olduğu, zarar doğduğunu ispatlamadan bu talepte bulunabileceğini, tahliyeden hemen sonra derhal kiraya vermenin maddenin geçersizliğini sebep olmayacağına dair....
Bu madde sayesinde 7 aylık talebine karşı kalan 2 yıllık kira bedelini talep etme hakkınız olur. Yazdığım bu madde ilişkin bir yargılama geçirmedim.Ancak, böyle bir talepte bulunan kişi tacirdi.Basiretli bir işadamı gibi davranma yükümlülüğünü hatırlattım. Dava açmaktan vazgeçti.
Takdir sizin......

Sayın Av.Erdinç LAFLI,

Konuyu geçmişte oldukça yoğun olarak tartıştık. Özetlemek gerekirse bir kısım meslektaşımız bahsi geçen olayda, akde vefa ilkesi gereği ve kiracının temerrrütü olduğu gerekçesiyle sözleşme sonuna kadar kira bedelinin kiracıdan tahsil edilebileceği iddiasındadır (ben de bu görüşteyim), bir başka grup meslektaşımız (mesela Sayın Av.Suat Ergin) bazı Yargıtay kararlarına dayanarak bu durumda kiracının kira bedelinin kısmen (mecur yeniden kiraya verilinceye kadar olan dönemin) tahsil edilebileceğini savunmaktadırlar.

Bununla ilgili somut bir yasa maddesi bulabileceğinizi düşünmüyorum, çünkü 6570 sayılı yasa da bu konuda özel bir düzenleme olmadığı gibi, konuyla ilgili düğüm noktasımız da BK'nın sözleşmenin genel esaslarına ilişkin ilkeleri olduğundan bence özel bir düzenleme aramayınız. Ancak ararsanız her iki görüşü de destekleyen Yargıtay kararları bulabilirsiniz.

Bu arada her ne kadar ben şahsen birinci görüşü savunuyor ve kiracının "tek taraflı haksız feshi" durumunda kira bedelinin sözleşme sonuna kadar kendisinden talep edilebileceğini düşünüyorsam da, bu görüşümün ancak kiralayanın bu feshi kabul etmemesi durumunda söz konusu olacağının da tekrar altını çizmek isterim. Örneğin sizin olayınızda kiracı 5.ayın sonunda akti tek taraflı olarak fesh ederken, kiralayanın bu feshi kabul etmemesi halinde -ki doğal olan da kabul etmemesidir-, mesela icra takibi yapmak suretiyle 3. yılın sonuna kadar her ayın kirasının ayrı ayrı tahsil edilebileceğini savunuyorum. Ancak, kiralayanın anahtarı teslim alması ve mecuru da yeniden kiraya vermesi durumunda (sizin olayınız) artık feshin tek taraflı değil, iki taraflı olduğunu düşünmemiz gerekir kanaatindeyim. Bu durumda da bence ileriye dönük tahsil edilmiş kiralar sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edilebilir diye düşünüyorum. Elbette taraflar arasında aksi yönde bir anlaşma veya ibralaşma söz konusu değil ise.

Medeni Kanun Madde 2 ;

Hakların ve borçların kullanılmasında dürüst olma kuralı;

Bu madde hakkaniyeti emreder.Bu madde ile özel olan olaya , uygun gelecek ,onunla örtüşecek madde bulamazsak hakkaniyet gereği olarak bu hüküm uygulanır.

Olayımızda ise 5. ayda tahliye etmiş,kiraya verende teslim almış;

Kiraya veren kira sözleşmesinin feshi üzerine; kısa bir zaman sonrasında tekrar kiraya vermiş;

Kiracının çıktığı kira parasından aşağı vermişse ,yada sözleşmenin ilk sözleşmeye göre parasal bakımdan zarar edici ,hükümler ile oluşturmak zorunda kalmışsa ;

Yani iki sözleşme karşılaştırıldığında aleyhe bir durum gerçekleşmemişse bu durumda ; ikinci kiracının girmiş olduğu tarihten sonra işleyen kira daha öncesinde alınmış olduğundan;

Kiraya veren feshedilmiş olan sözleşmeden dolayı ,yeni kurmuş olduğu sözleşmede bu kiraları da almış olduğundan ,sebebsiz ,haksız bir zenginleşme kendi lehine gerçekleşmiş olacaktır.

Sözleşmeyi feshetmiş;

Kiraya veren eğerki; kiraya vermeseydi boş kalan aylar kirasına sayacaktı.

Oysaki kiraya veren ,bu feshi kira konusunu teslim de alarak zımni veya açık bir kabul de bulundu; arkasından ise hemen kiraya verdi.

Sözleşme feshedildi.Tektaraflı edilsede sonrasında teslim almakla bu feshi kendi açısından da tanıyarak ve kiraya da vererek peşin alınan kısmın iadesi söz konusu olmalıdır.

Sonuçta 1 birim kira getirili yerden 2 birim almanın hukukça korunması söz konusu olamaz.

Sözleşmenin feshi gerçekleşmiş; vede kiraya veren dükkanı teslim almış vede kiraya vermiş;

Sözleşmenin feshi ile sebebsiz zenginleşmenin tekrar kiraya verme ile oluşması ;

Bu zenginleşmenin kiracı aleyhine ve kiraya veren lehine olması söz konusu olduğundan;

Kiranın peşin verilmesi kullanıma yönelik olarak verildiğinden; kullanılmayan kira konusunun kira bedelinin sözleşmenin feshi ile değil ;ikinci kiraya verme ile karşı taraf kiraya verende haksız bir zenginleşmeye yol açtığı açıktır.

Sayın Erdinç Laflı
Daha önce siteye aşağıdaki kararların eklenip eklenmediğini bilemiyorum. Kazancı dan alınan kararları aşağıya ekliyorum.
İşinize yarayabilir. Saygılarımı sunarım. Av.Erdal Dülgar


T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/3523
K. 2002/6271
T. 18.6.2002

• TAKAS DEF'İ ( Alacaklıya Karşı Dermeyan Edilmekle Hüküm İfade Edeceği - Mahkemece Döviz Alacağının Fiili Ödeme Günündeki Kur Karşılığından Mahsuba Karar Verilemeyeceği/Takas Talebinde Bulunulan Tarihteki Kur Karşılığından Mahsup Edilmesi Gereği )
• KİRANIN SÜRESİNDEN ÖNCE ANLAŞMAYLA FESHEDİLMESİ ( Peşin Ödenen Fazla Kira Bedelinin İadesi Talebi - Takas Def'inin Alacaklıya Karşı Dermeyan Edildiği Tarihte Hüküm İfade Edeceği/Bu Tarihteki Kur Karşılığına Hükmedilmesi Gerekirken Fiili Ödeme Günündeki Kur Karşılığına Hükmedilemeyeceği )
• DÖVİZ ÜZERİNDEN PEŞİN ÖDENEN KİRA BEDELİNİN İADESİ ( Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Anlaşmayla Feshedilmesi Nedeniyle - Borçlunun Kiralanana Yaptığı Masraflar İçin Takas Talebi/Takas Def'inin Alacaklıya Karşı Dermeyan Edilmekle Hüküm İfade Edeceği ve Döviz Alacağının Bu Tarihteki Karşılığından Mahsup Yapılması Gereği )
818/m.118,122/1
ÖZET : Davacı, tarafların anlaşmasıyla sona erdirilen kira sözleşmesinden dolayı peşin verilmiş olan fazla kira bedelinin ve teminat parasının iadesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin kiralananın davacı tarafça tahliyesinden sonra eski hale getirilmesi için bir takım masraflar yaptığını savunmuş ve bu nedenle ( 4.945.882.000.- ) TL.nın fatura tarihindeki karşılığının BK.nun 118 nci maddesi gereğince takas ve mahsubunu istemiştir. BK.nun 122/1 nci maddesinde, "takas, ancak borçlunun takası dermayan etmek kastını alacaklıya bildirmesiyle vaki olur" hükmü öngörülmüştür. Buna göre takasın, borçlunun bu iradesini alacaklıya bildirmesiyle hüküm ifade edeceği kabul edilmelidir. Oysa mahkemece, davalının takas edilmesini istediği alacak miktarı davacının USD cinsinden olan alacağının fiili ödeme günündeki bedelinden takas edilmesine karar verilmiştir. Bu anlatılanlar karşısında mahkemece, davalının takas etmek istediği alacağının yukarıda anılan kanun hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesi ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada İstanbul Asliye 11.Hukuk Mahkemesi'nce verilen 24.12.2001 tarih ve 2000/561 - 2001/634 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi duruşmalı olarak davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 18.06.2002 günde davacı avukatı ile davalı avukatı gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 18.08.1998 başlangıç tarihli işyeri kira sözleşmesinin tarafların karşılıklı anlaşmaları sonucu feshedildiğini ve bu fesihten sonra davalının işyerini 3 ncü kişiye kiraya verdiğini, ancak müvekkilinin davalıya 2000 yılı Eylül ayına kadar kira parasını peşin ödediğinden sözleşme hükümlerine göre fazladan ödediği ( 13.706 ) USD ile teminat parası olan ( 10.000 ) USD toplam ( 23.706 ) USD.nın 25.07.2000 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davanın kime yöneltildiğinin açık olmadığını, sözleşmenin anlaşma ile feshedildiğinin doğru olmadığını, tek taraflı fesih koşullarının oluşmadığını, haksız fesih nedeniyle müvekkilinin kira kaybına uğradığını, kiralananın eski hale getirilmesi için bir takım masraflar yapıldığını, ayrıca davacının kira sözleşmesinin başında kira parasını ödemediği için hakkında icra takibi yapıldığını ve müvekkilinin 2.700 USD vekalet ücreti ödediğini savunarak, davanın reddi ile ( 17.700 ) USD ile ( 4.945.882.500.- ) TL fatura tarihindeki USD karşılığının takas ve mahsubunu istemiştir.
Mahkemece, taraflarca sunulan kanıtlara göre, sözleşmenin tarafların karşılıklı anlaşmasıyla feshedildiğinin kanıtlanmadığı, ancak Sözleşmenin Özel Şartlarının 1.2 nci maddesine göre, davacı kiracının fesih hakkı olup, bu hakkını kullandığı, oluş bu şekilde kabul edildiğinden davacının ( 22.000 ) USD alacağı bulunduğu, davacı kiracının sözleşme hükmüne göre fesih hakkı mevcut olduğuna göre, davalı kiralayanın kiralananı daha ucuza kiraya vermesinden sorumlu olmadığı, davalının kiralananı eski hale getirmek için yaptığı masrafların kabulü ile sözkonusu masraf bedelinin fiili ödeme günündeki alacaktan mahsubu gerektiği gerekçesiyle, ( 22.000 ) USD.nın dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte fiili ödeme günündeki TL bedelinin davalıdan tahsiline, ( 4.945.882.500.- ) TL.nın fiili ödeme günündeki alacak bedelinden mahsubuna karar verilmiştir.
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.
1-Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davalı vekilinin yerinde görülmeyen aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Ancak, davalı vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin kiralananın davacı tarafça tahliyesinden sonra eski hale getirilmesi için bir takım masraflar yaptığını savunmuş ve bu nedenle ( 4.945.882.000.- ) TL.nın fatura tarihindeki karşılığının BK.nun 118 nci maddesi gereğince takas ve mahsubunu istemiştir.
BK.nun 122/1 nci maddesinde, "takas, ancak borçlunun takası dermayan etmek kastını alacaklıya bildirmesiyle vaki olur" hükmü öngörülmüştür. Buna göre takasın, borçlunun bu iradesini alacaklıya bildirmesiyle hüküm ifade edeceği kabul edilmelidir.
Oysa mahkemece, davalının takas edilmesini istediği alacak miktarı davacının USD cinsinden olan alacağının fiili ödeme günündeki bedelinden takas edilmesine karar verilmiştir.
Bu anlatılanlar karşısında mahkemece, davalının takas etmek istediği alacağının yukarıda anılan kanun hükümleri çerçevesinde değerlendirmesi ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş ve kararı bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) nolu bentte yazılı nedenlerle, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ) nolu bentte yazılı nedenlerle, kararın davalı yararına BOZULMASINA, 250.000.000.-TL duruşma vekillik ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 18.06.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
yarx


T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3374
K. 2004/12599
T. 23.9.2004•

İSTİRDAT TALEBİ ( Kiracının Kira Sözleşmesini Süresinden Önce Feshetmesi ve Anahtarı Notere Tevdi Etmesi ve Kira Akdinin Devam Ettiğini Söyleyen Kiralayanca Kira Bedellerinin İcra Vasıtasıyla Tahsili - Anahtarın Notere Tevdii Hususu Kiralayana Bildirilmişse Tebliğ Tarihinden İtibaren Ne Kadar Süre İçinde Aynı Koşullarla Kiraya Verilebileceği Araştırılarak Fazla Ödeme Varsa İstirdadı Gereği )
• KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SÜRESİNDEN ÖNCE FESHETMESİ VE ANAHTARI NOTERE TEVDİ ETMESİ ( Kiralayanın Fesihten Sonraki Aylara Ait Kira Bedellerini İcra Vasıtasıyla Tahsili - Kiracının İstirdat Talebi )
• ANAHTARI NOTERE TEVDİ EDEREK KİRA AKDİNİ SÜRESİNDEN ÖNCE FESHEDEN KİRACI ( Kiralayanın Taşınmazı Yeniden Aynı Koşullarla Kiraya Verebileceği Süre İçin Kira Bedeli Ödeme Yükümlülüğü - İcra Vasıtasıyla Tahsil Edilen Kira Bedellerinin İstirdadı Talebinde Kiracının Sorumlu Olduğu Miktar Tesbit Edilerek Varsa Fazla Ödemelerin İstirdadına Karar Verilmesi Gereği )818/m.44,98
1086/m.87
ÖZET : Davacı kiracı 9.7.2001 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini 29.7.2001 tarihi itibariyle feshettiğini ve mecuru 29.7.2001 tarihi itibariyle tahliye ve teslim edeceğini bildirmiş, davalı ihtara verdiği cevapta tek taraflı feshi kabul etmediğini bildirmiştir. Ardından davacı 17.8.2001 tarihli düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile anahtarı notere teslim etmiştir. Mahkemece emanet tutanağının davalıya tebliğ edilip edilmediği üzerinde durulmamıştır. Davacı, 11.12.2001 tarihinde mahkemeye müracaatla mecurun hali hazırda boş olup olmadığının tespiti ile, anahtarların teslimi hususunda tevdi mahalli tayinine karar verilmesini istemiş, ancak mahkemece taşınmazın boş olduğu tespit edilmesine rağmen, tevdi mahalline ilişkin talebin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacının keşide ettiği ihtarlar, davalının kira bedelinin ödetilmesi için giriştiği icra takibine karşı davalının itirazı sonucu itirazın kaldırılması davalarında, davacının taşınmazı 27.8.2001 tarihinde boşaltarak anahtarı notere teslim ettiğine ilişkin İcra Tetkik Merciindeki savunmaları karşısında, davalı kiralayanın taşınmazın anahtarının kendisine teslim edilmediğinden bahisle, kira akdinin devam ettiği iddiası, MK'nın 2. maddesi anlamında hakkın kötüye kullanılması olup, kanun bunu himaye etmez.
O nedenle mahkemece yapılacak iş; taşınmazın anahtarının notere teslim edildiğine ilişkin tutanak davalıya tebliğ edilmiş ise bu tarihten, tebliğ edilmemiş ise 11.12.2001 tarihinden itibaren mecurun, taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki koşullarla ne kadar süre içerisinde kiraya verilebileceği, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle öncelikle saptanmalı ve saptanacak bu kira bedelinden, davacı kiracının sorumlu olduğu kabul edilerek, fazla ödenen kira bedeli varsa, istirdadına karar verilmelidir.
DAVA : Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı şirket, davalıya ait taşınmazda 1.11.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 7500 Dolar kira bedeli ile kiracıyken, ortaya çıkan ekonomik kriz nedeni ile kira sözleşmesini 29.7.2001 tarihi itibariyle feshettiğine ilişkin 12.7.2001 tarihli ihtarnameyi davalıya keşide ettiğini, davalının anahtarı teslim almaktan kaçındığını, bu nedenle anahtarın notere teslim edildiğini, davalının ise Ağustos ayı kira bedelinin tahsili için icra takibinde bulunarak ardından itirazın kaldırılması davası açtığını, İcra Tetkik Merciince itirazın kaldırılması kararının kesinleştiğini, davalının yine kötüniyetli olarak takip eden her ay kira bedellerinin ödetilmesi için icra takiplerine devam ettiğini, vaki itirazı üzerine itirazın kaldırılması yoluna gittiğini, sınırlı yetkili mercide, feshin sebepleri incelenmeden itirazın kaldırılmasına karar verildiğini ve icra takipleri sonunda, tahliyeden sonraki Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık 1999 ve Ocak, Şubat, Mart 2000 ayları kira bedelini 116.966.927.942 TL olarak ödemek zorunda kaldığını, ayrıca 2002 Nisan ayı dahil Ekim ayına kadar 6 aylık kira bedelinin ödetilmesi için de hakkında girişilen takibin devam etmekte olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere, davalıya haksız olarak ödenen 116.966.927.942 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile istirdadını ve gelecek 19 ay kira bedeli olan 142.800 Dolar için ödeme tehdidi altında bulunan şirketin kira borcunun bulunmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir, davacı 25.9.2003 tarihinde verdiği ıslah dilekçesi ile de 2002 Nisan ve Eylül arası kira bedelini icra tehdidi altında ödediğini ileri sürerek, 133.303.000.000 TL'nin faizi ile birlikte istirdadını istemiştir.
Davalı, taşınmazın anahtarının kendisine teslim edilmediğini, tek taraflı olarak sözleşmenin feshinin yasal olmadığını bildirerek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Taraflar arasında kurulduğu anlaşılan 1.11.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin, davacı tarafından tek taraflı ve haksız olarak feshedildiği uyuşmazlık konusu değildir. Bu durumda kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadar gerçekleşecek kira parasından, sorumludur. Ne var ki davalı kiralayanın da, kiralananı yeniden kiraya verebilme gayreti içine girmesi ve böylece zararın artmasını önlemesi BK. 98. maddesi delaletiyle aynı Kanunun 44. maddesi hükmü gereğidir. Şu halde davacı, kiracının kira bedelinden sorumluluğu, kiralananın tahliye edildiği tarihten itibaren, aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği güne kadar gerçekleşecek kira parasından ibarettir.
Davacı kiracı 9.7.2001 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini 29.7.2001 tarihi itibariyle feshettiğini ve mecuru 29.7.2001 tarihi itibariyle tahliye ve teslim edeceğini bildirmiş, davalı ihtara verdiği cevapta tek taraflı feshi kabul etmediğini bildirmiştir. Ardından davacı 17.8.2001 tarihli düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile anahtarı notere teslim etmiştir. Mahkemece emanet tutanağının davalıya tebliğ edilip edilmediği üzerinde durulmamıştır. Davacı, 11.12.2001 tarihinde mahkemeye müracaatla mecurun hali hazırda boş olup olmadığının tespiti ile, anahtarların teslimi hususunda tevdi mahalli tayinine karar verilmesini istemiş, ancak mahkemece taşınmazın boş olduğu tespit edilmesine rağmen, tevdi mahalline ilişkin talebin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
Davacının keşide ettiği ihtarlar, davalının kira bedelinin ödetilmesi için giriştiği icra takibine karşı davalının itirazı sonucu itirazın kaldırılması davalarında, davacının taşınmazı 27.8.2001 tarihinde boşaltarak anahtarı notere teslim ettiğine ilişkin İcra Tetkik Merciindeki savunmaları karşısında, davalı kiralayanın taşınmazın anahtarının kendisine teslim edilmediğinden bahisle, kira akdinin devam ettiği iddiası, MK'nın 2. maddesi anlamında hakkın kötüye kullanılmasıdır. Kanun buna himaye etmez.
O nedenle Dairemizin sapma göstermeyen ve kararlılık kazanan uygulamaları doğrultusunda, mahkemece yapılacak iş; taşınmazın anahtarının notere teslim edildiğine ilişkin tutanak, davalıya tebliğ edilmiş ise, bu tarihten, tebliğ edilmemiş ise 11.12.2001 tarihinden itibaren mecurun, taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki koşullarla ne kadar süre içerisinde kiraya verilebileceği bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle öncelikle saptanmalı ve saptanacak bu kira bedelinden, davacı kiracının sorumlu olduğu kabul edilerek, fazla ödenen kira bedeli varsa, istirdadına karar verilmelidir. Mahkemece aksine yazılı düşüncelerle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
3- Anayasa Mahkemesinin 20.7.1999 gün ve 1/33 sayılı kararı ile HUMK'nın 87. maddesinin son cümlesi ""müddei ıslah suretiyle müddeabihi tezyid edemez"" hükmü iptal edilmiştir. Bu nedenledir ki; davacı dava dilekçesinde gösterdiği müddeabihi ıslah yolu ile artırabileceği gibi, kısmi dava açan davacı, alacağının saklı tuttuğu bölümünü sonradan aynı davada ıslah yolu ile talep edebilir. Bu itibarla, davacının ıslah talebinin kabulü gerekirken, reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenle davacının diğer temyiz itirazının reddine, temyiz olunan kararın 2. ve 3. bentte açıklanan nedenle davacı yararına ( BOZULMASINA ), peşin harcın istek halinde iadesine, 375.000.000 lira duruşma avukatlık parasının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, 23.9.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.
yarx


T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/10870
K. 2002/11784
T. 6.11.2002


DAVA : Mustafa Hafızoğulları vekili avukat Sefer Gök ile Cemile Ünal vekili avukat Sefa Yakınoğlu aralarındaki dava hakkında Samsun 3. Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 29.3.2002 tarih ve 522-193 sayılı hükmü ile ilgili olarak Dairemizin 13.6.2002 tarih ve 5690-7117 sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmiş, süresi içinde davacı avukatı tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği konuşuldu:
Davacı, davalı ile 22.11.2000 tanzim ve 1.12.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, 1000 DM depozito ile ilk aylık olan 900 DM .nın peşin olarak davalıya ödediğini, ancak davalının eve yapacağı tadilattan vazgeçmesi üzerine sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğini, 24.11.2000 tarihinde anahtarı apartman kapıcısına teslim ettiği halde depozito ile kira bedelinin davalıtarafından iade edilmediği gibi tahsili için girişilen takibe de davalının itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile inkar tazminatı ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacının akdi tek taraflı feshederek kira sözleşmesinin düzenlenmesinden 22 gün sonra dairenin anahtarının kapıcıya bıraktığını, dairenin yeniden kiraya verilinceye kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden davacının sorumlu olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalının temyizi üzerine Dairemizce özetle, akdin karşılıklı olarak feshedildiği davacı tarafından ispatlanamadığından davalının anahtarın eline geçtiği tarihten itibaren kiralananın aynı şartlarla yeniden ne kadar süre içinde kiraya verilebileceği uzman bilirkişi marifetiyle tespit edilerek, davalının peşin aldığı aylık 900 DM kira bedelinden davacı kiracının bir alacağı kalıp kalmadığı saptanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş, bu defa davacı kiracı tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.
1- Dosyadaki yazılara mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındakalan diğer karar düzeltme taleplerinin reddi gerekir.
2-Taraflar arasındaki düzenlenen kira sözleşmesinin 5. maddesinde aynen "kiracı süre bitimini beklemeden evi tahliye edebilir" hükmü kararlaştırılmıştır. Tarafların serbest iradeleri ile yaptıklarıbu kararlaştırmaya göre kiracının kira süresi sonunu beklemeden evi tahliye edebileceği açıktır. Kararlaştırılan bu açık hüküm karşısında davacı, mecuru tahliye ettiğine göre davalının depozitoyu iade etmesi gerekir. Ne var ki sözleşmeden 22 gün sonradavalı anahtarı aldığını kabul ettiğini bildirdiğine göre bu süredeki kira parasından da davacı sorumludur. Mahkemece bu konuda araştırma yapılıp davacının ödemekle sorumlu olduğu 22 günlük kira bedeli mahsup edildikten sonra artan kira parasıile depozitonun iadesine karar verilmesi gerekir. Değinilen bu yönler gözetilerek açıklanan bu miktar üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kararın bozulmasızuhule müstenid olup bu kere yapılan incelemede anlaşıldığından dairemizin bozma kararının kaldırılarak yukarıda açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davacının diğer karar düzeltme taleplerinin reddine, 2.bentte açıklanan nedenlerle Dairemizin 13.6.2002 tarih 2002/5960 esas ve 7117 karar sayılı ilamının kaldırılmasına, kararın yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 6.11.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın meslektaşlarım yanıtlarınız ve ilginiz için teşekkür ederim ancak iki hususu değerlendirmeliyiz bence;
1- Kiracının fesih beyanı kiraya verilen tarafından kira konusu taşınmazın yeniden kiracıya verilmesiyle zımni olarak kabul edildiği anlamına gelmez mi?

2-BK 274 maddesi bu konu ile ilgili bir düzenleme getirdiği izlenimi yarat mıyor mu? "Kiracı kendi kusuru veya uğradığı bir kaza yüzünden kiralananı kullanmaz ve sınırlı kullanırsa,kiraya veren kiralananı sözleşme uyarınca kullanılmaya elverişli durumda bulundurdukça,kiracı,kira parasının tümünü ödemekle yükümlü olur.Bu durumda kiraya veren,giderlerden arttırdığı miktarı ve kiralananın başka yoldan kullanılmasından elde ettiği yararları indirmek zorundadır. "

Özellikle ilgili maddenin 2.fıkrası bence olayımızla yakından ilintili gibi?

Kiralayanın mecuru tesliminden itibaren kira bedelini ödeme borcu doğar.BK 252 gereğince kiracı "kendi kusurundan" veyahut "şahsından kaynaklanan mücbir sebepten" dolayı kiralananı hiç kullanmadığı veya sınırlı kullandığı taktirde kiralayanın mecuru kullanmaya hazır halde bulundurmuş oldukça kira bedelinin "tamamı" ödenmek durumundadır.Bu halde 252/2 gereği kiralayan elde ettiği karşılık menfaati(kullanılmamadan doğan menfaat, veya yeniden kiralama) kiradan düşer.

Buna göre olayda kiracı tek taraflı fesih iradesini kullanmış ve bunu yaparken haklı bir sebep göstermemiştir.BK 252 gereği kira bedelinin tümünü ödemekle yükümlüdür. Ne var ki, genel madde Mk. 2, özel maddeler 252/2 ve akde aykırılığı düzenleyen BK 98 maddesi ve buradaki atıf maddesi BK. 44 gereğince borçtan indirim yapılması gerekir.Bu indirimi hakkaniyet indirimi olarak da nitelendirebiliriz. Açılacak davada kiracının sorumlu tutulacağı miktar kiralananın kullanıldığı süre+mecurun yeniden aynı şartlarda kiralanabileceği makul süreden ibaret olmalıdır.Kiralayan mecuru aynı şartlarda kiraya vermişse, mükerrer tahsilat hakkani olmayacağından bu tutarın dikkate alınması, şartlar eski akte oranla kiralayan için dezavantajlıysa bunun da , menfi zarar olarak gözönüne alınması gerekecektir.

BK 274 hasılat kirası ile ilgili olup, özelliği gereği yukarıdaki maddelerden daha sonra uygulanması düşünülmelidir.

Alıntı: T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 1981/5615 K. 1981/6259 T. 5.10.1981 • TAZMİNATIN TENKİSİ ( Kiralayanın Kiralananı Kiraya Vermek İçin Çalışmayarak Zararın Artmasına Sebep Olması ) • KİRALANANIN SÜRESİNDEN ÖNCE TAHLİYE EDİLMESİ ( Kiracının Ödeyeceği Tazminatın Belirlenmesinde Dikkat Edilecek Hususlar ) • MÜTERAFİK KUSUR ( Kiralayanın Kiralananı Kiraya Vermek İçin Çalışmayarak Zararın Artmasına Sebep Olması ) 818/m.44,98,248 ÖZET : Sözleşmeden doğan sorumlulukta haksız eylemlerden doğan sorumluluğa ilişkin kurallar örnekseme yoluyla uygulanacağından, davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta giderimden indirim yapılabilir. DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılanması sonunda; ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü: KARAR : Davacılar, içlerinden P.`nin evini, aldığı yetkiye dayanarak G.`nin davalıya kiraya verdiğini, dönem sonunun 4 Haziran olduğunu, davalının Ocak başında daireyi boşalttığını bildirerek 1 Ocak`tan başlamak üzere dönem sonuna kadar aylık 8160 liradan 10.800 liranın ödetilmesini istemişlerdir. Davalı, davacıların isteği üzerine evi boşalttığını, Ocak ayı kirasını ödediğini, davacıların daha önceki kiracıları huzursuz etmelerinin bilinmesi ve kiralananla ilgilenmemeleri nedenleri ile taşınmazın belirtilen sürede boş kaldığını savunmuşlardır. Kontratoda, mal sahibi davacı P., "adına site yöneticisi" öteki davacının kiraya verdiği yazılıdır. Davalının, Ocak başında evi boşalttığı ve bu ayın kirasını posta ile yolladığı çekişme konusu değildir. Yerel mahkemece, Ocak ayının kirasının ödenmesi, boşaltmadan sonra kiracı sağlanmasının olası bulunması nedenleri ile dava reddedilmiş; davacılarca karar, temyiz edilmiştir. 1 - Kontratoda açıkça belirlendiğine göre, davacılardan G., öteki davacı P.`nin vekilidir. Vekilin, kendi adına dava açmasına yasal olanak bulunmadığından ( BK. m.32, 393 ) onun yönünden verilen ret kararı, sonuç olarak doğrudur. Öyleyse, davacılardan G. açısından verilen ret kararının gerekçesi değiştirilerek temyiz itirazları reddedilmelidir. 2 - Davacılardan P.`nin temyiz itirazlarına gelince; bu davacının taşınmazını, davalıya kiraya verdiğinde, dönem sonunun 4 Haziran olduğunda ve davalının Ocak başında evi boşalttığında uyuşmazlık yoktur. Davalı, davacının onayını alarak boşalttığını ve kira dönemi sonuna değin kiralananın boş kalmasının, davacının rahatsız edici bir ev sahibi olmasından kaynaklandığını kanıtlamış değildir. Davalının, davacının ilgilenmemesi nedeni ile boş kaldığı yolundaki savunması üzerinde durulduğunda şu durum gözlenir. Yalın ( adi ) kira, bir sözleşmedir ki, kiraya veren onlarla kiracıya, kira parası karşılığında bir nesnenin kullanılmasını bırakma borcu altına girer ( BK. m. 248 ). Bu tanımdan anlaşıldığı üzere, kira sözleşmesi tam iki yanlı, eşdeyişle karşılıklı borçlanmayı kapsayan bir sözleşmedir. Somut olayda, davacı P., kiralananın kullanılmasını davalıya bırakmıştır. Davalının, dönem sonu 4 Haziran`a dek kira borcunu, kural olarak ödemesi gerekir. Buna karşın, yanlar, kiralananın Ocak başında boşaltıldığında birleşmişlerdir. Öyleyse, bu olgu üzerinde durulmalı ve hukuksal sonuçları tartışılmalıdır. Sözleşmeden doğan sorumlulukta, haksız eylemlerden doğan sorumluluğa ilişkin kuralların örnekseme yoluyla uygulanacağını, BK. m. 98/II öngörür., O nedenle, davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta, giderimden indirim yapılmasını düzene koyan BK. m. 44 uygulama alanı bulur. Gerçekten, davacı kiraya veren, zararın çağalmasına yardım etmiş ve kiracının durumunu ağırlaştırmışsa, giderim tutarının indirimi söz konusu olur. Şu durum karşısında, davalının, kiralananı dönem sonundan önce Ocak başında boşaltmasından ötürü davacının olayların olağan akışına ( örneğin, somut olayda davacının site yöneticisi aracılığıyla yeniden kiraya verebilme gibi bir olanağının varlığının ortada bulunmasına ) durum ve öteki koşullara, kiralananın yer aldığı çevrenin özelliğine göre davacının boşaltmasının öğrenmesinden sonra hangi süreçte yeniden kiraya verebileceği, konunun özel bilgiyi gerektirmesi nedeni ile bilirkişi aracılığıyla saptanmalıdır. Böylece, belirlenecek sürenin dışında, kiralayanın artmasına neden olduğu zarardan, kiracı sorumlu tutulmamalıdır. Davacının, boşaltmayı öğrenmesinden sonra uygun bir zaman içinde girişimde bulunmaması, nasıl olsa kiracı, kira parasından zorunlu olacaktır diye beklemesi, MK. m. 2 ile de bağdaşamaz. Demek ki, BK. m. 98/II, 44 olmasa bile MK. m. 2, yukarıda belirtilen soruşturmanın yapılmasını zorunlu kılar. Burada, yerel mahkemece yapılacak iş, anılan biçimde bilirkişi incelemesine gidilmesi olacaktır. Davacının, Şubat başına dek kiraya verebileceğinin saptanması durumunda, bu aya kadar kira parası ödendiği için dava reddedilmeli; sürenin sarkması ya da tüm dönemi kapsaması durumunda, davalı sorumlu tutulmalıdır. Yerel mahkemece, bu yönler gözetilmeksizin davacı P. açısından davanın reddi, bozmayı gerektirir. SONUÇ : Davacılardan G.`nin temyiz itirazlarının ilk bentde gösterilen nedenlerle reddi ile iki sayılı bentde açıklanan nedenlerle yerel mahkeme kararının, davacılardan P. yararına BOZULMASINA, 5.10.1981 gününde oybirliği ile karar verildi. yarx

Merhaba,çıkmak isteyen kiracı kendi yerine yeni bir kiracı bulduğunda, bunun mal sahibine (kiralayan) veyahut vekiline yapılacak olan bildirimi ne şekilde olmalıdır? Mutlaka kiracının noterden mi ihtarname çekmesi gerekir? İhtarnameye yeni bulunan kiracının bilgileri eklenmeli midir? Bu yönde bir tecrübesi olan üye bilgi verirse çok sevinirim. İyi Çalışmalar..

kiracı anahtarı notere teslim etmiş ise kiralayan ise akde uygun teslim yapılmadığındn bahisle anahtarı teslim almaz ise noter masrafları ne olur?kiralayanın akde aykırılığın mahkemece tespitinden sonra anahtarı teslim alması gerekir mi?Doğacak sorumluluklar nelerdir?