Gayrimenkul Alım-Satım Mukavelesinden Doğan İhtilaf.

Değerli Meslektaşlarım;
Müvekkil 07.08.2008 tarihinde emlakçı aracılığıyla taşınmaz satım sözleşmesi yapmıştır. 62,000tl ye anlaşma sağlanmış ve alıcı olan müvekkil emlakçıya 5,000tl kapora vermiştir.Sözleşmede satıcının vazgeçmesi durumunda 5,000 tl tazminat vermesi,alıcı vageçerse verdiği kaporayı geri alamayacağı şerh düşülmüştür. Ancak tapu işlemlerinin yapılacağı zamanlarda alıcı olan müvekkil satın alacağı gayrimenkulün oturma izninin olmadığını öğrenmiş ve sözlü olarak oturma izninin alınmasını emlakçıya ve asıl satıcıya ihtar etmiştir, ancak bundan bir sonuç alınamadığı için alıcı müvekkil gayrimenkulü satın almaktan vazgeçmiş ve emlakçıya verdiği 5,000tl yi geri istemiştir.Emlakçı şuana kadar müvekkilimi oyalayıp bugüne kadar toplam 2,100tl para ödemiş ancak geri kalan 2,900tl yi ödememiştir.
ŞİMDİ; Elimizde 07.08.2008 tarihli emlakçının hazırladığı adi sözleşme var.Bunun dışında da 28.11.2008 tarihinde belediye oturma izninin alınıp alınamadığıyla ilgili yapılan bilgilendirme amaçlı başvurunun cevabı var(yapı kullanma izninin alınamadığına ilişkin). Bunlardan yola çıkarak;
1. Taşınmaz satım sözleşmesinin geçerlilik şartı resmi şekilde düzenlenmesine mi bağlıdır?
2.Alıcı müvekkil oturma izni alınamadığı için haklı nedenle mi vazgeçmiştir?
3. Yapılan bu sözleşme sonucunda gayrimenkul satışı söz konusu olmadığı için adi olarak yapılan satım sözleşmesi zımnen fesh mi edilmiştir?
4. Gayrimenkulün satışı söz konusu olmadığından emlakçı %3' lük komisyona hak kazanamamış mıdır?
5.Emlakçının aldığı kaporanın iade etmediği kısım haksız iktisaba ve sebepsiz zenginleşmeye mi girer?
6.Bu konuyla ilgili zamanaşımı ve hakdüşürücü süreler NELERDİR?
7.Müvekkilime ödenmeyen kısımla ilgili olarak öncelikle emllakçıya ihtar mı çekmeliyim?
Sonuç olarak bu konuyla ilgili bildiklerinizi paylaşmanızı ve yardımlarınızı bekliyorum. Sizler hangi yolu denerdiniz?
Teşekkürler.

1- Emlakçıda yapılan sözleşme yalnızca emlakçı ile yapılan borçlar kanunu 404.madde kapsamında tellallık sözleşmesidir. Taşınmaz satış vaadi bile değildir.
2- Haklı neden vardır. Sonuçta alım satım akdi daha kurulmamıştır, alım satım akdi kurulmadan önceki aşamada henüz alıcı böyle bir durumu bilmeyebilir, alıcının durumu bilmemesi normal olandır.
3- Ortada bir satım sözleşmesi yoktur. Dolayısıyla satış sözleşmesinin feshi sayılmaz. Tellallık sözleşmesinin feshi olabilir. Nedeni 1. madde
4- Emlakçının satışa konu gayrimenkulün durumunu bilmesi gerekir diye düşünüyorum somut olayda. Bu nedenle komisyona hak kazanamamalıdır. Haklı nedenle fesih vardır.
5- Sözleşmede kaporanın emlakçıya verildiği yazılmamış ise kaporanın alıcıya verildiği kabul edilmelidir diye düşünüyorum. Bu yüzden kaporayı isteyeceğiniz kişi konusunda bir karışıklık olmamalıdır. Nitelemeye gelince sebepsiz zenginleşme olduğunu düşünüyorum. Ancak emlakçının ve ev sahibinin kötü niyetli olarak bu yerin devralınmayacağını bile bile müvekkilinizden kaporayı almak için bu sözleşmeyi yaptığını düşünüyorsanız haksız iktisap olabilir.
6-28.11.2008(öğrenme) tarihinden itibaren 1 yıl olmalıdır. (zaman aşımı)
7- Aradan uzun zaman geçmiştir. Karşı taraf zaman aşımı itirazında bulunmazsa sorun yoktur. Müvekkilinizden zaman aşımına uğrama ihtimalini kabul ettiğine ilişkin muvafakat alarak direkt dava açmanızı tavsiye ederim.
Sonuç olarak 7. maddeyi uygulamanızı tavsiye ederim.

Açık net anlaşıldı tamamSayın meslektaşım Cevabınız için çok teşekkür ederim.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1990/1575
K. 1990/6049
T. 8.10.1990

• PEY AKÇESİ ( Verilen Paranın Hangi Maksada Dayandığı Anlaşılmıyorsa )

• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Verilen Pey veya Cayma Akçesinin Akdin Geçersizliği Dolayısıyla Geri İstenmesi )

• FERİ BORÇLAR ( Esas Borç İlişkisi Geçersiz Olunca Feri Borcun da Geçersiz Olacağı )

• KAPORA ( Hangi Maksatla Verildiği Anlaşılmıyorsa Pey Akçesi Kabul Edileceği )

818/m.156/1

ÖZET : Akit yapılır yapılmaz taraflardan birinin diğerine bir miktar para vermesinin ne gibi bir maksada dayandığı açıkca anlaşılamıyorsa, verilen paranın pey akçesi olduğu karine olarak kabul edilir. Öte yandan, daire satışına ilişkin taraflar arasında yapılan sözleşme resmi şekilde yapılmış olmadığından hükümsüzdür. Akdi yapanlardan birisi tarafından önceden diğerine ödenen pey akçesi veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmazsa feri şart dahi geçerli olmaz. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin veya cayma akçesinin geri verilmesi sebepsiz mal edinmeye ilişkin hükümler gereğince istenebilir

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalıya daire satımı nedeniyle verdiği 500 DM. kaporanın iadesini istemiştir.
Davalı, daire alımından davacının vazgeçmesi halinde paranın iade edilmeyeceğinin kararlaştırıldığını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.
Mahkeme, davanın reddine karar vermiştir.
Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davalı, 19.7.1989 tarihli oturumda davacıdan kapora olarak 500 DM. aldığını ifade etmiştir. Mahkeme de, davalının davacıdan 500 DM. aldığını benimsemiş ne var ki bu paranın cayma akçesi olması nedeniyle davanın reddine karar vermiştir. Oysa davalı imzası ile doğrulanan beyanında aldığı paranın pey akçesi olduğunu kabul etmektedir. Kaldı ki akit yapılır yapılmaz taraflardan birinin diğerine bir miktar para vermesinin ne gibi bir maksada dayandığı açık bir şekilde anlaşılamıyorsa, verilen paranın pey akçesi olduğu karine olarak kabul edilir ( BK. m. 156/I ). Davalı bu karinenin aksini yasal delillerle kanıtlayamamıştır. Öte yandan, daire satışına ilişkin taraflar arasında yapılan sözleşme resmi şekilde yapılmış olmadığından hükümsüzdür ( MK. m. 634, BK. m. 213, Tapu Kanunu m. 26 ). Akdi yapanlardan birisi tarafından önceden diğerine ödenen pey akçesi veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmazsa feri şart dahi geçerli olmaz. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin veya cayma akçesinin geri verilmesi sebepsiz mal edinmeye ilişkin hükümler gereğince istenebilir açıklanan yönler gözardı edilerek davanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır, bozma nedenidir.

SONUÇ : Temyiz olunan kararın davacı yararına ( BOZULMASINA ), istek olursa peşin harcın iadesine; 8.10.1990 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/12377
K. 2003/834
T. 28.1.2003

818/m.156/3, 213 - 743/m.634 - 4721/m.706 - 2644/m.26

• RESMİ ŞEKİLDE YAPILMAYAN GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Pey Akçesi Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Ödendiğinden İadesi Gereği )

• PEY AKÇESİ ( Gayrimenkul Satışına İlişkin Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Ödenen - İade Yükümlülüğü )

• GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZLİĞİ ( Resmi Şekilde Yapılmaması - Pey Akçesini İade Yükümlülüğü )

• GEÇERSİZ SÖZLEŞME ( Resmi Şekilde Yapılmayan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi - Pey Akçesini İade Yükümlülüğü )

ÖZET : Gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olup, verilen pey akçesi geçersiz sözleşme nedeniyle ödendiğinden taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalılarla imzaladığı 20.2.2001 tarihli Gayrimenkul satın alma protokolü başlıklı sözleşme ile davalılardan B.A.Ş.ne ait gayrimenkulü 135000 dolara satın alınması hususunda anlaştıkları ve 4000 dolar pey akçesi verildiğini ancak 2001 şubat krizi nedeniyle sözleşmeden vazgeçtiğini bildirerek pey akçesi olarak verdiği 4000 doların davalılardan tahsilini talep etmiştir.
Davalılar davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece komisyon şirketi adına sözleşmesi imzalayan İ.Ü. ve gayrimenkul sahibi satıcı adına sözleşmeyi imzalayan E.T. hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu nedeni ile reddine, diğer davalılar satıcı B.A.Ş. komisyoncu M. Lmt. Şirketi yönünden davanın esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve
özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satın alma protokolü başlıklı belgede davalılardan B. A.Ş. nin davacıdan 4000 doları pey akçesi olarak aldığı anlaşılmaktadır. Gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmeler tapu kanunu 26. madde ve Medeni Kanun 634. ( 706 ) ve Borçlar Kanunu 213. maddeye göre resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olup Borçlar Kanunu 156/3. maddesi hükmü gereğince verilen pey akçesi geçersiz sözleşme nedeniyle ödendiğinden taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür. Bu itibarla davalı B. A.Ş. hakkındaki davanın kabulü gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı gerekçelerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine 2.bentte yazılı gerekçelerle kararın davacı lehine BOZULMASINA peşin harcın istek halinde iadesine, 28.1.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.




T.C.

YARGITAY

19. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/6039

K. 2004/3240

T. 23.3.2004

• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Cayma Tazminatı Olduğu Şart Edilmedikçe Kaparo Pey Akçesi Gibi Verilen Paralar - Akdi Bozmakta Haklı Olsun Olmasın Verenin İstirdada Yetkili Olduğu )

• CAYMA TAZMİNATI ( Olduğu Açıkça Belirtilmedikçe Kaparo Pey Akçesi Gibi Verilen Paraların Cayma Tazminatı Olamayacağı - Akdi Bozanın İstirdada Yetkili Olduğu/Sebepsiz Zenginleşme )

• KAPARO ( Akdi Bozmakta Haklı Olsun Olmasın Verenin İstirdada Yetkili Olduğu - Cayma Tazminatı Kabul Edilemeyeceği )

• PEY AKÇESİ ( Akdi Bozmakta Haklı Olsun Olmasın Verenin İstirdada Yetkili Olduğu - Cayma Tazminatı Kabul Edilemeyeceği )

818/m. 61, 156

ÖZET : Cayma tazminatı olduğu şart edilmedikçe kaparo, pey akçesi gibi verilen paralar cayma tazminatı olamayacağından akdi bozmakta haklı olsun olmasın onu veren taraf istirdada yetkilidir.
Cayma akçesi akdin yapıldığı sırada karşı tarafa verilen sözden cayıldığı takdirde karşı tarafta kalması kabul edilen bir paradır. Somut olayda dava konusu miktarın cayma tazminatı olarak verildiği kanıtlanamamıştır. Aksine pey olarak ( kaparo ) ödendiği bildirilmiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki sebepsiz zenginleşme davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında düzenlenen sözleşme uyarınca devralınan dükkan karşılığında 1000 DM ve 2.200.000.000.-TL ödediğini ancak, 3.500.000.000.-TL bedelli 15.12.2000 ödeme tarihli senet bedelinin ödenememesi üzerine davalının sözleşmeyi feshettiğini belirterek ödenen 1000 DM ve 2.200.000.000.-TL'nin tahsiline, 15.12.2000 ödeme tarihli, 3.500.000.000.-TL bedelli senedin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, senetlerin davacılara iade edildiğini, 1000 DM'nın da cayma akçesi olarak verildiğini bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.



Mahkemece, davacının 2.200.000.000.-TL'sı alacak istemini usulüne uygun delillerle kanıtlayamadığı, protokoldeki kaparo kelimesinin cayma akçesi olduğu ve akdin kusurlu olarak feshine sebep olan davacının cayma akçesini isteyemeyeceği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
BK.'nun 156. maddesi uyarınca, pey akçesinin verilmesi halinde, asıl olan onun akdin vukuuna delil olarak verilmiş olmasıdır. Açıkça cayma tazminatı olduğu şart edilmedikçe kaparo, pey akçesi gibi verilen paralar cayma tazminatı olamayacağından akdi bozmakta haklı olsun olmasın onu veren taraf istirdada yetkilidir.
Cayma akçesi akdin yapıldığı sırada karşı tarafa verilen sözden cayıldığı takdirde karşı tarafta kalması kabul edilen bir paradır. Somut olayda dava konusu miktarın cayma tazminatı olarak verildiği kanıtlanamamıştır. Aksine pey olarak ( kaparo ) ödendiği bildirilmiştir. Tarafların birleştikleri müşterek tanık da 6.9.2001 tarihli beyanında, 1000 DM'ın kaparo olarak verildiğini, 2.200.000.000.-TL bedelli senet bedelinin de ödendiğini, bunların davacıya iade edilmediğini beyan etmiştir.
Mahkemece, akdin feshedilmiş olduğu gözetilerek herkesin aldığını iade edeceği düşünülmeden yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 23.3.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Ev sahibi ile 115 000 lira satış değeri üzerinden gayrimenkul sözleşmesi yapılmış ve 500 TL kapora verilmiştir.
Sözleşmede alıcı başvurulan bankadan 100. 000 ve üzeri konut kredisi onaylanması halinde işbu sözleşme geçerlidir diye madde ilave etmiştir.100 000 altında kredi çıkması halinde işbu sözleşme geçersizdir demiştir.
100 000 üstünde kredi çıktığı halde alıcı vazgeçerse kapora yanacaktır demiştir.Şimdi ev sahibi bu sözleşmeye bu maddelerle imza atmasına karşın önce kaporayı vereceğini söylemiş sonra evi başkasına sattıktan sonra veririm demiş son noktada ödemeyeceğini belirtmiştir.

Noterden protesto mu çekmeli doğrudan dava mı açmalı?dava asliye hukuk ta mı tüketici mahkemesinde mi açılmalıdır?

Noterden protesto çekilirse ne kadar süre verilip beklenip dava açılmalıdır?

500 lira ödemek varken bütün dava masraflarını avukatlık ücreti ile 2000 lira ödemek zorunda kalacak olan ev sahibi nasıl bir düşünceyle zeka ile ödememeyi düşünmektedir anlamak mümkün değildir.

Br husus ta şu evi almaya kalkan şahıs adapazarında bir bankadan kredi başvurusunda bulunmuş ev manisada olduğu için şahıs iş sebebiyle manisaya gidemediği için abisi kaporayı vermiş.
Yani evi almak için başvuran kişi başka ev sahibine kapora veren evi alacak olan kişinin abisi bu durumda hukuki sorun çıkar mı?

krediye başvuran mı yoksa kapora veren abi mi prostesto çekip dava açmalı?

Benim sorum ise şu olacak; müvekkil ile satıc ve emlakçı arasında gayrimenkul alım satım ve komisyon sözlşemesi mevcuttur. Kaporanın satıcıya verildiği açıkca sözleşmede yazılmıştır. Cezai şartta sözlşemede yerini almıştır.

Sözleşmede; gayrimenkulün satış bedeline mahsuben alıcı 6000TL satıcıya nakten vermiştir şeklinde bir ibare vardır.

Müvekilim evi satın almış ve satıcıya 3000TL ödemiştir.Ancak satıcı, 7 örnek ödeme emri göndermiş ve toplam 6000TL yi tahsil etmek istemiştir.

Takibe, borç miktarı için itiraz edeceğiz ama öncelikle başlıkta okuduum kadarı ile sözlşemenin geçerliliğini sormak istiyorum. İmzalanan bu sözleşme tellalık sözleşmesi değil sanırım. Bu haliyle hukuken geçerli midir?

Kaporanın ne için alındığı açıkca belirtilmemiştir.Sadece yukarıda belirttiğim gibi gayrimenkulün bedeline mahsuben 6000TL nin satıcıya ödendiği belirtilmiştir.

Emlakçı ise gerçek satış bedelinin %3 ve kdv sini komisyon bedeli olarak alabileceğini de sözleşmeye eklemiştir.

Takibe geçersiz sözleşme gereğince itiraz edip borçlu olmadığının tespitini de mahkemeden talep etmem bir sonuç verecek midir?