El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası

Merhaba meslektaşlarım,

Müvekkilin babasının hissedar olduğu arsa üzerine bir kooperatif site yapmış ancak henüz kat mülkiyeti kurulamadığından bağımsız bölümlere ait tapular çıkmamış. Bu sitede müvekkilin babasına ait daireler var. Baba 2004 yılında bu tapusuz dairelerden birini (A)'ya satmış. Kendi aralarında adi yazılı sözleşme imzalamışlar. Tapu devri sağlandığında iade edilmek üzere teminat olarak da 30.000,00 TL'lik senet vermiş (Senet üzerinde teminat olduğuna ilişkin bir ibare yok. Sözleşmeye de ulaşamadık). (A) da daireyi (B)’ye satarak teminat amacıyla verilen 30 bin TL’lik senedi de (B)’ye vermiştir. (B) kötü niyetli olarak daireyi 8 yıldır kullanıyor olmasına rağmen senedi icra takibine koymuştur. Müvekkilin babası vefat edince takip mirasçılara yöneltilmek suretiyle müvekkilin maaşına haciz konulmuş.

Sonuç olarak (B) 8 yıldır konutun zilyetliğine sahip, aynı zamanda teminat olarak verilen senedi takibe koyarak haciz yoluyla senet bedelini tahsil etmekte.

Dairenin tapusu henüz çıkmadı, kooperatif ile hukuki anlaşmazlıklardan dolayı süren yargılama süreci henüz yeni sonlanıyor ve bağımsız bölümün tapusu tek mirasçısı olarak müvekkil üzerine tescil edilecek.

Müvekkil de (B)'yi tahliye ve 8 yıllık kullanma bedeli istiyor. Tahliye ve ecrimisil davası açabilmek için arsanın hisse tapusu yeterli midir, yoksa bağımsız bölümün tapusunun müvekkil üzerine tescilini mi beklemeliyiz?

Harca esas değer, tahliye için dairenin emsal değeri ve ecri misil için kullanılan yıllara göre hesaplanacak kira bedeli mi olmalıdır?

Dava hem el atmanın önlenmesi hem de ecri misil davası yönünden belirsiz alacak davasıdır. El atmanın önlenmesinde yerin değerine göre nısbi harç ödenecektir. Ecri misil için bilirkişinin hesapladığı toplam bedel üzerinden nısbi harç ödenir.

Satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçersiz fakat herkes aldığını iade ile mükellef olacaksa yenin zilyedi şu an sözleşmenin tarafı olan A değil 3. kişi olan B dir.
Yargıtay kararlarına göre B hapis hakkını kullanamaz.

Bu karar A için ...
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi , Esas : 2010/7150Karar : 2010/8285 Tarih : 15.07.2010
“Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
Tapuda kayıtlı olan bir taşınmazın TMK 706, BK 213 ve 2644 sayılı tapulama kanununun 26. maddeleri hükmü uyarınca, resmi olarak yapılmayan satışına değer verilemez.
Ne var ki, haricen satın alma olgusu satın alan bakımından TMK'nun 994. maddesi ve 10.07.1940 tarih 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bedelden kaynaklanan kişisel hak sağlar. Bu durum da, bedel ödenmedikçe taşınmazı haricen satın alanın taşınmazdan tahliye edilmesi istenemez. Başka bir ifade ile değinilen kişisel hak kural olarak satın alan yararına taşınmazı kullanma bakımından hapis hakkı sağlayacağı kuşkusuzdur.

Bu karar da B yönünden ...
Harici satım sözleşmelerinde bedel ödenmedikçe el atmanın önlenmesi talep edilemez. Ancak üçüncü kişi ile yapılan satım sözleşmelerinde bu ilke uygulanmaz.
Genel ilke bu olmakla birlikte davalının taşınmazı haricen satın aldığı kişi ile davalı arasındaki sözleşme ye dayalı harici satış bedelinden kaynaklanan kişisel hakkını kendi bayiine karşı ileri sürebileceğinden davacının mülkiyet hakkı karşısında haricen satın almaya değer verilemez. Böylesi bir durumda davalının haricen satın almadan kaynaklanan hapis hakkına sahip olmayacağı da açıktır. Bu durumda TMK'nun 683. maddesinden kaynaklanan davacının mülkiyet hakkına değer verilerek mutlak olarak davalının elatmasının önlenmesine karar verilmesi gerekir.” (1. HD, Esas : 2012/16993 Karar : 2013/4065 Tarih : 21.03.2013)

Kat mülkiyeti olmasa da hissedarlık durumu da mülkiyetin bir çeşididir ve her halükarda 3. kişinin hakkından üstündür.
Hissedar da olsa malik, hissedar olmayan 3. bir kişinin taşınmazdan faydalanmasını önlemek için dava açabilir. Bu dava mutlak surette ortak taşınmazın ve ortakların faydasına olacağından mülkiyetin müşterek veya iştirak olması da fark etmeyecektir bence ...