kira dönemi sona ermeden kiracının dükkan sahibinin taşınmazı boşaltmak istemesi

Merhaba iyi çalışmalar.Alışveriş merkezleri,çarşılarda bulunan dükkan,mağaza gibi yerlerde kiracı olanlar için kira dönemi sona ermeden boşaltma halinde sanırım 3 aylık kira bedeli kadar tazminat ödenerek boşalmanın mümkün olduğunu söyleyen bir Yargıtay kararı mevcutmuş.Bu konu hakkında bilgisi olan meslektaşımdan yardım bekliyorum.Paylaşımınız için şimdiden teşekkürler…

Aradaki kira sözleşmesinin özel hükümlerini ( sözleşme süresi, feshi ihbar ,muaaceliyet vs..)belirtmemişsiniz ancak genel hatları ile aşağıdaki karar size yardımcı olacaktır.Kolay Gelsin

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3374
K. 2004/12599
T. 23.9.2004•

İSTİRDAT TALEBİ ( Kiracının Kira Sözleşmesini Süresinden Önce Feshetmesi ve Anahtarı Notere Tevdi Etmesi ve Kira Akdinin Devam Ettiğini Söyleyen Kiralayanca Kira Bedellerinin İcra Vasıtasıyla Tahsili - Anahtarın Notere Tevdii Hususu Kiralayana Bildirilmişse Tebliğ Tarihinden İtibaren Ne Kadar Süre İçinde Aynı Koşullarla Kiraya Verilebileceği Araştırılarak Fazla Ödeme Varsa İstirdadı Gereği )
• KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SÜRESİNDEN ÖNCE FESHETMESİ VE ANAHTARI NOTERE TEVDİ ETMESİ ( Kiralayanın Fesihten Sonraki Aylara Ait Kira Bedellerini İcra Vasıtasıyla Tahsili - Kiracının İstirdat Talebi )
• ANAHTARI NOTERE TEVDİ EDEREK KİRA AKDİNİ SÜRESİNDEN ÖNCE FESHEDEN KİRACI ( Kiralayanın Taşınmazı Yeniden Aynı Koşullarla Kiraya Verebileceği Süre İçin Kira Bedeli Ödeme Yükümlülüğü - İcra Vasıtasıyla Tahsil Edilen Kira Bedellerinin İstirdadı Talebinde Kiracının Sorumlu Olduğu Miktar Tesbit Edilerek Varsa Fazla Ödemelerin İstirdadına Karar Verilmesi Gereği )818/m.44,98
1086/m.87
ÖZET : Davacı kiracı 9.7.2001 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini 29.7.2001 tarihi itibariyle feshettiğini ve mecuru 29.7.2001 tarihi itibariyle tahliye ve teslim edeceğini bildirmiş, davalı ihtara verdiği cevapta tek taraflı feshi kabul etmediğini bildirmiştir. Ardından davacı 17.8.2001 tarihli düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile anahtarı notere teslim etmiştir. Mahkemece emanet tutanağının davalıya tebliğ edilip edilmediği üzerinde durulmamıştır. Davacı, 11.12.2001 tarihinde mahkemeye müracaatla mecurun hali hazırda boş olup olmadığının tespiti ile, anahtarların teslimi hususunda tevdi mahalli tayinine karar verilmesini istemiş, ancak mahkemece taşınmazın boş olduğu tespit edilmesine rağmen, tevdi mahalline ilişkin talebin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacının keşide ettiği ihtarlar, davalının kira bedelinin ödetilmesi için giriştiği icra takibine karşı davalının itirazı sonucu itirazın kaldırılması davalarında, davacının taşınmazı 27.8.2001 tarihinde boşaltarak anahtarı notere teslim ettiğine ilişkin İcra Tetkik Merciindeki savunmaları karşısında, davalı kiralayanın taşınmazın anahtarının kendisine teslim edilmediğinden bahisle, kira akdinin devam ettiği iddiası, MK'nın 2. maddesi anlamında hakkın kötüye kullanılması olup, kanun bunu himaye etmez.
O nedenle mahkemece yapılacak iş; taşınmazın anahtarının notere teslim edildiğine ilişkin tutanak davalıya tebliğ edilmiş ise bu tarihten, tebliğ edilmemiş ise 11.12.2001 tarihinden itibaren mecurun, taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki koşullarla ne kadar süre içerisinde kiraya verilebileceği, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle öncelikle saptanmalı ve saptanacak bu kira bedelinden, davacı kiracının sorumlu olduğu kabul edilerek, fazla ödenen kira bedeli varsa, istirdadına karar verilmelidir.
DAVA : Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı şirket, davalıya ait taşınmazda 1.11.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 7500 Dolar kira bedeli ile kiracıyken, ortaya çıkan ekonomik kriz nedeni ile kira sözleşmesini 29.7.2001 tarihi itibariyle feshettiğine ilişkin 12.7.2001 tarihli ihtarnameyi davalıya keşide ettiğini, davalının anahtarı teslim almaktan kaçındığını, bu nedenle anahtarın notere teslim edildiğini, davalının ise Ağustos ayı kira bedelinin tahsili için icra takibinde bulunarak ardından itirazın kaldırılması davası açtığını, İcra Tetkik Merciince itirazın kaldırılması kararının kesinleştiğini, davalının yine kötüniyetli olarak takip eden her ay kira bedellerinin ödetilmesi için icra takiplerine devam ettiğini, vaki itirazı üzerine itirazın kaldırılması yoluna gittiğini, sınırlı yetkili mercide, feshin sebepleri incelenmeden itirazın kaldırılmasına karar verildiğini ve icra takipleri sonunda, tahliyeden sonraki Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık 1999 ve Ocak, Şubat, Mart 2000 ayları kira bedelini 116.966.927.942 TL olarak ödemek zorunda kaldığını, ayrıca 2002 Nisan ayı dahil Ekim ayına kadar 6 aylık kira bedelinin ödetilmesi için de hakkında girişilen takibin devam etmekte olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere, davalıya haksız olarak ödenen 116.966.927.942 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile istirdadını ve gelecek 19 ay kira bedeli olan 142.800 Dolar için ödeme tehdidi altında bulunan şirketin kira borcunun bulunmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir, davacı 25.9.2003 tarihinde verdiği ıslah dilekçesi ile de 2002 Nisan ve Eylül arası kira bedelini icra tehdidi altında ödediğini ileri sürerek, 133.303.000.000 TL'nin faizi ile birlikte istirdadını istemiştir.
Davalı, taşınmazın anahtarının kendisine teslim edilmediğini, tek taraflı olarak sözleşmenin feshinin yasal olmadığını bildirerek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Taraflar arasında kurulduğu anlaşılan 1.11.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin, davacı tarafından tek taraflı ve haksız olarak feshedildiği uyuşmazlık konusu değildir. Bu durumda kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadar gerçekleşecek kira parasından, sorumludur. Ne var ki davalı kiralayanın da, kiralananı yeniden kiraya verebilme gayreti içine girmesi ve böylece zararın artmasını önlemesi BK. 98. maddesi delaletiyle aynı Kanunun 44. maddesi hükmü gereğidir. Şu halde davacı, kiracının kira bedelinden sorumluluğu, kiralananın tahliye edildiği tarihten itibaren, aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği güne kadar gerçekleşecek kira parasından ibarettir.
Davacı kiracı 9.7.2001 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini 29.7.2001 tarihi itibariyle feshettiğini ve mecuru 29.7.2001 tarihi itibariyle tahliye ve teslim edeceğini bildirmiş, davalı ihtara verdiği cevapta tek taraflı feshi kabul etmediğini bildirmiştir. Ardından davacı 17.8.2001 tarihli düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile anahtarı notere teslim etmiştir. Mahkemece emanet tutanağının davalıya tebliğ edilip edilmediği üzerinde durulmamıştır. Davacı, 11.12.2001 tarihinde mahkemeye müracaatla mecurun hali hazırda boş olup olmadığının tespiti ile, anahtarların teslimi hususunda tevdi mahalli tayinine karar verilmesini istemiş, ancak mahkemece taşınmazın boş olduğu tespit edilmesine rağmen, tevdi mahalline ilişkin talebin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
Davacının keşide ettiği ihtarlar, davalının kira bedelinin ödetilmesi için giriştiği icra takibine karşı davalının itirazı sonucu itirazın kaldırılması davalarında, davacının taşınmazı 27.8.2001 tarihinde boşaltarak anahtarı notere teslim ettiğine ilişkin İcra Tetkik Merciindeki savunmaları karşısında, davalı kiralayanın taşınmazın anahtarının kendisine teslim edilmediğinden bahisle, kira akdinin devam ettiği iddiası, MK'nın 2. maddesi anlamında hakkın kötüye kullanılmasıdır. Kanun buna himaye etmez.
O nedenle Dairemizin sapma göstermeyen ve kararlılık kazanan uygulamaları doğrultusunda, mahkemece yapılacak iş; taşınmazın anahtarının notere teslim edildiğine ilişkin tutanak, davalıya tebliğ edilmiş ise, bu tarihten, tebliğ edilmemiş ise 11.12.2001 tarihinden itibaren mecurun, taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki koşullarla ne kadar süre içerisinde kiraya verilebileceği bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle öncelikle saptanmalı ve saptanacak bu kira bedelinden, davacı kiracının sorumlu olduğu kabul edilerek, fazla ödenen kira bedeli varsa, istirdadına karar verilmelidir. Mahkemece aksine yazılı düşüncelerle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
3- Anayasa Mahkemesinin 20.7.1999 gün ve 1/33 sayılı kararı ile HUMK'nın 87. maddesinin son cümlesi ""müddei ıslah suretiyle müddeabihi tezyid edemez"" hükmü iptal edilmiştir. Bu nedenledir ki; davacı dava dilekçesinde gösterdiği müddeabihi ıslah yolu ile artırabileceği gibi, kısmi dava açan davacı, alacağının saklı tuttuğu bölümünü sonradan aynı davada ıslah yolu ile talep edebilir. Bu itibarla, davacının ıslah talebinin kabulü gerekirken, reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenle davacının diğer temyiz itirazının reddine, temyiz olunan kararın 2. ve 3. bentte açıklanan nedenle davacı yararına ( BOZULMASINA ), peşin harcın istek halinde iadesine, 375.000.000 lira duruşma avukatlık parasının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, 23.9.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Daha yeni bir karar olarak Yargıtay 14. H.D.'nin 06.02.2008 tarih ve 2007/15967 E 2008/1169 K. sayılı kararı da yardımcı olacaktır sanırım. İyi çalışmalar dilerim. Bir de Yargıtay 3. H.D.'nin 27.11.2006 tarih ve 2006/15093 E. 2006/16158 K. sayılı kararı bulunuyor.

Yargıtay'ın bu -bana göre- gayet hatalı kararlarını dar yetkili İcra Mahkemesinde kullanamazsınız. Eğer sözleşmeyi süresinden önce fesh ederseniz bu haksız fesih olacaktır ve kiralayan büyük ihtimalle ödenmeyen ayların kiraları (+muacceliyet şartı varsa dönem sonuna kadar kiralar için de ) için icra takibi yapacaktır. İcraya itiraz ederseniz, İcra Mahkemesine gidecektir ve icra mahkemesi de yazılı bir sözleşmeye karşı, borcun ödediğini yazılı şekilde ispatlamanızı isteyecek, bunu yapamadığınız için itirazı kaldıracak + inkar tazminatına hükmedecektir. Dolayısıyla bütün bu kiraları + inkar tazminatını + faizi ödemeniz gerekecek, daha sonra Yargıtay'ın bu kararlarına istinaden ayrı bir dava açıp, davanızı ispat edebilirseniz, ödemenizin bir kısmını geri almaya çalışmanız gerekecektir. Bu davayı Yargıtay'ın bu kararlarına rağmen kazanıp kazanamayacağınız da -bence- şüpheli ve kazansanız dahi en azından 3 aylık kira + icra inkar tazminatını geri alamayacağınız büyük ihtimal. Dolayısıyla haksız bir fesih bildirimi yapmadan önce bütün bu olasılıkları iyi düşünmek gerekir kanaatindeyim.

Her sözleşme gibi kira sözleşmesi de süresi boyunca her iki tarafı da bağlar, sözleşmeniz sona ermeden kiralayan sizi tahliye edemeyeceği gibi, siz de sözleşmeyi haksız şekilde sona erdiremezsiniz, erdirmemelisiniz. Yargıtay'ın art niyetli kiracıyı koruyan son yıllardaki hatalı kararlarına rağmen..

Yardımlarınız için hepinize çok teşekkür ederim.Sanırım bahsi geçen Yargıtay kararı da bunlardan bir tanesi.Benim kendi kanaatim de sayın adminin dediği gibi tüm olasılıkları gözden geçirerek hareket etmekten yana.Zaten doğru veya yanlış olsa da sırf verilmiş kararları göz önüne alarak kendinizi bile doğruluğuna ikna edemediğiniz işlerde adım atmak bence bir tiyatrocunun sadece mesleği olduğu için zevk almadığı, hiç istemediği bir rolü kabul etmesine benziyor.Sadece ezbere bir metni canlandırmaktan başka bir yere gitmiyor,yeteneğini kullanıp yazılmışın üzerine yeni hiç bir şey koyamıyor

Merhabalar;

Yargıtay kararları ve bilirkişi raporları son zamanlarda mesleğimize oldukça köstek olmakta bence.

Yargılamayı yürüten hakimin doğrudan karar talep etmesinden tutun da buna benzer birçok olayda, sanki Yargıtay kararı bulmak ve sunmak o doğrultuda karar verilmesini sağlamanın ilk ve en önemli adımı imiş gibi geliyor (Bu söylediklerimden, savı desteklemek için Yargıtay kararı ekleme veya karardan alıntı yapmaya karşı olduğum sonucu çıkarılmasın, lütfen). Önümüze gelen bir olayda ilk yaptığımız Yargıtay kararlarını taramak oluyor, lehe hükümleri içeren kararları da bulduk mu değmeyin keyfimize... Karşı taraf daire kararı mı sundu, aksi yönde bir Genel Kurul kararı bulduk mu dava bizim! Bunun adı avukatlık olmuyor ama maalesef, olsa olsa "derlemecilik" veya ne bileyim (daha güncel bir deyimle) "kopyala-yapıştırcılık" oluyor.

Aynı şey hakimler ve bilirkişi raporları için de geçerli... Deliller toplanınca ver bilirkişiye, al raporu ve ver kararı! İşte yargılama bitti... İtiraz edilmiş, rapor eksik incelemeye dayanıyormuş, raporlar arasında çelişki varmış... Hak getire...

Sayın Admin'in ve ardından Sayın Şefika Demirel'in mesajını görünce tutamadım kendimi

Saygılar...