Kat MÜlkİyetİ Madde 19 Hakkinda

Arkadaşlar,
90 daireli bir apartmanda kat malikleri olağanüstü toplantısı kararında ' Bina dış cephe boyasının yapılmasına ' karar veriliyor. Karar defterini imzalayan kat maliki arada ki bu husumet nedeniyle sonradan boya renginin farklı olması nedeniyle ( ton farkı diyelim ) ben farklı renkle boyanmasına onay vermedim bahanesiyle eski hale iade ve ödediği paranın iadesi için dava açtı.

1-Karar defterinde davacının bu yolda bir şerhi yok.

2-Onun dışında diğer kat malikleri kabul ediyor. Yani 4/5 çoğunluk sağlanmış.

Sorun rengin ayrıntılı belirtilmemesi bir sorun çıkartırmı ?? Ben karar defterinde imzasının olduğunu, çoğunluk kararı olduğunu belirttim ama arada ton farkı olması kaçınılmaz. Yorumlarınız için teşekkürler şimdiden

olağan Genel Kurulda Muhalefet şerhi Tutanakta bulunmuyorsa dava açılsa bile dava Red olur. Sanıyorum kıyasen aynı şart buradada geçerli olacaktır.
İyi Çalışmalar

Muhalefet şartı yok. Beni yanıltan karar defterinde bina dış boyasının yapılması şeklinde karar alınması ancak rengin orjinalinden farklı olduğu buna ilişkin bir karar alınmadığı bahisle dava açılması. Yanıtınız için teşekkürler

Alıntı: Yazan Hakkaniyet Muhalefet şartı yok.

Kat Mülkiyeti Kanunu
MADDE 33 - Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
- kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,
- toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde
anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Alıntı: Yani 4/5 çoğunluk sağlanmış.

- Bir kat maliki kendi ihtiyacı için ve kendi parasıyla apartmanın ortak yerlerinde inşaat-onarım-tesisat yapacaksa KMK 19.madde uygulanır.
- Apartman yönetimi hakkında karar alınacaksa KMK 31.madde uygulanır.

4/5 çoğunluk KMK 19.maddesinde aranır. Halbuki apartmanın dış cephe boyası bir malikin ihtiyacı değildir; giderini de bir malik değil, tüm malikler ödeyecektir. Bu nedenle konu KMK 31.madde çerçevesinde düşünülmelidir.

KMK 31.maddesine göre yapılacak oylamada yeter sayı KMK 30.maddesine göre belirlenir: "MADDE 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir."

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Hakkaniyet Sorun rengin ayrıntılı belirtilmemesi bir sorun çıkartır mı?

KMK 35.maddesine göre Kat Malikleri Kurulunun kararlarının yerine getirilmesinden Yönetici sorumludur. Yönetici vekil gibi sorumludur.

Sorunuzla ilgili olarak aşağıda sunulan maddelere dikkatinizi çekerim:

Kat Mülkiyeti Kanunu
MADDE 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Bu madde çerçevesinde yöneticinin apartmanın dış cephe boya renginde kendi başına değişiklik yapamayacağı düşünülebilir.)

Borçlar Kanunu
MADDE 389 - Vekil, müvekkilinin sarih olan talimatına muhalefet edemez. Ancak, hal icabına göre müvekkilden mezuniyet istihsaline imkân olmamakla beraber şayet imkân olupta istizan olunsa idi müvekkilin muvafakat edeceği derkâr bulunan hususlarda, inhiraf edebilir. Bundan maada hallerde vekil aldığı talimata müvekkilinin aleyhine olarak muhalefet ederse, bundan mütevellit zararı deruhte etmedikçe, müvekkilünbih ifa edilmiş olmaz.
(Kat malikleri kurulunun açık bir talimatı olduğu söylenemez.)

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Hakkaniyet Sorun rengin ayrıntılı belirtilmemesi bir sorun çıkartır mı?

Benim yukarıda sunduğum Kanun maddelerine inanmayacağınızı bildiğim için bir de sağlam Yargıtay kararı ekliyorum:

(Lütfen Dikkat : Karar 2005 tarihli olduğu için "tüm maliklerin rızası" kuralına göre verilmiş ama 2007 yılında 19.maddede yapılan değişiklikle artık 4/5 oranında kabul aranmaktadır.)

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2005/4974 K. 2005/7124 T. 5.7.2005

• ESKİ HALE GETİRME VE ZARARIN TAZMİNİ TALEBİ ( Tüm Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Ana Taşınmazın Dış Cephesi Değişik Renkte Boyanamayacağı )

• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Olmadıkça Ana Taşınmazın Dış Cephesi Değişik Renkte Boyanamayacağı - Eski Hale Getirme Ve Zararın Tazmini Talebi )

• ANA YAPININ DIŞ CEPHESİNİN DEĞİŞİK RENKTE BOYANMASI ( Tüm Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Yapılamayacağı - Eski Hale Getirme Ve Zararın Tazmini Talebi )

634/m. 19, 33


ÖZET : Dava, anayapının dış cephesinin farklı renkte boyandığı iddiasına dayalı eski hale getirme ve zararın tazmini talebine ilişkindir. Tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerden olan dış cephe farklı renkte boyanamaz. Dosya kapsamından dış cephenin farklı renkte boyandığı ve bu hususta kat malikleri kurulu kararı olmadığı anlaşılmaktadır. Taraf delil/eri toplanarak sonuca göre eski hale getirme ve bunun giderlerinin tahsili hususunda hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.
DAVA : Dava dilekçesinde projeye aykırı kapatılan balkonların eski hale getirilmesi, dış cephe boyasının eski hale getirilmesi ve zararın tazmini istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş; hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davalılar vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davalı ve davacı adına gelen olmadı. Dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
KARAR : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, özellikle bilirkişi raporu içeriğine ve gerektirici yasal nedenlere göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1- Mahkemece 2 no'lu bağımsız bölümün kapatılan balkonlarının eski hale getirilmesine karar verilmiş olup, tapu kaydı içeriğinden bu bağımsız bölümün F. adına kayıtlı bulunduğu, ancak davada taraf olmadığı anlaşılmaktadır. Verilen kararın adı geçen bağımsız bölüm malikinin hukukunu yakından ilgilendirdiği gözetilerek onun da yöntemince davaya dahil edilip taraf teşkili sağlanmadan aleyhine sonuç doğuracak biçimde bağımsız bölümün kapatılan balkonlarının eski hale getirilmesine hükmedilmesi,
2- Davalı gösterilen B'nin tapu kayıtları içeriğinden anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olmadığının belirlenmesi karşısında bu kişinin hangi bağımsız bölümle ilişkisinin bulunduğu ve eyleminin ne olduğu da açıklanıp saptanmadan aleyhinde hüküm kurulması,
3- Davada 10 ve 26 no'lu bağımsız bölümlerin kapatılan arka cephe balkonlarının da eski hale getirilmesi istenilmiş olmasına ve yerinde yapılan inceleme sonunda düzenlenen bilirkişi raporu ile de sözü edilen balkoniann projeye aykırı olarak kapatıldığının saptanmış bulunmasına karşın, bu hususta mahkemece bir karar verilmemiş olması,
4- Dava dilekçesinde davacılar, anayapının dış cephe duvarlarının değişik renkte boyandığını ileri sürerek eski hale getirilmesini açıkça istemiş, inceleme sonunda bilirkişice sözü edilen dış cephenin farklı renkte boya ve badana yapıldığı saptanmıştır. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anatışanmazın ortak yerlerinden olan dış cephesi değişik renkte boyanamaz veya badana yaptırılamaz. Dosya içerisindeki 09.01.2002 günlü kat malikleri kurulu kararında salt anayapının dış cephesinin bakım ve onarımının yapılması kararlaştırılmış, ancak değişik renkte dış badana veya boya yapılacağı konusunda bir hükme yer verilmemiştir. Bu durum karşısında mahkemece öncelikle anayapının dış cephesinin kim ya da kimler tarafından ve hangi gerekçeye dayanarak değişik renkte boyandığının ve özellikle davalı kat maliklerinin bu eylemde doğrudan ve dolaylı bir katkılarının bulunup bulunmadığının saptanması, gerektiğinde bu konuda diğer kat maliklerinin de davaya dahil edilmeleri ile oluşacak sonuç doğrultusunda gerek eski hale getirme ve gerekse bunun giderlerinin tahsili konusunda karar verilmesi gerekirken salt giderler yönünden hüküm kurulup dış cephe boyasının eski hale getirilmesi istemi yönünden bir karar verilmemesi,
Doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 05.07.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
(Kaynak: Kazancı)

Alıntı: Yazan Hakkaniyet Sorun rengin ayrıntılı belirtilmemesi bir sorun çıkartır mı?

Çözüm olarak önerim:

Kat malikleri toplantısı yaparak KMK 31.maddesinde aranan yeter oy sayısı ile "binanın rengi hakkında bir karar almaktır. Böylelikle eski hale getirme davası konusuz kalır umudundayım.

Saygılarımla

Neden KMK 31.maddesi:
- Kat malikleri kurulunun kararı olmaksızın apartmanın rengi değiştirilirse bu değişiklik bir (veya bir kaç) kat malikinin isteği ile olmuş demektir ki KMK 19.maddesine aykırı düşer.

- Kat maliklerinin kararı ile apartman renginin değiştirilmesi ise apartman yönetimine ilişkin bir konudur. Bu nedenle KMK 31.maddesi uygulanır.