Kayıp kira sözleşmesi durumunda kiralananın tahliyesi

Değerli meslektaşlarım,
Müvekkilime ait bir taşınmazda uzun yıllardır kiracı bulunan şahıs, 2002 yılı başından beri kira ödemiyor.Müvekkil de kiracısının bir an evvel tahliyesini ve ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini istiyor.Öncelikle kira alacaklarının beş yıllık zamanaşımına tabii olduğu malum ve bu hesaba göre kira alacağı talebinde bulunulacak.Ancak benim kafamı karıştıran husus kira sözleşmesinin kayıp olması.Müvekkil sözleşmeyi bulamıyor ve başlangıç tarihini vs. hiç hatırlamıyor.Elimde sadece 2002 yılı ocak, şubat ve mart aylarına ait kiracıya yollanmış noter ihtarı var.Soru işaretlerim şöyle:
1-Tahliye ve kira alacaklarını beraber talep edebileceğimiz 13 örnek icra takibini bu durumda açmak olası gözükmüyor sanırım.?
2-Yapılacak şey kiracıya noterden temerrüt ihtarı yollayarak 30 gün süre vermek ve ödeme yapılmadığı takdirde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak mı?Bu mahkemede de kira sözleşmesinin varlığı, 2002 den önce yapılan ödemeler..vs. yoluyla kanıtlanacak ve ona göre tahliyeye karar verilecek sanırım.?
3-Bu durumda kira alacaklarının hesabında (elimde bir tek 2002 yılına ait ihtarda belirtilen kira bedeli var!) her yıl başından itibaren enflasyon oranı üzerinden mi hesap yapıp talepte bulunmalıyım?
Yardımlarınız için şimdiden teşekkürler...

Sorulaınızı kısaca değerlendirirsek;
1-icara İflas Kanununa göre kira alacağıyla birlikte tahliye talebinde bulunabilmek için, evet yazılı kira sözleşmesi hatta Noterde düzenlenmiş kira sözleşmesi olması gerekir. Ancak bu sözlü kira sözleşmeleri konulamaz anlamına gelmez. İspat açısından bu önemli. karşı taraf itiraz etmezse sözleşmeyi kabul etmiş olacağından istenebilir.
2-Bu şıkta bahsettiğiniz yolu izleyebilmeniz için neye dayanarak tahliye davası açtığınız önemli. Anlaşılan 2 haklı ihtar olmalı. Tabi tahliye davalarında Taşınmazların Kiraya Verilmesi Hakkındaki Kanun mu yoksa BK'nın mı uygulanacağı önemli bunlara dikkat etmenizi öneririm. Davayı açma nedenleri ve ihtar süreleri ve davayı açma süreleri bu kanunlara ve tabi nedenlere bağlı oarak değişmekte.
Diğer bir husus kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kiranın ödenme tarihi ispar edilmeli.
3-Kira alacağında sözleşmede belirtildiğişekilde artış yapılır. Uzun zaman kira ilişkisi olduğuna göre dekontlarda kira artış miktarı yansımıştır.

Değerli meslektaşım,

Alıntı: Yazan savunma 1-icara İflas Kanununa göre kira alacağıyla birlikte tahliye talebinde bulunabilmek için, evet yazılı kira sözleşmesi hatta Noterde düzenlenmiş kira sözleşmesi olması gerekir.Ancak bu sözlü kira sözleşmeleri konulamaz anlamına gelmez. İspat açısından bu önemli. karşı taraf itiraz etmezse sözleşmeyi kabul etmiş olacağından istenebilir.

Elimde bir kira sözleşmesi yok ancak müvekkilim böyle yazılı bir kira sözleşmesi olduğunu fakat bulamadığını söylüyor.Dolayısıyla ne sözlü ne yazılı şekilde bir kira sözleşmesi bilgisini icra takibinde belirtme şansım yok.
Ancak şu anda aklıma bir fikir geldi, bilmem ne derece elle tutulur?Burası bir işyeri ve dolayısıyla kiracı kira sözleşmesinin bir örneğini bağlı olduğu vergi dairesine vermiştir diye düşünüyorum.Acaba kiralayan müvekkile ait vekaletname ile oradan sormam araştırma yapmam mümkün olur mu sizce?

Alıntı: Yazan savunma 2-Bu şıkta bahsettiğiniz yolu izleyebilmeniz için neye dayanarak tahliye davası açtığınız önemli. Anlaşılan 2 haklı ihtar olmalı. Tabi tahliye davalarında Taşınmazların Kiraya Verilmesi Hakkındaki Kanun mu yoksa BK'nın mı uygulanacağı önemli bunlara dikkat etmenizi öneririm. Davayı açma nedenleri ve ihtar süreleri ve davayı açma süreleri bu kanunlara ve tabi nedenlere bağlı oarak değişmekte.

Şayet bu yola gidersem; düşüncem, davayı 6570 sayılı Kanuna dayanarak ve zamanaşımına uğramamış son beş yılın kiralarını öncelikle ihtar çekmek ve ödenmesi için otuz gün süre tanımak, ödenmediği takdirde de temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak şeklinde.

Alıntı: Yazan savunma Diğer bir husus kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kiranın ödenme tarihi ispar edilmeli.

Eğer dava açılırsa, ve sözleşme bulunamazsa başlangıç tarihi, herhalde müvekkilin banka hesabına ödemelerin yapıldığı tarih ve tarafların beyanları göz önüne alınarak tespit edilecektir.Yine bankaya yapılan ödemelerin tarihine göre de kiranın ödenme tarihi tespit edilecek.

Alıntı: Yazan savunma 3-Kira alacağında sözleşmede belirtildiğişekilde artış yapılır. Uzun zaman kira ilişkisi olduğuna göre dekontlarda kira artış miktarı yansımıştır.

Tabii ki sözleşmedeki artış şartını bilmiyorum. Bu durumda daha önce belirttiğim gibi son beş yılın enflasyona göre artışlarını hesaplayarak bu şekilde talep etmeyi düşünüyorum.Kaldı ki; sözleşmede belirtilen artış şartı bildiğim kadarıyla devam eden sonraki bir yıl için geçerli (tabii sözleşme bir yıldan uzun süreliyse ve sözleşmede her yıl için artış şartı açıkça belirtilmişse o ayrı)

Alıntı: Yazan güncelhukuk Ancak şu anda aklıma bir fikir geldi, bilmem ne derece elle tutulur?Burası bir işyeri ve dolayısıyla kiracı kira sözleşmesinin bir örneğini bağlı olduğu vergi dairesine vermiştir diye düşünüyorum.Acaba kiralayan müvekkile ait vekaletname ile oradan sormam araştırma yapmam mümkün olur mu sizce?

Vergi dairesinden öğrenebilirsiniz. Şansınız varsa, gerçek kira kontratını sunmuşlardır.

Alıntı: Elimde sadece 2002 yılı ocak, şubat ve mart aylarına ait kiracıya yollanmış noter ihtarı var

Sözkonusu ihtarnamelerde, kira başlangıç tarihi yazmıyor mu?

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sözkonusu ihtarnamelerde, kira başlangıç tarihi yazmıyor mu?

Ne yazık ki yazmıyor Peki diyelim ki gerçek kira sözleşmesinin örneğini vergi dairesinden alabildim.Bugüne kadar devam eden her kira dönemi için enflasyon(tüfe) oranında artış hesaplamak suretiyle talepte bulunmamda bir sakınca yok değil mi?

Alıntı: Yazan güncelhukuk Ne yazık ki yazmıyor Peki diyelim ki gerçek kira sözleşmesinin örneğini vergi dairesinden alabildim.Bugüne kadar devam eden her kira dönemi için enflasyon(tüfe) oranında artış hesaplamak suretiyle talepte bulunmamda bir sakınca yok değil mi?

Bir sakınca yoksa da, kiracının bedele itiraz etmesi durumunda yaptığınız dayanaksız kalacaktır.

Yanıtlarınız için teşekkür ederim. Vergi dairesine gittim ve tabii ki sahte sözleşme sunulmuş! Bu durumda 13 örnek icra takibi hayal oldu...Bu arada kiracının vergi dairesine borçları yüzünden vergi dairesi dosyasını kapatmış, zaten 2005 yılından beri dükkan kapalı gözüküyormuş, adam kaçıp gitmiş anlayacağınız.Müvekkil de bir yandan çilingir ile kiralananı açtıralım kiracı kaçmış nasıl olsa diyor...Bu durumda tahliyeyi sulh hukuk mahkemesinden sağlamak şart oldu sanırım!Peki temerrüt nedeniyle ihtar mı çekmeliyim kiralanan adresine veya ticaret sicilden araştırma yapıp ikametgah veya yeni bir işyeri varsa oraya mı tebligat göndermeliyim?