Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satıcı, murisinden intikal edecek taşınmazı bedeli mukabilinde satmıştır. Birkaç ay sonra aynı taşınmazı bir başkasına satmayı vaad etmiştir. Kısaca miras olarak kendine intikal edecek parselin bedelini almak suretiyle ve tapuya şerh vererek 3 ayrı kişiye satmayı vaad etmiştir. Şimdi en son alıcı taşınmazın adına kaydını istemektedir. Acaba kendinden önce de kendilerine satış vaat edilen kişleri de davaya dahil etmek gerekir mi? En son alıcı bu davayı açabilir mi? Bu konuda Yargıtay kararı var mı? Görüş ve duşüncelerinizi bekliyorum. Teşekkür ederim.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin "şahsi hak doğurduğunu", sözleşmenin tapuya şerh edilmesinin ise bu şahsi hakkın üçüncü kişilere karşı da öne sürülebilmesini sağladığını dikkate alarak sonuca ulaşabilirsiniz.

Sayın Bülent Orkun bey,

Bilindiği gibi satış vaadi sözleşmeleri ayni hak doğurmayan ancak mülkiyetin devrini talep etme hakkı sağlayan sözleşmelerdir. Satmaya vaat eden taraf kendi mülkiyetinde olmayan bir taşınmazıda bir başkasına satış vaadinde bulunabilir. Satış vaadi alacaklısının almayı vaad ettiği taşınmazın mülkiyetini talep ettiğinde satmayı vaad eden, mülkiyet hakkını devredemezse devir borcu sorumluluğu doğar.
Muristen intikal edecek taşınmazdaki miras hissesinin satış vaadi geçerlidir. Ancak muristen intikal eden taşınmaz diğer mirascılarla birlikte intikal edildikten sonra elbirliği mülkiyeti çözülmediği sürece satış vaadi sözleşmesinin İFA KABİLİYETİ olmadığından devir borcu yerine getirilemeyeceğinden açılan ferağa icbar davası ( ifa kabiliyeti olmadığından ) red edilir.
Buna göre satış vaadi alacaklılarının intikalden önce veya sonra elbirliği(iştirak) çözülmediği sürece açacakları tescile zorlama davaları red edileceği, ancak satış vaaadinda bulunan satıcının devir borcundan kaynaklanan sahşi borcunun devam edeceğini,
Davanın buna göre tescile zorlama veya taşınmazın devir borcunun muacceliyet tarihindeki değerinin tahsili için alacak davası olarak açılması gerektiğini düşünüyorum.

Aşağıdaki içtihatta benzer konu tartışılmıştır.Karar verirken faydalı olacağını düşünüyorum.

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/8604
K. 2004/1301
T. 1.3.2004
• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Ana Edimlerin Sözleşme Anında Belirli Olmasının Geçerlilik Şartı Olması - Velayeten İmzalanan Sözleşmeden Dolayı Velisi Bulunulan Kişinin Sorumlu Olacağı )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanarak - Sözleşme Anında Ana Edimlerin Belirli Bulunmasının Geçerlilik Şartı Olması )
• EDİMLERİN SÖZLEŞME ANINDA BELİRLİ OLMASININ GEÇERLİLİK KOŞULU OLMASI ( Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında )
• VELAYETEN İMZALANAN SÖZLEŞMEDEN DOLAYI VELİSİ BULUNULAN KİŞİNİN SORUMLULUĞU ( Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Talebi )
• KİŞİSEL HAK SAĞLAYAN BİRDEN FAZLA SÖZLEŞME BULUNMASI ( Önceki Tarihli Sözleşmeye Öncelik Tanınması Gereği - Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Talebinin Kabulü Gereği )
4721/m.706,716
818/m.22,213
ÖZET : Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu altına girilir. Bu sözleşmenin hukuken geçerli bir biçimde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli ya da belirlenebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır.

Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davasına konu taşınmazlar, ifa anında belirlenebilir nitelikte olup, sözleşme borçlusu sözleşmeyi kendi adına ve kızına velayeten imzaladığından kızının sözleşmede taraf olmadığı ileri sürülemez. Kişisel hak sağlayan iki sözleşme varsa önceki tarihliye değer verilir. Tapudaki ferağ, hisse devri koşuluna bağlı olduğundan dava süresindedir. Davalı taşınmazda hissedar olduğundan dava sırasında dava konusu taşınmazı satış vaadi yoluyla satın alması, davacının şahsi hakkına zarar verme amacı gütmektedir.

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.5.2002 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 4.7.2003 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.

Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satış vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete ) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Eğer satış vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut da vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı, davalı Nermin'e dava konusu taşınmazlarda murislerinden intikalen gelen hisseleri 1960 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile aldığını, Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/326-2002/255 sayılı dosyasında iştirak halindeki mülkiyetin müştereğe çevrilmesine karar verilerek tapuda işlem yapıldığını, davalı Nermin ile diğer davalı Hayrettin'in bu durumu bilmelerine rağmen kendi şahsi hakkını zarara uğratmak amacıyla 1999 yılında nizalı yerler hakkında satış vaadi sözleşmesi düzenlediklerini belirterek tapu kayıtlarındaki davalı Nermin hisselerinin iptali ile adına tesciline ve ikinci satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar ise nizalı yerlerin davalı Nermin'e annesi Remziye'den kaldığını, murisi babası Ömer'in bu yerlerde bir hakkı bulunmadığından satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisinin de olmadığını, 1960 tarihli sözleşmenin kendilerini bağlamadığını, ayrıca 10 yıllık hak düşürücü sürenin de geçtiğini bildirerek davanın reddi gerektiğini savunmuşlardır.

Yargılamanın başlangıcında dava konusu taşınmazlar üzerine konulan ihtiyati tedbir kararının yargılama sırasında kaldırılması üzerine davalı Nermin'in tapuda adına kayıtlı hisseleri 29.11.2002 tarihinde diğer davalı Hayrettin'e devretmesi üzerine davacı, HUMK'nın 186. maddesi uyarınca davaya davalı Hayrettin'e karşı tapu iptali ve tescil istemi olarak devam edilmesini talep etmiştir.

Mahkeme, satış vaadi sözleşmelerinin şahsi hak doğurduğu ve ancak taraflarına karşı ileri sürülebileceği, 1960 tarihli sözleşmede vaat borçlusu Ömer'in ölü olması nedeniyle tasarruf muamelesi yapma olanağının bulunmadığı ve sözleşmede taraf olmayan kişilerin ifaya zorlanamayacağı, ifa imkansızlığının bulunduğu gerekçeleriyle davanın reddine karar vermiş, hükmü davacı vekili temyize getirmiştir.

Dava konusu taşınmazların 1957 yılında yapılan tapulama çalışmaları sonucu 1/2 hissesi ölü Muharrem mirasçıları 1/2 hissesi ise ölü Sadık mirasçıları olarak tescil edilmiştir. 23.9.2002 tarihinde tapuda iştirak halinde mülk olarak kayıtlı taşınmazlar müşterek mülkiyete çevrilerek tüm mirasçılar adına hisseleri oranında intikaller yapılmıştır. Dosyada mevcut veraset ilamlarına göre, Muharrem'in ölümü ile kızı Remziye'ye onun ölümü ile de mirasçıları eşi Ömer ile kızı Nermin'e kalan miras payı Ömer'in de intikal tarihinde ölü olması nedeniyle 714714/8042496 hisse olarak tapuda davalı Nermin adına tescil edilmiştir. Davacı da muris Muharrem'in ölü oğlu Yümünü'nün eşi olup mirasçıdır.

Davacı dayanağı 1.9.1960 tarihli satış vaadi sözleşmesi, davacı ile Ömer arasında düzenlenmiş olup, Ömer murisi eşi Remziye'nin murisleri Muharrem, Abdullah ve Sadık'tan miras yolu ile gelen Bismil İlçesi Merkez köylerindeki tüm taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin kendi arına asaleten 1953 doğumlu kızı Nermin'e velayeten davacıya satışını vaad etmiş ve hisselerin tapuda adlarına intikalinden sonra tapuda ferağ verileceği taraflarca kararlaştırılmıştır.

Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu altına girilir. Bu sözleşmenin hukuken geçerli bir biçimde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Değişik bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ilerde kurulması amaçlanan satım sözleşmenin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin varolduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.

Davacı dayanağı 1.9.1960 tarihli noterde düzenlenen sözleşmede, Remziye'ye murisleri Abdullah, Muharrem ve Sadık'tan intikal eden Bismil İlçesi Merkez ve köylerindeki taşınmazlardaki hisselerinin onun ölümü ile mirasçıları olan eşi Ömer ve Kızı Nermin'e intikal ettiği belirtilerek bu hisselerin tamamının satışı vaad edilmiştir. Dava konusu taşınmazlar ölü Muharrem ve ölü Sadık'tan miras yolu ile mirasçılarına kalan taşınmazlar olup, ifa anında belirlenebilir niteliktedir. 1960 tarihli sözleşmede vaat borçlusu Ömer sözleşmeyi kendi adına asaleten 6.12.1953 doğumlu kızı Nermin adına ise velayeten yapmıştır. Ömer'in kendi adına asaleten reşit olmayan kızı adına velayeten düzenlediği bu sözleşme davalı Nermin'i bağlar ve Nermin'in sözleşmede taraf olmadığı ileri sürülemez. Kişisel hak sağlayan iki sözleşmenin varlığı halinde önceki tarihli sözleşmeye öncelik tanımak gerekir. Yapılan açıklamalar ışığında davacı dayanağı 1960 tarihli sözleşme belirli ve davalı Nermin'i bağlayan nitelikte olup sonraki tarihli olanına göre öncelik tanınması gereken bir sözleşmedir. Ayrıca, bu sözleşmede tapuda ferağın verilmesi hisselerin intikali koşuluna bağlanmış olduğundan ve bu intikaller de mahkeme kararı sonucu 23.9.2002 tarihinde yapıldığından ve zilyetlik de davacıya teslim edilmiş bulunduğundan dava süresindedir. Davalı Hayrettin dava konusu taşınmazlarda hissedardır. Aynı zamanda davalı sıfatı ile davada yer almakta olup, ihtiyati tedbirin kaldırılması üzerine, yargılamanın devamı sırasında davacıya satış vaadi sözleşmesi ile satımı vaad edilen hisseleri satın alması ve dosyadaki mevcut deliller birlikte değerlendirildiğinde davalı Hayrettin'in davacının şahsi hakkını zarara uğratmak amacıyla niza konusu taşınmazlardaki hisseleri satın aldığı anlaşılmakla davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle ret kararı verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüyle, usul ve yasaya aykırı hükmün ( BOZULMASINA ), peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 1.3.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Sayın Adnan Koray Bey'in göndermiş olduğu Yargıtay kararı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki tanımı,taraflara doğurduğu hak ve borçlar ve ifa imkanları ve sözleşmeye dayalı açılacak davaları gayet güzel özetlemekte olup karar emsal karar olarak konu hakkında çalışma yapacak tüm arkadaşların dikkatinden kaçmayacak kadar doyurucudur.

Ancak karar 2004 tarihli olduğundan satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkemenin tayininde taraflarca sözleşmede kararlartırılan satış bedelinin esas alınacağına dair Yargıtay H.G.K nun 1996 tarihli içtihadından H.G.K nun 29.03.2006 tarih ve 2006/14-91E, 2006/115K sayılı kararı ile dönmüş olup Gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında tarafların müddeabihin değerinde uzlaşsalar bile mahkemenin resen müddeabihin değerini taktir etmesi ve görevli olup olmadığını, belirlediği değere göre karara bağlaması gerekir. diyerek bu davalarda görevli mahkemenin dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesinde ki tarafların kararlaştırdıkları satış bedeline göre belirlenmeyeceği,dava tarihindeki keşfen belirlenecek değere göre mahkemenin görevinin belirlenmesinin gerekli olduğuna karar vermiştir.

Her ne kadar esasls ilgili olmasa da görev konusu öncelikle ve davanın her aşamasında ve resen göz önüne alınacağından hatırlatmakta yarar olduğunu düşünüyorum.

Not: Yargıtay H.G.K nun 29.03.2006 tarih ve 2002/14-91 E 2006/115 karar sayılı kararı,Yargıtay Kararlar dergisi Cilt:33 Sayı:3 Sayfa:426 da yayınlanmıştır

Sayın Adem Eyidoğan, haklısınız. Esasla ilgisi olmasa bile yargıtay'ın yıllardır sürdürdüğü içtihattan döndüğünü belirtmekte fayda var.

Yani yukarıdaki içtihatta
"Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır."

Kısmını dikkate almamakta fayda var.

Tekrar teşekkürler.

Katkılarından dolayı tüm arkdaşlara teşekkür ederim.