Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Merhaba oldukça teknik bir konu olan kat karşılığı inaşaat sözleşmeleriyle ilgili bir konu geldi.Benim de bu konuda pek bilgim yok.Bu nedenle yardımlarınıza ihtiyacım var.İçinden çıkamazsam tabiki konun uzmanı bir meslektaşımıza işi yönlendireceğim.
Arsa sahibi müvekkiller yüklenici ile noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyorlar.Sözleşmede ruhsatın 3 ay içinde alınması gerektiği,inşaatın da bu tarihten itibaren 24 ay içinde teslim edilmesi gerektiği hükmü var.Yüklenicinin sözleşmeyi 3. bir yükleniciye devredemeyeceğine dair de bir madde var.Yüklenici inşaatın başında tüm hakedişlerini almış.Fakat yüklenicinin işleri iyi gitmemiş inşaatı tamamlayamamış.Başka bir müteaahhid bu inşaata devam etmek istiyor.Bu devir nasıl yapılacak eski yükleniciden muvafakat mı alınacak? Yeni yükleniciyle nasıl bir sözleşme yapmak gerekiyor?Yeni yüklenici eski müteahhid tüm haklarını aldığı için herhangi bir talepte bulunmamayı kabul etmiş bunu sözleşmede nasıl maddeleştirmek gerekiyor?

Sayın Av.Günar,

Alıntı: Yazan Av.Günar ...Arsa sahibi müvekkiller yüklenici ile noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyorlar.Sözleşmede ruhsatın 3 ay içinde alınması gerektiği,inşaatın da bu tarihten itibaren 24 ay içinde teslim edilmesi gerektiği hükmü var.Yüklenicinin sözleşmeyi 3. bir yükleniciye devredemeyeceğine dair de bir madde var.Yüklenici inşaatın başında tüm hakedişlerini almış.Fakat yüklenicinin işleri iyi gitmemiş inşaatı tamamlayamamış.Başka bir müteaahhid bu inşaata devam etmek istiyor.Bu devir nasıl yapılacak eski yükleniciden muvafakat mı alınacak? Yeni yükleniciyle nasıl bir sözleşme yapmak gerekiyor?Yeni yüklenici eski müteahhid tüm haklarını aldığı için herhangi bir talepte bulunmamayı kabul etmiş bunu sözleşmede nasıl maddeleştirmek gerekiyor?

Yüklenicinin inşaatın başında aldığını söylediğiniz hakedişler ne şekildedir? Para olarak inşaatın yapımı bedelini mi almış? Arsa payı mı almış? Veya?

2. yüklenicinin hiçbir şey istememesi normal değil; neden bila bedel iş yapsın ki, farklı bir durum mu söz konusu? veya?

1. yükleniciyle irtibat kurma zorluğu var mı?

İnşaatın ne kadarlık kısmı (yüzde kaçı) yapılmış?

Saygılar...

Sayın AV.Nevra öksüz,Sorumun cevap için yetersiz olduğunun farkındaydım.Arsa sahipleri sözleşmede kısım kısım arsa payı devri yapılacağının kararlaştırılmış olmasına rağmen müteahhide arsa payı olarak haklarını başta vermişler.2. yüklenici iflas eden 1. yüklenicinin başlı kalan bir kaç inşatını tamamlıyor.İnşaatın yaklaşık %40 ı bitmiş durumda.1. yüklenici kardeşine geniş yetkili bir vekalet bırakarak şehri terketmiş.Kendisine olmasada vekiline ulaşmamız mümkün bu konuda sıkıntı yok.

Sayın Av.Günar,

Alıntı: Yazan Av.Günar ...Sorumun cevap için yetersiz olduğunun farkındaydım. Arsa sahipleri sözleşmede kısım kısım arsa payı devri yapılacağının kararlaştırılmış olmasına rağmen müteahhide arsa payı olarak haklarını başta vermişler. 2. yüklenici iflas eden 1. yüklenicinin başlı kalan bir kaç inşatını tamamlıyor. İnşaatın yaklaşık %40 ı bitmiş durumda. 1. yüklenici kardeşine geniş yetkili bir vekalet bırakarak şehri terketmiş.Kendisine olmasa da vekiline ulaşmamız mümkün bu konuda sıkıntı yok.

2. yüklenicinin neden bila bedel yapımı kabul ettiğini hâlen anlayabilmiş değilim; bu durum normal değil.
Tarafların somut durumu muvacehesinde önerilebilecek birçok yol var ise de; anlatımınız dahilinde amaçlananı anladığım kadarıyla cevap vereceğim:
İnşaatın seviyesi ve seviyesine göre imalatın değeri konusunda delil tespiti yaptırılır.
Akabinde 1. yüklenici, 2. yüklenici ve arsa sahipleri arasında noterde bir sözleşme akdedilir ve 2. yüklenicinin TBK m.206 uyarınca sözleşmeye katılımı sağlanır. Böylece arsa sahiplerine karşı 1 ve 2. yüklenicinin müteselsil sorumluluğu kabul edilmiş olur. Bu katılım sözleşmesine, 2. yüklenicinin arsa sahiplerinden KKİS bedeline dair hak ve alacak talep etmek hakkı olmadığına; bedeli 1. yükleniciden talep edebileceğine dair madde eklenir.

P.S 1: Somut anlatımınıza konu olayda TBK m.205'te de düzenlenmiş olan sözleşme devrini önermiyorum.

P.S 2: Aslında arsa sahipleri açısından sağlam olan 1. yükleniciye (varsa cezai şart maddelerini işleterek ve gecikme söz konusu ise gecikme tazminatı uygulayarak mahsubu sağlayıp) imalat bedelini ödeyerek sözleşmenin feshini ve tapuların, arsa sahiplerine iadesini sağlamak ve akabinde 2. yüklenici ile sözleşme yapmaktır.

P.S 3: Müvekkillerin gerçek amaçlarını öğrenebilirseniz ancak o zaman en doğru seçenek bulunabilir.

Saygılar...

Sayın Nevra ÖKSÜZ,müvekkiller 2. yüklenicinin 1. yüklenici ile yer yer ortak iş yaptıklarını ve piyasada 1. yüklenicinin itibarını kurtarmak için bunu yaptığını ve en önemlisi 1. yüklenicinin devraldığı arsa payını 2. yükleniciye devrettiğini söylediler.
TBK 206. Maddeyi uygularsak otamatik olarak 2. yüklenici 1. yüklenicinin sorumlulukları yanında haklarınıda devralmış olmaz mı? Sözleşmeye yazacağımız "2. yüklenicinin arsa sahiplerinden KKİS bedeline dair hak ve alacak talep etmek hakkı olmadığına; bedeli 1. yükleniciden talep edebileceğine dair " hüküm 2. yüklenicinin hak talep etmesini engellemeye yeterli olur mu?
1.yükleniciden 2. sözleşmeye onay verdiğine dair bir muvafakatname almak yetrli ve doğru olur mu?
Müvekkiller 2. yüklenici ile sözleşme yapmay kararlılar 2. yükleniciye güveniyorlar 1. sinden ağızları yanmasına rağmen.Fakat yinede öyle bi sözleşme yapalım ki başımız ağrımasın diyorlar..
İlginiz ve sabrınız için çok teşekkür ederim.

Sayın Av.Günar,

A= Müvekkil arsa sahipleri
Y1= 1. Yüklenici
Y2= 2. Yüklenici.

Aldığınız yeni bilgiye göre Y2'nin kalan kısmın inşaasını bila bedel ifa etmeyeceğini öğrenmiş olduk . İnşaat seviyesi %40'larda olmakla müvekkilleriniz, Y1'e karşı sözleşmenin geriye etkili feshini talep edebilir ve Y2 üzerine kayıtlı arsa payları da dahil olmak üzere devredilen arsa paylarının tapularının iptali ile kendi adlarına tescilini talep edebilirler. Akabinde de 3. bir kişi ile KKİS akdedebilirler. Y2'nin, Y1'in itibarından ziyade zaten elinde olan işi kaçırmak istemediğini düşünüyorum...

Şimdi A, kalan kısım için Y2 ile KKİS akdetmek istediğine göre ne yapılabilir ona bakalım...

A'nın başının ağrımaması yöntemi:
1- A, mahkemeden delil tespiti talep eder:
_ şimdiye kadar yapılan inşaatın seviyesinin ve bu imalatın bedelinin,
_ varsa ayıplı imalatların ve bunların düzeltilmesi için gerekli bedelin,
_ kalan kısmın ne kadar sürede tamamlanabileceğinin,
tespiti talepli...

2- A-Y1 ve Y2 bir protokol imzalarlar:
_ delil tespitindeki bilirkişi raporunun karşılıklı kabul edildiğine,
_ belirlenen (varsa ayıplı imalatın düzeltilmesi için olan bedelin mahsubu+KKİS'deki cezai şart v.b. işletilmek istenirse bunların mahsubu ile hesaplanacak) imalat bedeli karşılığı ... kadarlık arsa payının Y1 üzerinde bırakılmasına (veya imalat bedelini ödeyerek Y1'in arsa payını tapuda iadesine),
_ Y1'in bu imalat değeri karşılığı dışında A'dan hiçbir hak ve alacağı olmadığına,
_ Yapılan imalata karşılık gelen arsa payı dışındaki (Y1'e avans olarak ödenen) tüm arsa payının A'ya tapuda iadesine (Y2'ye devredilenler dahil),
_ karşılıklı mutabakatla sözleşmenin feshedildiğine,
dair.

3- A ile Y2, yeni bir KKİS akdederler. Bu sözleşmeye:
_ mahkemenin yaptığı delil tespitindeki bilirkişi raporunda tamamlandığı belirlenen imalat seviyesinin Y2 tarafından da kabul edildiği,
_ Y2'nin sadece kalan %... imalatı gerçekleştireceği,
_ A ile Y1 arasındaki ... tarihli KKİS'nin ... tarihli protokol ile karşılıklı olarak fesih ve tasfiye edildiği, işbu protokolün KKİS'ne ek yapıldığı,
da yazılır.

İlla ki devir istiyorlarsa noterde düzenleme şeklinde devri yaptırın (delil tespiti raporu da ek yapılsın) ama arsa paylarının A'ya tapuda iadesini sağlayın derim*. Devir sonrası Y2'ye ödenecek KKİS bedelinin kısım kısım ferağ olması daha doğru.

* Çünkü Y1'in alacaklılarının arsa payına tedbir/haciz koydurarak işlem yapmaları hâlinde tedbir/haciz kalkıncaya kadar A'nın da başı ağrır.

Saygılar...

Sayın Av.Nevra ÖKSÜZ, iş karışık olunca sorunu öteleyerek bugüne kadar geldik.Ancak sözleşme günü geldi çattı.Fakat hala nasıl bir sözleşme hazırlayacağım netleşmedi.Müvekkiller delil tespiti yaptırmadılar.Bu arada öğrendim ki arsa sahibi müvekkiller sadece Y1 in hakedişlerini değil kendilerine düşen 12 daireden 5 ini de Y1 e,Y1 DE Y2 ye devretmiş zamanında.Geçen süre zarfında bu 5 dairenin iadesini sağlayabildik.
Bu durum müvekkillerde Y2 ye karşı güven oluşturdu.En son kararlşatırılan şu; y1 in vekili noterden sözleşmeyi Y2 ye devrettiğine dair muvafakatname verecek.Sadece A ile Y2 NİN katılımıyla baştan KKİS yapılacak.Arsa üzerinde %40 ı tamamlanmış 2 blok halinde inşaat varken ve bloğun biri hakediş olarak tamamen Y1 e, y1 de bu daireleri Y2 devretmişken bunu nasıl yapacağız hala çözemedim.
1-Ben bir inşaat mühendisi alarak inşaata götürsem oda bir rapor tanzim etse yeni sözleşmeye bunu eklesek ne kadar bağlayıcı olur?Yada sözleşmeye inşaatın yaklaşık %40 ının tamamlandığı konusunda taraflar arasında ihtilaf olmayıp 2. yüklenici kalan kısmı tamamlamayı kabul eder mi diyeceğim?
2-Sözleşmenin dairelerin dükkanların paylaşımı ve hissler başlıklı kısmına ne yazacağım? 2.Yüklenici arsa sahiplerinden hiç bir hak ve alacak talep etmeyecektir.Çünki 1. Yükleniciye hakedişleri verilmiştir.2.Yüklenici 1. Yükleniciden ancak bu hakları talep edebilir mi diyeceğim?
3- 1. yüklenici 3. kişilere daire satmışsa 1. KKİS geriye etkili feshedilirse tapu iptal davası mı açacağız 3. kişilere? Geriye etkili feshetmemek dahamı iyi?
4-Müvekkiller Y2 den birmilyon Tl lik senet almışlar senette teminat ibaresi veya herhangi bir sözleşme ile ilişkilendirme yapılmamış.Müteahhitle sıkıntı yaşanırsa bu senet icraya konulabilir mi?
5-Sözleşmeyi müteahhidin şahsı ile mi yoksa yetkilisi olduğu şirketle mi yapalım? Farkeden bir durum var mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan ihtilafların çözümü gerçekten de zor.

Madem Y1 tüm alacağını (arsa paylarını) almış, Y2 de bir bakıma (belki resmiyette görünmeyen şekilde) buradan alacağını almış, Y2 inşaatı bitireceğini kabul ediyor, Y1 adına da her türlü işlemi gerçekleştirebilme şansına sahipsiniz.

Bu durumda size tavsiyem;

Y1-Y2-Arsa sahipleri noterde düzenleme şeklinde bir devir sözleşmesi yapsınlar. Ya da arsa sahipleri Y1-Y2 nin devir sözleşmesine izin veya onay versinler. Bu durumda, Y1 in hiç bir hak ve yükümlülüğü kalmaz. Y2 ile de Kat Karş. inş. sözl. üzerinde her türlü değişiklik, ek hükümler, ikale vs
yapabilirsiniz.

Ancak sözleşmeyi ikale ederek tekrar sözleşme akdetmeniz, ekstradan noterlerin yüksek harç ve masraflarına neden olur, onun yerine sözleşmede değişiklik ya da ek sözleşme hükümleri getirmek daha lehinize olabilir.

Ancak dediğiniz gibi Y1 in vekilinin sözleşmenin devredildiğine dair noterden muvafakat vermesi BK m.205 e usulüne aykırıdır. Sözleşmenin devri sözleşmesinde, sözleşmeyi devreden (Y1) ve sözleşmeyi devralan (Y2) nin imzası bulunması zorunludur. Bu sözleşme de asıl sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğundan, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekilde bir muvafakat ancak sözleşmede kalan taraf olan arsa sahipleri tarafından verilebilir.

Ben de bu saate kadar, yarın için, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açacağım bir davanın dilekçesini hazırlıyordum, kafam biraz yorgun, hata yaptırdıysa affola, kolay gelsin.

Bilgi ve belgelerinizle birlikte karsilikli muzakere ederek sorularınıza kapsamlı bir sekilde cevap vermeye çalışabiliriz.

İletisim bilgilerinizi bana özel mesaj ya da E-posta ile gonderebilirsiniz.

Sayın Av.Günar,

Alıntı: Yazan Av.Günar ...arsa sahibi müvekkiller sadece Y1 in hakedişlerini değil kendilerine düşen 12 daireden 5 ini de Y1 e,Y1 de Y2 ye devretmiş zamanında.Geçen süre zarfında bu 5 dairenin iadesini sağlayabildik. Bu durum müvekkillerde Y2 ye karşı güven oluşturdu...

Zaten kendilerinin olan 5 dairenin iadesinin güven telkin etmesi enteresan olmuş Hem de A'nın olan %60 hâlen Y2'de...

Alıntı: ...En son kararlaştırılan şu; y1 in vekili noterden sözleşmeyi Y2 ye devrettiğine dair muvafakatname verecek. Sadece A ile Y2 NİN katılımıyla baştan KKİS yapılacak...

Sözleşmenin devrine arsa sahibinin muvafakatı olduğu ve böylece devrin arsa sahibini de bağladığı sonucu doğuracak bu durum, sağ kulağın soldan gösterilmesi niteliğinde. Madem bu şekilde yapacaklar, 3'ünün beraber (A,Y1,Y2) sözleşme yapması daha mantıklı olur.

Alıntı: ...1-Ben bir inşaat mühendisi alarak inşaata götürsem oda bir rapor tanzim etse yeni sözleşmeye bunu eklesek ne kadar bağlayıcı olur?Yada sözleşmeye inşaatın yaklaşık %40 ının tamamlandığı konusunda taraflar arasında ihtilaf olmayıp 2. yüklenici kalan kısmı tamamlamayı kabul eder mi diyeceğim?...

İki tarafın da noterde kabul ettiği inşaat oranı, taraflarını bağlar.

Alıntı: ...2.Yüklenici arsa sahiplerinden hiç bir hak ve alacak talep etmeyecektir.Çünki 1. Yükleniciye hakedişleri verilmiştir.2.Yüklenici 1. Yükleniciden ancak bu hakları talep edebilir mi diyeceğim?...

A, Y1'in Y2'ye, sözleşme bedeli olarak kararlaştırılan arsa paylarının %60'ına tekabül eden devrini kabul etsin. Buna mukabil de Y2'nin, A tarafından peşin ödenen bu bedel karşılığı inşaatın kalan %60'lık kısmını tamamlayacağıyla ilgili KKİS akdetsinler.

Alıntı: ...3- 1. yüklenici 3. kişilere daire satmışsa 1. KKİS geriye etkili feshedilirse tapu iptal davası mı açacağız 3. kişilere? Geriye etkili feshetmemek dahamı iyi?...

Bunu neden sordunuz anlamadım? Tarafların fesih yapmayacaklarını söylemektesiniz?

Alıntı: ...4-Müvekkiller Y2 den birmilyon Tl lik senet almışlar senette teminat ibaresi veya herhangi bir sözleşme ile ilişkilendirme yapılmamış.Müteahhitle sıkıntı yaşanırsa bu senet icraya konulabilir mi?

Y2'nin ne olacağı belli değil; Y2 de zora düşerse A'nın elinde üzerinde 1 milyon yazan kağıt parçası kalır sadece... Bunun yerine Y2 üzerindeki taşınmazda A lehine teminat ipoteği verilsin.

Alıntı: ...5-Sözleşmeyi müteahhidin şahsı ile mi yoksa yetkilisi olduğu şirketle mi yapalım? Farkeden bir durum var mı?

Bu sorudan anladığım şu: aslında KKİS'ndeki edimi ifa edecek olan yüklenici (müteahhit), bir şirket. Fakat Y1'in tapuyu devrettiği ve şu anda tapuda malik görünen şirketin yetkilisi olan gerçek kişi. Yani Y1, tapuyu Y2'ye devretmemiş; Y2'nin yetkilisi olan şahsa devretmiş?
Durum bu ise 2 ve 4 no'lu sorunuz cevabındaki kısımlarda bu durumu gözönünde bulundurunuz.

Saygılar...