Tapu iptali-İspat sorunu

Sayın Meslektaşlarım,arsa sahibi yüklenici inşaat şirketiyle adi şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. İnşaat ilerledikçe bazı daireler yükleniciye devredilecektir. Bu arada dairelerin kat irtifakı kurulmuştur. Sözleşmede yazan aşamaya gelindiğinde bazı daireler yükleniciye devredilmiştir fakat fazladan daire devri de yapılmıştır. Bu fazladan devredilen daire sözleşmede kefil sıfatıyla yer alan şahsın eşine yapılmıştır. Yüklenici inşaatı %85 oranında tamamlamış fakat kalan işleri bitirmemiş ve kaçmıştır. Bu durumda fazladan devri yapılan dairenin tapu iptali için dava açsak kazanma şansımız olur mu? İspatlamamız gereken hususlar nelerdir? Örnek dava takip etmiş arkadaşlar yardımcı olursa sevinirim.

Sayın meslektaşım,

Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.Çünkü,bu sözlemeler aynı zamanda belli bir işin yapımı karşılığında,belli bir meskenin yada tapunun kaydının devri vaadini içerir ki bu tür sözleşmelerde noterde düzenlenmesi geçerlilik şartıdır.Ancak sadece bir inşaat yapım sözleşmesi sözkonusu ise Bk 355 gereği bu takdirde yazılı biçimde yapılması ispat şartı olup,adi yazılı olsa dahi bu sözleşmeler geçerlidir.

Burada önemli husus,geçersiz olsa dahi,KKİS gereğince bir akit yapılmış ve her iki taraf bu akti geçerli imiş gibi ifa etmiş ise bu takdirde sözleşmenin yapılması gerekli şekil şartına uyulmadan yapılmış olduğuna dair itiraz "hakkın kötüye kullanılması teşkil edeceğinden " dinlenmezler.

Olayınızda geçersiz olsa dahi fiilen ifa edilmiş bir KKİS var görünmektedir.

Bu nedenle sözleşmenin geçerli şekil şartına uyulmadığına ilişkin bir itiraz yukarıdaki gibi bir son ile karşılaşacağnıdan bu hususa öem vermiyorum.

Önemli olan husus;
KKİS taraflar mal sahibi ile müteahhittir.%85 aşamaya gelinceye kadar kısım kısım daire devirleri, müteahhite yada yazılı belgesi olmak kaydıyla müteahhidin gösterdiği üçüncü kişiye yapılmış ise sorun yoktur.Ancak müteahhidin yazılı belgesi olmaksızın,yada bu sözleşme gereğince müteahhide verilmiş bir vekaletname olmaksızın tapuda pay devri yapılmış ise bu takdirde bu pay devirinin KKİS gereği yapılmış olduğu mal sahibi tarafından ispat edilmelidir.Çünkü bu takdirde KKİS gereği yüklenici hakedişi karşılığı ve edimin ifa amacıyla yapıldığının yazılı belge ile ispatı zorunludur.

Yani siz kefile bu KKİS gereği fazla daire devrettiğinizi ve inşaatın %85 düzeyinde kalması sebebiyle bu dairenin bedelsiz kaldığından tapusunun iptali gerektiğini ancak müteahhit ve kefil elinden çıkma yazılı belge ile ispatlamak zorundasınız.

Eğer kefil,"Bu daire KKİS gereği değil,tarafımdan bedel ödenmek suretiyle satın alınmış ve tapuda da(büyük ihtimalle ) satış gösterilmiştir" şeklinde itiraz ederse,yazılı belgeniz olmaksızın bu fazla verilen dairenin iptalini sağlayamazsınız.

Eğerbu yazılı belgeniz var ise ve bitirilmiş oran %85 düzeyinde ise,müteahhidin tüm inşaatı btirme şartına bağlı olan ve bakiye %15 paya tekabül eden devirler iptal olur.Her ne kadar kefile yapılan fazla ödemeyi iptal ettiremezseniz de (yazılı belge yok ise ),müteahhide fazla bir hakediş sağlanmış ise bu dahi iptale tabidir.

Bana göre siz yine de müteahhit aleyhine bir alacak davası açıp,elinizde tazmiata dair bir karar edinin.Sonuçta haciz baskısı altında belki alabileceğniiz bir alacağınız olabilir.

Saygılarımla