kat mülkiyeti kanunu - anaokulu yapılması- oy oranı?

Merhaba herkese,

kat mülkiyeti kanununa tabi bir sitede anaokulu açılacaktır. sadece 4 kişi oy vermemiştir kalan tüm malikler imza veriştir açılması için. yeni kanuna göre açılmasında sakınca bulunmayan işlerden midir? oy oranı ne olmalıdır;?
teşekkürler.

Anaokulu açılacak bağımsız bölümün niteliği nedir? İşyeri olarak görünüyorsa bence bir sorun yok. Ancak, diğer hallerde oybirliği aranacaktır. Bu hususta bir tartışma olduğunu sanmıyorum

kat mülkiye kanunu'nun 24. maddesi;
Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

madde metnine baktığımızda anagayrimenkulde bağımsız bölüm ister mesken ister işyeri olarak gösterilmiş olsun; hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler açılamaz.
eğer mesken olarak gösterilmişse bu durumda; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.burada madde metninde her ne kadar tek tek sayılmış ise de oy birliği gerektiren şeyler yargıtay bir kararında madde metninde 'gibi yerler' denilmek suretiyle aslında bunlara benzer yerlerin de madde kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. şimdi ilgili 24.maddenin 2.fıkrasına baktığımızda 3 ana meselede oybirliği arandığını görüyoruz. ve anaokulu açmak da burada sayılan üç ana mesele ile benzerlik taşımıyor. eğlence ve toplantı yeri değil, gıda ve beslenme yeri değil ve son olarak çarşı gibi yer değil ana okulu. bu durumda yan argüman olarak Milli Eğitim Bakanlığı'nın Özel Öğretim Kurumları Yönetmeliği'nin ilgili maddesine baktığımızda, yönetmeliğin eski halinde 'kurum açma şartları' yan başlığını taşıyan 5.maddesinde Kurumun açılacağı binaya ait belgeler alt başlığının d bendinde ; ' tapu kütüğünde konut olarak kayıtlı bir anataşınmazın bağımsız bölümünde açılacak olan ilk ve ortaöğretim okulları dışındaki kurumlar için, kat sahipleri kurulu muvafakat belgesi' aranır demektedir. ancak sözkonusu yönetmeliğin yeni halinde bu madde yer almıyor. dolayısıyla milli eğitim bakanlığı ilgili yönetmelikte önceden kat maliklerinin muvafakat belgesini arıyorken daha sonra bu maddeyi çıkarması, artık böyle bir şart aramadığını gösterir. kat mülkiyeti kanunun 24.maddesinin ikinci fıkrasında sayılan yerlere de girmeyeceğinden benim kanaatim anaokulu açılması için oybirliği şart değildir.

Konuya ilişkin güncel düzenleme hakkında bilgisi olan var mı?

Oybirliği mi oyçokluğu mu gerekiyor.

Tapuda ticarethane olarak gürünmekte

1. KMK m. 24/1'e göre ;"Tapuda iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde, hastane,dispanser,klinik, poliklinik ,ecza deposu gibi işletmelerin kurulması yasaklanmış" olup, anaokulu bu tanıma girmediğinden,kural olarak anaokulu açılması için Kat Malikleri Kurulu kararına gerek bulunmamaktadır.

Bu ana kurala karşın; yönetim planında aksine bir hüküm mevcut ise ,yönetim planındaki hüküm uygulanır. İkincisi , bu bağımsız bölümün anaokulu olarak kullanılmasının diğer bağımsız bölümlerde oturanlara (örneğin gürültü gibi) rahatsızlık vermesi halinde, kat malikleri KMK m. 18'e göre gerekli önlemlerin alınmasını hakimden talep edebilir.Diğer yandan,anaokulun açılması ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis,dış mekanda boya yapılmasını gerektiriyor ise 19 m. göre kat maliklerinin 4/5 oranında rıza beyanı aranır.

2.Bağımsız bölümün tapuda "mesken" niteliğinde kayıtlı olması durumu irdelendiğinde; MEB Özel Öğretim Kurumları Yönetmeliği m. 5/'e göre ; kurum açma izni ile işyeri açma ve çalışma ruhsatının verilebilmesi için aranan belgeler arasında, maddenin (h) bendinde ;

(Ek ibare:RG-19/2/2020-31044)" ... Tapu kütüğünde konut olarak kayıtlı bir ana taşınmazın bağımsız bölümlerinde açılacak anaokullarının bahçe kullanımı için (Değişik ibare:RG-19/2/2020-31044) kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri muvafakat belgesinin varlığı da arandığından," HMK m.24/2' deki hüküm de dikkate alınırsa mesken niteliğndeki bağımsız bölümde anaokulu açılabilmesinin tüm kat maliklerinin muvafakatine bağlı olduğunu söyleyebiliriz. ( Yargıtay 18 HD.si 01.03.2011 T. 2011/1568 E. 2011/2788 K.saılı ilamı ile 27.10.2008 T. 2008/9827 E. 2008/10977 K. sayılı ilamında " tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldıkları bir karar olmadıkça ,mesken dersane olarak kullanılamaz" şeklinde karar vermiştir.

izahlariniza ben de katıliyoeum ancak ticarethane olarak görünen yeri anaokulu olarak kiralayan müvekkilin milli egitimce ruhsat işlemleri mufettişler tarafindan oybirliği kararıyla yapılmış.fakat yonetim defterinde oy coklugu var. simdi onay vermeyen malik oybirliginden hareket ederek ruhsat iptali icin milli egitime sikayet dosyasi olusturmus.müfettiş derki bana idare mh kararı ya da danıştay kararı sunarsanız oycoklugundan sikayeti reddederim. cünkü yönetmelik oybirliği diyoe açıkça. elinde konuya ilişkin danıştay kararı idare mh kararı olan var mı ya da yeni tarihli yargıtay/istinaf kararı

Daha yeni tarihli karara rastlamadım.

YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2011/9910
Karar Numarası: 2011/10073
Karar Tarihi: 13.10.2011

Dava dilekçesinde, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi, tapuda büro olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin bu niteliğine ve projesine uygun eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılardan N. C. vekiliyle davalı E. C. tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

1- Dava konusu edilen 4, 5, 12, 13, 14, 15, 16, 17 ve 19 nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydında büro niteliğinde kararı temyiz eden davalılar N. C. ve E. C. adına kayıtlı olduğu, fiilen ise dershane olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası'nda her ne kadar mesken nitelikli bağımsız bölümlerin yasada öngörülen koşulların dışında işyeri olarak kullanılamayacağı açıklanmış ise de, işyeri nitelikli bağımsız bölümlerin tapu kaydındaki niteliğiyle kullanılmasını emreden bir hüküm yoktur. Yukarıda adı geçen davalıların dershane olarak kullandığı bağımsız bölümler tapuda büro, diğer bir anlatımla işyeridir. Tapuda işyeri olarak gösterilen bir bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasında hiç bir sakınca bulunmadığı gibi bu yerlerin dershane olarak kullanılmasını açıkça yasaklayan bir yönetim planı hükmü de bulunmamaktadır. Yönetim planında olmayan bir yasağın yorum yoluyla getirilmesi anayasal güvenceye bağlı bulunan mülkiyet hakkının özüne de aykırılık teşkil etmektedir.

Mahkemece tüm bu hususlar dikkate alınarak sözü edilen bağımsız bölümlerin dershane olarak kullanımına son verilmesine ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken, dershane biçimindeki kullanımlarının önlenmesiyle tapu kaydındaki büro niteliği şekline dönüştürülmesine karar verilmesi,

2- Mahkemece, elatmanın önlenmesi ve projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilen hususlarda davalı tarafa Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33 üncü maddesi hükmü uyarınca uygun ve belli bir süre verilmemiş olması,
Doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK. nun 428 inci maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davalılara iadesine, 13.10.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
www.legalbank.net

Meslektaşım ben de arastırdım,bulamadım ancak milli eğitim müfettişleri güncel bir karar görmek ister.idare mh danıştay kararına denk gelebilsem şahane olabilir.Müfettişler,ruhsat onayını oybirliği yazmak suretiyle vermişler.Bu yüzden onay evren müfettişleri denetime gelen müfettişler korumak isteyeceğinden sağlam bir kararla karşılarına çıkmam gerekecektir.Bu karar elbette iş görür ancak müfettişler şunu söyler,okul açmaya ilişkik uygulama yönetmeliğinde oybrliği demektedir.kat mülkiyeti kanununda sayılan işyerlerinde vb diye devam ettiği için özel olarak yönetmelik okul için oybirliği aranması gerektiğinden bahsetmiştir diyorlar