Kooperatiften olan alacağımı nasıl tahsil edebilirim?

Müvekkilim kooperatiften yüklüce bir miktar alacaklı.Kooperatife bloklarını önemli ölçüde dikmiş.Binaların olduğu arsa sahipleri ile kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesi var.Ancak henüz kat irtifakı tesis edilmediği için binaların olduğu arsa kooperatif adına değil hala arsa sahipleri adına kayıtlı.Bu blokları haczetmek istiyoruz.Ancak Tapuda ne kat irtifakı ne de herhangi bir şerh olmadığı için blokları haczetmemiz zor gözüküyor.Yapı ruhsatı kooperatif tarafından alınmış.kilitlendiğim nokta; bir şekilde arsa sahiplerini kat irtifakı kurmaya zorlayıcı bir yol var mı? varsa nasıl? İİK M 94 nasıl işe yarar? yardımlarınızı bekliyorum.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 1990/1105
K. 1990/3417
T. 18.9.1990
• TAPU KAYDININ TASHİHİ DAVASI ( Üçüncü Kişinin Alacaklısı Tarafından Açılması )
• ÜÇÜNCÜ KİŞİ ADINA TESCİL İSTEME HAKKI ( Üçüncü Kişinin Alacaklısının )
2004/m.94
ÖZET : Taraflar arasındaki uyuşmazlık, dava dışı borçlu Rıfat'ın davacıya olan borcunun ödenebilmesi için, Rıfat'ın eser sözleşmesine istinaden davalıya ait taşınmazda inşa ettiği binadan kendisine isabet eden dairenin borçlu adına tescil isteğinden ibaret olmasına ve yetki belgesi de ibraz edilmiş bulunmasına, böylece tapuya tescil isteği davacı adına değil borçlu yüklenici Rıfat adına bulunması karşısında, mahkemece usulüne uygun şekilde taraf delillerinin toplanıp birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre uygun bir karar verilmesi gerekir.

DAVA: Taraflar arasındaki davanın, ( Ankara Asliye Altıncı Hukuk Hakimliği )nce görülerek reddine dair verilen 6.11.1989 tarih ve 483-624 sayılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla; dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili; müvekkilinin, borçlu yüklenici Rıfat'dan olan alacağının tahsili için yaptıkları icra takibinde borçlunun malı bulunmadığının anlaşılması üzerine İcra Müdürlüğünden İİK.nun 94. maddesine istinaden yetki belgesi alıp bu davayı açtıklarını,

Borçlu yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalıya ait 51 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen binanın 8 nolu bağımsız bölümünün borçlu yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, bu nedenlerle tapuda borçlu yüklenici adına intikal etmeyen ve davalı arsa sahibi adına kayıtlı olup 31.12.1984 tarihli sözleşme ile borçlu yükleniciye aidiyeti kabul edilen 51 parseldeki binanın 8 nolu bağımsız bölümünü yüklenici Rıfat adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili; olayda İİK.nun 94. maddesinde belirtilen şartların bulunmadığını, yüklenici ile davacı arasındaki ilişkinin kendilerini ilgilendirmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkeme; İİK.nun 94/2. maddesine göre alacaklının ancak borçlu adına tescil isteme hakkı bulunduğunu, kendi adına tescil işleyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş ve hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, dava dışı borçlu Rıfat'ın davacıya olan borcunun ödenebilmesi için, Rıfat'ın eser sözleşmesine istinaden davalıya ait taşınmazda inşa ettiği binadan kendisine isabet eden dairenin borçlu adına tescili isteğinden ibarettir. Dava dilekçesinde de bu şekilde talepte bulunulmuştur.

Davacı İİK.nun 94. maddesine göre yetki belgesi de alıp ibraz etmiştir. Böylece tapuya tescil isteği davacı adına değil borçlu yüklenici Rıfat adınadır. Bu durum karşısında mahkemece usulüne uygun şekilde taraf delillerinin toplanıp birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır ve bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazının kabulüyle hükmün ( BOZULMASINA ), ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 18.9.1990 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3102
K. 2005/655
T. 10.2.2005
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yüklenicinin Kararlaştırılan Bağımsız Bölümlere Hak Kazanabilmesi Arsa Sahiplerinin ile Yüklenici Arasında Yöntemine Uygun Olarak Düzenlenmiş Sözleşmeye Göre Edimlerini İfa Etmesi Koşulana Bağlı Olması )
• İSTİSNA SÖZLEŞMESİ ( Yapılan Sözleşmeye Göre İskan Ruhsatı Alma Yükümlülüğünün Yüklenici de Olması )
• TEMİNAT ( İki Nolu Bağımsız Bölümün Değerinin Eksik İşler ve İskan Ruhsatı Alınması ile İlgili Masrafları Karşılamaya Yetmeyeceği Anlaşıldığından Davalıların On Nolu Bağımsız Bölümü Teminat Olarak Tutmakta Haklı Olması )
2004/m.94
818/m.355
ÖZET : Yanlar arasında ( 2 ) ve ( 10 ) nolu bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağı uyuşmazlık konusu değildir. Ancak yüklenicinin kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi arsa sahipleri ile yüklenici arasında yöntemine uygun olarak düzenlenmiş sözleşmeye göre edimlerini sözleşmeye uygun şekilde ifa etmesi koşuluna bağlıdır.

Bu durumda ( 2 ) nolu bağımsız bölümün değerinin eksik işler ve iskan ruhsatı alınması ile ilgili masrafları karşılamaya yetmeyeceği anlaşıldığına göre, bu bağımsız bölümün tescili de istenmediğinden davalıların ( 10 ) nolu bağımsız bölümü teminat olarak tutmakta haklı olduklarının kabulü gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı Osman Karagöz, Cevriye Karagöz, Cavit Karagöz, Cevahir Kafa ( Karagöz ) vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava, davacı Kazım Genç'in Aksantaş İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.den olan alacağı nedeniyle başlattığı ve kesinleşen icra takip dosyasında İİK.nun 94/2 maddesine göre aldığı yetki belgesine istinaden yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenici şirkete devredilmesi gereken ( 2 ) ve ( 10 ) nolu bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptali ile yüklenici şirket adına tescili istemine ilişkindir.

Yerel mahkemece yapılan yargılama sonucunda, ( 2 ) nolu bağımsız bölüm hakkındaki davanın feragat nedeniyle reddine, ( 10 ) nolu bağımsız bölümle ilgili davanın kabulü ile bu bağımsız bölümün yüklenici şirket adına tesciline karar verilmiş, verilen karar davalılar Osman, Cevriye, Cavit ve Cevahir vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında ( 2 ) ve ( 10 ) nolu bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağı uyuşmazlık konusu değildir. Ancak yüklenicinin kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi arsa sahipleri ile yüklenici arasında yöntemine uygun olarak düzenlenmiş 30.11.1993 tarihli sözleşmeye göre edimlerini sözleşmeye uygun şekilde ifa etmesi koşuluna bağlıdır. Sözleşmenin 9. maddesinde yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin aşamalı devri öngörülmüş olup, son iki daireden birinin inşaat bitiminde, son dairenin de iskan alındığında devredileceği ( satış yetkisi verileceği ) kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin bu maddesine göre iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün yüklenici de olduğu anlaşılmaktadır. Dosya kapsamına göre iskan ruhsatı alınmadığı anlaşıldığı gibi inşaatta eksik işler bulunduğu SSK ve vergi borçları da olduğu iddia edilmiş, bilirkişi kurulu raporunda bu hususlar araştırılıp yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediği ve ( 2 ) nolu bağımsız bölümün bu eksiklikler ile yapılacak masrafları karşılamayacağı saptanmıştır.

Bu durumda ( 2 ) nolu bağımsız bölümün değerinin eksik işler ve iskan ruhsatı alınması ile ilgili masrafları karşılamaya yetmeyeceği anlaşıldığına göre, bu bağımsız bölümün tescili de istenmediğinden davalıların ( 10 ) nolu bağımsız bölümü teminat olarak tutmakta haklı olduklarının kabulü gerekir.

Yerel mahkemece davanın reddi yerine, bilirkişi raporundan ayrılma nedenleri gösterilmeden ( 2 ) nolu bağımsız bölümün teminat olarak bırakılması yeterli görülerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, 10.2.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/4871
K. 2004/4651
T. 27.9.2004
• ALACAKLININ BORÇLU ADINA TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI AÇMA HAKKI ( Kesinleşmiş Bir Alacak Bulunması Şartı - Tazminat Davası Devam Ederken Davacının Davalı Adına Tescil Davası Açamayacağı )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİNİN REDDİ GEREĞİ ( Tazminat Davası Sonuçlanmadığından Kesinleşmiş Alacak Bulunmaması Nedeniyle )
• KESİNLEŞMİŞ ALACAĞI BULUNMAYAN TAZMİNAT DAVASININ DAVACISI ( Davalı Adına Tapu İptali ve Tescil Davası Açamayacağı )
• BORÇLU ADINA TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI AÇMA HAKKI ( Kesinleşmiş Bir Alacak Bulunması Şartı - Tazminat Davası Devam Ederken Davacının Davalı Adına Dava Açamayacağı )
2004/m.94/2
ÖZET : Davacı alacaklı tarafından, İİK. 94/2. maddesine dayalı olarak, borçlusu adına tapu iptal tescil davası açabilmesi kesinleşmiş bir alacağın mevcudiyeti ön şartına bağlıdır. Somut olayda ise davacı tarafından açılan tazminat davası sonuçlanmamış, dolayısıyla davacının alacaklı olduğu kesin olarak belirlenmemiş olmakla İİK. 94/2. maddesi kapsamında alınan yetkiye dayalı dava açabilme ön şartı gerçekleşmemiştir. Davanın bu nedenle reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.

DAVA : Hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edildikten sonra gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı Y. tarafından, K. Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti.'den olan alacağı için, borçlu şirket ve bu şirketle aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan S.S. E. Konut Yapı Kooperatifi aleyhine Karamürsel Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1999/218 E. sayılı dosyasıyla açmış olduğu tazminat davasına ilişkin olarak mahkemeden almış olduğu yetkiye dayanarak temyiz incelemesine konu aynı mahkemenin 2002/258 E. sayılı dosyasıyla yüklenici şirket ile arsa sahibi davalı kooperatif arasındaki sözleşme gereği, yüklenici şirkete devredilmesi gereken 19 ve 20 nolu bağımsız bölümlerin, davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile yüklenici şirket adına tescilini talep etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı kooperatif vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı alacaklı tarafından, İİK. 94/2. maddesine dayalı olarak, borçlusu adına tapu iptal tescil davası açabilmesi kesinleşmiş bir alacağın mevcudiyeti ön şartına bağlıdır. Somut olayda ise davacı tarafından açılan tazminat davası sonuçlanmamış, dolayısıyla davacının alacaklı olduğu kesin olarak belirlenmemiş olmakla İİK. 94/2. maddesi kapsamında alınan yetkiye dayalı dava açabilme ön şartı gerçekleşmemiştir. Davanın bu nedenle reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.

Kaldı ki, kabul şekli açısından da yüklenici şirket olan K. Yapı San.ve Tic. Ltd. Şti. ile arsa sahibi kooperatif arasındaki sözleşme gereği, yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi edimlerini sözleşmeye uygun şekilde ifa etmesi şartına bağlıdır. Sözleşmenin 3. maddesinde, yüklenici şirkete ait olarak bağımsız bölümlerin, aşamalı devri öngörülmüş olup, yükleniciye bırakılan son 4 dairenin tapusunun devri tüm işlemlerin tamamlanması ve iskan ruhsatı alınması şartına bağlanmıştır. Dosyada mevcut Karamürsel Belediye Başkanlığı'nın 03.03.2003 tarih 106 sayılı yazısında dava konusu binada iskan ruhsatı alınmadığı belirtilmiş olmakla, yüklenicinin sözleşme kapsamında kendisine düşen tüm bağımsız bölümleri talep etme hakkının doğmadığı açıktır. Mahkemece, yüklenicinin edimini hangi oranda ifa ettiği, ne kadar bağımsız bölüme hak kazandığı, davalı arsa sahibi tarafından daha önce yükleniciye devredilmiş bağımsız bölümler olup olmadığı, dava konusu bağımsız bölümlerin yüklenici şirket adına tescil talep hakkı doğup doğmadığı araştırılmadan, davanın eksik inceleme ve hatalı değerlendirmeye dayalı olarak yazılı şekilde kabulü de doğru değildir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz taleplerinin kabulü ile kararın davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 27.09.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Not:Kararlar Kazancı'dan alınmıştır.

Sevgili Suat Bey aydınlatıcı açıklamalarınız ve kararlar için çok teşekkür ederim.Ancak kooperatif tamamen bitmemiş.Arsa sahiplerine anahtar teslimi belli daireler verilecek ancak inşaat henüz devam ediyor.Biz burda kooperatifin arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği talepleri dermeyan edebileceğiz ancak .Bu sebeple açacağımız davada arsa sahipleri işlerin tam bitirilmediği,karşı tarafın edimini yerine getirmediği itirazında bulunacaktır büyük ihtimalle.Çünkü bilindiği gibi arsa karşılığı inşaat sözleşmeleri iki taraf aborç yükleyen akitlerdendir.Bir taraf edimini yerine getirmedikçe diğer taraf edimi ifadan kaçınabilir.Şu halde kooperatif arsa sahiplerini kat irtifakı kurmaya zorlayabilme hakkına sahip olmalı ki biz de kooperatif yerine geçerek bunu talep edebilelim.Eğer konu tam anlaşılabildi ise ,sizin bilgileriniz ya da başkaca arkadaşların tecrübeleri başka bir çözüm önerebiliyor mu?aklınıza başka bir yol geliyor mu? Saygılarımla......

Ayrıca şu an itibariyle icra takibine girişsek tapuda yapabileceğimiz herhangi bir işlem olabilir mi?herhangi bir şerh koydurabilir miyiz?İkinci olarak icra takibine girdiğimiz düşünülürse,kooperatif üyelerine haciz ihbarnamesi göndermek istiyorum.Kooperatif üye listesine nasıl ulaşabilirim?Herhangi bir resmi kuruma bunlar bildiriliyor mu?tekrar teşekkürler.

Alıntı: Yazan Av.A.Bilgili Ayrıca şu an itibariyle icra takibine girişsek tapuda yapabileceğimiz herhangi bir işlem olabilir mi?herhangi bir şerh koydurabilir miyiz?İkinci olarak icra takibine girdiğimiz düşünülürse,kooperatif üyelerine haciz ihbarnamesi göndermek istiyorum.Kooperatif üye listesine nasıl ulaşabilirim?Herhangi bir resmi kuruma bunlar bildiriliyor mu?tekrar teşekkürler.

T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
E. 1997/5764
K. 1997/6124
T. 26.5.1997
• KOOPERATİFİN BORCU ( Ortağının Takibi - 89/1 İhbarnamesi Gönderilmesi/Gecikmiş İtiraz )
• KOOPERATİF ORTAĞININ TAKİBİ ( Kooperatif Borçlarından Dolayı - 89/1 İhbarnamesi Gönderilmesi/Gecikmiş İtiraz )
• GECİKMİŞ İTİRAZ ( Kooperatif Borçlarından Dolayı Ortağa 89/1 İhbarnamesi Gönderilmesi )
2004/m.89,16
1163/m.28,30
ÖZET : Kooperatif ortağının kooperatif borçlarından dolayı ancak kooperatifin iflası veya dağılması hallerinde ve ana sözleşmede belirtilen ( sınırlı/sınırsız ) Biçimde sorumlu olabileceği düşünülmeden ve gerekli araştırma yapılmadan ona ilk 89/1 haciz ihbarnamesi gönderileceğinin kabulü bozmayı gerektirmiştir.

DAVA : Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçi vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 9.5.1997 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Şikayetçi vekili tarafından müvekkiline gönderilen 1. haciz ihbarnamesinin, adı geçenin yurtdışında bulunduğu sırada tebliğ edildiği, kooperatifın borcu nedeniyle ortağına 89/1 haciz ihbarnamesinin gönderilemeyeceği ileri sürülerek gecikmiş itirazda bulunulmuştur. Merci Hakimliği'nce tebligatın 27.11.1995 tarihinde yapıldığı kabul edilmiş, ancak esasla ilgili şikayet nedeni reddedilmiştir. Kendisine 89/1 ihbarı çıkarılan kişinin borçlu kooperatifin ortağı olduğu anlaşılmaktadır. Kooperatif borçlarından dolayı kural olarak sorumluluk kooperatife aittir. Ortağın ancak kooperatifin iflası veya dağılması hallerinde ve ana sözleşmede belirtilen sınırlı veya sınırsız biçimde sorumlu olabileceği düşünülmeksizin ve bu yönde bir araştırma yapılmaksızın şikayetçiye 1. haciz ihbarnamesi gönderileceğinin kabulü isabetsizdir.

SONUÇ : Şikayetçi vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenle İİK'nin 366. ve HUMK'nin 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 26.5.1997 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Teşekkür ederim.Peki şu an itibariyle tapuda herhangi bir şerh koydurma imkanımız mevcut olabilir mi?

Sayın Bilgili
Benimde sizinle aynı olan bir dosyam var. ben icra başlattım ve ileride kooperatif adına intikal etmesi halinde haciz işlenmesi şeklinde tapuya şerh koydurdum. benim gibi bir çok kişide aynı yolu izleyerek tapuya şerh koydurmuştu. Benimkisinde imza inkarıda oldu davalar açıldı lehimize bitti. yargıtay onadı. ama ortada kooperatifin birşeyi yok. mülk sahiplerine ait bir arsa var ve hemen hemen tamamlanmış bloklar var. kooperatif adına mülk sahipleri ne karşı dava açmayı düşünüyorum. Bu durumda sanırım harçlar normal dava açıyormuş gibi bizdenmi karşılanacak. bu da dava açma için baya bir miktar demek. zor gibi. üyelerede gidemiyoruz. başka bir fikri olan....???