10 Yili Dolmuş Kira Sözleşmelerinde Ihtar...

Ağustos ayı ile yeni kira kanunu hükümleri yürürlüğe girdi.Yeni kanunun en önemli maddelerinden biride, kiralayanın 10 yıldan sonra haklı bir sebep belirtmesi gerekmeden, 3 aylık ihtar süresine uyarak tahliye hakkına sahip olması. Bu madde özellikle isim yapmış iş yerleri için büyük sıkıntı yaratmakta vs.

Benim sorum ise şu. müvekkilin iş yerinde 15 yıldır ikame eden bir kiracısı var. müvekkil artık iş yerini kendi kullanmak istediği için bir kaç kez kiracı ile görüştü ancak olumlu bir sonuç alamadı. Ayrıca yeni kanun maddesini görerek, 10 yılın geçmesi sebebiyle ihtar çekmiş ve 3 aylık süre dolmuştur. Ancak müvekkilin bilmediği şey kanun henüz yürürlüğe girdi, yani ihtar çekildiğinde kanun henüz yürürlükte değildi.

İhtar kanunda özel şart olarak sayılmış, bu sebeple müvekkilin çektiği ihtar geçerli midir? aksi taktirde nasıl bir yol izlenmelidir sizce?

Sevgili Meslektaşım,

Müsaadenizle, yanlış anlaşılmaya mahal vermemek amacıyla, şu sıralar sıkça kullanılan 'yeni kira hükümleri yürürlüğe girdi' ifadesini bu mesaj vesilesiyle kısaca açıklamak isterim.
Bilindiği üzere 6098 sayılı Borçlar Kanununun kiraya ilişkin maddelerinin bir kısmının yürürlüğe girmesi 6217 sayılı kanunun Geçici Madde 2'si ile 2020 yılına kadar ertelendi.
Bundan bağımsız olarak Borçlar Kanununun 347.maddesinin yürürlüğe girmesi ise(2020'ye kadar ertelenen maddelerden değil) 6101 sayılı yürürlük kanunun Geçici Madde 2'si ile ertelenmişti. Bu madde uyarınca 1/7/2014'de 347.maddenin bir kısmı yürürlüğe girmiştir. Sıkça kullanılan 'yeni kira hükümleri yürürlüğe girdi' ifadesinden kasıt yalnızca 347.maddenin bir kısmının yürürlüğe girmiş olmasıdır. Yürürlüğe giren kısmın küçük olmasına rağmen(347.maddenin bir kısmı) kira ilişkilerinde yüksek önem arz etmesinden mütevellit olacak ki basında yüksek ses bulmuş, birçok kira hükmünün yürürlüğe girdiği şeklinde yanlış anlaşılmalara sebep olmuştur.

Yukarıda izah etmeye çalıştığım üzere yürürlüğe giren bir kanun bulunmamaktadır. Yalnızca 347.maddedeki '10 yıllık' süreyi uzatan bir maddenin uzattığı süre dolmuş ve 347.madde uygulama alanı bulmuştur.
Kira sözleşmesi ihtarın çekildiği anda değil, çekildikten üç ay sonra yani 347.maddenin uygulanabileceği bir zeminde sona ermiştir. Sözleşmenin sona ermesi için aranan şekil şartı üç ay önceden ihtar çekilmiş olmasıdır, bu da müvekkil tarafından yapılmıştır. O halde şekil şartının yerine geldiği kanaatindeyim.