Taşınmaz Satışı - Satış parasını 3. kişi hesabına yatırmak

İyi Akşamlar, Sevgili Meslektaşlarım,

Müvekkil, Tapu Sicil Müdürlüğünde, görevli memur nezaretinde, Satıcı S'den yasaya tamamen uygun bir şekilde bir ev satın almıştır. S satış esnasında memurun ''paranızı aldınız mı'' sorusuna da ''aldım'' şeklinde cevap vermiştir. Yani tamamen kendi iradesi ile bu satış işlemini gerçekleştirmiştir. Ancak, S, bu dairenin parasını çok yakın aile dostu olduğunu ileri sürdüğü X'e vereceğini bu nedenle Müvekkilin de satış bedelini arkadaşı X'in hesabına yatırmasını istemiş ve Müvekkil de kendilerine güvendiğinden dolayı satış bedelini X'in hesabına yatırmıştır. S, şuanda müvekkil aleyhinde tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Bu davada söz konusu satıştan bedelsiz temlik olarak söz edilmektedir. Ancak, bildiğim kadarıyla, bu satışın, bedelsiz temlik olarak nitelendirilebilmesi için ortada yazılı bir sözleşme mevcut olması gerekmektedir. Böyle bir olayı daha önceden çözmüş yada elinde bu konu ile alakalı içtihat olan ya da yardımcı olmak isteyen tüm meslektaşlarımdan yardım bekliyorum. Hepinize şimdiden teşekkürler.

Satıcı S, mahkemeye karşı, tapu memurunun veya alıcının kendisini hata veya hileye düşürdüğüne dair bir iddiada bulunmamış ise, resmi memur önünde serbest iradesi ile parasını aldığını da beyan edip, resmi senedi de imzaladığından ve resmi senede karşı da bu hususta tanık dinletmesinin mümkün olmadığından, bu dâvayı kaybedecektir..
Benim, içtihat proğramım olmadığı için, bu bakımdan yardımcı olamıyorum; ancak, bildiğim böyle. Kolay gelsin...

Bahsi geçen olayda dava muhtemelen hile nedenine dayandırılacaktır. Bu durumda, davacı iddiasını tanık vs ile ispatlayabilme imkanına sahip olacaktır.

Tapu resmi sözleşmesinin içeriğinin ispatı için bir şekil zorunluluğu yoktur.

MEDENİ KANUN
İspat Kuralları:
Resmi belgelerle ispat, Resmi sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Bunların içeriğinin doğru olmadığının ispatı, kanunlarda başka bir hüküm bulunmadıkça, her hangi bir şekle bağlı değildir (m.7)

HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU
Senetle ispat zorunluluğunun istisnaları: ç) Hukuki işlemlerde irade bozukluğu ile aşırı yararlanma iddiaları. d) Hukuki işlemlere ve senetlere karşı üçüncü kişilerin muvazaa iddiaları (m.203)


1.Hukuk Dairesi Esas: 2011/6694 Karar: 2011/11501Karar Tarihi: 15.11.2011
Davacılar... tapuda işlemlerin başlatıldığını, imza atılacağı sırada davalının paranın döviz olarak evinde olduğunu ve imzalar atıldıktan sonra parayı evde vereceğini söylediğini, imzalar atıldıktan sonra kendilerini kahvehaneye götürerek parayı getireceğini söyleyerek bu sırada arka tarafa geçerek bir daha gelmediğini, telefonlarına da cevap vermemesi üzerine dolandırıldıklarını anladıklarını ileri sürerek, tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuşlardır. Mahkemece, iddianın kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacılar, taşınmazı gerçekten satma iradelerinin bulunmasına karşın tapuda işlem tekemmül ettirildikten sonra çeşitli sebepler ileri sürülerek davalı tarafın satış bedelini ödemediğini ve kendilerini hileli davranışlarla dolandırma yoluyla taşınmazların mülkiyetini devretmek zorunda bıraktığını ileri sürerek eldeki davayı açmışlardır. O halde iddianın içeriği ve ileri sürülen biçimine göre davada dayanılan sebebin hile olduğu açıktır.
Bilindiği üzere; hile, genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevketmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hata da yanılma hilede yanıltma söz konusudur. B.K'nun 28/1 maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse hata esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable Şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.
Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Anılan husus resmi belgeler yönünden de Türk Medeni Kanununun 7/2 maddesinde dile getirilmiştir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.
Davalı F.'ye taşınmazların satışı için tapuya gidildiğinde düzenlenen aktin imzalanması aşamasında satış parasının istenmesi üzerine, paranın evde olduğu ve eve gidildiği takdirde verileceğinin beyan edilmesi üzerine akdin imzalandığını, oysa eve gidilmek üzere hareket edildiğinde bir kahvehaneye uğranıldığı, bundan istifade eden davalının oradan ayrıldığı, her ne kadar davalı tarafından satış bedelinin ödendiği belirtmiş ise de, bunun yazılı bir belge ile kanıtlanamadığı anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, satış bedeli (semen) satışın asli unsurlarından birisidir. Semen ödeneceği düşüncesi uyandırılarak taşınmazın mülkiyetinin naklinin sağlanması ve ondan sonra semenin ödenmemiş olması yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde iradeyi fesada uğratan sebeplerin gerçekleştiğinin kabulünü gerektirir.
Bir başka ifade ile, elbette ki taraflarca bedelin yani semenin sonra ödeneceği kararlaştırılabilir. Böylesi bir durumda Türk Medeni Kanununun 893. maddesi hükmü uyarınca satış bedeli üzerinden ipotek yaptırılması mümkün bulunduğu gibi, Borçlar Kanununun 217. maddesi delaletiyle 211. maddesi hükmü gereğince bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Böylesi bir olgu tapunun iptali ile eski malike intikaline olanak sağlar ise de, koşulsuz olarak bedelin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılmış ise de satıcının hakkı bedel olup, ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmez. Oysa somut olayda bedelin ileriki tarihlerde ödeneceğine dair taraflar arasında bir anlaşma bulunmamakta hemen ödeneceği yönünde davacılarda bir kanı uyandırılarak kayıt maliki bir oldubittiye getirilerek temlikin sağlandığı görülmektedir.
Öyle ise, davacıların hileye maruz bırakılmadıklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

Karar olaya farklı açıdan bakmış ancak bu durumda parayı banka yoluyla göndermeyenler açısında ve tapuda paramı aldım beyanına karşı yeni bir dolandırıcılık yolu açmaz mı?

Alıntı: Yazan olgu Karar olaya farklı açıdan bakmış ancak bu durumda parayı banka yoluyla göndermeyenler açısında ve tapuda paramı aldım beyanına karşı yeni bir dolandırıcılık yolu açmaz mı?

Somut olayın özelliklerine bakmak gerekiyor. Yargıtay tapu resmi satış sözleşmesinden önceki eylemlere önem veriyor. Eğer parayı tapudan sonra vereceğim denmişse hile yok, ancak para hazır tapudan hemen sonra vereceğim denmişse ve devamında da aldatmaya yönelik başka eylemlerin de bulunması halinde hile vardır diyor. Aşağıda yine aynı yönde daha ayrıntılı bir Hukuk Genel Kurul kararı sunuyorum.


Hukuk Genel Kurulu Esas: 2010/1-502 Karar: 2010/536 Karar Tarihi: 20.10.2010
Davacı vekili; müvekkilinin, 1932 doğumlu olup, iki adet dükkanın davalıya satışı konusunda onunla anlaştığını, 09.04.2004 tarihinde tapuya gittiklerini, tapuya giderken davalının bir yerde durarak para almış gibi yaptığını, imza aşamasında, davalının paranın bankada olduğunu tapunun devrinden sonra bankadan çekip ödeyebileceğini söylediğini, maddi olarak zor durumda olan müvekkilinin uzun süredir tanıdığı H.'in de yanlarında olmasına güvenerek, hiçbir bedel almadan taşınmazları davalıya devrettiğini, daha sonra davalının müvekkili ile birlikte bankaya gidip, bankacılarla biraz konuştuktan sonra müvekkiline 40 günlük vadesinin olduğunu, vade bitiminde 40 Milyar TL. faiz alacağını, bu faiz alacağının da 20 Milyar TL.sini satış parasına ek olarak müvekkiline vereceğini söylediğini, davalı ve arkadaşlarının müvekkilini uzun süre bugün yarın şeklinde oyaladıklarını ancak davalının taşınmazların bedelini ödemediği gibi taşınmazları da iade etmediğini belirterek, hile hukuksal nedeniyle 7221 Ada 1 parsel, C-3 BL. 2.Kat 883 ve 872 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptaline ve müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davanın zamanaşımı bakımından reddi gerektiğini, Borçlar Kanunu’nda hata yahut hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıllık süre içinde işlemin iptalinin istenebileceğini, taşınmazın bedelini ödediğini, tapuda bu hususun davacıya ikaz olunduğunu, parasını aldığını beyan ettiğini, resmi senede karşı ancak resmi senetle karşı delil ileri sürülebileceğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın salt ödenmeyen satış bedeline yönelik olmayıp, hile hukuksal nedenine dayanıldığı, bu iddianın ise her türlü delille ispat edilebileceği gerekçesiyle deliller değerlendirilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davalı vekili temyiz etmekle Özel Dairece, hile hukuksal nedeni konusunda bir değerlendirme yapılmaksızın dava salt bedel istemi olarak nitelendirilerek yukarıda yazılı gerekçeyle karar bozulmuş; Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiştir. Direnmeyi davalı vekili temyize getirmektedir.
Açıklanan maddi olgu, bozma ve direnme kararlarının kapsamları itibariyle Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davanın hukuksal dayanağının ne olduğu; buna göre Özel Dairece inceleme ve değerlendirme yapılıp yapılmadığı, noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle, konuyla ilgili kavram ve kurumların açıklanmasında yarar vardır:
İnsanlar çeşitli saiklerin etkisi altında hukuki muameleler yaparlar. Hukuki muamelelerin yapılmasında rol oynayan iki saiki hukuk düzeni eskiden beri göz önünde tutmuştur. Bunlar aldatma (hile) ve korkutma (ikrah)tır. Çünkü bu iki saik altında yapılmış bulunan hukuki işlemlerin sahiplerini bağlamaması tabii ve lüzumludur.
Kanunumuz hileyi tanımlamamıştır. YHGK’nun 03.04.1963 gün ve 1963/4-76-40 sayılı kararında hile; <…gerçek durumu bilmesi halinde bir kimsenin kabul etmeyecek olduğu bir şeyi kabul etmesine diğer bir kimse tarafından yol açılmış olması demektir.> şeklinde tanımlanmıştır.
Hilenin varlığının kabulü için şu şartların gerçekleşmesine ihtiyaç vardır:
Birinci şart <yanıltma>dır. Aldatan şahıs diğerini yanıltmış (hataya düşürmüş) olmalıdır. Fakat karşı tarafın düştüğü bu yanılmanın esaslı olması gerekmez. (BK. md.28) Çünkü aldatan hiçbir surette korunmaya layık değildir.
İkinci şart; <aldatma kastının bulunması>dır. Yalan söyleyen, sözlerinin yalan olduğunu bilerek söylemiş olmalıdır. Başka bir deyişle, yalan söyleyende karşı tarafı aldatmak ve onun gerçeği bilmesi halinde yapmayacak olduğu bir sözleşmeyi yapmağa sevk etmek niyeti bulunmalıdır. Eğer, bir kimse, bilmemesi ağır bir kusur teşkil etmesine rağmen, durumu bilmeden bir beyanda bulunmuş ise, aldatma kastı yoktur.
Üçüncü şart <İlliyet bağı>dır. Aldatma karşı tarafı bir hukuki işlem yapmağa sevk etmiş olmalıdır. Eğer hukuki işlem bu aldatma olmadan da yapılacak idiyse, o zaman aranılan illiyet bağı yok demektir. (Dr. Kenan Tunçomağ, Borçlar Hukuku, sh.229-233)
818 sayılı Borçlar Kanunu’nun <Hile> başlıklı 28. maddesinde; <Diğer tarafın hilesiyle akit icrasına mecbur olan tarafın hatası esaslı olmasa bile, o akit ile ilzam olunmaz.
Üçüncü bir şahsın hilesine düçar olan tarafın yaptığı akit lüzum ifade eder. Şu kadar ki diğer taraf bu hileye vakıf bulunur veya vakıf olması lazım gelirse, o akit lazım olmaz.> Hükmü yer almaktadır.
Maddenin birinci fıkrasında açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafı hileyle sözleşme yapmaya yöneltilmişse hata esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırılabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.
Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptale ilişkin hakkın kullanılması hiçbir ekle bağlı değildir. Karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir. Sözleşme iptal edilmekle yapıldığı andan itibaren ortadan kalkacağı için yerine getirilen edim, ayni bir istihkak davası (tapulu taşınmazlarda iptal ve tescil davası), bunun mümkün olmadığı hallerde de sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası yoluyla geri istenebilir.
Hile’ye ilişkin bu açıklamalar ışığında somut olay ele alındığında:
Davacı, davalı ile davalının akrabası dava dışı H. D. adlı kişinin, önce güvenini kazanıp, bir takım hareketlerle bu güveni güçlendirdikleri sonra da yaşlı ve madden zor durumda olmasından da yararlanarak kandırmak suretiyle dava konusu taşınmazların tapuda devrini sağladıkları buna karşılık sözleştikleri bedeli de ödemediklerini beyan ederek, hile hukuki nedeniyle dava konusu taşınmazların davalı adına olan tapu kaydının iptali ile kendi üzerine kayıt ve tescilini istemiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık görünürde bedelin ödenip ödenmediği noktasında düğümlenmişse de temelinde davacının, davalı tarafça hile ile kandırılıp, hemen ödeme yapılacağı yönünde oluşturulan güvenin etkisiyle bedeli henüz almadığı halde tapu sicil görevlileri önünde aldığını ifade ettiği ve bu bedelin halen ödenmediği, iddiasına dayanmakta; açıklanan bu özellikleri itibariyle davanın hukuksal dayanağını <hile> oluşturmaktadır. Nitekim, mahkemece de bu niteleme yapılarak, davanın hileye dayalı olduğu, bu tür davaların her türlü delille ispatlanabileceği kabul edilmiş ve sonuca varılmıştır.
Hal böyle olunca, mahkemenin davanın hukuksal nitelikçe hileye dayalı olduğuna ilişkin tespit ve buna göre inceleme yapmış olmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmayıp, direnme kararı bu yönüyle yerindedir.

Sevgili Meslektaşlarım,
Olayımızda, davacının iddiası, dairenin tapuda hiç bedelsiz devir ve temlik edildiği yönündedir. Hatta bu konuda dayandıkları bir sözleşme metni de mevcuttur. Bu sözleşmeyi X satış tarihinden 2 yıl sonra kaleme almış ve şöyle demiş; Nakit ihtiyacımdan ötürü S'nin evini nakte çevirip kullandım. Şimdi benim üzerinde durduğu husus madem böyle bir durum var. Neden 2 yıl sonra bu durum kaleme alınıyor. Satış tarihinde kaleme alınamaz mıydı. Sadece bu sözleşme bile ortada bir alicengiz oyunu olduğunu gösteriyor. Diğer bir konu da olayların merkezinde yer alan X davada, davacı tarafından tanık olarak gösterilmiyor. Çünkü X olayları biliyor ve X ve S nin araları bozuk, ben de X'in dinlenmesini talep ettim. Bakalım gelecek duruşmada neler olacak.