Kİra Tespİt Davasinda İhtar Şarti

Sayın Meslektaşlarım.

yürütmekte olduğum kira tespit davasında, 5 yıllık bir süre için bir bina kiralanıyor. 2006 yılına kadar olan kira süresi yasa gereği yenilenmiş sayılıyor. ve kiralayan müvekkile kira tespit davası açıyor. ancak ihtar göndermiyor daha önce. kira sözleşmesinde her yıl tefe tüfe artışı şartı var. acaba bu kira sözleşmesi süresi bitiminden sonra da kanun gereği yenilenmiş kira sözleşmelerinde de bu kira artış şartı geçerli mi? Kira tespit davası için ihtar olmadan kiralayan her yıl kira tespit davası açabilir mi?

Tespit davasını ihtar olmadan her zaman açar ama ihtar yoksa takip eden kira döneminden itibaren tespit edilen bedel işlemeye başlar.Anladığım kadarıyla sözleşmede artış şartı var ancak bu artış şartı ,5 yıllık sürenin bitimini takip eden ilk yıl için geçerlidi.Yani 6.yıl içinde açılan dava için ihtara gerek yok.Dava her zaman açılır.İhtara gerek olmadan dönem başından işler

Üstadım. 5 yıllık kira dönemi 2006 yılı ekim ayında bitmiş. dava 2008'de açılmış. yani kira süresi bitimindi müteakip yıl için değil daha sonraki yıl için açılmış. Kira Sözleşmesindeki şart ise şöyle"Hey kira yılı için kira bedeli Ticaret Odası asgari geçinme sınırına göre artırılacaktır". ancak birçok yargıtay emsal kararlarına baktığımda, kira artırım şartının ancak kira bitiminden itibaren ilk dönem için geçerli olduğu daha sonraki yıllarda ise böyle bir şartın hükmünün kalmayacağı yönünde kararlar var.

Ayrıca Kira tespit davalarında İhtar şartı aramama şartı kira artış şartına ilişkin sözleşmede özel hüküm bulunmasına bağlı olduğunu biliyoruz. ancak kira artışına ilişkin sözleşmedeki oran dışına çıkılarak., bu oran günün kira rayicine göre çok az kalıyor deyip kiralayan daha fazla kira bedeli talebi ile kira tespit davası açarsa burada da kira artışına ilişkin özel şart var kabul edilip ihtara gerek duyulur mu duyulmaz mı?

Üstad artış şartı ve iarın işlevi ;kiracının bir sonraki dönem ödeyeceği kira bedelini önceden bilmesi ,buna göre yeni dönem başlamadan 15 gün öncesinde sözleşmeyi sonlandırma hakkını kullanmasına olanak sağlamaktır.Olayda ise belirlenen artış oranın dışına çıkılıyorsa kiracı bunu önceden öngöremez ve sözleşmeyi feshetme süresi de geçmiş olur.Yani bu durumda ihtar mutlaka şart aksi halde sonraki dönemden başlar.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre kira bedelinin her yıl artacağına dair sözleşmeye konan şart, 19/10 sayılı YİBK.da bahsedilen ihtarın yerine geçer.

Dolayısıyla sözleşmede "kira bedeli her yıl artar" ibaresi var, ihtarname keşide edilmese dahi kira tesbit davası açılabilir. (Aslında kira tesbit davası her zaman açılabilir, o nedenle daha doğru ifade ihtarname keşide edilmese dahi, bu durumda kira tesbit davasıyla o döneme ait kira bedeli talep edilebilir)

peki sözleşmede kira artışı ile ilgili hüküm bulunmasına rağmen kiraya veren ne kira artışında bulunmuş ne de ihtar çekmiş. bu durumda arada kira artışı yapmadığı dönemlerin kira farklarını talep edebilir mi?