Kira Sözleşmesi

Merhaba,kiracı kira sözleşmesi dolmadan taşınmazı boşaltmış.Taşınmazı bayan kuaför dükkanı açmak için tutmuş.Fakat belediye ruhsat vermeyince boşaltmak durumunda kalmış.Kiralayan müvekkil geriye kalan ayların kira bedellerini istiyor.Benim aklıma takılan belediyenin ruhsat vermemesi kiracının tahliyesi için haklı neden oluşturur mu?Bu durumda kalan ayların kira bedellerini isteyebilir miyiz?Yardımlarınız için şimdiden teşekkürler...Saygılarımla

3 Adet Yargıtay Kararı



T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/7472

K. 2003/7089

T. 9.6.2003

• BONOLARIN İPTALİ ( İmkansızlığın Kira Sözleşmesinin Yapıldığı Zamanda Bulunması - Mahkemece Maddi ve Hukuki Olgular Açısından İşin Esasına Girilmesi Gereği )

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Kiralananın Bakkal Dükkanı Olarak Kullanılabilmesi Yönetimin İznine Bağlı Olduğu/Hukuksal Yönden Buna İmkan Bulunmadığı - Bonoların İptali Talebinde İşin Esasına Girilmesi Gereği )

• KİRA AKDİNİN FESHİ ( Kiralananın Bakkal Dükkanı Olarak Kullanılabilmesi Yönetimin İznine Bağlı Olduğu - Hukuksal Yönden Buna İmkan Bulunmadığı )

818/m.248

ÖZET : Dava dilekçesinde kira akdinin feshi ile kira karşılığı verilen bonoların iptali istenilmiştir. Somut olayda, mecurun davacıya "bakkal dükkanı" olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği tartışma dışıdır. Yanlar arasında bu yönde bir uyuşmazlık bulunmadığı gibi kira sözleşmesi de bunu apaçık desteklemektedir. Ancak, kiralananın bakkal dükkanı olarak kullanılabilmesi, yönetimin iznine bağlıdır. Oysa, hukuksal yönden buna imkan bulunmadığı, İmar Müdürlüğünün yazılarından açıklık ve seçiklikle anlaşılmaktadır. Yine, bu imkansızlığın, kira sözleşmesinin yapıldığı zamanda bulunduğu, az önce sözü edilen yazı içeriği ile çok belirgin olarak ortaya çıkmaktadır. O halde mahkemece, yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular açısından işin esasına girilerek varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmek gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde kira akdinin feshi ile kira karşılığı verilen 11 adet ve 385.000.000 lira miktarındaki bonoların iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı dilekçesinde; 14.3.2002 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan mecurun iskan ruhsatının bulunmaması nedeniyle işyerini açamadığını ileri sürerek kira sözleşmesinin feshi ile birlikte kira parasına karşılık olarak verilen 11 adet bononun iptalini istemiştir.
Mahkemece, davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm süresinde davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Kira sözleşmesi, 14.3.2002 tarihli ve bir yıl süreli olarak yapılmış olup, aylık kira bedeli 20.000.000 lira karşılığında, mecurun bakkal olarak kullanacağı açık olarak belirtilmiştir.
Her ne kadar, sözleşme özel hükümlerinde ruhsatın alınması yöntemi belirlenmemiş ise de; Aydın Belediyesi imar müdürlüğünün 17.10.2002 tarihli cevabi yazısında şu sözlere yer verilmiştir. "Belediyeden işyerlerine çalışma ruhsatı verilmesi aşamasında zabıta müdürlüğünce ilgililerinden işyerlerine ait bağımsız bölümün iskan ruhsatının ( yapı kullanma izninin )alınmış olması zorunlu hale getirilmiştir". Bu bildirim karşısında mahkemenin "davacı kiracının işyeri ruhsatı için belediyeye yazılı müracaatı olmamıştır" gerekçesi dayanaksız kalmaktadır.
Adi kira, bir sözleşmedir ki, kiraya veren onunla kiracıya, kira parası karşılığında bir nesnenin kullanılmasını bırakma borcu altına girer ( BK.mad.248 ). Bu tanıma göre kira sözleşmesinde bir nesnenin kullanılması söz konusu olmaktadır.
Somut olayda, mecurun davacıya "bakkal dükkanı" olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği tartışma dışıdır. Yanlar arasında bu yönde bir uyuşmazlık bulunmadığı gibi kira sözleşmesi de bunu apaçık desteklemektedir. Ancak, kiralananın bakkal dükkanı olarak kullanılabilmesi, yönetimin iznine bağlıdır. Oysa, hukuksal yönden buna imkan bulunmadığı, İmar Müdürlüğünün yazılarından açıklık ve seçiklikle anlaşılmaktadır. Yine, bu imkansızlığın, kira sözleşmesinin yapıldığı zamanda bulunduğu, az önce sözü edilen yazı içeriği ile çok belirgin olarak ortaya çıkmaktadır.
O halde mahkemece, yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular açısından işin esasına girilerek varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmek gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddi cihetine gidilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 9.6.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
yarx





T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 1994/10123

K. 1994/10964

T. 6.12.1994

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Belediyenin Ruhsat Vermemesi Sebebiyle Kiralananın Kullanılamaması )

• KİRALAYANIN AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU ( Ayıbın Kiralayan Tarafından Gizlenmesi )

• KİRALANANI KULLANMAYA ELVERİŞLİ ŞEKİLDE TESLİM BORCU ( Kiralayanın Bu Borcunu Kaldıracak Şekilde Akde Koyduğu Kayıt )

1086/m.76

818/m.249,196,99/1

ÖZET : Bir davada; dayanılan maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak hakimin doğrudan görevidir. Kiraya veren, kira konusu şeyi sözleşmede açıklanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim etmek ve kira süresince bu halin devamını sağlamakla yükümlüdür. Kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını ve işletilmesini olanaksız kılacak ya da kullanma veya işletmeye önemli ölçüde azaltacak ayıpları kiralayanın tekeffülü altındadır. Kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sözleşme ile sınırlanabilir veya kaldırılabilirse de hilesi veya ağır kusurunun varlığı halinde kiralayan bu sorumluluktan kurtulamaz. Kiracının, kira sözleşmesindeki amacı kiralananda katı yakacaklar pazarlama işi yapmaktır. Davalı kiralayanın Vilayet Makamının katı ve sıvı yakıt işi ile iştigal edilmesi yasağına ilişkin kararının varlığını araştırma ve soruşturma yapmadan taşınmazını bu amaçla kullanmak üzere kiraya çıkarması ağır kusuru gösterir. Bu nedenle kira sözleşmesindeki "kiracı hükümet ve belediyeden izin alınması gereken meslek ve sanatlara izin verilmese dahi kiracı kirayı ödemekle yükümlüdür" anlaşması hukuken geçersizdir. Bu durum karşısında davalı kiralayan, kira sözleşmesi ve yasa gereği olan kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanmaya elverişli halde, davacı kiracıya teslim borcunu yerine getirememiş olduğundan davacı; sözleşmenin feshine, verdiği teminat ve kira bedelleri ile menfi zararını ( yaptığı masrafları ) davalıdan istemeye yetkilidir.
DAVA : Taraflar arasındaki kira akdinin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşuldu:
KARAR : Davacı, Kayseri Argınak Çevreyol Maz Ak.1922 parsel numaralı arsayı 1.7.1993 tarihinde, katı yakacaklar pazarlama işi yapılmak amacıyla davalı Vakıflar İdaresinden kiraladığını; işyeri ruhsatının Kayseri Valiliği'nin 7.10.1992 tarihli yazısı ile yasaklanmış olması nedeni ile Belediye'ce verilmediğini, böylece akitten maksat olan şekilde kiralananın kullanılmasına mümkün olmadığının belirlendiğini öne sürerek kira sözleşmesinin feshine, 6.610.000 TL. dan yatırılan iki aylık kira parası,1.315.000 TL. masraflar karşılığı ve 3.750.000 TL. teminat olmak üzere toplam 18,285.000 TL.nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, kiralananın mevcut durumu kira sözleşmesinin aktedildiğini davacının kira sözleşmesinin eki şartnamenin 21. maddesi hükmünce dava haklı bulunmadığını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, sözleşmenin 21. maddesine dayanılarak davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Arsa niteliğindeki kiralanan yerin katı yakacaklar ve sıvı yakıt pazarlama için kiralandığı sözleşmede açıkca belirtilmiştir. Bu işle iştigal edilebilmesi için gerekli ruhsatın verilmesinin mümkün olmadığı Valilik makamının daha önce aldığı kararla ve Koca Sinan Belediye Tüzel Kişiliğinin yazılarıyla belirgindir. Mahkemece bu olgular sabit görülmüştür.
Sözleşme eki olan "Kiraya Verilecek Taşınmaz Mallar İçin Genel Şartname ve İhale Tutanağı" nın 21. maddesinde aynen; "Kiracı, Hükümet ve Belediye'den izin almak gereken meslek ve sanatlara izin verilmemesinden veya Kanun ve nizama karşı davranmaktan yahut kiralanan yerin belirlenen şekilde başka yolda kullanılmasından dolayı kiralanandan kullanma hakkı yasaklansa dahi kiracı kirayı ödemekle yükümlüdür" denilmektedir. İşte mahkeme; bu sözleşme hükmüne dayanarak davayı reddetmiştir.
Bir davada dayanılan maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve de uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak hakimin doğrudan görevidir ( HUMK. md.76 ).
Kiraya veren, kira konusu şeyi, sözleşmede amaçlanan şekilde kullanmaya elverişli olarak, kiracıya teslim etmek ve kira süresince, bu halin devamını sağlamakla yükümlüdür ( BK.md.249 ).
Önemle vurgulayalım ki; kiracının kira sözleşmesindeki amacı kiralananda katı yakacaklar pazarlama işi yapmaktır. Nitekim bu amacın gerçekleşmesi için tarafların karşılıklı iradeleri kiralananın "Katı Yakıt Pazarlama İşi" için kullanılacağı sözleşmeye özellikte yazılarak somutlaştırılmış ve netleştirilmiştir.
Öyleyse; kiralananda bu nitelikte iş yapılabilmesi işin ruhsat sağlanması davalı kiralayanın az yukarıda açıklanan BK. md. 249/F-1'deki asli edimi olduğunda kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Kiralananın ayıpları kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak ya da bu kullanma veya işletmeyi önemli ölçüde azaltacak ayıplardır. Olayımızda kiralananın akitte güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını engelleyen ayıp; katı yakacak pazarlama işi için Vilayet Makamının yasaklama kararı altında ruhsat verilememesi şeklinde ortaya çıkan hukuki ayıptır.
Kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu; sözleşme ile Sınırlanabilir veya kaldırılabilir. Bu yön BK. md. 249/F-III'ün karşı yorumundan eski deyimiyle mefhumu muhalifinden ve satıma ilişkin BK.md.196'ya kıyasen çıkarılabilir ( Bkz. Prof.Dr. Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt:1/2, Üçüncü Bası, Sh.123 ). Fakat sorumluluktan kurtulma şartı iki halde geçerli olmaz. Bunlar; kiralayanın hilesi veya ağır kusurunun varlığıdır ( BK. md.196 ve 99/F-I ). Burada davalı kiralayanın Vilayet Makamının katı yakacaklar ve sıvı yakıt işi ile iştigal edilmesi yasağına ilişkin kararının varlığını araştırma ve soruşturma yapmadan taşınmazını, kiraya çıkarması ağır kusurunu gösterir. O nedenle sözleşmenin 21. maddesindeki sorumluluktan kurtulma şartı hukuken geçersizdir, davacıyı bağlamaz. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki tekeffülü kaldıran veya sınırlayan kayıtlar kiracı lehine ve sınırlı olarak yorumlanmalıdır ( Bkz. Tandoğan, age., sh:123, dipnot 50; Oser-Schönenberger, Art. 254 Nr.15 ).
Bu kuraldan da hareket edildiğinde denilebilir ki; sözleşmede kiracı, sınırları açıkca belirtilmiş bir garanti verse bile, bu yalnız başına Yasal tekeffülü kaldırdığını göstermez. Böyle bir kaldırma ayrıca açık bir şekilde ifade edilmelidir. Yine tekeffülü kaldıran veya sınırlayan kayıt ve anlaşmalar kiracının makul olarak düşünebileceği ayıpların tamamen dışında kalan ayıpları kapsamaz. O nedenle davacı kiracı kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkansız kılacak bir olguyu önceden kabul etmesi makul bir düşüncenin sonucu olduğu kabul edilemeyeceği gibi hayat deneyimlerine de uygun değildir.
Gerçekte de, olayımızda davalı kiralayan kusurunun bütün sonuçlarından sözleşmenin 21. maddesi ile sorumsuz tutulmuştur. Kiracının kira parası ödeme borcu olduğu gibi kaldığı halde kiralayanın BK. 249/F-1'deki yasal edimi ortadan kalkmaktadır. Bu aynı zamanda kiralayanın sözü edilen borcunun hukuki nedeninin de ortadan kalkması anlamına gelir. Oysa, sözleşmenin varlığının esaslı unsurlarından biri hukuki nedenin bulunmasıdır. Hukuki neden bulunmayınca sözleşme de hükümsüzdür. O halde sözleşme ile borçlunun sorumluluğu azaltılabilir ise de tamamen bertaraf edilemez ve kiralayanın hilesi veya ağır kusuru varsa sorumluluktan kurtulma koşulu geçerli olmaz.
Tüm açıklanan yasal nedenler dosyadaki delillerle karşılaştırıldığında; sözleşmenin 21. maddesinin hükümsüz olduğunun kabulü zorunludur. Şu durum karşısında davalı kiralayan kira sözleşmesi veya yasa gereği olan kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanmaya elverişli halde davacı kiracıya teslim borcunu yerine getirememiş durumdadır. O halde davacı sözleşmeyi feshe, verdiği teminat ve kira bedelleri ile menfi zararını ( yaptığı masrafları ) davalıdan istemeye yetkilidir ( BK.md.249/F-1; BK. md.196; BK.md.99/1 ).
Mahkemece açıklanan yasa maddelerinin uygulanması düşünülmeden sözleşmenin 21. maddesindeki kiralayanın ayıba karşı tekeffülünü kaldıran koşula geçerlik tanınıp davanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ : Temyiz olunan Yerel Mahkeme kararının davacı yararına ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin harcın iadesine, 6.12.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.



T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 1998/8857

K. 1998/9431

T. 26.11.1998

• OBJEKTİF İMKANSIZLIK ( Kiralanan Yere Ruhsat Alınamaması )

• KİRA AKDİNİN FESHİ ( Belediyeden Ruhsat Alınamaması Sebebiyle )

• SÜREDEN ÖNCE FESİH ( Ruhsat Alamama Sorumluluğu Yüklenildiği Halde Kiranın Feshi )

818/m.96,248,252

ÖZET : İhale şartnamesi ile kiralananın ruhsat ve küşat sorumluluğunu üzerine alıp bir yıllık kiranın iade edilmeyeceğini kabul eden davalı hakkında, objektif imkansızlıktan sözedilemez.
DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR : Davacı vekili 15.5.1995 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olan davalının 1995 Temmuz ayından 1996 Ocak ayı dahil olmak üzere, birleşen dava ile de 1996 Şubat ayından 1995 Mayıs 15'ine kadar olan ödenmeyen kira bedelleri ve gecikme zamları toplamı 257.782.500 lira için yapılan icra takiplerine itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptali ile inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili arsanın ticari amaçla kiralandığını ancak belediyeden hiç bir suretle ticari amaçla kullanılamayacağı bildirildiğinden taşınmazı kullanamadıklarını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
İhale öncesi düzenlenen ve davalının imzasını taşıyan arsa şartnamesinin 33. maddesinde "Kiracı tarafından küşat ve ruhsat alınmadığı takdirde yine kiracı tarafından mukavele feshinin istenilmeyeceği ve yıllık kira bedelinin geri iade olunamayacağı ancak kiracı tarafından istenilmesi halinde bir yılın sonunda mukavelenin yenilenmeyeceği" yazılıdır. Davalı kiracı bu hüküm uyarınca kiralananın ruhsat ve küşatının alınması yükümlülüğünü kabul ettiği gibi bunun getireceği sorumluluğu da üstlenmiştir.
Davalının olayda ağır bir hilesinin varlığı da kanıtlanamadığına göre davalı ruhsat almama ihtimalini önceden üstlenerek bu yeri kiralamıştır. Ruhsatın alınmaması halinde davalıya kira akdini bir yılın sonunda fesih yetkisi verilmiştir. Bu durumda davalı bir yıl süre ile kira parasını ödemede sorumludur. 20.7.1995 tarihli fesih yazısı ancak aktin sonu için hüküm ifade eder. Olayda davalı bile bile sözleşmeyi imzaladığı için bilirkişi düşüncesinin aksine objektif imkansızlığın varlığından söz edilemez. Davacı bir yıllık süre sonu 15.5.1996 tarihine kadar olan kira paralarını bu davada talep etmiş bulunduğu için istemin kabulüne karar verilmesi gerekir. Olaya uygun düşmeyen gerekçelerle yazılı şekilde davanın reddedilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile usul ve yasaya aykırı olan hükmün davacı yararına ( BOZULMASINA ), 26.11.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kiralayan müvekkil anılan taşınmaz için belediyeden ruhsat alınamayacağını kiracıya söylemiş.Fakat kiracı alırım diye direnip anılan taşınmazı kiralamış.Fakat bunlar hep sözlü olarak dile getirilmiş.Kira sözleşmesinde herhangi bir hüküm yok.Sadece sözleşmede taşınmazın kadın berberi olarak kullanılacağı belirtilmiş.Saygılarımla