Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi halinde, satış yetkisi verilmeyen dairelerin durumu ne olur ve izlenmesi gereken yol nedir?

İyi günler değerli hukukçu meslektaşlarım.

Noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, yani müteahhit sözleşmenin imza tarihinden itibaren 2 yıl sonunda binayı her şeyi ile hazır halde arsa sahiplerine teslim etme taahhüdü altına giriyor. Bunun karşılığında 8 dairenin müteahhite, 8 dairenin de arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılıyor. Ancak müteahhitin yüzde 25 hissesi, yani dairelerinden 2 tanesinin satış yetkisinin arsa sahipleri tarafından, işin tamamen bitip anahtar tesliminin yapılmasının ardından müteahhite verileceği hüküm altına alınıyor.

Ne var ki sözleşmenin imza tarihinden itibaren 5 yıl geçmiş olmasına rağmen müteahhit binanın sadece kaba inşaatını ve bazı basit iç döşemelerini bitiriyor ve son 1 yıldır da inşaatta hiçbir ilerleme yok. Dolayısıyla arsa malikleri haklı olarak sözleşmeyi feshetme niyetindeler.

Sormak istediğim, sözleşmenin feshi halinde, müteahhide ait olacağı kararlaştırılan ancak bina tamamlanmadığı için satış yetkisi devredilmeyen bu iki dairenin durumu ne olur? Arsa malikleri sözleşmeyi feshedip bu dairelerden alacaklarını elde edebilirler mi? Müteahhitten zarar tazmini talep edilebilirse de kendisi zaten borç batağında olduğu ve üzerine herhangi bir mal bulunmadığı için alacağı ondan alma şansı yok. Müteahhitten zarar tazmin edilemeyince de binanın başka bir yükleniciye tamamlattırılma imkanı çok zora giriyor. Dolayısıyla satış hakkı devredilmeyen bu iki daire tek umut olarak görünüyor.

Sonuç olarak burada hukuken yapılması gereken en doğru hareket nedir?

Şimdiden teşekkür ederim.

Sayın Benjamin176,

İnşaatın yüzde kaçlık kısmının ifa edildiği ve ifa edilen kısmın değeri konusunda delil tespiti yaptırıp (anlatımınıza göre %90'dan daha az ifa var?); (madem arsa sahipleri fesih istiyor) sözleşmenin geriye etkili feshi (sözleşmeden dönme) ve menfi zararın tazmini ile (varsa) müteahhide devredilen taşınmazların tapularının iptali ile arsa sahipleri üzerine tescili talepli dava ikame edebilirsiniz.

Müteahhitten banka teminat mektubu alındı mı bilmiyorum.Öncelikle tespit yaptırıp yapılan inşaatın maliyetini tespit ettirin.Akabinde haklı fesih yoluna giderek yüklkeniciyi inşaattan el çektirin.Sözleşmenizi okumadı bilmiyorum.Ben sözleşmeye böyle bir fesih olması halinde "kat malikleri tarafından bu şekilde haklı bir fesih yoluna gidilmesi durumuında yüklenici firma inşaattan eş çekecek ve yapmış olduğu hiçbir harcamayı talep edemeyecektir.Ayrıca ortaya çıkan bu haklı fesih mağduriyeti sebebiyle kat maliklerine ..........TL cezai şart ödeyecektir.Yüklenicinin cezai şart sorumluluğu teminat miktarıyla sınırlı değildir"gibi bir madde ekliyorum.Dolayısıyla sizde dava açıp yapılan inşaatın irat kaydedilmesini sağlamalısınız.Maliyet ve sair fark talebiniz mümkün gözükmediğinden hiç değilse bila bedel inşaat bedelini sağlamalısınız.İlk aklıma gelen husus budur.

Öncelikle cevaplar için çok teşekkür ederim.
Söylediğim gibi, toplam 12 katlı olan binanın tamamının kaba inşaatı bitmiş durumda. Bina içinde ise sadece banyo ve tuvaletin fayansları döşenmiş halde. Bunun dışında müteahhitin göz boyamak için binanın dışına yaptırdığı kalitesiz ve baştan savma bir boya haricinde hiçbir şey yok. Bu şekilde binanın tamamlanma oranı yüzde 90 ı bulur mu o konuda teknik bir değerlendirme yapamam elbette. Ancak binayı inceleyecek olan bilirkişilerin değerlendirmeleri binanın yüzde 90 veya fazlasının tamamlandığı yönünde olur da mahkeme ileriye etkili fesih kararı verirse henüz satış yetkisi verilmemiş olan iki dairenin durumu ne olur ve müteahhitten bağımsız bölüm alan üçüncü kişilere karşı sorumluluğumuz doğar mı?
İlk mesajımda da belirttiğim üzere özellikle satış yetkisi henüz verilmemiş olan bu iki dairenin getirisi ile binanın kalan işlerinin tamamlattırılmasını düşünüyoruz. Bunun dışında sözleşmede binanın 2 yılda tamamlanmaması halinde yüklenicinin her ay arsa sahiplerine 500 tl kira tazminatı ödemesi şartı var. (Elbette hiçbir ödeme yapılmadı.)

Sayın Benjamin176,

Evleviyetle eksik ve kusurlu/ayıplı işlerin bedelinin ve inşaatın tamamlanma oranının tespitini yaptırın. Akabinde sözleşmenin feshinin mi (tespit olunan orana göre ileriye veya geriye etkili) yoksa eksik ve ayıplı imalatın giderilmesi bedeli ile kira tazminatı bedelinin tahsili ve müteahhit namına ifaya izin verilmesi (müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesi suretiyle) istemi mi daha lehe olur değerlendirip ona göre dava açabilirsiniz.