katmülkiyeti kanunundan doğan davalarda zamanaşımı

sayın meslektaşlarım, müvekkilim 4 sene evvel giriş katından balkonlu bir ev satın alıyor.daha sonra müvekkilim ve apartman arasında çıkan münakaşalar sonucu, apartman yönetimi sırf müvekkilimi zor duruma sokmak için evin balkonunun sonradan yapıldığını ve buna muvaffakat etmedikleri hemen eski hale getirmesini talep ediyor.müvekkilim balkonun önceki malik tarafından 8 yıl önce yapıldığını sonradan öğreniyor.bu durumda zamanaşımını ve kötüniyeti öne sürebilirmiyiz sizce..şimdiden teşekkürler

Sayın Meslektaşım,

Kat Mülkiyeti kanunu 4-18.19.-24.-33. madde gereği
"Balkon dış duöarları ortak yerlerden sayılmakta ve ortak yerlere projesine aykırı el atma ve imalat yapmanın tüm maliklerin yazılı muvafatı bulunması halinde ancak izin verilebilmektedir"
Ayı konuda İmar Kanunu 32. maddeye görede sadece bir şikayet ile talepte bulunulduğu takdirde belediyeler projesine aykırı imalatların yıkımına ve ayrıca İ.K. 42. maddesine para cezasına karar verebilmektedirler.

Projeye aykırılıkta iyiniyet ve kötüniyet iddialarına yer verilemez.
Müvekkiliniz bu şekilde satın almış ise,bu durum savunmada belirtilmeli, bu takdirde öncelikle imalatın yaşı bilirkişi marifetiyle belirlenmeli kanımca yarfılama giderlerinden müvekkiliniz sorumlu tutulmamalıdır.Ancak bir şekilde tutulmuş ise eski malike yaptığı imalatlar sebebiyle rücu etmelidir.
Sonuç itibarıyla projesine aykırı bir balkon var ise ne miktarda bir imalat yapılmış ve projesinde hangi aykırılıklar mevcut ise hepsinin yıkımına ve ayrıca yıkım bedellerinin ilgilisinden (icra marifetiyle ) tahsiline dahi karar verilecektir.

Saygılarımla


T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2008/8077

K. 2008/11899

T. 11.11.2008

• ESKİ HALE GETİRME ( Kat Maliklerinden Biri Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Olmadıkça Anataşınmazın Ortak Yerlerinde İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklikler Yaptıramayacağı )

• YAZILI RIZA ( Eski Hale Getirme - Kat Maliklerinden Biri Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Olmadıkça Anataşınmazın Ortak Yerlerinde İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklikler Yaptıramayacağı )

634/m.4,19


ÖZET : Dava dilekçesinde, kapatılan balkonun projeye uygun eski hale getirilmesi istenilmiştir. Kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü olup, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Bağımsız bir bölümün balkon dış cephelerinin ortak yerlerden olduğunda kuşku yoktur. Davacı yargılama sırasında kat malikleri kurulunun balkonların kapatılması ile ilgili kararına dayanmakta ise de bu karara katılıp olumlu oy kullananların sayısı beşte dört çoğunluğuna ulaşmamaktadır. Davanın kabulü isabetlidir.
DAVA : Dava dilekçesinde, kapatılan balkonun projeye uygun eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi ve incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı Vekili Av.Ahmet Uçar geldi. Aleyhine temyiz olunan davacı adına gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
KARAR : Davada, anayapının mimari projesine aykırı olarak davalının bağımsız bölümünün balkonunu kapattığı ileri sürülerek balkonun eski hale getirilmesi istenilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü olup, anılan yasa maddesinin 5711 Sayılı Yasa ile değişik 2. fıkrası hükmü uyarınca da kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yasanın 4. maddesine göre de bağımsız bir bölümün balkon dış cephelerinin ortak yerlerden olduğunda kuşku yoktur. Davacı yargılama sırasında kat malikleri kurulunun balkonların kapatılması ile ilgili 7.10.2002 günlü kararına dayanmakta ise de bu karara katılıp olumlu oy kullananların sayısı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin 5711 Sayılı Yasa ile değişik 2. fıkrasında öngörülen beşte dört çoğunluğuna ulaşmamaktadır.
SONUÇ : Saptanan bu durum karşısında dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, özellikle yerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor içeriği ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile yasaya ve yöntemine uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.11.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2008/7075

K. 2008/10828

T. 23.10.2008

• KAT MALİKLERİNİN BEŞTE DÖRDÜNÜN YAZILI RIZASI ( Davalı Tarafından Gerçekleştirilen Elatmanın Önlenmesine Yapmış Olduğu Değişikliğin Onaylı Mimari Projeye Uygun Eski Hale Getirilmesine Karar Verilmesi Gerektiği )

• ORTAK YERLERDE ONARIM VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI ( Kat Maliklerinden Biri Bütün Kat Maliklerinin 4/5'inin Rızası Olmadıkça Anataşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yaptıramayacağı )

• PROJEYE UYGUN HALE GETİRME ( Davalı Tarafından Gerçekleştirilen Elatmanın Önlenmesine Yapmış Olduğu Değişikliğin Onaylı Mimari Projeye Uygun Eski Hale Getirilmesine Karar Verilmesi Gerektiği )

634/m.19


ÖZET : Dava dilekçesinde projeye aykırılıkların giderilmesi istenilmiştir. Kat malikleri anataşınmazın mimari durumu ile güzelliğini titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin 4/5'inin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yargılama sırasında yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda davalının kendi bağımsız bölümündeki balkon duvarının bir bölümünü yıkıp yerine merdiven kurduğu ve daha sonrada bu merdiveni kaldırmasına karşın balkonu onaylı mimari projeye uygun eski haline getirmediği anlaşılmaktadır. Davalı tarafından gerçekleştirilen elatmanın önlenmesine, yapmış olduğu değişikliğin onaylı mimari projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde projeye aykırılıkların giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının kat irtifaklı anataşınmazın kendi bağımsız bölümüne ait balkonu yıkıp ortak alana merdiven kurup onaylı mimari projeye ve estetiğe aykırı şekilde davrandığını ileri sürerek ortak alana yapılan bu tecavüzün önlenmesini, projeye aykırı olarak yapılan merdivenin kaldırılmasını, balkonun plan ve projeye uygun eski hale getirilmesini istemiş; mahkemece davalının eyleminin Kat Mülkiyeti Yasasına aykırılık oluşturmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesine göre; kat malikleri anataşınmazın mimari durumu ile güzelliğini titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin 4/5'inin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yargılama sırasında yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda davalının kendi bağımsız bölümündeki balkon duvarının bir bölümünü yıkıp yerine merdiven kurduğu ve daha sonrada bu merdiveni kaldırmasına karşın balkonu onaylı mimari projeye uygun eski haline getirmediği anlaşılmaktadır. Yukarıda değinilen yasa hükmü de dikkate alınarak davalı tarafından gerçekleştirilen elatmanın önlenmesine, yapmış olduğu değişikliğin onaylı mimari projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/5285

K. 2006/7303

T. 5.10.2006

• KAT MALİKLERİNİN ANATAŞINMAZIN MİMARİ DURUMUNU TİTİZLİKLE KORUMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Yönetim Planında Açıkça Balkonlarının Kapatılamayacağı Hükme Bağlanmasına Rağmen Kapatma - Eski Hale Getirilmesi Gereği )

• BALKONU KAPATMAK ( Bağımsız Bölümün Balkonlarının Dış Duvar ve Cephelerinin Ortak Yer Olarak Tanımlandığı - Tüm Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklikler Yapılamayacağı )

• BALKONUN DIŞ DUVAR VE CEPHELERİ ( Ortak Yer Olarak Tanımlandığı/Tüm Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklikler Yapılamayacağı - Eski Hale Getirilmesi )

634/m.4, 19


ÖZET : Kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Yasanın 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planında açıkça balkonlarının kapatılamayacağı, hükme bağlanmıştır. Balkonu kapatma malzemesinin saydam ( cam ) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması ve/veya tek parçadan ya da bir kaç parçadan oluşması sonucu değiştirmez.
DAVA : Dava dilekçesinde projesine ve site yönetim planına aykırı olarak kapatılan balkonun eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, kat mülkiyetli anataşınmazda kat maliki olan davalıların bağımsız bölümlerinin balkonlarını mimari projeye ve yönetim planı hükümlerine aykırı olarak kapattıklarını ileri sürerek sözü edilen değişikliğin projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesini istemiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Yasanın 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planının 22. maddesinde açıkça bağımsız bölümlerin balkonlarının kapatılamayacağı, balkon ve pencerelere güneşlik, jaluzi ve benzeri dış elamanların taktırılamayacağı hükme bağlanmıştır. Yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporundan davalıların bağımsız bölümlerinin salona açılan balkonlarını cam ile kapattığı, bu camların sabit ray üzerinde kayarak açılıp kapandığı anlaşılmaktadır. Bilirkişinin yerinde saptadığı bu sistemin varlığı taraflar arasında çekişmeli değildir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre balkonu kapatma malzemesinin saydam ( cam ) yada ışık geçirmeyen nitelikte olması ve/veya tek parçadan yada bir kaç parçadan oluşması sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında davalıların bağımsız bölümlerinin balkonlarını mimari projeye ve yönetim planına aykırı olarak tüm kat maliklerinin rızası bulunmaksızın kapatmış olmasının Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 19. maddesi hükmüne aykırılık oluşturduğu gözetilerek davanın kabulü ile dava konusu edilen balkonun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, mahkemece yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 05.10.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.