10 Yıllık Sözleşmesi Bulunan Kiracının, Kamulaştırma Sonrası Yapılan Tadilat Masraflarının İstemesi

Merhaba sevgili meslektaşlarım. Yardımınıza ihtiyaç duyduğum, sizlerin tecrübelerine danışmak istediğim bir durumla karşı karşıyayım. Yardımcı olursanız çok sevinirim.

Bir müvekkil 10 senelik kira kontratı karşılığında birçok tadilat yapıyor ve franchising Tavuk Dünyası restoranı açıyor (ne açtığının bir önem arz ettiğini düşünmüyorum ancak küçük bir ihtimal de olsa bir ayrıntı olabilir diye yazıyorum). 2 yıl işlettikten sonra arazi acil kamulaştırma ile kamulaştırılıyor. Arsa sahibi alacağını alıyor. Önümüzdeki Ekim ayında da araziyi kamulaştıran idare tarafından restoran yıkılacak ve kiracı çıkartılacak.

Bu noktada kiracı müvekkil başlangıçtaki 10 senelik kira sözleşmesine güvenerek yaptığı masrafları tazmin etmek istiyor. Nasıl bir yol izlenebilir?

Kişisel kanaatim ve araştırmam TBK’daki ilgili hüküm uyarınca yeni malikle sözleşmenin devam ettiği, yine yeni malik olan idareden en azından yapılan faydalı masrafların istenebileceği yönünde. Ancak ilgili maddede yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı maddesinde “Kamulaştırma Kanunu hükümleri saklıdır” ifadesine yer verilmiş. Burda ayrık bir durum var mıdır? Başlangıçta yapılan tüm masraflar idareden tam yargı davası şeklinde maddi tazminat davası olarak istenebilir mi? Tüm hepsi istenemese bile faydalı masraflar istenebilir mi? Bununla ilgili bir karar var mıdır?

Değerli meslektaşlarım ve üstatlarım katkı sağlarlarsa çok mutlu olurum. İyi çalışmalar dilerim.

https://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=17225

Çok teşekkürler. Çok faydalı oldu. Sizin gibi üstatlarımınız fikir ve tavsiyeleri bizim için oldukça değerli. Ben de aşağı ekleyeceğim kararı buldum.

Bir de mevcut olayımızda müvekkilin masraflarına dair faturalar var. Bunun yanı sıra restoran olarak kullanılan taşınmaz Ekim ayında yıkılacak. Bizim bu yıkımdan önce yürütmeyi durdurma mı talep etmemiz gerekir acaba bilirkişi incelemesi için? Yoksa restoran yıkılsa da yapılan masraflar belgeleriyle sunulduğunda bunun üzerinden inceleme yapılıp bir miktar tespit edilebilir mi?

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2014/13069

K. 2015/1441

T. 17.2.2015

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak ve tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. Z.. K.. ve Av. B.. Y.. ile davalı vekili Av. H.. Ö.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR : Dava kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve tazminat istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde özetle; Davacının davalıya ait taşınmazı aylık 43.000 TL kira bedeli ile 10.05.2010 başlangıç ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, davacının kiraladığı taşınmazı fabrika olarak kullandığını, dava konusu taşınmaz hakkında İstanbul Aydın Üniversitesi Mütevelli Heyeti tarafından 06/02/2012 tarihinde kamulaştırma kararı alındığını ve taşınmaz maliki ile kamulaştırma kararı alan kurum arasında 02/10/2012 tarihinde bedel konusunda uzlaşma sağlanarak kamulaştırma kararının kesinleştiğini belirterek, kamulaştırma işlemine karşı koymayan ve kamulaştırma işleminin iptali için dava açmayan davalı kiraya verenden kiralanan taşınmaz için yapmış olduğu masraflar ile kiralananın üzerine kurulan fabrikanın çalışmaması nedeniyle oluşacak ciro kaybı, kira farkı toplamı olan 1.000.000 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacı her ne kadar zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanmış ise de tekeffül hükümlerinin düzenlendiği 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 310.maddesinin 2. fıkrasında "kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır" hükmünün yer aldığını, aynı şekilde Kamulaştırma Kanunu'nun 20/2 maddesinde "taşınmaz malın boşaltılması sebebiyle mal sahibi ve idare tazminat ile sorumlu tutulamaz" hükmünün düzenlendiğini, bu düzenlemeler karşısında davalı kiraya verenin taşınmazın kamulaştırılması nedeniyle davacı kiracının uğramış olduğu zarardan sorumlu olamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin taktirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacının yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin temyiz istemine gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan

./..

tekstil imalathanesi olarak kullanılacak olup Sözleşmenin özel şartlar 11. maddesinde kiralananda kiracı tarafından gerekli mercilerden izin almak ve davalıdan yazılı izin almak şartıyla ve masrafları kiracıya ait olmak üzere kiralananın girişinde yapılacak olan tadilatlar altı kalem halinde sayılmıştır. Tarafların serbest iradeleriyle sözleşmeye konulan bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümü için, kiracının kiralanana yaptığı imalat bedellerini talep edip edemeyeceği ve varsa miktarının belirlenmesi gerekmektedir.

Faydalı masraflar davalı tarafından kamulaştırma esnasında kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmaz mevcut haliyle kamulaştırılmış ve taşınmazın değeri belirlenirken bu hususlar da göz önünde bulundurulmuştur. Kiralananın tahliyesi sonunda kiraya veren bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir.

Davalı kiraya verenin, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak davacı kiracıya teslim ettiği, beş yıllık sözleşme süresi bitmeden dava dışı kurum tarafından kiralananın kamulaştırıldığı ve tahliye edildiği sabittir. Bu durumda davacı, sadece 5 yıllık kira süresini göz önüne alarak kiralananda yaptığı masrafları kiralananı kullandığı süre ile orantılı olarak kiraya veren davalıdan talep edebilir. O halde, mahkemece, mahallinde uzman bir heyet ile keşif yapılarak sözleşmenin 11. maddesine göre yapılan faydalı masrafların belirlenmesi hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde bu talebin de reddine karar verilmiş olması doğru değildir.

Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda 2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi