10 yılı geçen işyeri kira sözleşmesinin feshi

Değerli Türk Hukuk Sitesi üyeleri merhabalar,

Bir süredir araştırdığım ancak içinden çıkamadığım bir durumu sizlerle paylaşmak ve fikirlerinizi almak istiyorum.

Müvekkil 2002 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yaparak 3 iş yerini kiracıya kiralamış. Her sene müvekkilin gönderdiği ihtarnamelerle kira bedelleri Üfe oranına göre artırılarak bugüne kadar devam etmiş. Bu süre zarfında kiracı müvekkilin yazılı rızası olmadan 3 işyerini birleştirerek tek işyeri haline getirmiş o şekilde birkaç yıldır kullanıyor.

Şimdi ise müvekkil bu kiracıyı çıkarmak istiyor. Kira Sözleşmesinde tarafların kira döneminin bitiminden 1 ay önce yazılı ihbar yapmak suretiyle sözleşmeyi feshedebileceklerine dair hüküm var. Yeni Borçlar Kanunu uyarınca bu maddeye dayanarak kira döneminin bitiminden 1 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir miyiz? Yoksa BK 347'deki bildirim maddesine mi dayanmam gerekiyor? Zira dava yolu ile olan maddelerin hiçbiri olayımızda yok.

Ayrıca BK 347'yi uygulamam gerekirse de 1. fıkranın son cümlesine mi dayanmam lazım yoksa 2. fıkrasına mı dayanmam lazım tereddüde düştüm. Çünkü kira sözleşmesi 2002 yılında 1 yıllık yapılmış ama 10 yılı aşkın süredir kira ilişkisi devam etmekte. Dolayısıyla BK 347/1 son cümlesi kapsamına mı giriyor yoksa BK 347/2 kapsamında belirsiz süreli kira sözleşmesine mi giriyor ayıramadım.

Yardımcı olursanız çok sevinirim.

Alıntı: Şimdi ise müvekkil bu kiracıyı çıkarmak istiyor. Kira Sözleşmesinde tarafların kira döneminin bitiminden 1 ay önce yazılı ihbar yapmak suretiyle sözleşmeyi feshedebileceklerine dair hüküm var. Yeni Borçlar Kanunu uyarınca bu maddeye dayanarak kira döneminin bitiminden 1 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir miyiz

Sözleşmedeki fesih hakkı kiracı tarafından kullanılabilir. Kiralayan kullanamaz.

Alıntı: Yoksa BK 347'deki bildirim maddesine mi dayanmam gerekiyor? Zira dava yolu ile olan maddelerin hiçbiri olayımızda yok. Ayrıca BK 347'yi uygulamam gerekirse de 1. fıkranın son cümlesine mi dayanmam lazım yoksa 2. fıkrasına mı dayanmam lazım tereddüde düştüm. Çünkü kira sözleşmesi 2002 yılında 1 yıllık yapılmış ama 10 yılı aşkın süredir kira ilişkisi devam etmekte. Dolayısıyla BK 347/1 son cümlesi kapsamına mı giriyor yoksa BK 347/2 kapsamında belirsiz süreli kira sözleşmesine mi giriyor ayıramadım.

Aradaki sözleşme yıldan yıla yenilenen "belirli" sözleşmedir. Dolayısıyla 347/1 uygulanmalıdır. Kira başlangıç ayını yazmamışsınız ama şöyle örnekleyeyim: Kira başlangıcı 01.08.2002 tarihi olsun 30.07.2012'de 10 yıl dolacaktır. Siz, 30.07.2012 tarihinden en az 3 ay evvel bildirimde bulunacaksınız. Kiracı çıkmazsa dava açacaksınız.

Sn. Ergin yanıt verdiğiniz için çok teşekkür ederim.

Kira sözleşmesi 01.01.2002-31.12.2002 olarak yapılmış. Ancak her sene ihtarnamelerle kira bedelleri artırılarak devam etmiş, yeni sözleşme imzalanmamış.
2002 tarihli sözleşmede fesih hakkı her iki tarafa da verilmiş lakin cevabınızdan anladığım kadarıyla kiraya veren açısından geçersiz bir madde olmuş maalesef...
İşin kötü yanı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçici 2. maddesi uyarınca BK 347/1 son cümlesi ancak kanun yürürlüğe girdikten 2 yıl sonra uygulanabilecek. Bu da 2014 yılı temmuz ayından önce maddeyi uygulayamayacağımız anlamına geliyor çıkmaza giriyoruz...Bu nedenle açıkçası ya akit serbestisine dayanarak sözleşmedeki fesih şartını öne sürerek feshetmek yada sözleşmeyi BK 347/2 uyarınca belirsiz süreli kapsamına sokmak istiyordum. Şu durumda anlaşılan 2014 temmuza kadar beklememiz gerekecek. Kiraya verenin sözleşmeyi daha erken feshetme imkanı yok gibi görünüyor...

Alıntı: Yazan guvenm Sn. Ergin yanıt verdiğiniz için çok teşekkür ederim. Kira sözleşmesi 01.01.2002-31.12.2002 olarak yapılmış. Ancak her sene ihtarnamelerle kira bedelleri artırılarak devam etmiş, yeni sözleşme imzalanmamış. 2002 tarihli sözleşmede fesih hakkı her iki tarafa da verilmiş lakin cevabınızdan anladığım kadarıyla kiraya veren açısından geçersiz bir madde olmuş maalesef... İşin kötü yanı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçici 2. maddesi uyarınca BK 347/1 son cümlesi ancak kanun yürürlüğe girdikten 2 yıl sonra uygulanabilecek. Bu da 2014 yılı temmuz ayından önce maddeyi uygulayamayacağımız anlamına geliyor çıkmaza giriyoruz...Bu nedenle açıkçası ya akit serbestisine dayanarak sözleşmedeki fesih şartını öne sürerek feshetmek yada sözleşmeyi BK 347/2 uyarınca belirsiz süreli kapsamına sokmak istiyordum. Şu durumda anlaşılan 2014 temmuza kadar beklememiz gerekecek. Kiraya verenin sözleşmeyi daha erken feshetme imkanı yok gibi görünüyor...

Ben de size teşekkür ederim. Yürürlüğü 8 yıl ertelenen maddelere bakmıştım. Sözkonusu madde orada yoktu. Mesajınız üzerine geçici maddeye baktım. Haklısınız,ancak 2014 temmuz ayından sonra harekete geçebilirsiniz. Yani en erken ihtimal, Ocak-2015 olacak.
üzer

kira sözleşmesinin başlangıç (01/01/2002) tarihinden itibaren 10 yıllık süre 01/01/2012 tarihinde tamamlanmış olacak.
Kanunun yürürlük tarihi 04/02/2011, yani bu tarih itibari ile 10 yılılk süre dolmamıştır ve kalan süre 5 yıldan az bir süre olduğundan,
kanaatimce, Kanun yürürlüğe girdiği 04/02/2011 tarihinden itibaren 5 yıl sonra tahliye talebinde bulunabilirsiniz.yani en erken 04/02/2016 tarihinde.

Alıntı: Yazan avdogan kira sözleşmesinin başlangıç (01/01/2002) tarihinden itibaren 10 yıllık süre 01/01/2012 tarihinde tamamlanmış olacak. Kanunun yürürlük tarihi 04/02/2011, yani bu tarih itibari ile 10 yılılk süre dolmamıştır ve kalan süre 5 yıldan az bir süre olduğundan, kanaatimce, Kanun yürürlüğe girdiği 04/02/2011 tarihinden itibaren 5 yıl sonra tahliye talebinde bulunabilirsiniz.yani en erken 04/02/2016 tarihinde.

Yürürlük tarihini yanlış biliyorsunuz.

Alıntı: GEÇİCİ MADDE 2 - (1) Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır. Yürürlük MADDE 11 - (1) Bu Kanun 1/7/2012 tarihinde yürürlüğe girer.

evet , teşekkür ederim

Ben de konuyu farklı şekilde irdelemek isterim. Şöyle ki; kiralayan TBK 347.maddesindeki tahliye prosedürünü işletmek istemektedir. Kiracısını tahliye ettirdikten sonra yine başka bir kiracıya kiralayacaksa TMK 2.maddesindeki 'dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılması yasağı' ihlal edilmiş olmaz mı ?