Kiralananin Alandan Fazla Yer Işgali, Tahliye Ve Bedelin Tahsili

Herkese İyi Günler dileyerek, açmayı düşündüğüm bir dava ile ilgili meslektaşlarımın değerli görüş ve tecrübelerini paylaşmalarını rica ediyor, şimdiden teşekkürlerimi sunuyorum.

Müvekkil şirket, işletmekte olduğu bir akaryakıt istasyonunun yanında bulunan, parke döşeli boş bir alanın 200 m2'lik kısmını, yörük çadırı olarak işletilmek üzere kiraya vermiştir. Ancak kiracı kiraladığı alan dışında, toplamda 850 m2'lik bir alan işgal etmiş, çevreyi kirletmiş ve son olarak müvekkil ile tartışmış, hatta darp etmesi sonucu olay karakola intikal etmiştir.
Yaklaşık iki ay kadar önce, delil tespiti mahiyetinde, kira sözleşmesine aykırı hususların mahkemece tespitini talep etmiş idik. Bilirkişi raporu, tespitini istediğimiz hususlarda tam olarak bizi tatmin etmese de, karşı tarafın fiili olarak işgal ettiği alanın toplamda 850 m2 olduğunu ve söz konusu alana çadır dışında, tandır, fırın, Wc, yazlık alan gibi ekstra şeylerin kurulduğunu, işgal edilen alanın sözleşmedeki alan baz alındığında, 4,24 kat olduğu ve fazladan kullanılan alan için, sözleşmedeki kira bedelinin 4,24 katı bedel ödenmesi gerektiğini tespit etmiştir.

Biz bilirkişi raporunu eklemek suretiyle, karşı tarafa bir ihtarname çekerek, bu sözleşmeye aykırılıklar sebebiyle BK.316.maddesine göre, kira sözleşmesini fesh ettiğimizi, 30 gün içinde kiralananın tahliyesi ile fuzuli işgal edilen alanın bedelinin de ödenmesi gerektiğini bildirdik. Bu arada kira sözleşmesinde müvekkilime getirilen bir yükümlülük bulunmamasına rağmen, müvekkilim iyi niyetli olarak kendi elektrik ve suyunu kullandırıyor iken, ihtarnamede 30 gün sonunda tahliye edilmezse elektrik ve su kullanımına da izin verilmeyeceğini de belirttik.
Geçen hafta 30 günlük süre doldu, müvekkilim su ve elektriği kullandırtmayınca, kiracı ile personelleri müvekkilime saldırıp darp ettiler.
Şimdi kiracının tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde, dava açmayı düşünüyoruz. Bahse konu yer, boş bir alan olması itibariyle, çatısız olduğu için Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi. Bu nedenle, BK. 316.Maddesine dayanarak, tahliye davası açmayı düşünüyoruz. Tahliye için izleyeceğim yol ve işleyecek prosedürle ilgili tecrübesi ve tavsiyesi olan meslektaşlarımını değerli görüşlerini rira ediyorum.
Bu arada, keşifte tespitini yaptırdığımız fuzuli işgal edilen alanın, bedelini açacağımız tahliye davası ile isteme imkanı olabilir mi? Yoksa bunun için ayrı bir yol mu izlenmelidir?
Saygılar....

Sayın meslektaşım,

1.Taraflar tacir

2.Kira sözleşmesinin süresi ?

3.Müvekkile ait yer, toplam 850 M2. (Tek parsel ?). Bu yerin 200 M2.'lik kısmı kiralanmış. Sınırları (kroki vb.) belirlenmiş ve sözleşmede belirtilmiş mi?

4.Sözleşmenin feshi ve tahliye gerekçesi
4.1.Sözleşmeye aykırılık mı?
4.2.Sözleşme dışı yerin işgali (ayrı bir gerekçe sayılamaz mı?)

Saygılar

Sayın Metin,
1) Benim müvekkilim şirket yani tacir,karşı taraf da bu yeri kiralarken KOSGEB desteği almış gerçek kişi, sanırım yine tacir olarak değerlendirilebilir.
2) Kira sözleşmesinin başlangıç süresi Kasım 2013 idi, 1 yıllık olarak düzenlenmişti, Kasım 2014'te sözleşme aynı şartlarla devam etmiş, bu durumda belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüş değil mi?
3) Müvekkile ait yer aslında çok daha geniş, kiralanan alan 200 m2, ancak karşı tarafça işgal edilen alan toplamda 850 m2,
4) Sözleşmesinin fesih gerekçesi sözleşmeye aykırı olarak kiralanan alandan fazla yer işgal edilmesi ve kiralanan alana yörük çadırı dışında, ayrıca tandır, fırın, yazlık alan vs kurulması
4.1) Aslında sözleşmeye aykırı olarak çevre ve hava kirliliği de vardı, ancak keşiften önce büyük bir kısmı temizlendiği için, raporda bu yönlerden aykırılık tespit edilmediği belirtildi.
4.2) Sözleşme dışı yerin işgali (ayrı bir gerekçe sayılmazı mı?) derken ne demek istediğiniz tam olarak anlayamadım.
5) Ayrıca, bu fesih ihbarından sonra müvekkile saldırıp darp etmeleri söz konusu...

Alıntı: Av.Özlem Ay Bilgin

Alıntı: 4.2) Sözleşme dışı yerin işgali (ayrı bir gerekçe sayılmazı mı?) derken ne demek istediğiniz tam olarak anlayamadım.

Alıntı: ...karşı tarafça işgal edilen alan toplamda 850 m2,..

3091,m.2 - Taşınmaz mallara tecavüz veya müdahale edilmesi halinde taşınmaz mal merkez ilçe sınırları içinde ise, il valisi veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde ise kaymakamlar tarafından bu tecavüz veya müdahalenin önlenmesine karar verilir ve taşınmaz mal yerinde zilyedine teslim edilir.

Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmelik (RG.31.07.1985, s. 18828)

Ne dersiniz sayın meslektaşım ?

Mola...

Saygılar

Sayın Hulusi Metin,
Bizim olayımızda da fuzuli işgal var, ancak mevcut bir kira sözleşmesi de bulunuyor ve kiralanan alandan fazla yer kullanımı söz konusu. Biz bu durumu sözleşmeye aykırılık kapsamında yorumlayıp, mahkemece de böyle değerlendirilmesini umuruyoruz ve buna dayanarak da kiracıyı hem fuzuli işgal ettiği alandan, hem de kiralanan yerden tamamen tahliye ettirmek istiyoruz. Yani sadece fuzuli işgal edilen alanın tahliyesi değil, tamamından tahliye ettirmek amacındayız.
Tabii bu arada fuzuli işgal edilen alanın bedeli de ayrı bir mevzuu, bunun da ayrı bir dava ile ecrimisil bedeli olarak talep edilmesi gerekir, yani tahliye davası ile birlikte talep etme imkanı yok sanırım.
Saygılar, iyi çalışmalar...