Emlakçının gösterdiği yeri emlakçıyı devre dışı bırakarak satın almak ücrete hak kazandırır mı?

Sayın meslektaşlarım;
(X) emlak ofisi, satıcı ( S ) ile bir aylık süreli taşınmaz satış temsilciliği ve komisyonculuğu sözleşmesi imzalıyor. Alıcı ( A ) da ( Y ) emlak ofisi ile yer gösterme ve komisyonculuk sözleşmesi imzalıyor.
Daha sonra ( Y ) emlak ofisi alıcı ( A ) ya 3-4 adet taşınmaz gösteriyor. Bunlardan bir tanesi de satıcı ( S ) ye ait taşınmaz ve bu yer gösterme ( X ) ofisi aracılığıyla oluyor. Daha sonra satıcı ve alıcı her iki emlak ofisini de devre dışı bırakarak alım satım işlemini gerçekleştiriyorlar.

1-Alım satım işlemi ( X) emlak ofisi ile yapılan sözleşme süresinin, yani bir aylık sürenin sonunda gerçekleşiyor. Bu durumda ( X) emlak ofisi ücrete hak kazanır mı?

2-(Y ) emlak ofisinin elinde komisyonculuk sözleşmesi ve satın alınan yerin gösterildiğine dair ( bir defa ) yer gösterme tutanağı mevcut.Sadece yer gösterilmesi ücrete hak kazandırır mı?

Cevaplar için şimdiden teşekkürler.

YARGITAY


13. HUKUK DAİRESİ


E. 2009/10252


K. 2010/670


T. 22.1.2010


• EMLAK KOMİSYONCULUĞU SÖZLEŞMESİ ( Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesinin Yazılı Şekilde Düzenlenmesinin Geçerlilik Şartı Olarak Öngörüldüğü )


• YER GÖSTERME VE KOMİSYON AKDİ SÖZLEŞMESİ ( Dava Dışı Kişi Tarafından Kendi Adı Yazılmak Sureti İle İmzalanmış Olup Davalı Şirket Adına İmzalandığına Dair Bir Kayıt Sözleşmede Bulunmadığı Gibi Aynı Sözleşmede Şirketi Temsilen İmza Atıldığına Dair Bir İmza ya da Paraf da Bulunmadığı )


• ŞİRKETİ TEMSİLEN İMZA ATILMASI ( Davalı Şirket Adına İmzalandığına Dair Bir Kayıt Sözleşmede Bulunmadığı Gibi Aynı Sözleşmede Şirketi Temsilen İmza Atıldığına Dair Bir İmza ya da Paraf da Bulunmadığı - Geçerli Bir Emlak Komisyon Sözleşmesinin Varlığından Bahsedilemeyeceği )


818/m.404/son



ÖZET : Dava emlak komisyonculuğu sözleşmesine dayanan alacak davasıdır. B.K.404/son maddesi, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak öngörmüştür. Davacı tarafından sunulan "Yer Gösterme ve Komisyon Akdi" sözleşmesi dava dışı H. Ü. tarafından, kendi adı yazılmak sureti ile imzalanmış olup, davalı şirket adına imzalandığına dair bir kayıt sözleşmede bulunmadığı gibi aynı sözleşmede şirketi temsilen imza atıldığına dair bir imza ya da paraf da bulunmamaktadır. Mevcut bu olgular karşısında davaya konu taşınmaz satışına ilişkin yer gösterme davalı şirketi bağlamaz. Sözleşmedeki taşınmazı davalı şirket satın alsa dahi sorumluluğu dava dışı H. Ü. şahsen üstlenmiştir. Öyle olunca taraflar arasında geçerli bir emlak komisyon sözleşmesinin varlığından bahsedilemeyeceğinden, davanın reddine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükümün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı emlak komisyoncusu olduğunu, davalı şirketle 24.1.2008 tarihli "Yer Gösterme ve Komisyon Akdi" başlıklı sözleşme imzalandığını, gösterilen 6523 ada 11 parselde kayıtlı arsayı davalı şirketin kendisini devre dışı bırakarak satıcı ile tapuya giderek taşınmazı satın alıp, adına tescil ettirdiğini, sözleşme gereğince komisyon ücretinin ödenmediğini bildirerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 6500,00 Tl komisyon ücreti alacağının faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı şirket, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava emlak komisyonculuğu sözleşmesine dayanan alacak davasıdır. B.K.404/son maddesi, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak öngörmüştür. Davacı tarafından sunulan "Yer Gösterme ve Komisyon Akdi" sözleşmesi dava dışı H. Ü. tarafından, kendi adı yazılmak sureti ile imzalanmış olup, davalı şirket adına imzalandığına dair bir kayıt sözleşmede bulunmadığı gibi aynı sözleşmede şirketi temsilen imza atıldığına dair bir imza ya da paraf da bulunmamaktadır. Mevcut bu olgular karşısında davaya konu taşınmaz satışına ilişkin yer gösterme davalı şirketi bağlamaz. Sözleşmedeki taşınmazı davalı şirket satın alsa dahi sorumluluğu dava dışı H. Ü. şahsen üstlenmiştir. Öyle olunca taraflar arasında geçerli bir emlak komisyon sözleşmesinin varlığından bahsedilemeyeceğinden, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksi düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, 22.1.2010 gününde oybirliğiyle karar
T.C.


YARGITAY


3. HUKUK DAİRESİ


E. 2010/12894


K. 2010/16291


T. 12.10.2010


• GAYRİMENKUL TELLALLIĞI SÖZLEŞMESİ ( Yazılı Şekilde Yapılmadıkça Geçerlik Kazanmayacağı - ” Hükümde Yer Alan Şekil Koşulu Geçerlilik Şartı Olduğu/Şekil Sözleşmenin Geçerlilik Şartı Olarak Öngörüldüğü Takdirde Yazılı Sözleşmenin Tellallık Sözleşmesinin Unsurlarını Kapsaması Gerektiği )


• ŞEKİL KOŞULU ( Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesi Yazılı Şekilde Yapılmadıkça Geçerlik Kazanmayacağı - ” Hükümde Yer Alan Şekil Koşulu Geçerlilik Şartı Olduğu )


• TELLALLIK SÖZLEŞMESİ ( Tellal Ücret Karşılığında Bir Aktin İcrasına Aracılık Etmeyi Üstleneceği - Bu Unsurları İçermeyen “Emlak Gösterme Belgesi” Olarak Düzenlenen Yazılı Belge Tellallık Sözleşmesi Olarak Geçerli Sayılamayacağı )


• EMLAK GÖSTERME BELGESİ ( Tellal Ücret Karşılığında Bir Aktin İcrasına Aracılık Etmeyi Üstleneceği - Bu Unsurları İçermeyen “Emlak Gösterme Belgesi” Olarak Düzenlenen Yazılı Belge Tellallık Sözleşmesi Olarak Geçerli Sayılamayacağı )


818/m.161,404



ÖZET : BK.’nun md. 404/3'e uyarınca “gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerlik kazanmaz.” Hükümde yer alan şekil koşulu geçerlilik şartıdır. Şekil, sözleşmenin geçerlilik şartı olarak öngörüldüğü takdirde yazılı sözleşmenin tellallık sözleşmesinin unsurlarını kapsaması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen belge ise “emlak görme belgesi” başlığını taşımakta, sözleşme metninde ise yalnızca söz konusu taşınmazın gösterildiğinden ve ceza koşulundan söz edilmektedir.
BK.’nun 404/ilk hükmüne göre tellal ücret karşılığında bir aktin icrasına aracılık etmeyi üstlenir. Bu unsurları içermeyen “emlak gösterme belgesi” olarak düzenlenen yazılı belge tellallık sözleşmesi olarak geçerli sayılamaz. Bu itibarla taraflar arasındaki hukuki ilişki tellallık sözleşmesi olarak nitelendirilemez. O nedenle davanın reddi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde 6.000 TL alacak için itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 3.000 TL için itirazın iptali cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekilli dava dilekçesinde, emlak komisyonculuğu yapan davacının davalıya ev gösterdiğini, davalının davacıyı devre dışı bırakarak mal sahibi ile anlaşıp evi satın aldığını, komisyon bedeli olarak taşınmaz bedelinin % 6'sı 6.000 TL'nin ödenmesi için icra takibi başlatıldığını belirterek takibe vaki itirazın iptalini talep etmiştir.
Davalı vekili cevabında, davacının sadece evi gösterdiğini, mal sahibi satıcı ile alıcıyı bir araya getirmediğini beyan etmiştir.
Mahkemece; davalının satın aldığı ev için davacının aracılık ettiğini, 67.000 TL satış bedelinin % 6'sı 4.020 TL'den BK 161/son maddesi gereğince indirim yapılarak 3.000 TL için itirazın iptaline ve icra inkar tazminatının tahsiline karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
BK.’nun md. 404/3'e uyarınca “gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerlik kazanmaz.” Hükümde yer alan şekil koşulu geçerlilik şartıdır. Şekil, sözleşmenin geçerlilik şartı olarak öngörüldüğü takdirde yazılı sözleşmenin tellallık sözleşmesinin unsurlarını kapsaması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen belge ise “emlak görme belgesi” başlığını taşımakta, sözleşme metninde ise yalnızca söz konusu taşınmazın gösterildiğinden ve ceza koşulundan söz edilmektedir.
BK.’nun 404/ilk hükmüne göre tellal ücret karşılığında bir aktin icrasına aracılık etmeyi üstlenir. Bu unsurları içermeyen “emlak gösterme belgesi” olarak düzenlenen yazılı belge tellallık sözleşmesi olarak geçerli sayılamaz. Bu itibarla taraflar arasındaki hukuki ilişki tellallık sözleşmesi olarak nitelendirilemez.
O nedenle davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.10.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi. yarx

Benzer bir tartışma, inceleyiniz...

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=65682